上海mall商業(yè)模式研究

1、1,MALL 商業(yè)模式研究,上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司,,2,MALL 調(diào)研,恒隆廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)正大廣場(chǎng),3,,正大廣場(chǎng) Super Brand Mall,世界一流的購(gòu)物和娛樂中心，目前中國(guó)最大MALL蓮花超市、多屏幕電影城、零售店鋪、大排擋、知名中西餐館、網(wǎng)吧和停車場(chǎng)占地3.1萬(wàn)平方米建筑總面積24.1萬(wàn)平方米招租總面積12.2萬(wàn)平方米地上10層、地下3層 停車場(chǎng)1,200輛投資3. 35億美元2002年10月正式

2、開業(yè)，現(xiàn)僅地下一層、二層的易初蓮花超市試業(yè),4,正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及其分布,10F 經(jīng)理人俱樂部9F 多功能禮堂8F 娛樂天地7F 中國(guó)城 6F 購(gòu)物樂園5F 美食天地4F 高檔商品3F 新潮時(shí)裝2F 世界頂級(jí)品牌1F 世界頂級(jí)品牌B1 易初蓮花超市B2 易初蓮花超市,5,正大廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn),匯集了世界著名建筑師、設(shè)計(jì)專家，共創(chuàng)世界一流的購(gòu)物和娛樂中心——美

3、國(guó)Jerde 公司為項(xiàng)目總建筑師迪斯尼樂園的形象設(shè)計(jì)者之一Selbert Perkins ，在形象設(shè)計(jì)中以四季氛圍為主旨，營(yíng)造出四季分明的內(nèi)部景觀和冬日夜晚、水世界等各個(gè)主題 顧客可以領(lǐng)略各種最流行的娛樂活動(dòng)6樓購(gòu)物樂園像一個(gè)節(jié)慶場(chǎng)所。裝點(diǎn)著加利佛尼亞棕櫚樹及其它美國(guó)南方景象，充滿異國(guó)情調(diào)推出Style雜志（中英文季刊），將追蹤時(shí)裝、美容和生活用品上的最新潮流，向消費(fèi)者介紹健身、食品、近期電影及上海動(dòng)態(tài),6,正大廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)（2）

4、 Attractions,最新潮流、頂級(jí)服裝品牌、最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品上海最大的網(wǎng)吧及十屏幕的電影城各種地方特色菜點(diǎn)、西式菜肴的主題餐館婚紗攝影中心汽車展廳豪華的經(jīng)理人俱樂部,7,,恒隆廣場(chǎng) Plaza 66,國(guó)際頂級(jí)精品在上海的匯聚地占地約3萬(wàn)平方米，包括兩棟66層及46層的辦公樓和5萬(wàn)平方米商場(chǎng)主樓高度為288米，為目前浦西第一高樓，投資2億美元南京西路“金三角”高級(jí)商圈核心店商品檔次高檔顧客為上海、華東頂端消費(fèi)者，國(guó)內(nèi)外

5、游客商場(chǎng)人流不旺,8,恒隆廣場(chǎng)業(yè)態(tài),聚集近百種國(guó)際頂尖品牌，如LV、卡迪亞、芬迪、布拉達(dá)、TODS、CELINE、HERMES、路易威登、登喜路等提供高端消費(fèi)個(gè)性化商品,9,恒隆廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn) Attractions,以其浦西第一高樓及海上頂級(jí)MALL的聲譽(yù)，成為社會(huì)活動(dòng)舞臺(tái)大堂、中庭成了時(shí)裝SHOW、上市公司發(fā)布新聞、新產(chǎn)品面世發(fā)布、名畫展示、文體新聞發(fā)布、新店開張典禮的最佳場(chǎng)所，每周都有活動(dòng)中外明星或出席新聞活動(dòng)，或光顧品牌店，

6、成為FANS追星之地國(guó)際頂級(jí)品牌店中庭飛機(jī)成為顧客視覺中心中庭有咖啡吧和汽車展示,10,港匯廣場(chǎng) Grangd Gateway,徐家匯商圈核心店建筑面積13萬(wàn)平方米內(nèi)有250個(gè)品牌商鋪34間特色餐飲5000 平方米的國(guó)際美食廣場(chǎng)15000平方米的‘富安百貨’5000平方米國(guó)內(nèi)首家數(shù)碼影院，6500平方米聯(lián)華超市4200平方米名店運(yùn)動(dòng)城商品檔次中檔顧客為上海本地人商場(chǎng)人流極旺,11,港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及其分布,6F

7、 主題樂園、娛樂中心、特色餐廳5F 主題樂園、美食廣場(chǎng)、特色餐廳4F 百貨公司、嬰童服飾、玩具專門店 家居/電訊中心3F 百貨公司、潮流便服2F 百貨公司、潮流便服1F 餐飲店、潮流便服 便利商場(chǎng)、步行街B1 超級(jí)市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)用品 時(shí)尚特區(qū),12,港匯廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn) Attractions,港匯廣場(chǎng)主入口臺(tái)階式廣場(chǎng)，成為聚集人氣的場(chǎng)所 中庭廣場(chǎng)定期舉辦文娛、

8、體育、促銷活動(dòng),13,上海 MALL 考察結(jié)論,城市定位為國(guó)際化大都市MALL 檔次分為兩等最高檔次瞄準(zhǔn)國(guó)際頂級(jí)品牌（恒隆廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)）中等檔次定位于平民消費(fèi)（港匯廣場(chǎng)）,14,上海 MALL 發(fā)展計(jì)劃,選址在市區(qū)區(qū)級(jí)商圈（如五角場(chǎng)、中山公園等）規(guī)模較?。?5萬(wàn)至 20萬(wàn)平方米左右）走香港和新加坡 MALL模式,15,北京：東方廣場(chǎng) 上海：正大廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng) 廣州：天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)

9、 香港：又一城、時(shí)代廣場(chǎng)、太古廣場(chǎng) 深圳： ？,每一個(gè)大都市都有其商業(yè)龍頭 ——,16,MALL 旋風(fēng),在國(guó)外，MALL顯示出一派繁盛景象 美國(guó)的 MALL已占據(jù)了商業(yè)領(lǐng)域確50％以上 的零售商業(yè)份額 作為21世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)，在全球、在亞 洲、在中國(guó)，MALL 正在逐漸成為占據(jù)商業(yè) 主流地位的新興業(yè)種 MALL為國(guó)內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來 了新的震撼。,17,MALL 是什么？

10、,Mall全稱 Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”Mall為大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)西方國(guó)家也稱為 Shopping Center，即“購(gòu)物中心”但和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致Mall （購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心 Mall提供如漫步在長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院般悠閑的

11、購(gòu)物享受,18,我國(guó)MALL排行榜 (1) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,19,我國(guó)MALL排行榜 (2) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,20,我國(guó)MALL排行榜 (3) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,21,我國(guó)MALL排行榜 (4) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,22,我國(guó)MALL排行榜 (5) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,23,我國(guó)MALL排行榜 (6)

12、 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,24,我國(guó)MALL排行榜 (7) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,25,我國(guó)MALL排行榜 (8) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,26,我國(guó)MALL排行榜 (9) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,27,我國(guó)MALL排行榜 (10) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,28,我國(guó)MALL排行榜 (11) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 部分,在我國(guó)7

13、3家MALL排行榜中，深圳僅名列第22名、第62名、第71名、第73名,29,深圳落后了！,深圳市的城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)名列前茅深圳號(hào)稱人均有一平方米商業(yè)面積但從我國(guó) MALL 排行榜上，可以看到，深圳的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了！深圳 MALL的規(guī)模、數(shù)量，離市場(chǎng)需求相去甚遠(yuǎn)落后意味著發(fā)展機(jī)遇！,30,MALL 調(diào)研,國(guó)內(nèi)MALL實(shí)地考察,國(guó)外MALL資料研究,北京,上海,廣州,香港,,,,,,,東方廣場(chǎng)燕莎友誼商城宜家家私

14、,正大廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)中信泰富廣場(chǎng)梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)太平洋百貨巴黎春天百盛百貨,中華廣場(chǎng)流行前線天河城廣場(chǎng)金凱商業(yè)廣場(chǎng),時(shí)代廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)新城市廣場(chǎng)又一城西九龍廣場(chǎng),,,,,,臺(tái)灣,亞洲,歐美,,,,,美國(guó)MALL加拿大西艾商場(chǎng)英國(guó)蘭水商場(chǎng),京華城臺(tái)貿(mào)微風(fēng)廣場(chǎng),日本時(shí)代廣場(chǎng)新加坡義安城新加坡Suntecity Mall菲律賓 Supermall,,,,,,,,31,,一. 中國(guó) MALL 案例分析

15、 1.1 廣州 天河城、中華廣場(chǎng)、流行前線 1.2 上海 恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng) 1.3   北京 東方廣場(chǎng) 1.4   香港時(shí)代廣場(chǎng)、太古廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)、又一城 1.5 臺(tái)灣 京華廣場(chǎng)、臺(tái)茂購(gòu)物中心 1.6 深圳 太陽(yáng)廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)、羅湖商業(yè)城   1.7 結(jié)論

16、二. 國(guó)際 MALL 案例介紹 2.1 美國(guó) 美國(guó)購(gòu)物中心 Mall of America 2.2 加拿大 西艾商場(chǎng) West Edmonton Mall 2.3 日本 新宿時(shí)代廣場(chǎng) Times Square 2.4 新加坡 義安城 Moee Ann City 2.5 新加坡 Suntecity Mall 2.6 菲律賓 Maga

17、mall 2.8 結(jié)論 三. MALL 研究結(jié)論,目 錄,32,風(fēng)生水起，蔚為壯觀,—— 國(guó)內(nèi)MALL案例分析,33,廣州 MALL 調(diào)研,天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)流行前線,34,天河城廣場(chǎng),廣州珠江新城主軸線核心商業(yè) 總建面積13萬(wàn)平方米 地下2層，地上7層 商品檔次中等 顧客為廣州本地人、國(guó)內(nèi)游客 商場(chǎng)人流極旺,35,天河城業(yè)態(tài)及其分布,7F 天南大名牌特價(jià)場(chǎng)、天南大電器廣場(chǎng)6F 餐飲、娛

18、樂5F 文化用品、兒童天地4F 家私、天夢(mèng)影院、通訊3F 天南百貨、家居用品、家電總匯2F 品牌店1F 品牌店B1 吉之島百貨超市,36,天河城體驗(yàn)點(diǎn) Attractions,電子游戲機(jī)大廳、DISCO碰碰車古墓迷城、奇趣機(jī)關(guān)屋、歡樂貨柜車天夢(mèng)影院、動(dòng)感立體電影親子歡樂工作坊文化廊兒童天地,37,中華廣場(chǎng),中山路商圈核心店占地3.5萬(wàn)平方米建筑面積17萬(wàn)平方米地上8層商品檔次中等顧客為廣州本地

19、人商場(chǎng)人流極旺,38,中華廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及其分布,8F 中華電影城7F 中華美食城6F 鳳凰文化城、壹創(chuàng)書城、中華百貨特賣場(chǎng)5F 中華現(xiàn)代家居4F 中華百貨、中華數(shù)碼城3F 中華百貨、吉之島、潮流天地2F 中華百貨、吉之島、1F 中華百貨、名牌專賣店、廣場(chǎng)西餐吧,39,中華廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn) Attractions,全國(guó)最長(zhǎng)的戶外觀光電梯直達(dá)各樓層廣州最豪華的電影院中華電影城伶子鬼屋射擊場(chǎng)鳳凰文化城數(shù)碼工作坊

20、,40,全新登場(chǎng)“驚嚇之旅”,今年暑假期間從日本引進(jìn)的“鬼屋”體驗(yàn)點(diǎn)，使廣州市的青少年們趨之若騖——花錢買“驚嚇”,41,流行前線,廣州市青春一族最中意之時(shí)尚 MALL時(shí)尚、流行、“酷”商品原為廣州市東山區(qū)9406人防工程建筑面積 1.8萬(wàn)平方米地下 1 層商品檔次低檔顧客為廣州本地青少年商場(chǎng)人流極旺,42,流行前線體驗(yàn)點(diǎn)Attractions,潮流特區(qū)動(dòng)感廊蘭桂坊一級(jí)棒美食大本營(yíng)南夢(mèng)宮電子游戲世界老鼠街,43,

21、廣州 MALL 考察結(jié)論,城市定位為華南中心城市MALL 規(guī)模較大商品中等檔次多為地鐵商業(yè)人流極旺,44,廣州 MALL 發(fā)展計(jì)劃,珠江新城商業(yè)廣場(chǎng)（“天河城”南）將開業(yè)，號(hào)稱有全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的 5000 平方米中庭正佳商業(yè)廣場(chǎng)（“天河城”東）正在施工，商場(chǎng)建筑面積 37.6 萬(wàn)平方米廣州新機(jī)場(chǎng)建成后，原白云機(jī)場(chǎng)將建大型MALL,45,北京 MALL 調(diào)研,東方廣場(chǎng),46,東方廣場(chǎng) Oriental Plaza,亞洲最大的

22、商業(yè)建筑群，融合商業(yè)、購(gòu)物、消閑、娛樂、高尚于一體，分為“東方經(jīng)貿(mào)城”和“東方新天地”兩部份占地9.3萬(wàn)平方米，地鐵直通商場(chǎng)“東方經(jīng)貿(mào)城”擁有八幢辦公大樓、一幢五星級(jí)豪華酒店及四幢酒店式服務(wù)公寓“東方新天地”包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場(chǎng)和一個(gè)中央噴水泉廣場(chǎng)、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)三層室內(nèi)停車場(chǎng),47,東方新天地業(yè)態(tài)及其分布,繽紛新天地 首層：銀鎮(zhèn)、名表城、天使冰王 地鐵層：維沙曼、讀賣女裝、美容中心都市新天地 首層

23、：恒信鉆石宮殿、索尼探夢(mèng) 地鐵層：生活幾何、其樂皮鞋、Kiss Cat庭苑新天地 首層：星巴克咖啡、Jack&Jones男裝店 地鐵層：百麗、屈臣氏、佰草集寰宇新天地 首層：資生堂 & 歐珀萊、CANALI 地鐵層：瑞貝卡(女鞋)、海港歐寶建材活力新天地 首層：元綠回轉(zhuǎn)壽司、法國(guó)勝龍、麥當(dāng)勞 地鐵層：新世紀(jì)電影中心、東方甜心世界兒童主題樂園,48,東方廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn) Attr

24、actions,中庭設(shè)計(jì)新穎，主題性強(qiáng)，可供組織活動(dòng)使用中庭設(shè)有電視大屏幕、立體綠化、觀光電梯 “體驗(yàn)點(diǎn)”主題明確、獨(dú)立性強(qiáng)、景觀性強(qiáng) 遺址博物館、迪斯尼童話世界,49,北京 MALL 考察結(jié)論,城市定位為國(guó)家首都大多尚為百貨商場(chǎng)目前MALL 數(shù)量少、規(guī)模大 商品面向首都及全國(guó)的高檔消費(fèi),50,北京 MALL 發(fā)展計(jì)劃,在北京城五環(huán)線邊東、西、南、北共建四座大型MALL，建筑面積20—60萬(wàn)平方米大地集團(tuán)的大地MALL—

25、—“北京Mall”，占地549畝，總規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平方米，一期建筑面積達(dá)31萬(wàn)平方米 大地集團(tuán)的春天MALL（65萬(wàn)平方米）、西單商場(chǎng)和法國(guó)歐尚合作的MALL項(xiàng)目、王府井集團(tuán)的MALL項(xiàng)目（30萬(wàn)平方米） 北京的規(guī)模較大（20萬(wàn)至60萬(wàn)平方米），走的是美國(guó)MALL的模式,51,深圳“ MALL” 調(diào)研,太陽(yáng)廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨廣場(chǎng)羅湖商業(yè)城,52,“準(zhǔn)MALL” ——太陽(yáng)廣場(chǎng),東門商圈主力店總建筑面積5萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)較齊，規(guī)模偏

26、小商品檔次中檔顧客為深圳本地人、國(guó)內(nèi)游客商場(chǎng)人流較旺,53,“類MALL”——銅鑼灣廣場(chǎng),華強(qiáng)北商圈主力店之一號(hào)稱MALL，但規(guī)模偏小，總建筑面積 6.5 萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)不全，沒有餐飲、娛樂場(chǎng)所商品檔次中檔顧客為深圳本地人商場(chǎng)人流極旺,54,羅湖商業(yè)城,羅湖口岸商業(yè)成為特區(qū)對(duì)港的商業(yè)窗口品質(zhì)偏低，滿足低消費(fèi)需求業(yè)態(tài)適應(yīng)港人喜好：服裝、電器、玉器、窗簾、美甲、松骨等商品檔次低檔80%以上顧客為港人商場(chǎng)人流極旺,5

27、5,深圳 MALL 考察結(jié)論,城市定位為國(guó)家改革開放窗口多為大型百貨超市商品檔次中等現(xiàn)時(shí)沒有真正意義上的MALL,56,深圳 MALL 發(fā)展計(jì)劃,中信城市廣場(chǎng) 15萬(wàn)平方米（深南大道市府一辦南）華潤(rùn)新城 12萬(wàn)平方米（寶安南路：室內(nèi)MALL+室外MALL）新城市商業(yè)廣場(chǎng) 22萬(wàn)平方米（中心區(qū)水晶島南地下）金光華商業(yè)廣場(chǎng) 8萬(wàn)平方米,57,香港 MALL 調(diào)研,時(shí)代廣場(chǎng)、太古廣場(chǎng)沙田新城市廣場(chǎng)、又一城,58,時(shí)代廣場(chǎng)

28、Times Square,銅鑼灣商圈核心店商業(yè)總建面積 5萬(wàn)平方米地上13層，地下2層商品檔次中檔偏上顧客為港島本地人、國(guó)內(nèi)外游客商場(chǎng)人流較旺,59,時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及其分布,10-13F 食通天9F 合家歡8F 家居樂7F 電業(yè)通 6F 運(yùn)動(dòng)營(yíng)5F 輕便裝4F 俏衣裳3F 時(shí)尚集2F 大堂1F 通道B1 蓮卡佛百貨超市B2 時(shí)代便利集,60

29、,時(shí)代廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn) Attractions,3000平方米露天廣場(chǎng)，每天吸引30萬(wàn)人流全亞洲最大電視幕墻7×9米，定時(shí)發(fā)放新聞、天氣、財(cái)經(jīng)等資訊食通天 20家餐飲店集中經(jīng)營(yíng)定期舉辦各類娛樂活動(dòng)、大賽展場(chǎng)活動(dòng)頻繁：露天廣場(chǎng)、1層展廳、 2層大堂、9層展廳,61,,,定期的各類活動(dòng)，使時(shí)代廣場(chǎng)充滿生機(jī),62,主辦機(jī)構(gòu): 日本田宮模型、偉高模型企業(yè)公司 協(xié)辦機(jī)構(gòu): 模型幻族 場(chǎng)地: 荷里活廣場(chǎng) – 鑽

30、石山地鐵站 日期: 2002年9月21日至22日 收件時(shí)間: 2002年9月20日 (星期五) 12:00nn 至 8:00pm 及 2002年9月21日 (星期六) 10:00am 至 2:00pm 公開展覽: 2002年9月21日 (星期六) 1:00pm開始 頒獎(jiǎng)時(shí)間: 2002年9月22日 (星期日) 5:00pm開始,大賽事項(xiàng): 各項(xiàng)比賽均設(shè)有冠、亞、季軍及優(yōu)異獎(jiǎng) 全場(chǎng)總冠軍: 將獲贈(zèng)來回日本機(jī)票及參觀日本靜岡田宮

31、模型公司 報(bào)名方法: 參加者必須填妥報(bào)名表格連同參賽獎(jiǎng)作品，於收件時(shí)間內(nèi)一併交到比賽場(chǎng)地。 索取報(bào)名表: 偉高模型企業(yè)公司暨各模型分銷店、模型幻族專業(yè)雜誌(第11、12、13期內(nèi))及三聯(lián)書店。 http://www.waigohobby.com/ / http://www.waigo.com.hk/ / http://www.missmeba.com/,靜態(tài)模型大賽,2002田宮亞洲杯主辦機(jī)構(gòu): 日本田宮模型、偉高模型企業(yè)

32、公司 場(chǎng)地: 荷里活廣場(chǎng) – 鑽石山地鐵站 (室內(nèi)地毯場(chǎng)) 日期: 2002年9月27日至29日 比賽項(xiàng)目: (1)標(biāo)準(zhǔn)房車, (2)F1, (3)越野, (4)4WD GT 參與國(guó)家: 中國(guó)、韓國(guó)、馬來西亞、菲律賓、星加坡、泰國(guó)、土耳其、南非、黎巴嫩、臺(tái)灣及香港。,63,太古廣場(chǎng),港島最大建筑群一座寫字樓 8萬(wàn)平方米二座寫字樓 6.5萬(wàn)平方米購(gòu)物商場(chǎng) 6.6萬(wàn)平方米酒店式公寓 379間3個(gè)五星級(jí)酒店: 港麗酒

33、店513間客房 香格里拉酒店565間客房 萬(wàn)豪酒店604間客房,64,太古廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及其分布,香 港 最 高檔 的 購(gòu) 物 商 場(chǎng) 之 一 ； 百 貨 公 司 、 時(shí) 裝 精 品 店 及 各 國(guó) 著 名 品 牌 云 集 地下1層,地上4層百貨公司:西武、蓮卡佛、馬莎百貨商品檔次高檔顧客為香港本地人、國(guó)內(nèi)外游客商場(chǎng)人流較旺,65,太古廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn) Attractions,世界頂級(jí)品牌店UA電影院為香港頂級(jí)電影

34、院,66,新城市廣場(chǎng),廣九鐵路沙田站出口出站即見商場(chǎng)的典型業(yè)態(tài)齊全，吸引周邊顧客集中購(gòu)物一期、三期總經(jīng)營(yíng)面積12.5萬(wàn)平方米，其中一期9.3萬(wàn)平方米地上8層商品檔次中檔偏下顧客為沙田本地人商場(chǎng)人流極旺,67,新城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及其分布,8F 銀行、服務(wù)、美容7F 餐飲、銀行、美容 6F 餐飲5F 工藝、家居、美容、珠寶4F 服裝、皮鞋、百貨、餐飲3F 服裝、皮鞋、百貨、餐飲2F

35、 服裝、百貨、超市、餐飲1F 餐飲、娛樂、銀行、美容,68,新城市廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn) Attractions,中庭廣場(chǎng)——羅馬圓型獻(xiàn)技場(chǎng)定期（每周）組織歌星與追星一族的會(huì)面會(huì)等活動(dòng)娛樂新聞發(fā)布,許志安在現(xiàn)場(chǎng)與歌迷會(huì)面,69,又一城,廣九鐵路與地鐵交匯處九龍?zhí)琳?MALL建筑面積 15萬(wàn)平方米地上4層，地下2層商品檔次中檔顧客為九龍本地人商場(chǎng)人流極旺,70,又一城業(yè)態(tài)及其分布,4F AMC電影院、皇家運(yùn)動(dòng)專門店、

36、 玩具反斗城3F AMC電影院、皇家運(yùn)動(dòng)專門店、 香港唱片、Esprit2F AMC電影院、歡天雪地溜冰場(chǎng)、 LOG-ON1F G.O.D.住好啲、品牌店B1 葉壹堂書店、馬莎百貨、品牌店B2 熱帶雨林餐廳、馬莎百貨、 品牌店B3 百佳超級(jí)廣場(chǎng)（通地鐵）,71,又一城體驗(yàn)點(diǎn) Attractio

37、ns,亞洲首間熱帶雨林餐廳全港最大的AMC電影院（11個(gè)廳）全港最大溜冰場(chǎng),無(wú)邊無(wú)界，生活之態(tài),72,香港 MALL 考察結(jié)論,城市定位為國(guó)際化自由經(jīng)濟(jì)城市規(guī)模因地制宜，港島MALL規(guī)模較小高檔面向國(guó)際人士中檔面向香港及國(guó)內(nèi)人士,73,臺(tái)灣 MALL 調(diào)研,京華城臺(tái)茂家庭娛樂購(gòu)物中心,74,臺(tái)灣京華城 Living Mall,國(guó)際級(jí)都心型觀光休閑購(gòu)物中心獨(dú)一無(wú)二的建筑設(shè)計(jì)、國(guó)際水準(zhǔn)軟體規(guī)劃，成為創(chuàng)新市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，主導(dǎo)新世界

38、消費(fèi)文化的時(shí)尚重鎮(zhèn)號(hào)稱亞洲最大的MALL總建筑面積 24 萬(wàn)平方米地上 12層,75,京華城業(yè)態(tài)及其分布,12F 24時(shí)地域： 國(guó)際美食廣場(chǎng)、生鮮超市11F 5D空間： 美食餐飲、文化會(huì)館、娛樂10F 第7象限： 休閑服飾、運(yùn)動(dòng)用品、影音器材、電腦3C、美食餐飲9F 格林童話街： 嬰兒用品、童裝童鞋、玩具、兒童游樂場(chǎng)、音樂教室 8F 張曼玉街： 藝文、

39、保健、文教用品、生活用品、診所、輕食餐飲7F 楓丹白露街： 家居精品、輕食餐飲6F 龐德007街： 紳士服、運(yùn)動(dòng)休閑、皮鞋皮件、高爾夫用品、釣垂用品5F 翡冷翠街： 少淑女裝、淑女裝、美容美發(fā)4F 香榭大道： 國(guó)際精品服飾、美容美發(fā)3F 蘇菲亞街： 少女服飾、休閑服飾、化裝品、輕食餐飲2F 仙度拉街： 進(jìn)口青少年服飾1F 京華大

40、道： 國(guó)際精品服飾、珠寶配飾、鐘表、化妝品、輕食餐飲,76,京華城體驗(yàn)點(diǎn) Attractions,喜滿客京華影城：全臺(tái)灣最具特色的大型影城，13個(gè)放映廳，超過2000個(gè)座位 ，臺(tái)灣唯一24小時(shí)開放的影城,77,臺(tái)貿(mào)家庭娛樂購(gòu)物中心 TaiMall,1999年成立的臺(tái)灣第一家MALL占地5萬(wàn)平方米，建筑面積12萬(wàn)平方米，1.5萬(wàn)平方米公園綠地，3300個(gè)車位地下一層，地上七層五大表演廣場(chǎng)：皇家中庭、中央廣場(chǎng)、戶外劇場(chǎng)、水池廣場(chǎng)

41、、文化廣場(chǎng)藝文空間、三塔劇場(chǎng)、超大型活動(dòng)帳篷、噴水池、籃球場(chǎng)、羽球場(chǎng)、溜冰場(chǎng),78,臺(tái)貿(mào)業(yè)態(tài)及分布,7F 歡影城6F 主題娛樂餐廳、餐宴世界5F 世界美食及生活廣場(chǎng)4F 百樂集、新世代川廊3F 時(shí)尚休閑廣場(chǎng)2F 歡樂嘉年華村1F 萬(wàn)客隆百貨B1 萬(wàn)客隆百貨,79,臺(tái)貿(mào)體驗(yàn)點(diǎn) Attractions,五大表演廣場(chǎng)成為吸引人流的集散地五星級(jí)ACE歡影城百樂集主題娛樂餐廳休閑座椅提供休閑環(huán)境,80,臺(tái)灣

42、MALL 考察結(jié)論,臺(tái)灣作為自由經(jīng)濟(jì)地區(qū)MALL規(guī)模較大主題明確、娛樂性強(qiáng)MALL作為新興的商業(yè)模式日益成為臺(tái)灣商業(yè)的支柱,81,中國(guó) MALL 考察結(jié)論,一個(gè)城市的 MALL 定位與其城市的定位有關(guān)中國(guó)目前的MALL一般面積在5—20萬(wàn)平方米之間，大多在10萬(wàn)平方米左右，將來將會(huì)出現(xiàn)30—60萬(wàn)平方米的大型MALL但凡 MALL，必須滿足現(xiàn)代消費(fèi)潮流，在適宜的人工環(huán)境中，全天候地集“吃喝—玩樂—購(gòu)物”全方位、多功能為一體

43、每個(gè)MALL都有1—2個(gè)核心店，這些核心店一般是大型百貨商場(chǎng),或大型超市每個(gè)MALL都有其吸引顧客的亮點(diǎn)——“體驗(yàn)點(diǎn)”,82,他山之石，可以攻玉,—— 國(guó)外 MALL 案例介紹,83,美國(guó)購(gòu)物中心 Mall of America,世界上規(guī)模最大的超級(jí)室內(nèi)購(gòu)物商場(chǎng)之一，建筑面積約39萬(wàn)平方米，集購(gòu)物與娛樂于一體，建筑宏偉壯觀位于美國(guó)明尼阿波利斯州兩條高速公路的交匯點(diǎn) 4個(gè)大百貨,有520家商店,98%的出租率 一個(gè)美國(guó)最大的室內(nèi)

44、主題公園（76英畝）一座學(xué)校，一個(gè)拳擊場(chǎng)，一個(gè)射擊場(chǎng)，12，750車位每年有3500-4200萬(wàn)游客,,,84,顧客在美國(guó)MALL逗留時(shí)間平均為3小時(shí),為美國(guó)其它MALL的3倍美國(guó) MALL 吸引了大多數(shù)的海外游客,每年來此的游客數(shù)比迪斯尼樂園、科羅拉多大峽谷的游客總計(jì)還多,85,美國(guó) MALL 成功原因,位置距國(guó)際機(jī)場(chǎng)2英里吸引了大量的游客附近有超過7000間客房的旅館當(dāng)?shù)赜忻磕?65天溫暖陽(yáng)光的好氣候零售市場(chǎng)能夠容納

45、較多的店鋪經(jīng)營(yíng),86,美國(guó) MALL 特色 Attractions,定期舉辦有特色的益智類、趣味性活動(dòng)如近期的：沙魚周活動(dòng)世界最大烏龜展,87,美國(guó) MALL 特色,各類著名美食各種主題游藝場(chǎng)所吸引了成千兒童、眾多的家庭 ，將美國(guó)MALL視作周末度假的理想場(chǎng)所,88,加拿大西艾商場(chǎng) West Edmonton Mall,全世界最大的MALL（吉尼斯紀(jì)錄）位于加拿大阿伯特地區(qū)（Alberta)艾得蒙頓市建筑面積超過50萬(wàn)平

46、方米，零售面積37萬(wàn)平方米，出入門達(dá)50個(gè)800家店鋪，110家餐飲店，1個(gè)賭場(chǎng)、1個(gè)三星級(jí)賓館 ，7個(gè)主題公園，車位20000個(gè)所有場(chǎng)所在一個(gè)屋頂下，全天候營(yíng)業(yè)年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元,89,西艾商場(chǎng)特色,夢(mèng)幻場(chǎng)（Fantasyland)——水上公園為世界最大的室內(nèi)湖（海脈表演、潛艇深海冒險(xiǎn)、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動(dòng)物展 等）世界上最高的滑行鐵道迷你高爾夫球場(chǎng)（18孔）一座教堂提供婚禮服務(wù)700人夜總會(huì)一個(gè)

47、動(dòng)物園一個(gè)溜冰場(chǎng),湖中有哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船,90,日本 新宿時(shí)代廣場(chǎng) Times Square,東京都內(nèi)機(jī)能最為豐富多元的新復(fù)合式商場(chǎng) 總建筑面積17.4萬(wàn)平方米地上14層副樓為整棟全日本賣場(chǎng)面積最大的紀(jì)伊國(guó)屋書店34個(gè)品牌的巨型化妝品賣場(chǎng)日本著名老鋪新引進(jìn)的海外料理 12F～14F的Restaurant Park集結(jié)了28家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街,91,時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布,,92,時(shí)代廣場(chǎng)特色 Att

48、ractions,為吸引更多顧客,在內(nèi)部設(shè)計(jì)了許多可供消遣游玩的設(shè)施和進(jìn)行各種社會(huì)活動(dòng)空間,如室內(nèi)活動(dòng)廣場(chǎng)、兒童游藝廳、展示空間、飲食街、圖書中心、電影院、劇場(chǎng)、聲像廳、娛樂設(shè)施等具有高18m大畫面專門放映立體3D映像的TOKYO IMAX THEATER、SEGA最新體驗(yàn)型電玩游樂場(chǎng)JOYPOLIS散布在每個(gè)樓層，提供消費(fèi)者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」,93,新加坡義安城 Moee Ann City,繁華商業(yè)街烏節(jié)路Orchar

49、d上最大 MALL，東南亞最大的購(gòu)物中心之一 建筑面積30萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)齊全，應(yīng)有盡有地上6層，地下1層,94,義安城特色 Attractions,新加坡最大的化妝品柜臺(tái) 四樓有餐廳及丸善書店郵局遠(yuǎn)藤多津子美容室,95,新加坡新達(dá)城廣場(chǎng) Suntecity Mall,新加坡CBD最大建筑群Suntecity裙樓及地下商場(chǎng)商業(yè)面積 8.3萬(wàn)平方米主力店為法國(guó)的家樂福超市近 6千平方米流行時(shí)裝廊經(jīng)銷各國(guó)名牌產(chǎn)品娛樂中心提

50、供世界最流行娛樂活動(dòng)近千平方米各色餐飲店,96,SUNTECITY MALL特色 Attractions,已列入吉尼斯記錄的財(cái)富之泉(直徑40米環(huán)狀燈光噴泉)講究風(fēng)水的“財(cái)富之泉”成為各國(guó)游客必到的旅游景點(diǎn),為新加坡的旅游事業(yè)作出貢獻(xiàn),97,菲律賓 MAGAMALL,亞洲第一大連鎖MALL集團(tuán)SM集團(tuán)投資33萬(wàn)平方米的SM MEGAMALL為居世界前十大的MALL4萬(wàn)平方米的SM百貨公司（太平洋百貨）、200余家高級(jí)專賣店、

51、100余家著名快餐店、餐廳、COFFEE、2000座的FOOD JUNCTION、12廳的SM大影城、1萬(wàn)平方米的SM大賣場(chǎng)（如家樂福）、還有藥店（如WASTON'S）、大型書城、音像店、大型電子游戲城、KTV、TOYKINGDOM玩具反斗城、真冰溜冰場(chǎng)、花店、寵物店、工藝禮品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如IKEA）、家電大賣場(chǎng)、銀行、票務(wù)中心甚至還有展覽中心、小型室內(nèi)迪斯尼游樂中心、 賭場(chǎng)等,98,MAGAMA

52、LL特色 Attractions,MALL內(nèi)業(yè)態(tài)齊全不僅是當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物中心同時(shí)為當(dāng)?shù)氐膴蕵分行?99,國(guó)際 MALL 規(guī)模,美國(guó) > 歐洲 東南亞 > 日本、香港 新加坡 20多家MALL —— 每15萬(wàn)人一家MALL 泰國(guó)曼谷 20多家MALL 印尼雅加達(dá) 20多家MALL 菲律賓馬尼拉 30多家MALL—— 每3

53、5萬(wàn)人一家MALL 臺(tái)灣 > 香港 香港 20多家MALL —— 每30萬(wàn)人一家MALL 臺(tái)灣 80多家MALL,100,國(guó)際 MALL 考察結(jié)論,國(guó)際 MALL 的客戶是開放性的，吸引國(guó)際旅游客是保證客流、支撐大賣場(chǎng)的必要經(jīng)營(yíng)方式國(guó)際上 MALL一般面積在10—40萬(wàn)平方米之間，大多在20萬(wàn)平方米左右MALL被定義為 “娛樂+購(gòu)物” 的

54、場(chǎng)所，大型MALL大多用全世界獨(dú)一無(wú)二的娛樂項(xiàng)目吸引游客去“體驗(yàn)”，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物的目的國(guó)際上通行的 MALL是只租不售，從而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷,101,方興未艾，任重道遠(yuǎn),—— MALL 研究結(jié)論,102,MALL 結(jié)論一,成功商業(yè)模式： MALL 是源自美國(guó)、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式 全：集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂、文化、飲食、 服務(wù)等各種商業(yè)功能于一體的“一站式消費(fèi)” 的多功能、全

55、方位、綜合性商業(yè)物業(yè)大：一般為復(fù)合業(yè)態(tài)大型商業(yè)（≥8萬(wàn)平方米）全天侯：室內(nèi)可調(diào)節(jié)氣溫的商業(yè)空間 四季都有很舒適的購(gòu)物環(huán)境,103,MALL 結(jié)論二,體驗(yàn)點(diǎn)娛樂主題： 為吸引顧客，MALL大多設(shè)有頗具感昭力、市 場(chǎng)關(guān)注力的體驗(yàn)點(diǎn) 體驗(yàn)點(diǎn)的規(guī)模、引起市場(chǎng)的興奮程度與MALL的定位具有相關(guān)性，一般而言

56、 世界級(jí)MALL的體驗(yàn)點(diǎn)，要求具有世界上獨(dú)一無(wú)二場(chǎng)景：如西艾商場(chǎng)的室內(nèi)最大湖，新達(dá)城的財(cái)富之泉 國(guó)內(nèi)MALL的體驗(yàn)點(diǎn)，要求具有國(guó)內(nèi)最高級(jí)的場(chǎng)景：如中華廣場(chǎng)的國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)扶梯，珠江新城的國(guó)內(nèi)最大中庭 主體驗(yàn)點(diǎn)吸引顧客到MALL來 次體驗(yàn)點(diǎn)將顧客分散、疏導(dǎo)到各樓層消費(fèi)場(chǎng)所,104,MALL 結(jié)論三,主力店： 1-4家（視規(guī)模而定），作為 MALL 商業(yè)龍

57、頭龍頭： 國(guó)內(nèi)外城市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的事實(shí)表明 一座城市的 MALL 是城市的商業(yè)龍頭，是城市的一張旅游名片 滿足需求： 迎合、適應(yīng)了現(xiàn)代人生活的變化 滿足了現(xiàn)代消費(fèi)模式對(duì)商業(yè)形式的需求,105,MALL 結(jié)論四（1）,生命線： 歐美國(guó)家個(gè)人汽車擁有率高， 高速公路系統(tǒng)發(fā)達(dá)， 這些國(guó)家的MAL

58、L一般在城郊高速公路旁， 為郊區(qū)模式MALL——營(yíng)業(yè)面積大，停車場(chǎng)面積大 郊區(qū)模式MALL與高速公路緊密結(jié)合亞洲國(guó)家城市人口密度大， 這些國(guó)家的MALL一般在城市商圈， 為城市模式MALL——營(yíng)業(yè)面積相對(duì)小 城市模式MALL與城市地鐵緊密結(jié)合,106,MALL 結(jié)論四（2）,中國(guó)的 MALL，似乎與地鐵有不解之緣 太古廣場(chǎng) — 地鐵金鐘站 時(shí)

59、代廣場(chǎng) — 地鐵銅鑼灣站 又一城 — 地鐵九龍?zhí)琳?天河城廣場(chǎng) — 地鐵體育場(chǎng)西站 中華廣場(chǎng) — 地鐵烈士陵園站 正大廣場(chǎng) — 地鐵陸家嘴站 港匯廣場(chǎng) — 地鐵徐家匯站地鐵成了大型 MALL 的生命線或主動(dòng)脈,107,MALL 結(jié)論五,三權(quán)分離模式開發(fā)：MALL是開發(fā)者即業(yè)主開發(fā)管理：或是業(yè)主自己管理

60、 或是委托專業(yè)購(gòu)物中心管理公司管理經(jīng)營(yíng)：場(chǎng)地出租給各種零售商作“店中店”經(jīng)營(yíng) （業(yè)主也可經(jīng)營(yíng)部分場(chǎng)地） MALL 比百貨公司更需要良好的管理—— 經(jīng)營(yíng)公司是MALL成功的關(guān)鍵,108,MALL 結(jié)論六,規(guī)劃領(lǐng)先哪種店鋪引進(jìn)多少、引進(jìn)誰(shuí)，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃各行各業(yè)都要有合理的比例，其功能不僅包括一次購(gòu)足的售賣功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂的生活功能,109,MALL們的自我推

61、廣,港匯廣場(chǎng)：21世紀(jì)的全新消費(fèi)理念，請(qǐng)到港匯來探索，體驗(yàn)！中華廣場(chǎng)：萬(wàn)千姿彩在中華正大廣場(chǎng)：托起一個(gè)夢(mèng) 黃浦新天地：購(gòu)物消閑樂在其中,110,金光華廣場(chǎng) Mall of Shenzhen 暢 想 Imagine,深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) —— 商業(yè)龍頭 城市名片 都市感覺 集中地 ( 內(nèi)地、農(nóng)村 ）