從房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃談成本控制中的前期節(jié)約成本

1、從房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃談成本控制中的前期節(jié)約成本【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)不重視房地產(chǎn)前期策劃，直接導(dǎo)致大量商品房空置，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)，與國家提出的建設(shè)節(jié)約型社會這一目標(biāo)相背離。項(xiàng)目的前期工作在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中起著不可估量的作用，前期開發(fā)工作的細(xì)化程度和前期成本控制的意識決定著項(xiàng)目成本的節(jié)約，本文主要通過前期工作的重要性淺談前期開發(fā)的成本節(jié)約方式。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期策劃；節(jié)約成

2、本一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營好壞，項(xiàng)目能否收益，市場效應(yīng)如何，品牌效應(yīng)能否實(shí)現(xiàn)，主要在于前期工作的好壞，前期工作完成后，項(xiàng)目就已經(jīng)定位，能否節(jié)約造價(jià)、利潤多少已經(jīng)基本固定。項(xiàng)目前期工作是集體智慧的結(jié)晶，他融入了高層領(lǐng)導(dǎo)的決策，項(xiàng)目實(shí)施人的具體策劃等一系列紛繁復(fù)雜的過程。因此項(xiàng)目的前期工作在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中起著不可估量的作用，他的重要性主要表現(xiàn)在：1前期工作的成敗決定項(xiàng)目的生死命脈事事都以成敗論英雄，而成功的背后往往要做大量的基礎(chǔ)工作，前

3、期工作涉及內(nèi)容廣泛，從項(xiàng)目獲得土地信息開始，獲取土地詳細(xì)資料，包括土地的位置、土地的土地權(quán)屬、土地的土地權(quán)性質(zhì)、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)等。通過戰(zhàn)略決策，市場投資部進(jìn)行項(xiàng)目組選，然后實(shí)地考察，通過市場／政策等的信息報(bào)告，市場調(diào)研，成本測算，技術(shù)可行性研究，形成初步的可行性研究報(bào)告，領(lǐng)導(dǎo)再一輪決策，通過后進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，詳細(xì)的研究內(nèi)容包括進(jìn)行市場／競爭分析，確定項(xiàng)目定位，形成詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，審批通過后進(jìn)行招、拍、掛牌獲得土地，簽

4、訂土地協(xié)議，辦理用地手續(xù)獲得建設(shè)用地許可證，前期的可研階段結(jié)束。可研結(jié)束并不意味著前期工作的結(jié)束，而接著的大量工作就是項(xiàng)目前期啟動階段的工作，包括所有手續(xù)的辦理，設(shè)計(jì)規(guī)劃部門獲得建設(shè)規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證，落實(shí)開工許可的施工許可證，進(jìn)入銷售階段還有預(yù)售許可證，待五證齊全了項(xiàng)目基本上已經(jīng)定型。2前期工作得成敗決定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益前期工作要做到測算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，這里涉及銷售、融資、成本、建設(shè)期、內(nèi)部收益率，要做到準(zhǔn)確定位，就要首先了解宏

5、觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，近幾年的經(jīng)濟(jì)增長狀況和人均可支配收入的增長，項(xiàng)胡鳳義(淮礦地產(chǎn)有限責(zé)任公司)目周邊區(qū)域的全盤搜索，確定本項(xiàng)目的銷售價(jià)位，以確定總收入：進(jìn)行項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議，涉及項(xiàng)只的成本測算。測算的真實(shí)與否影響著項(xiàng)目的成本高低，直接影響項(xiàng)閂的定價(jià)及經(jīng)濟(jì)利益。3前期工作的成敗決定開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展在全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)整的政策下，未來宏觀導(dǎo)向無論從政策或是貨幣環(huán)境等都在逐步調(diào)整，限購和限貸的政策放松的可能性不

6、大，另外保障性住房的力度還會繼續(xù)加強(qiáng)，作為開發(fā)商要高度重視，及時(shí)調(diào)整策略。房地產(chǎn)開發(fā)商要生存和發(fā)展除了注重外在的品質(zhì)，更應(yīng)注重內(nèi)在的優(yōu)化與節(jié)約，提高成本意識和控制意識，其中前期工作在成本控制中的作用不容忽視，應(yīng)當(dāng)不斷重視和加強(qiáng)，以便能夠更好的為公司發(fā)展提供動力。提到成本控制往往會想到建安成本，鋼筋、混凝土、模板的造價(jià)，其實(shí)成本貫穿于整個(gè)項(xiàng)目中，而前期占了很火一部分，開發(fā)企業(yè)往往對前期的成本控制忽視或重視不夠，以至于造成項(xiàng)目的失誤和隱形的

7、浪費(fèi)，前期中的成本如土地費(fèi)用就是一筆相當(dāng)大的費(fèi)用，土地費(fèi)用在建筑總成本中的比重最大，所以土地費(fèi)用的高低決定著項(xiàng)目定價(jià)的高低。簡單來說開發(fā)商前期成本控制的缺陷主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：31忽視前期開發(fā)在節(jié)約成本的重要作用32不熟悉房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的節(jié)點(diǎn)33缺乏成本控制的技巧和方法34缺乏前期成本控制意識前期開發(fā)成本主要表現(xiàn)在幾大塊，遵循的原則是該花則花，能省則省，結(jié)合項(xiàng)目條件從實(shí)際出發(fā)來處理各項(xiàng)成本，絕不能圖一時(shí)省錢，而留下隱患，到后期花

8、費(fèi)更大的代價(jià)，不是節(jié)約而是浪費(fèi)。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：341拿地階段：土地、規(guī)劃對于土地一股都認(rèn)為是固定費(fèi)用，但不盡然是，土地費(fèi)用分為土地凈地費(fèi)用、毛地費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，如果土地的資料不夠詳細(xì)，地權(quán)屬不是很清楚，在拿地的時(shí)候就可能會出現(xiàn)偏差，因此在前期】：作中調(diào)研土地的資料足夠充分，就可以減少后期土地的不可預(yù)見費(fèi)用。另外，作為開發(fā)商盡量爭取拿的土地為凈地，如果是毛地，涉及拆遷補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，如果由開發(fā)商來處理的話

9、，容易出現(xiàn)麻煩，補(bǔ)償費(fèi)用按文件中規(guī)定是有上限和下限的，這部分由開發(fā)商來做就會出現(xiàn)按上限走并且也有可能出現(xiàn)超額補(bǔ)償，無形中加火了I：地成本，故可以和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商由政府出面處理土地事宜，開發(fā)商接收凈地，這樣可以節(jié)約很大的成本在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面盡量優(yōu)化整合、充分考慮到日后實(shí)旖、詳細(xì)計(jì)算綜合指標(biāo)，規(guī)劃做的好壞、功能分區(qū)定位的好壞直接影響著建筑綜合指標(biāo)的確定。342設(shè)計(jì)階段：方案、勘察、建筑結(jié)構(gòu)施工圖方案優(yōu)化對節(jié)約成本和創(chuàng)造效益，起到非常熏要的作用。

10、比如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否全部選用，公共服務(wù)用房的面積指標(biāo)確定，車庫的選擇方案，人防設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)的確定，消防設(shè)計(jì)按規(guī)范要求能夠滿足使用的條件即可，避免浪費(fèi)。方案要做到前期方案和后期詳細(xì)施工圖設(shè)計(jì)成果的統(tǒng)一，如在前期方案階段就要將地下部分的用途，補(bǔ)充土地出讓金增加可銷售大面積，都為成本節(jié)約起到積極作用勘察是詳細(xì)施工圖設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)工作，在實(shí)施中確定勘察單位很重要，勘察成果的可信度直接影響著后期設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確度，詳勘不準(zhǔn)確，地質(zhì)條件就不

11、清楚，設(shè)計(jì)基礎(chǔ)的形式就不準(zhǔn)確，在實(shí)際施工過程中就會發(fā)生變更，不僅給施工單位增加工作量，還要變更設(shè)計(jì)，無形中增加設(shè)計(jì)和施工的成本，因此詳勘是節(jié)約建安成本的基礎(chǔ)亞作。大配套市政規(guī)劃決定了投資的大小，按照市政規(guī)劃要求有伸縮空間的調(diào)整，開發(fā)商可以根據(jù)周邊市政條件，減少不必要的市政建設(shè)，最大程度減少成本投資。Lk女H燃?xì)夤こ倘绻巧虡I(yè)項(xiàng)目可以不設(shè)燃?xì)庵评湎到y(tǒng)，周邊社區(qū)成熟調(diào)壓站改為調(diào)壓箱；雨水管線的設(shè)計(jì)可以根據(jù)小區(qū)情況規(guī)劃合理的設(shè)計(jì)，縮短管線鋪設(shè)

12、長度，也可以減少投資：電力設(shè)施也可以根據(jù)具體情況調(diào)整和優(yōu)化；在項(xiàng)目上幾個(gè)配套項(xiàng)目關(guān)鍵問題的優(yōu)化節(jié)約，可以節(jié)約成本數(shù)千萬。343手續(xù)階段：費(fèi)用減免或緩繳類在辦理工程相關(guān)手續(xù)時(shí)，需繳納費(fèi)用的科目繁多，但區(qū)域政策不同，可繳可免可省可緩繳的項(xiàng)目其實(shí)很多，這就要求開發(fā)商的開發(fā)人員一定要充分丁解當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)政策及其優(yōu)惠政策，在此前提下，通過努力實(shí)現(xiàn)費(fèi)用的減免或者緩繳，為公司爭取最大的資金節(jié)約。比如合同備案費(fèi)，每一一個(gè)地區(qū)都有不同的造價(jià)基準(zhǔn)值，在合

13、同備案時(shí)完金可以按照基準(zhǔn)值進(jìn)行合同備案，就可以節(jié)約成本；開工前的供水供電配套費(fèi)、熱力入網(wǎng)費(fèi)等大配套費(fèi)用的協(xié)調(diào)，雖不同區(qū)域有不同的參考標(biāo)準(zhǔn)，但也有很大的協(xié)調(diào)空向。另外，建委系統(tǒng)辦理開f：手續(xù)前需繳納的一4系列費(fèi)用，如社會保障費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、農(nóng)民工保證金、工程意外傷害保險(xiǎn)、安全措(一F轉(zhuǎn)第9頁)萬方數(shù)據(jù)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策淺析鮑蘭花(中國人民銀行義烏市支行，浙江，義烏，322000)【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，離不開政府有力的引導(dǎo)。為抑制

14、房價(jià)過快上漲，政府采取了一系列措施，其有效性業(yè)已日益顯現(xiàn)。但其可能帶來的副作用同樣不容忽視。這就需要對宏觀政策進(jìn)行全方位的解讀。以其從政策取向上解決樓市的根本問題?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；有效性；局限性；政策取向我國于1998年停止計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留的福利分房，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)條件下的貨幣商品房為主。十余年問，我國的城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)業(yè)也煥然一新。然而我國的樓市一直在爭議中前行，一路上漲的房價(jià)，更是屢受各方詬病。因而伴隨

15、著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，宏觀調(diào)控也成了常態(tài)。尤其是在我國可預(yù)見的漫長的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)注定是人們長期關(guān)注的焦點(diǎn)，可以這么說，只要有供需的矛盾存在，調(diào)控就難以避免。那么該如何正確看待我國目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策昵1目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析2003年以來，我國的房地產(chǎn)市場遭遇了多少次政策調(diào)控，如果真要統(tǒng)計(jì)各部門出臺的形形色色的政策，恐怕還真統(tǒng)計(jì)不清楚，但一個(gè)不爭的事實(shí)就是房價(jià)一直在漲。那么是不是說房調(diào)就沒有起作用呢當(dāng)然不是，今年以來在“

16、新國八條”等一系列的調(diào)控措施尤其是限購、限價(jià)、限貸這三項(xiàng)措施的影響下，政策的疊加效應(yīng)開始顯現(xiàn)，我國多數(shù)城市房價(jià)漲幅明顯開始趨緩，投機(jī)投資性購房需求得到有效抑制，部分房價(jià)過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局8月18日發(fā)布的7月房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，下降的城市有14個(gè)，持平的有17個(gè)。與6月份相比較，7月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過1％，漲幅比6月份份縮小的的城市有15個(gè)。一線城市商品房

17、漲幅出現(xiàn)全面停滯。進(jìn)入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相繼出現(xiàn)了一波較為猛烈的退房潮，在上海有些樓盤降價(jià)幅度甚至超過了30％。房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯的松動，調(diào)控取得了初步成效。因而可以這樣說目前的宏觀調(diào)控政策的有效性還是顯而易見的。然而，任何政策都有其局限性，宏觀調(diào)控政策可能帶來的一些負(fù)面效應(yīng)也應(yīng)該引起我們的管理層足夠的重視。2宏觀調(diào)控的副作用分析無庸置疑，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策在短期內(nèi)取得了不錯(cuò)的效果?？偨Y(jié)近期報(bào)道：最為明顯的就

18、是：今年前7個(gè)月，全國土地流標(biāo)353宗，比去年同期增長242％。受上述因素的綜合影響，地價(jià)水平也出現(xiàn)持續(xù)回落，2011年前7個(gè)月全國平均樓面價(jià)為1680元每平方，較去年下降198％，住宅類則下降98％。顯然，由于調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈正在逐步收緊，同時(shí)，開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期正在轉(zhuǎn)變，落實(shí)在行動中就是拿地意愿下降，因而土地流標(biāo)和地價(jià)下降不足為奇。而且這種趨勢隨著時(shí)間的推移可能還會增加?；蛟S人們會說，調(diào)控要的就是這個(gè)效果，但是

19、土地大規(guī)模的流標(biāo)，如果持續(xù)發(fā)展下去，必將導(dǎo)致未來某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給量明顯不足。到時(shí)的l誨場供求關(guān)系會因供給下降而打破原有的均衡，會不會帶來房價(jià)極強(qiáng)的上漲動力呢另一方面，由于“三限”政策的執(zhí)行口益嚴(yán)格，人們普遍預(yù)期短期內(nèi)無法解除，購房者出現(xiàn)了“一步到位”的購買傾向。最新統(tǒng)計(jì)顯示，7月份北京樓市成交的住宅單套平均面積首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至兩成以下，消費(fèi)者原先已逐步形成的梯次消費(fèi)、逐步升級的合理住宅消費(fèi)理念，正在由于

20、限購政策設(shè)計(jì)的缺陷，面臨被拋棄的境地。而這種消費(fèi)理念會引導(dǎo)供給結(jié)構(gòu)的變化，最終讓大戶型充斥整個(gè)市場，同時(shí)可能讓90平方米以下的戶型占項(xiàng)目70％的這一政策面臨夭折。這難道是管理層所樂見的嗎第三，目前采取的房地產(chǎn)調(diào)控措施旨在通過抑制需求來達(dá)到控制房價(jià)過快上漲，回歸理性的目的。然而“三限”政策的推行，在抑制投機(jī)、投資需求的同時(shí)，也打擊了一大部分為改善住房狀況而產(chǎn)生的剛性需求。在政策一直延續(xù)的情況下或許不會出現(xiàn)什么問題，但是限購政策畢竟只是行政

21、辦法，長期采取這一政策無疑與市場配置資源的原則相悖的。一旦政策取消，被壓抑的市場需求會不會被激發(fā)，從而導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈呢因此，類似這種調(diào)控引起的副作用，應(yīng)該引起我們的主管部門足夠的重視，并對調(diào)控的政策細(xì)節(jié)加以審視，審慎的考慮各項(xiàng)調(diào)控政策推出及退出時(shí)機(jī)，以免引起樓市的大幅度振蕩。3宏觀調(diào)控政策的取向分析應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，我國目前的房地產(chǎn)價(jià)格已出現(xiàn)了較為明顯的滯漲狀態(tài)，下行的趨勢也日益顯現(xiàn)。但是如果我們的調(diào)控目標(biāo)如果僅僅定在控制房價(jià)過快上漲基

22、礎(chǔ)上，這和庸醫(yī)的頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳沒有兩樣。原銀監(jiān)會主席劉明康說房價(jià)下降50％，銀行可以接受，且不說其它行業(yè)可不可以接受，房價(jià)即便是降低了50％，是不是就已經(jīng)合理，是不是人人都買得起房了呢所以治理樓市，要從產(chǎn)生問題的根本原因著手。首先要采取切實(shí)有效的措施縮小收入分配差距。人力資源和社會保障部勞動工資研究所所長、中國勞動學(xué)會薪酬專業(yè)委員會會長蘇海南認(rèn)為，目前我國的收入差距正呈現(xiàn)全范圍多層次的擴(kuò)大趨勢。當(dāng)前我國城鄉(xiāng)居民收入比達(dá)到33倍，國際上

23、最高在2倍左右；行業(yè)之間職工工資差距也很明顯，最高的與最低的相差15倍左右：不同群體問的收入差距也在迅速拉大，上市國企高管與一線職工的收入差距在18倍左右，國有企業(yè)高管與社會平均工資相差128倍。北京師范大學(xué)收入分配與貧困研究中心主任李實(shí)從上世紀(jì)80年代起參與了4次大型居民收入調(diào)查。他說，收入最高lO％人群和收入最低10％人群的收入差距，已從t988年的73倍上升到2007年的23倍。j貧富差距的不斷擴(kuò)大，加劇了社會矛盾，這就需要我們的

24、管理層采取包括稅收政策在內(nèi)的各項(xiàng)政策加以有效調(diào)節(jié)，切實(shí)提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度埸趨一致致，最終使他們也買得起房。其次積極拓寬投資渠道，使居民手中的閑置資金能多渠道的實(shí)現(xiàn)保值增值作用。資本的逐利性，注定了民間資本攫取高利行業(yè)的嗅覺。從2006、2007年的全民炒股，到近幾年的全民炒房，再到現(xiàn)如今的高利貸的盛行，無不證明了這一點(diǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的非理性投資主要來自一些民間資本的炒作。而《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)

25、和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干的意見》明確提出民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)、政策性住房建設(shè)、社會事業(yè)、金融服務(wù)、商貿(mào)流通、國防科技工業(yè)等領(lǐng)域。此政策在很大程度上拓寬了民間投資的領(lǐng)域和范圍，將會從根本上引導(dǎo)其理性投資，多元投資，從而遏制炒房的沖動。當(dāng)然有好的制度還需要地方政府的實(shí)際執(zhí)行力。這樣才能真正讓民間資本走向有序投資，避免經(jīng)濟(jì)的大起大落。房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全市場，它不僅受市場這只“無形的手”調(diào)控，同時(shí)更需要政府這只“

26、有形的手”加以必要的，合理的引導(dǎo)。在很長一段時(shí)問內(nèi)，調(diào)控政策將伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷推進(jìn)，政策的可持續(xù)性也會越來越強(qiáng)。政府在調(diào)控政策的取向上不僅要從目前國家的經(jīng)濟(jì)層面考量，還要從長遠(yuǎn)的角度，實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)、健康的發(fā)展。(上接第3頁)施費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、環(huán)境保護(hù)費(fèi)等，都可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況協(xié)調(diào)減免；還有依據(jù)地方政策的優(yōu)惠方式有不同的優(yōu)惠，契稅返還、稅收減免等都可以節(jié)約投資。344招標(biāo)合約階段：效益增收類通過合同洽商和談判，為公司爭取最大

27、利益。如電話、寬帶的接入，完全可以根據(jù)市場競爭機(jī)制，爭取優(yōu)惠最大的單位，或者無費(fèi)用接入，或者可以單戶接入的名義，盡量減少施工費(fèi)用，依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)?？梢怨?jié)約上百萬至數(shù)百萬元：有些費(fèi)用也可以通過變通形式節(jié)約成本，如手機(jī)信號覆蓋費(fèi)、有線電視等都可以節(jié)約成本，為公司爭取效益。4總結(jié)項(xiàng)目的成本控制貫穿于整個(gè)工程的進(jìn)行，項(xiàng)目的前期開發(fā)也在不斷地細(xì)化和結(jié)構(gòu)化，房地產(chǎn)行業(yè)已越來越重視開發(fā)項(xiàng)目的前期工作，未來開發(fā)模式將會更加成熟，將會出現(xiàn)以開發(fā)商(地產(chǎn))進(jìn)