房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理研究.pdf

1、隨著中國城市化的不斷發(fā)展,特別是在08年末出臺的一系列刺激購房消費的政策下,中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了迅猛的發(fā)展過程,以及國內(nèi)外大企業(yè)和房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)市場的逐漸進入和爭奪,使我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)環(huán)境、市場機制、運營模式、產(chǎn)品開發(fā)、營銷策劃以及管理技術和方法等和以前相比都發(fā)生了很大的變化。在這樣的社會背景下,一方面政府部門出臺一系列的關于土地、融資等方面的宏觀調(diào)控政策;另一方面因近年來房價上漲,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有比較客觀的利潤空間,行業(yè)

2、進入者大量增加,但土地作為不可再生資源不斷減少,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭更趨于激烈。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范和行業(yè)競爭日漸加劇,房地產(chǎn)正在告別暴利時代。如何使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當前擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前一個急需解決的重要問題。如何使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程開發(fā)成本,提高企業(yè)工程投資收益,是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著生存與發(fā)展的難題。顯然,降低房地產(chǎn)開發(fā)成本就成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求利潤的有效方法。由于房地產(chǎn)項目的土地費用、

3、建安費用、營銷費用、管理費用和財務費用具有很強的剛性,降低房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的重心也就落在前期成本的控制上。
　　本文運用成本管理的基本理論和方法,在總結(jié)國內(nèi)外學者關于房地產(chǎn)項目成本管控研究成果的基礎上,對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期成本控制的理論和實踐問題進行探討。文章首先分析了我國房地產(chǎn)項目前期成本控制的現(xiàn)狀,從項目的投資決策階段、規(guī)劃設計階段和招投標階段分別揭示了當前房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制存在的主要問題;其次,從成本管理的不同

4、階段和控制特點分析了影響房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理的主要因素;再次,從規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作流程著手,系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理的過程和方法;最后,本文以天津某區(qū)XX房地產(chǎn)項目為例,詳細介紹了項目前期成本管理過程,著重在項目投資決策階段和規(guī)劃設計階段,闡述了決策階段土地項目的價值測算和招投標方案的設定,通過使用折現(xiàn)現(xiàn)金流量法對項目投資回報進行動態(tài)分析,揭示了目標成本的確定以及項目的盈利能力。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作內(nèi)容分