淺析房地產(chǎn)前期策劃

1、淺析房地產(chǎn)前期策劃李寧(正大鵬安咨詢有限公司，陜西西安710002)【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了啟蒙階段，快速的成長階段，目前已經(jīng)步入成熟階段。這個階段一方面會出現(xiàn)大量商品房空置，另一方面也會出現(xiàn)大量熱銷的供不應(yīng)求的商品房，究其原因，房地產(chǎn)策劃在其中起非常重要的作用，本文提出了房地產(chǎn)前期策劃的意義、內(nèi)容以及目前存在的問題和改進方法，希望對房地產(chǎn)的開發(fā)起到一定作用?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃、房地產(chǎn)前期策劃工作的任

2、務(wù)主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險策劃。這就是所謂的“生產(chǎn)什么”。二、房地產(chǎn)項目前期策劃的市場定位導(dǎo)致房地產(chǎn)前期策劃市場定位錯誤有以下五種情況：(1)選址錯誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。(2)功能定位、設(shè)計。例如有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計低檔、房型設(shè)計不合理，與高檔商品房本

3、身不相匹配。(3)房型設(shè)計與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費能力，這種房型設(shè)計脫離市場定位。(4)為了節(jié)省設(shè)計費用，套用舊的設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。(5)有的小區(qū)號稱經(jīng)濟適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞

4、集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。上述的原因歸根都可以解釋為沒有落實“為誰生產(chǎn)”的問題。三、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑1要了解經(jīng)濟與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。只有對本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進行了解，才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工

5、面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。2要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，避免稍微出點差錯就要直接影響到開發(fā)項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整

6、政策的信息，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。3要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調(diào)查必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使

7、自己處于有利地位。4點面結(jié)合，以點帶面。我們經(jīng)常會看到一個小區(qū)還沒有建成，其售樓部就已經(jīng)建設(shè)好，樣板間裝修的富麗豪華，或者某房地產(chǎn)公司在進入新地區(qū)時，為某地區(qū)人員贈送玫瑰，其目的就是為在消費者心中留下深刻的印象，為消費者日后購買其房屋做好鋪墊。西安曲江的發(fā)展就很能說明這個道理，試想如果沒有大雁塔北廣場的噴泉廣場，沒有“國人震撼、世人稱奇”的大唐芙蓉園，沒有曲江一系列景觀，曲江恐怕還是一片荒涼之地，其房價也不可能快速上漲，也不會成為西安幾

8、個最貴房價的地方。故而，作為房地產(chǎn)開發(fā)而言，先期大投入建設(shè)樣本間，建設(shè)軸心大道、丘陵式綠化，恐怕是房地產(chǎn)商需要考慮的事情。以上四點就構(gòu)成了“怎么生產(chǎn)”的問題。四、房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題(1)房地產(chǎn)市場方面。長期以來，隨著居民對住房需求的日益擴大，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，形成了只要拿到土地就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是“皇帝的女兒不愁嫁”，這時，基本上不存在策劃的概念問題，只要能住人就可以了。但是隨著未來基本的住房問題解決后，房地產(chǎn)策劃將

9、越來越被重視。(2)發(fā)展商存在的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商不是站在歷史的角度、所有人和使用人的角度去開發(fā)房屋，本著為子孫負責(zé)的態(tài)度去建設(shè)房屋，我們經(jīng)常能看到，發(fā)展商動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，經(jīng)常會看到剛建好沒幾年的房屋被拆掉重新建設(shè)。但隨著市場的發(fā)展，消費者逐漸選擇那些把社會利益和企業(yè)利益并重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隨著這些房地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)的影響，開發(fā)商的觀念正在逐步轉(zhuǎn)變。(3)消費者存在的問題。

10、消費者越發(fā)看中生活的質(zhì)量問題，對房屋的戶型、面積大小、向陽問題、小區(qū)的綠化、景觀等越來越有各自獨特的看法，隨著消費者的逐步成熟，房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容也將越來越多。企業(yè)導(dǎo)報2011年第l2期125萬方數(shù)據(jù)一→一一一一嚴經(jīng)通規(guī)淺析房地產(chǎn)前期策劃李寧(正大鵬安咨詢有限公司，陜西西安710002)I摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了啟蒙階段，快速的成長階段，目前已經(jīng)步入成熟階段.這個階段一方面會出現(xiàn)大量商品房空直，另一方面也會出現(xiàn)大

11、量熱銷的供不應(yīng)求的商品房，充其原因，房地產(chǎn)策劃在其中起非常重要的作用，本文提出了房地產(chǎn)前期策劃的意義、內(nèi)容以及目前存在的問題和改進方法，希望對房地產(chǎn)的開發(fā)起到一定作用.【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)前期策劃j二、房地產(chǎn)前期策劃工你的任務(wù)主要有:環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險策劃。這就是所謂的“生產(chǎn)什么飛二、房地產(chǎn)項目前期策劃的市場定位導(dǎo)致房地產(chǎn)前期策劃j市場定位錯誤有以下

12、五種情況:()選址錯誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。(2)功能走位、設(shè)計。例如有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計低檔、房型設(shè)計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。(3)房型設(shè)計與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費能力，這種房型設(shè)計脫離市場定位。(4)為了節(jié)省設(shè)計費用，套用舊的設(shè)計方案、規(guī)劃

13、設(shè)計陳舊。如有的高擋住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。(5)有的小區(qū)號稱經(jīng)濟適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型入工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。上述的原因歸根都可以解釋為沒有落實“為誰生產(chǎn)“的問題。三、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑1.要

14、了解經(jīng)濟與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。只有對本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進行了解，才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。2.要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，避免稍微出點差

15、錯就要直接影響到開發(fā)項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。3.要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機

16、，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位。4.點面結(jié)合，以點帶面。我們經(jīng)常會看到一個小區(qū)還沒有建成，其售樓部就已經(jīng)建設(shè)好，樣板間裝修的富麗豪華，或者某房地產(chǎn)公司在進入新地區(qū)時，為某地區(qū)人員贈送玫瑰，其目的就是為在消費者心中留下深刻的印象，

17、為消費者日后購買其房屋做好鋪墊。西安曲江的發(fā)展就很能說明這個道理，試想如果沒有大雁塔北廣場的噴泉廣場，沒有“國人震撼、世人稱奇“的大唐芙蓉園，沒有幽江一系列景觀，曲江恐怕還是一片荒涼之地，其房價也不可能快速上漲，也不會成為西安兒個最貴房價的地方。故而，作為房地產(chǎn)開發(fā)而言，先期大技入建設(shè)樣本間，建設(shè)軸心大道、丘陵式綠化，恐怕是房地產(chǎn)商需要考慮的事情。以上四點就構(gòu)成了“怎么生產(chǎn)“的問題。四、房地嚴項目前期策劃存在的問題(l)房地產(chǎn)市場方面。

18、長期以來，隨著居民對住房需求的日益擴大，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，形成了只要拿到土地就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是“皇帝的女兒不愁嫁這時，基本上不存在策劃的概念問題，只要能住人就可以了。但是隨著未來基本的住房問題解決后，房地產(chǎn)策劃將越來越被重視。(2)發(fā)展商存在的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商不是站在歷史的角度、所有人和使用人的角度去開發(fā)房屋，本著為子孫負責(zé)的態(tài)度去建設(shè)房屋，我們經(jīng)常能看到，發(fā)展商動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑

19、密度、建筑高度等指標，經(jīng)常會看到剛建好沒幾年的房屋被拆掉重新建設(shè)。但隨著市場的發(fā)展，消費者逐漸選擇那些把社會利益和企業(yè)利益并重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隨著這些房地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)的影響，開發(fā)商的觀念正在逐步轉(zhuǎn)變。(3)消費者存在的問題。消費者越發(fā)看中生活的質(zhì)量問題，對房屋的戶型、面積大小、向陽問題、小區(qū)的綠化、景觀等越來越有各自獨特的看法，隨著消費者的逐步成熟，房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容也將越來越多。企業(yè)導(dǎo)報2011年第12期125淺析房地產(chǎn)前期策劃李寧(正

20、大鵬安咨詢有限公司，陜西西安710002)【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了啟蒙階段，快速的成長階段，目前已經(jīng)步入成熟階段。這個階段一方面會出現(xiàn)大量商品房空置，另一方面也會出現(xiàn)大量熱銷的供不應(yīng)求的商品房，究其原因，房地產(chǎn)策劃在其中起非常重要的作用，本文提出了房地產(chǎn)前期策劃的意義、內(nèi)容以及目前存在的問題和改進方法，希望對房地產(chǎn)的開發(fā)起到一定作用。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃、房地產(chǎn)前期策劃工作的任務(wù)主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、

21、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險策劃。這就是所謂的“生產(chǎn)什么”。二、房地產(chǎn)項目前期策劃的市場定位導(dǎo)致房地產(chǎn)前期策劃市場定位錯誤有以下五種情況：(1)選址錯誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。(2)功能定位、設(shè)計。例如有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計低檔、房型設(shè)計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。(3)房型設(shè)計

22、與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費能力，這種房型設(shè)計脫離市場定位。(4)為了節(jié)省設(shè)計費用，套用舊的設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。(5)有的小區(qū)號稱經(jīng)濟適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠

23、化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。上述的原因歸根都可以解釋為沒有落實“為誰生產(chǎn)”的問題。三、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑1要了解經(jīng)濟與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。只有對本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進行了解，才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積

24、、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。2要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，避免稍微出點差錯就要直接影響到開發(fā)項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時調(diào)整房地產(chǎn)

25、開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。3要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調(diào)查必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位。4點面結(jié)

26、合，以點帶面。我們經(jīng)常會看到一個小區(qū)還沒有建成，其售樓部就已經(jīng)建設(shè)好，樣板間裝修的富麗豪華，或者某房地產(chǎn)公司在進入新地區(qū)時，為某地區(qū)人員贈送玫瑰，其目的就是為在消費者心中留下深刻的印象，為消費者日后購買其房屋做好鋪墊。西安曲江的發(fā)展就很能說明這個道理，試想如果沒有大雁塔北廣場的噴泉廣場，沒有“國人震撼、世人稱奇”的大唐芙蓉園，沒有曲江一系列景觀，曲江恐怕還是一片荒涼之地，其房價也不可能快速上漲，也不會成為西安幾個最貴房價的地方。故而，作

27、為房地產(chǎn)開發(fā)而言，先期大投入建設(shè)樣本間，建設(shè)軸心大道、丘陵式綠化，恐怕是房地產(chǎn)商需要考慮的事情。以上四點就構(gòu)成了“怎么生產(chǎn)”的問題。四、房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題(1)房地產(chǎn)市場方面。長期以來，隨著居民對住房需求的日益擴大，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，形成了只要拿到土地就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是“皇帝的女兒不愁嫁”，這時，基本上不存在策劃的概念問題，只要能住人就可以了。但是隨著未來基本的住房問題解決后，房地產(chǎn)策劃將越來越被重視。(2)發(fā)展商

28、存在的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商不是站在歷史的角度、所有人和使用人的角度去開發(fā)房屋，本著為子孫負責(zé)的態(tài)度去建設(shè)房屋，我們經(jīng)常能看到，發(fā)展商動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，經(jīng)常會看到剛建好沒幾年的房屋被拆掉重新建設(shè)。但隨著市場的發(fā)展，消費者逐漸選擇那些把社會利益和企業(yè)利益并重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隨著這些房地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)的影響，開發(fā)商的觀念正在逐步轉(zhuǎn)變。(3)消費者存在的問題。消費者越發(fā)看中生活的質(zhì)量問

29、題，對房屋的戶型、面積大小、向陽問題、小區(qū)的綠化、景觀等越來越有各自獨特的看法，隨著消費者的逐步成熟，房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容也將越來越多。企業(yè)導(dǎo)報2011年第l2期125萬方數(shù)據(jù)一→一一一一嚴經(jīng)通規(guī)淺析房地產(chǎn)前期策劃李寧(正大鵬安咨詢有限公司，陜西西安710002)I摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了啟蒙階段，快速的成長階段，目前已經(jīng)步入成熟階段.這個階段一方面會出現(xiàn)大量商品房空直，另一方面也會出現(xiàn)大量熱銷的供不應(yīng)求的商品房，

30、充其原因，房地產(chǎn)策劃在其中起非常重要的作用，本文提出了房地產(chǎn)前期策劃的意義、內(nèi)容以及目前存在的問題和改進方法，希望對房地產(chǎn)的開發(fā)起到一定作用.【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)前期策劃j二、房地產(chǎn)前期策劃工你的任務(wù)主要有:環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險策劃。這就是所謂的“生產(chǎn)什么飛二、房地產(chǎn)項目前期策劃的市場定位導(dǎo)致房地產(chǎn)前期策劃j市場定位錯誤有以下五種情況:()選址錯誤。例

31、如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。(2)功能走位、設(shè)計。例如有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計低檔、房型設(shè)計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。(3)房型設(shè)計與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費能力，這種房型設(shè)計脫離市場定位。(4)為了節(jié)省設(shè)計費用，套用舊的設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計陳舊。如有的高擋住宅區(qū)

32、的地段、材料、外立面都還可以，但單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。(5)有的小區(qū)號稱經(jīng)濟適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型入工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。上述的原因歸根都可以解釋為沒有落實“為誰生產(chǎn)“的問題。三、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑1.要了解經(jīng)濟與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)

33、市場發(fā)展態(tài)勢。只有對本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進行了解，才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。2.要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，避免稍微出點差錯就要直接影響到開發(fā)項目的

34、正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。3.要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可

35、接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位。4.點面結(jié)合，以點帶面。我們經(jīng)常會看到一個小區(qū)還沒有建成，其售樓部就已經(jīng)建設(shè)好，樣板間裝修的富麗豪華，或者某房地產(chǎn)公司在進入新地區(qū)時，為某地區(qū)人員贈送玫瑰，其目的就是為在消費者心中留下深刻的印象，為消費者日后購買其房屋做好

36、鋪墊。西安曲江的發(fā)展就很能說明這個道理，試想如果沒有大雁塔北廣場的噴泉廣場，沒有“國人震撼、世人稱奇“的大唐芙蓉園，沒有幽江一系列景觀，曲江恐怕還是一片荒涼之地，其房價也不可能快速上漲，也不會成為西安兒個最貴房價的地方。故而，作為房地產(chǎn)開發(fā)而言，先期大技入建設(shè)樣本間，建設(shè)軸心大道、丘陵式綠化，恐怕是房地產(chǎn)商需要考慮的事情。以上四點就構(gòu)成了“怎么生產(chǎn)“的問題。四、房地嚴項目前期策劃存在的問題(l)房地產(chǎn)市場方面。長期以來，隨著居民對住房需

37、求的日益擴大，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，形成了只要拿到土地就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是“皇帝的女兒不愁嫁這時，基本上不存在策劃的概念問題，只要能住人就可以了。但是隨著未來基本的住房問題解決后，房地產(chǎn)策劃將越來越被重視。(2)發(fā)展商存在的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商不是站在歷史的角度、所有人和使用人的角度去開發(fā)房屋，本著為子孫負責(zé)的態(tài)度去建設(shè)房屋，我們經(jīng)常能看到，發(fā)展商動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，經(jīng)常