某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃總體思路課件

1、新沂項(xiàng)目前期策劃總體思路,,阿基米德說(shuō)過(guò)：“給我一個(gè)支點(diǎn)，我可以撬起整個(gè)地球！”，慧谷文人說(shuō)：“如果本案是一個(gè)地球，我們要做的就是尋找撬動(dòng)它的支點(diǎn)！”,第一部分：大盤思考第二部分：市場(chǎng)環(huán)境解析第三部分：項(xiàng)目地塊分析第四部分：項(xiàng)目相關(guān)定位第五部分：項(xiàng)目總體開發(fā)思路第六部分：項(xiàng)目啟動(dòng)策略及大一期啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略第七部分：前期總體營(yíng)銷思路,本報(bào)告結(jié)構(gòu),,,,第一部分：大盤思考,,對(duì)于地產(chǎn)商而言，今天，我們正在經(jīng)歷著、經(jīng)營(yíng)著一個(gè)大盤時(shí)代。

2、大盤時(shí)代兩大特點(diǎn)：一、 今天的大盤時(shí)代具有濃厚的國(guó)土整治色彩。所謂國(guó)土整治是指在國(guó)家宏觀戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)控制、科學(xué)治理、科學(xué)利用，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的最佳配置和最大價(jià)值。二、 一批實(shí)力雄厚、品牌卓著的超重量級(jí)城市運(yùn)營(yíng)商將迅速崛起。 他們的影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越地產(chǎn)行業(yè)、超越特定地域、超越某一城市。

3、 ——王志綱,項(xiàng)目檔次：中高端總建面積：250萬(wàn)平方米開發(fā)周期：開發(fā)五年以上，平均年消化量最少40-60萬(wàn)平方米之間,新沂市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年全年消化量：46萬(wàn)平方米2009年全年供應(yīng)量：73萬(wàn)平方米2010年全年消化量：98萬(wàn)平方米中高端項(xiàng)目消化量占總消化量約為：30%單個(gè)樓盤平均年消化量：小于10萬(wàn)平方米,思考一：市場(chǎng)容量,VS,關(guān)鍵詞：現(xiàn)有

4、市場(chǎng)、潛在市場(chǎng)、來(lái)訪量、達(dá)成率 市場(chǎng)容量是進(jìn)行項(xiàng)目整體大盤操作時(shí)首先應(yīng)該考慮的問(wèn)題，因?yàn)樵俅蟮捏w量最終還得由目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)所消化，目前新沂城市的市場(chǎng)容量特別是中高端產(chǎn)品的市場(chǎng)相對(duì)有限。所以項(xiàng)目運(yùn)作首當(dāng)其沖應(yīng)該做到的是充分發(fā)掘項(xiàng)目所能達(dá)成的市場(chǎng)容量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的旺銷快銷。發(fā)掘市場(chǎng)容量，擴(kuò)大目標(biāo)客群的具體措施包括以下兩個(gè)方面：,1、提高來(lái)訪率：□加強(qiáng)整體推廣深度、廣度以力度□推廣訴求的差異化：產(chǎn)品個(gè)性是一個(gè)項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的

5、基本特征 ，也是項(xiàng)目在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上最終能夠奪人眼球的根本所在。個(gè)性化的產(chǎn)品需要個(gè)性化的宣傳推廣手法，個(gè)性化的宣傳手法才能最大程度上吸引項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)客群。2、提高達(dá)成率：□提高達(dá)成率最根本的措施是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)把握，最大限度減少客戶流失，縮小客戶流失率。,解決問(wèn)題方向一：深度挖掘現(xiàn)有市場(chǎng),解決問(wèn)題方向二：擴(kuò)大/激發(fā)潛在市場(chǎng),發(fā)掘潛在市場(chǎng)是一個(gè)項(xiàng)目、尤其是大盤項(xiàng)目能夠圓滿運(yùn)作成功的關(guān)鍵所在，也是在項(xiàng)目推廣營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)主要花費(fèi)精力的目

6、標(biāo)銷售領(lǐng)域， 針對(duì)于本項(xiàng)目：除了新沂市區(qū)外，還應(yīng)該考慮如何吸引以下幾類客戶：◆郊縣、鎮(zhèn)區(qū)客戶◆新沂2小時(shí)車程經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)客戶◆江蘇本地或全國(guó)乃至國(guó)外性的投資經(jīng)商類客戶,關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營(yíng)、邊緣客戶,思考二：產(chǎn)業(yè)支持,產(chǎn)業(yè)塑造是造城運(yùn)動(dòng)的核心環(huán)節(jié)關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)支撐、持續(xù)發(fā)展、造城運(yùn)動(dòng),1、產(chǎn)業(yè)----城市發(fā)展源動(dòng)力。 產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市發(fā)展的原動(dòng)力，失去了產(chǎn)業(yè)支撐的城市最終必將成為“臥城”、“空城”而不能夠形成一個(gè)完

7、整意義上的“城市”。 完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不僅可以增強(qiáng)區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，而且可以擴(kuò)大區(qū)域內(nèi)閑散勞動(dòng)力的就業(yè)機(jī)會(huì)，形成區(qū)域小產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)，從而也可以進(jìn)一步完善一個(gè)區(qū)域的生活功能，真正形成一個(gè)新“城市”的概念！這一點(diǎn)是大盤運(yùn)作主要區(qū)別于小盤之關(guān)鍵所在，也是在超級(jí)大盤運(yùn)作中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的地方。 產(chǎn)業(yè)－就業(yè)－生活－新城市；2、完整的社會(huì)功能-----城市生命力 一個(gè)完整的城市必然是一個(gè)各項(xiàng)功

8、能都具備的城市，完備的社會(huì)功能是一個(gè)城市的生命力。 完善的內(nèi)部社會(huì)功能包括：交通、醫(yī)療、治安、教育、生活、娛樂、商業(yè)等；即個(gè)體生存所需要的一切生活設(shè)施以及整個(gè)城市實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的一切基礎(chǔ)條件。,思考二：產(chǎn)業(yè)支持,解決問(wèn)題方向：產(chǎn)業(yè)支持,產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造與重塑：產(chǎn)業(yè)塑造 本案周圍無(wú)任何生活配套功能，但依托自身規(guī)模大，易于因地制宜的營(yíng)造主題、景觀、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；如能依托橡膠產(chǎn)業(yè)園的

9、建設(shè)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)從而制造強(qiáng)大的社會(huì)效益并充分整合社區(qū)內(nèi)配套及周邊生活、市政配套設(shè)施則可以形成相對(duì)完整的區(qū)域性房地產(chǎn)業(yè)。,關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)整合,,,,第二部分：市場(chǎng)環(huán)境解析,市場(chǎng)環(huán)境解析,政策法規(guī)環(huán)境解析,新沂市場(chǎng)環(huán)境解析,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,,,,,,,,二手房交易營(yíng)業(yè)稅，抑制過(guò)度投資打壓,主要為執(zhí)行05年政策，不再加強(qiáng)趨于溫和,下半年通過(guò)房貸新政，提高投資門檻打壓,政策從緊轉(zhuǎn)松，減

10、免商品房交易稅扶持,持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開始收緊，打擊屯地及投機(jī)扶持 打壓,提高個(gè)人住房貸款門檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱,下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開始限制,3310,2003-2009 新沂商品住宅成交量走勢(shì) （單位:萬(wàn)平方米）,中國(guó)樓市一貫是“政策樓市”2.“市場(chǎng)低迷——扶持；市場(chǎng)過(guò)熱——限制/打壓”，特征明顯;3.但并非每次調(diào)控都并非成功，政府也在不斷吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，出臺(tái)新政內(nèi)容和時(shí)機(jī)越

11、發(fā)成熟。,,政策調(diào)控過(guò)往特征,2010年調(diào)控政策,本輪調(diào)控內(nèi)容——針對(duì)購(gòu)房者,主要針對(duì)多套房的首付比例及貸款進(jìn)行限制,從年初至今不斷加強(qiáng),2010年調(diào)控政策,本輪調(diào)控內(nèi)容——針對(duì)購(gòu)房者,主要針對(duì)多套房的首付比例及貸款進(jìn)行限制,從年初至今不斷加強(qiáng),2010年調(diào)控政策,本輪調(diào)控內(nèi)容——針對(duì)購(gòu)房者,主要針對(duì)多套房的首付比例及貸款進(jìn)行限制,從年初至今不斷加強(qiáng),2010年調(diào)控政策,本輪調(diào)控內(nèi)容——土地及其他方面,大幅提高土地供應(yīng),重點(diǎn)支持保障性住

12、房.加強(qiáng)監(jiān)管土地出讓流程,并打擊屯地、捂盤等現(xiàn)象.,2010年調(diào)控政策,本輪調(diào)控內(nèi)容——地方細(xì)則,貫徹中央精神,嚴(yán)厲打擊炒房,改良土地供應(yīng)結(jié)構(gòu).,2010年調(diào)控政策,2010年政府必須對(duì)樓市大力調(diào)控的3大核心原因——,民怨,金融風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)對(duì)外部壓力，先保國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,“兩會(huì)”以來(lái)，對(duì)過(guò)高房?jī)r(jià)的民怨極深，影響到社會(huì)穩(wěn)定，不能坐視不理,大量銀行抵押貸款資金流入樓市，泡沫產(chǎn)生是不爭(zhēng)的事實(shí)，任其發(fā)展危機(jī)巨大,國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)微妙，中國(guó)政府面臨

13、極其復(fù)雜的人民幣升值及通脹預(yù)期壓力。因此，打壓樓市雖然會(huì)打擊投資及上下游產(chǎn)業(yè)，影響經(jīng)濟(jì)，但權(quán)衡利弊，必須先保證國(guó)內(nèi)穩(wěn)定，再應(yīng)對(duì)外部壓力。攘外必先安內(nèi)！,絕對(duì)不能重蹈美國(guó)的次貸危機(jī)（投行導(dǎo)致）和日本的經(jīng)濟(jì)危機(jī)（銀行導(dǎo)致）覆轍,本次調(diào)控原因、思路,2010年調(diào)控政策,核心針對(duì) ——,利用銀行貸款的炒房者,2009年高價(jià)拿地的開發(fā)商,本次沒有針對(duì)的 ——,全額付款的本地買房者,商業(yè)辦公性質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目,本次調(diào)控表面上是短期內(nèi)壓下房?jī)r(jià)，和以前幾年

14、的目標(biāo)類似；但實(shí)質(zhì)是很有針對(duì)性地打擊,2010年調(diào)控政策,首付及貸款環(huán)節(jié),開發(fā)商融資環(huán)節(jié),調(diào)控主要針對(duì)性歸納,土地出讓環(huán)節(jié),個(gè)人,地方政府,開發(fā)商,,,,2010年調(diào)控政策,第一套非普通住房首付提升至30%；家庭二套房首付大幅提升至50%起，貸款利率1.1倍起；三套及以上房產(chǎn)，多數(shù)城市不得貸款，或增加消費(fèi)稅，甚至限制部分人群不得購(gòu)買。 保護(hù)居民購(gòu)置首套住房，著重打擊一戶多套的消費(fèi) 以此徹底杜

15、絕依靠抵押貸款炒房的現(xiàn)象,1.針對(duì)個(gè)人投機(jī)炒房,2010年調(diào)控政策,2.針對(duì)開發(fā)商融資層面,簡(jiǎn)而言之：土地不得單獨(dú)用來(lái)抵押了,銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才4月21日解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。 銀監(jiān)會(huì)對(duì)于開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款明確了“三不貸”原則：對(duì)于國(guó)土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；對(duì)于住建部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再給貸款；對(duì)挪用銀行的貸款去繳納土地出

16、讓金的，即參與招拍掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再增加貸款。此外，對(duì)于土地儲(chǔ)備貸款，銀監(jiān)會(huì)還要求，地貸掛鉤、建貸掛鉤及房貸掛鉤。,2010土地供應(yīng),國(guó)土部通報(bào)2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃,2004-2010 全國(guó)住房用地供應(yīng) （單位:公頃）,54650,76461,180000,注：2010年計(jì)劃的18萬(wàn)公頃中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占總量的77%；其中，在這三類住房用地中的中小套型商品房，

17、計(jì)劃供地總量80431公頃，已經(jīng)超過(guò)2009全年。,目的：除了進(jìn)一步加強(qiáng)出讓過(guò)程的監(jiān)管與門檻，同時(shí)加大供應(yīng)以平衡供需，有效降低遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)走勢(shì)，改善社會(huì)中低收入層購(gòu)房壓力,3.針對(duì)土地出讓環(huán)節(jié),2010政策調(diào)控,結(jié)論,“民怨、金融風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)外部壓力”是本輪調(diào)控的三大主因；“利用銀行貸款的炒房者”成為本次打擊首當(dāng)其沖的消滅目標(biāo)；“避免一戶多套、大幅提升土地供應(yīng)、改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)”是國(guó)家針對(duì)市場(chǎng)遠(yuǎn)期走向的核心措施；“嚴(yán)管融資層面及土地供

18、應(yīng)流程”，促使房產(chǎn)開發(fā)商再次洗牌。,,新沂概況,新沂位居江蘇和山東兩省交界，是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶中心節(jié)點(diǎn)城市，面積1616平方公里，下轄16個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，人口103萬(wàn)，城區(qū)人口27萬(wàn)。近年來(lái)，新沂綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)，先后被評(píng)為“2008浙商最佳投資城市”、“2008中國(guó)最具投資吸引力城市”。2009年，連續(xù)第四次躋身“全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”，被評(píng)為江蘇省首批、徐州唯一的“金融生態(tài)示范縣（市）”、“第六批中國(guó)金融生態(tài)城

19、市”和“中國(guó)最佳文化生態(tài)旅游城市”，在區(qū)域發(fā)展中的影響力越來(lái)越大，知名度越來(lái)越高。,城市建設(shè),2010年，新沂市將以高起點(diǎn)規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)城市建設(shè)，按照“南擴(kuò)、北拓、東進(jìn)、西延”的城市發(fā)展思路，重點(diǎn)推進(jìn)實(shí)施“70100”工程，加快城鄉(xiāng)建設(shè)。同時(shí)堅(jiān)持城市建設(shè)與管理同步。以創(chuàng)建全國(guó)文明城市、國(guó)家園林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市和國(guó)家衛(wèi)生城市為抓手，加大城市管理力度，做到集中整治與長(zhǎng)效管理相結(jié)合。實(shí)施“文明市民素質(zhì)提升工程",提高市民綜合素質(zhì)，提

20、升城市文明程度，努力營(yíng)造“潔凈有序、文明優(yōu)美”的城市環(huán)境。,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境—GDP,,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境—人均GDP,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境—三產(chǎn)比列,新沂市是一個(gè)典型的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)比重居全年首位，但是第三產(chǎn)業(yè)比重正在逐年增加，至2009年已達(dá)到40.9%，接近第二產(chǎn)業(yè)。城市正在逐步實(shí)現(xiàn)由工業(yè)城市向服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)帶來(lái)發(fā)展契機(jī),土地市場(chǎng),2010年，新沂市已公告出讓國(guó)有建設(shè)擁地76.35平米，其中除四幅地塊尚未成交，共成交14

21、幅，42.52平米，累計(jì)成交金額6.418億元，平均土地單價(jià)1509元/方，預(yù)計(jì)可上市面積99.3萬(wàn)平米,商品房市場(chǎng),新沂住宅市場(chǎng)可分為三個(gè)片區(qū)：成熟的主城區(qū)、新興的城南新區(qū)以及充滿希望的河?xùn)|片區(qū) 從現(xiàn)有供應(yīng)情況看，主要項(xiàng)目都集中在主城區(qū)和南區(qū)，該區(qū)域的配套設(shè)施、居住氛圍也是最為成熟的。西部為工業(yè)集中區(qū)，只有少數(shù)項(xiàng)目，發(fā)展?jié)摿Σ淮?。從供?yīng)來(lái)看，由于未來(lái)市政府可能要南遷，目前整個(gè)新沂市區(qū)正在開始進(jìn)行向南向東的延伸發(fā)展,商品房市場(chǎng),新

22、沂市自07年以來(lái)商品房上市量達(dá)215.33萬(wàn)平米，其中2009年上市量最高，為72.93萬(wàn)平米。2010年以來(lái)，已上市95.51萬(wàn)平米。新沂市07年至今累計(jì)成交量為156.85平米，整體成交率為百分72.8.其中2010年至今，商品房成交約50萬(wàn)平米，新上市平均項(xiàng)目成交7.25萬(wàn)平米，成交表現(xiàn)一般。,商品房市場(chǎng),在商品房供應(yīng)分布中，新沂市主要集中在南區(qū)和中心區(qū)，其中南區(qū)累計(jì)供應(yīng)量86.04萬(wàn)平米，占應(yīng)總量百分40.中心區(qū)供應(yīng)量59.9

23、2萬(wàn)平米，占總量百分28,,,,第三部分：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析,地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目地處于新沂市墨河鎮(zhèn)，地塊屬性方面，本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，地塊總體上地勢(shì)平坦，地上附著物少，基本規(guī)整、開闊，沒有拆遷量，規(guī)劃與建設(shè)空間大。地塊四個(gè)方向環(huán)境地塊東面：東至創(chuàng)新路地塊南面：南臨新北路地塊西面：西達(dá)外環(huán)路地塊北面：北至205國(guó)道地塊周邊商業(yè)配套 地塊周邊除無(wú)任何商服配套,地塊分析/地形地貌,地形：平坦，有利施工地貌：自然地貌，

24、可考慮作天然植被,適合開發(fā)住宅,地塊分析/商業(yè)價(jià)值,居住人口加之產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口，人口可達(dá)5萬(wàn)人，開發(fā)需要一個(gè)商 業(yè)中心，適合開發(fā)中大型商業(yè)，建議社區(qū)性商業(yè)中心。,地塊分析/酒店價(jià)值,,,項(xiàng)目需要高檔酒店,地塊分析/商務(wù)價(jià)值,正面因素 地段昭示性;臨近主干道/橡膠工業(yè)園辦公及其他未確定產(chǎn)業(yè)的辦公帶來(lái)人氣/ 項(xiàng)目未來(lái)周邊配套齊全。,寫字樓功能對(duì)于本項(xiàng)目的意義,項(xiàng)目需要寫字樓！,,,,,S優(yōu)勢(shì),SWOT分析,◆ 250萬(wàn)平方米超大規(guī)模社區(qū)◆

25、開發(fā)商橡膠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌樹立，利于招商◆地塊總體上地勢(shì)平坦，地上附著物少，基本規(guī)整、開闊，沒有拆遷量，規(guī)劃與建設(shè)空間大。,W劣勢(shì),◆區(qū)位生活配套較不成熟◆工業(yè)地產(chǎn)對(duì)商住抗性大◆開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)處女座，區(qū)域知名度尚未建立◆位置較為偏僻，短期缺乏人氣支撐◆交通瓶頸并未得到解決，無(wú)公交通往市區(qū),O機(jī)會(huì),◆新沂房地產(chǎn)正處于極速發(fā)展期◆區(qū)位未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ笳o縮土地供應(yīng)◆當(dāng)?shù)卣暈楸卷?xiàng)目為業(yè)績(jī)工程◆本案巨大的社會(huì)效應(yīng)利于項(xiàng)目去化,

26、T威脅,◆區(qū)域供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈◆宏觀市場(chǎng)的波動(dòng),,,,第四部分：項(xiàng)目定位,接下來(lái)，我們將一一對(duì)各個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行剖析，最終得出項(xiàng)目定位,大規(guī)模：新沂目前最大的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；總建面積約250萬(wàn)平方米大品牌：知名橡膠產(chǎn)業(yè)公司——泰國(guó)鴻泰發(fā)展有限公司大氣勢(shì)：助推政府為實(shí)現(xiàn)大新沂城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益而打造的標(biāo)桿性地產(chǎn)項(xiàng)目,“大盤”,城市：新沂，快速成長(zhǎng)的城市之一項(xiàng)目：250多萬(wàn)平方米規(guī)模，五年以上的開發(fā)周期中建地產(chǎn)品牌成長(zhǎng)

27、：雖站在巨人（泰國(guó)鴻泰）的肩膀上，但是在新的起點(diǎn)，新的開始準(zhǔn)業(yè)主個(gè)體的事業(yè)：社會(huì)中堅(jiān)力量，項(xiàng)目擬建橡膠產(chǎn)業(yè)園及橡膠專業(yè)市場(chǎng)，以新的起點(diǎn)，向上發(fā)展準(zhǔn)業(yè)主個(gè)體的家庭：項(xiàng)目自身可營(yíng)造出良好完善的教育體系以及健康養(yǎng)生環(huán)境，完全有利于小孩的成長(zhǎng)、老人的養(yǎng)生生命的成長(zhǎng)：項(xiàng)目大盤的特質(zhì)，五年以上的開發(fā)周期，讓你體會(huì)到我們是在造一座城,“成長(zhǎng)”,“建筑可以復(fù)制，精神無(wú)法超越”,項(xiàng)目氣質(zhì)精神：“成長(zhǎng)”,成長(zhǎng)：代表著“積極向上”的“活力”與“生命力”

28、成長(zhǎng)延伸：事業(yè)的成長(zhǎng)、家庭（小孩）的成長(zhǎng)、生命的成長(zhǎng)成長(zhǎng)住家：鴻泰集團(tuán)為“成長(zhǎng)人群”打造的“成長(zhǎng)型住區(qū)”,結(jié)合以上南京慧谷認(rèn)為本案的總體市場(chǎng)定位為擁有國(guó)際級(jí)“亞洲首席橡膠園”功能的工業(yè)主題復(fù)合型大盤,強(qiáng)調(diào)先有工業(yè)再有地產(chǎn)，是地產(chǎn)融入工業(yè)（考慮整體開發(fā)節(jié)奏，先建設(shè)工廠，地產(chǎn)方面則商業(yè)先行，住宅殿后）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的唯一性，即：亞洲首席橡膠產(chǎn)業(yè)園商住大盤本項(xiàng)目立足整個(gè)新沂，著力打造精品多功能化宜居宜商項(xiàng)目，造福四方，突出人性化作為250

29、萬(wàn)平米超級(jí)大盤，必然要強(qiáng)調(diào)社區(qū)的復(fù)合型和宜居性,工業(yè)+大盤,亞洲首席橡膠工業(yè)主題復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目,項(xiàng)目總體形象定位,國(guó)際級(jí)開發(fā)集團(tuán),項(xiàng)目形象——,企業(yè)形象——,檔次定位,中高端國(guó)際化人性化社區(qū),總體檔次定位,是地產(chǎn)作品而非地產(chǎn)產(chǎn)品。從各方面權(quán)重加以考慮，項(xiàng)目總體品質(zhì)上定位為中高端產(chǎn)品，在局部可以適當(dāng)超越，但前幾期一定要為后期預(yù)留足夠的升級(jí)空間滿足人口就業(yè)問(wèn)題，必將帶來(lái)一定的社會(huì)效應(yīng)，體現(xiàn)人性化特征,通過(guò)以上分析：我們得出本項(xiàng)目新的關(guān)鍵詞：

30、,有形特質(zhì)：“大盤”、“工業(yè)”精神氣質(zhì)：“人性的”,在造一座城一座“人性的、成長(zhǎng)的、多功能”的250萬(wàn)平方米博觀之城,主題概念定位,鴻泰＠博觀城,見證成長(zhǎng)：五年以上的開發(fā)周期，見證一座城的崛起關(guān)注價(jià)值：搭建平臺(tái)，助推為個(gè)人實(shí)現(xiàn)生命的價(jià)值注重人性：為人提供真正的就業(yè)平臺(tái)，帶來(lái)社會(huì)效應(yīng)，體現(xiàn)人性化理念,“博觀之城”,博愛觀天下,項(xiàng)目初期核心區(qū)域：城區(qū)及周邊城市拓展區(qū)域：相關(guān)外省關(guān)聯(lián)城市項(xiàng)目中后期江蘇省或外省關(guān)聯(lián)城市，外國(guó)相

31、關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈地區(qū),區(qū)域定位,目標(biāo)客戶群定位,本項(xiàng)目作為250萬(wàn)方規(guī)模大盤，其目標(biāo)客戶的輻射范圍和涵蓋人群必定十分廣泛，但項(xiàng)目初期面市時(shí)，由于工業(yè)規(guī)模效應(yīng)以及員工就業(yè)優(yōu)勢(shì)還未完全顯現(xiàn)，目標(biāo)客戶的主要來(lái)源區(qū)域?qū)⒁员镜貐^(qū)域?yàn)橹?，而隨著項(xiàng)目開發(fā)的逐步推進(jìn)，整體規(guī)模效應(yīng)將逐步呈現(xiàn)，目標(biāo)客戶的區(qū)域性將很快被打破，真正成為全國(guó)性的品質(zhì)大盤。,人群定位,職業(yè)構(gòu)成描述：橡膠工廠職工，管理人員個(gè)體經(jīng)商戶企業(yè)員工外來(lái)經(jīng)商人員白領(lǐng)一族,從事橡膠產(chǎn)業(yè)人群或

32、看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、大盤規(guī)模效應(yīng)氛圍的廣大中間階層,家庭構(gòu)成描述：兩口之家三口家庭；少數(shù)三代同堂家庭；,年齡構(gòu)成描述：年齡結(jié)構(gòu)以25-40歲為主；年齡結(jié)構(gòu)以40-50歲為輔,目標(biāo)客戶細(xì)分特征,目標(biāo)客戶群定位,主題定位/住宅定位,=140萬(wàn)橡膠產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)+10萬(wàn)主題商場(chǎng),主題商場(chǎng)純商業(yè)體量10萬(wàn)㎡，堪稱MALL規(guī)模， 主題商場(chǎng)定位為L(zhǎng)iving Mall，強(qiáng)調(diào)本案是依托住宅，服務(wù)社區(qū)為主的 生活型“一站式”購(gòu)物中心 ，通過(guò)博

33、觀生活主題的經(jīng)營(yíng)，使本案商業(yè)成為西北板塊 的商業(yè)核心,主題定位/商業(yè)定位,商業(yè),業(yè)態(tài)定位,¾,主題定位/酒店定位,,,NO！,NO！,NO！,出路：中檔以上寫字樓,,,,寫字樓對(duì)項(xiàng)目意義：寫字樓與酒店是整個(gè)項(xiàng)目的形象標(biāo)簽，要對(duì)住宅、 商業(yè)價(jià)值起到推力作用，因此從戰(zhàn)略角度考慮，寫字樓的檔次要高??,主題定位/寫字樓定位,完整價(jià)值鏈酒店、寫字樓、商業(yè)、住宅形成"四大金剛",寫字樓,酒店,住宅,商業(yè),,,,,

34、價(jià)值龍頭,價(jià)值主體,價(jià)值亮點(diǎn),價(jià)值引擎,主題定位/整體價(jià)值鏈,其他重要定位,小學(xué)定位,小學(xué)的修建標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)偏向中檔定位，保證軟硬件的總體質(zhì)量和功能要求，配備相應(yīng)的場(chǎng)館及設(shè)施,雙語(yǔ)幼兒園+職工子女小學(xué),中學(xué)定位,可考慮本項(xiàng)目引進(jìn)一個(gè)傳統(tǒng)的普通中學(xué)，因此，建議與其他知名品牌中學(xué)聯(lián)姻，打造一個(gè)品牌影響力的普通中學(xué)。,品牌普通中學(xué),其他重要定位,其他重要定位,打造復(fù)合橡膠健康跑道打造全市最長(zhǎng)健康步道，穿越整個(gè)400萬(wàn)方社區(qū)各組團(tuán)，并形成循環(huán)體系，

35、成為全市最長(zhǎng)的最有趣味的健康跑道。,社區(qū)醫(yī)院：身體檢查、健康咨詢等,其他重要定位,商業(yè)購(gòu)物配套類中型購(gòu)物中心：含一主力超市特色商業(yè)街：以餐飲為主社區(qū)購(gòu)物走廊：美容美發(fā)、洗衣、家政、攝影等,其他重要定位,服務(wù)配套類貼心管家服務(wù)：針對(duì)人性化服務(wù)而制定的一對(duì)一的各種服務(wù)銷售及售后服務(wù)：專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì),開通交通車在業(yè)主入住前期可免費(fèi)接送業(yè)主到新沂市區(qū)主要節(jié)點(diǎn)，解決短期內(nèi)交通不便的問(wèn)題。,開通社區(qū)環(huán)城車由于項(xiàng)目規(guī)模較大，各功能場(chǎng)所距離

36、較遠(yuǎn)，建議開通社區(qū)環(huán)城車，接送企業(yè)員工及經(jīng)商戶往返各主要需求地點(diǎn)。,引進(jìn)大型生鮮超市為提高項(xiàng)目的生活便利性和銷售保障力，建議在銷售前期就確定引進(jìn)1-2家中大型超市，如：永輝、新世紀(jì)、蘇果等,,,,第五部分：項(xiàng)目總體開發(fā)思路,大盤開發(fā)模式,結(jié)合本案基本特征考慮，最適合開發(fā)模式是只有——主題驅(qū)動(dòng)模式,主題驅(qū)動(dòng)模式：通過(guò)社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā),主題社區(qū)模式,核心驅(qū)動(dòng)方式：在陌生區(qū)（新）大盤開發(fā)中

37、，由于項(xiàng)目的交通距離以及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目關(guān)注不足，項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者無(wú)法形成沖擊，項(xiàng)目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對(duì)消費(fèi)者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對(duì)消費(fèi)者形成有效吸引的作用。,教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)、工業(yè)地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)方式。通過(guò)主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注，通過(guò)完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費(fèi)者的心理抗性。,老年、醫(yī)療服務(wù),教育、文化,健康、運(yùn)動(dòng),健康

38、、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)力，關(guān)鍵是造就獨(dú)特的不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力,奧林匹克花園的健康主題：體育場(chǎng)、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)----體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場(chǎng)----商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施----居住中心。,桃源居的教育主題：大規(guī)模清華學(xué)校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學(xué)校上；投入大，做一個(gè)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。,綠地21城尊老社區(qū)主題綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場(chǎng)、便利店

39、、健身設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等符合老年人生活習(xí)慣；老年人只是講座多形式老年教育。,主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對(duì)主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時(shí)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè),主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征,主題鮮明----成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；,主題宣傳----讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽；,主題先行----體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；,主題復(fù)合----但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。,1,2,3,4,適用條件,,陌生

40、區(qū)（或新區(qū)）大盤開發(fā)，消費(fèi)者心理抗性大；有區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目不具備的獨(dú)特資源，具有打造不可復(fù)制核心競(jìng)爭(zhēng)力潛質(zhì)；資金雄厚，前期投入大，項(xiàng)目大、實(shí)現(xiàn)周期長(zhǎng)。,符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場(chǎng)定位與主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力，形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異；主題先行，樹立消費(fèi)者信心。,成功關(guān)鍵因素,,方向研判設(shè)想-階段,工業(yè)地產(chǎn),商業(yè)模式提升住宅，互動(dòng)發(fā)展,快速積聚人氣，提升區(qū)域價(jià)值，開啟開發(fā)模式,長(zhǎng)期發(fā)展行為，商業(yè)提升土地價(jià)

41、值，住宅與商業(yè)平衡互動(dòng)發(fā)展,開發(fā)整體成功,,,,,,,總體開發(fā)理念,◎積累、共生、互長(zhǎng)優(yōu)先利用橡膠工業(yè)園，提升區(qū)域價(jià)值持續(xù)性、可發(fā)展的物業(yè)組合模式◎彈性開發(fā)、峰值預(yù)留預(yù)留地段，給現(xiàn)在處于市場(chǎng)萌芽、發(fā)展前景看好的產(chǎn)品日后留下發(fā)展空間，從而收獲更多財(cái)富◎復(fù)合、多樣性的產(chǎn)品組合各期產(chǎn)品有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)效益最大化,項(xiàng)目總體開發(fā)戰(zhàn)略—發(fā)展原則,推盤計(jì)劃,,,,第六部分：項(xiàng)目啟動(dòng)策略及大一期啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略,項(xiàng)目啟動(dòng)策略,啟動(dòng)區(qū)的目的,目的1

42、樹立項(xiàng)目城市大盤地位，展示項(xiàng)目整體定位形象 目的2增強(qiáng)客群對(duì)區(qū)域 “新生的、人性的、成長(zhǎng)的、多功能的”博觀之城概念的認(rèn)可，和對(duì)區(qū)域土地價(jià)值的升值認(rèn)同感。 目的3首期開發(fā)成功，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，從而達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)資金平衡，保證項(xiàng)目后期開發(fā)對(duì)現(xiàn)金流的需求。,南京慧谷啟動(dòng)區(qū)入市規(guī)模：約30萬(wàn)m2,啟動(dòng)區(qū)規(guī)模確定,考慮因素保持一定規(guī)模：大盤開發(fā)，必須樹立大盤形象，展現(xiàn)大盤氣勢(shì)?？紤]市場(chǎng)容量：城區(qū)市場(chǎng)一年銷售90多萬(wàn)m2，單個(gè)項(xiàng)目

43、年銷售量不足10萬(wàn)m2?？紤]企業(yè)條件：企業(yè)自有資金開發(fā)，需權(quán)衡資金成本和現(xiàn)金壓力。,大盤啟動(dòng)區(qū)體量借鑒,,啟動(dòng)區(qū)規(guī)模確定,啟動(dòng)區(qū)規(guī)模：約30萬(wàn)平方米,20萬(wàn)m2橡膠產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng),5萬(wàn)m2主題商業(yè),5萬(wàn)m2平米產(chǎn)權(quán)式酒店,5萬(wàn)平米住宅,,,,,推盤節(jié)奏建議,一期推盤節(jié)奏建議,一期啟動(dòng)區(qū)物業(yè)類型=15萬(wàn)商業(yè)街+5萬(wàn)酒店式公寓,注明：須同時(shí)啟動(dòng)工業(yè)廠房,這個(gè)目標(biāo)意味著——什么？,大一期啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)設(shè)定,品牌目標(biāo)/企業(yè)目標(biāo)：,利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，

44、通過(guò)項(xiàng)目品牌運(yùn)作，成功奠定并提升鴻泰集團(tuán)在四線城市大盤的開發(fā)模式以及全國(guó)的影響力,項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)：,通過(guò)鴻泰集團(tuán)一期的成功營(yíng)銷，完善的區(qū)域形象，為鴻泰集團(tuán)地產(chǎn)后續(xù)全國(guó)拓展及復(fù)制開發(fā)奠定基礎(chǔ),具體營(yíng)銷目標(biāo)：,2011年6月份開盤,,,,,,目標(biāo)界定,啟動(dòng)區(qū)推盤首組團(tuán)為商業(yè)和酒店意味著相對(duì)較高的價(jià)格,去化速度遠(yuǎn)超過(guò)目前市場(chǎng)平均的水平,意味項(xiàng)目的營(yíng)銷必須與 大盤營(yíng)銷、區(qū)域營(yíng)銷相結(jié)合,1、價(jià)格目標(biāo),2、速度目標(biāo),3、品牌建立及項(xiàng)目運(yùn)作,目標(biāo)的戰(zhàn)略

45、意義：通過(guò)設(shè)計(jì)高速、高形象的專屬營(yíng)銷模式，項(xiàng)目營(yíng)銷結(jié)合區(qū)域營(yíng)銷、大盤營(yíng)銷，為項(xiàng)目樹立市場(chǎng)形象及知名度，為大盤模式在全國(guó)復(fù)制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,,,,,第七部分：前期總體營(yíng)銷思路,五大難題困結(jié)本案：,1、工業(yè)環(huán)境污染大，客戶抗性大2、2010年新沂市場(chǎng)消化量90多萬(wàn)方，本案按指定5期開發(fā)，每期入市量50萬(wàn)，體量大，去化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度大3、地段偏僻，遠(yuǎn)離新沂市中心，區(qū)域認(rèn)可度極低4、項(xiàng)目交通瓶頸困擾，無(wú)公交通往市區(qū)5、區(qū)域生活配套匱乏，

46、生活氛圍缺乏,尋求破解之道為鴻泰集團(tuán)首次開盤成功的難題？,,策略推導(dǎo),,,,,S優(yōu)勢(shì),W劣勢(shì),O機(jī)會(huì),T威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,減少劣勢(shì)，避免威脅,充分發(fā)揮項(xiàng)目超級(jí)大盤的核心優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化大盤及開發(fā)商的資源優(yōu)勢(shì)。,充分展示項(xiàng)目產(chǎn)品力，承諾品質(zhì)、環(huán)境及物管服務(wù)，關(guān)注客戶成長(zhǎng)，超越客戶心理預(yù)期,強(qiáng)大項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的大盤優(yōu)勢(shì)，引領(lǐng)客戶體驗(yàn)項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值/生活方式。解決客戶就業(yè)問(wèn)題,與政府聯(lián)動(dòng)提前釋放區(qū)域前

47、景，進(jìn)行城市運(yùn)營(yíng)，做強(qiáng)做大新沂房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，提升新沂城市功能的吸輻。,提前鎖定客戶，以客戶為中心，讓客戶提前感受到項(xiàng)目的產(chǎn)品及物業(yè)服務(wù)品質(zhì),,◆ 250萬(wàn)平方米超大規(guī)模社區(qū)◆開發(fā)商橡膠產(chǎn)業(yè)商家資源豐富，利于招商◆地塊總體上地勢(shì)平坦，地上附著物少，基本規(guī)整、開闊，沒有拆遷量，規(guī)劃與建設(shè)空間大。,◆區(qū)位生活配套較不成熟◆工業(yè)地產(chǎn)對(duì)商住抗性大◆開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)處女座，區(qū)域知名度尚未建立◆位置較為偏僻，短期缺乏人氣支撐◆交通瓶頸并未

48、得到解決，無(wú)公交通往市區(qū),◆新沂房地產(chǎn)正處于極速發(fā)展期◆區(qū)位未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ笳o縮土地供應(yīng)◆當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目較為重視◆本案巨大的社會(huì)效應(yīng)利于項(xiàng)目去化,◆區(qū)域供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈◆宏觀市場(chǎng)的波動(dòng),以工業(yè)主題復(fù)合地產(chǎn)以“泰國(guó)鴻泰”貼牌；輔以“亞洲橡膠產(chǎn)業(yè)園”為戰(zhàn)略定性，用“自創(chuàng)/獨(dú)有”的開發(fā)理念圍形成全國(guó)首個(gè)工業(yè)主題“復(fù)合地產(chǎn)”地產(chǎn)藍(lán)海。鴻泰集團(tuán)企業(yè)形象為工業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)，強(qiáng)調(diào)實(shí)力/工業(yè)/公益的印象。一個(gè)責(zé)任企業(yè)所精心打造的樓

49、盤必然也是讓人信賴的。巧用事件營(yíng)銷，占有新聞關(guān)注；企業(yè)品牌的重塑/地產(chǎn)品牌的創(chuàng)立是通過(guò)媒體的聲音和大眾的輿論共同成就而來(lái)。,營(yíng)銷思路概念載體,一、公園住宅概念的深度傳播－－核心價(jià)值引起客戶共鳴，消除工業(yè)抗性二、推廣力度上的實(shí)行大手筆－－短時(shí)間內(nèi)引發(fā)全城關(guān)注，去化產(chǎn)品三、聯(lián)合政府資源，事件營(yíng)銷主導(dǎo)－－炒區(qū)域，炒項(xiàng)目，炒客戶，明朗區(qū)域未來(lái)前景 四、首創(chuàng)多路線班車導(dǎo)入戰(zhàn)略－－解決交通瓶頸，解決客戶導(dǎo)入難的問(wèn)題五、配套設(shè)計(jì)上力求唯美完

50、善－－生活配套自給自足，解決客戶擔(dān)心,破解之道,1、公園住宅概念的深度傳播,打造復(fù)合橡膠健康步道打造全市最長(zhǎng)復(fù)合橡膠健康步道，穿越整個(gè)400萬(wàn)方社區(qū)各組團(tuán)，并形成循環(huán)體系，成為全市最長(zhǎng)的最有趣味的健康步道。,示范景觀建議,大氣、精致的現(xiàn)代園林景觀利用水景、花木等元素有機(jī)結(jié)合提升整體品質(zhì)感將來(lái)自客戶和工廠員工的創(chuàng)意作品作為景觀小品署名展示于園林中,打造自然植被公園對(duì)地塊現(xiàn)有的天然植被、綠化進(jìn)行改造修建天然植被公園，沿湖畔設(shè)置休閑

51、步行棧道、觀景平臺(tái)、休閑座椅等，總體風(fēng)格小而精，并在局部形成景觀亮點(diǎn)同時(shí)將樣板區(qū)也設(shè)置在此，提升樣板區(qū)的整體感染力。,打造主題景觀結(jié)點(diǎn),根據(jù)各個(gè)主團(tuán)的名稱增加獨(dú)具特色的主題結(jié)點(diǎn),葡萄長(zhǎng)廊,玫瑰園,百合道,2、推廣力度上的大手筆,推廣力度空前加大，實(shí)行線上線下立體轟炸，使得新沂人盡皆知,主要投放的媒體：報(bào)紙：新聞晨報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、新沂日?qǐng)?bào)等、徐州日?qǐng)?bào)網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)雜志：租售情報(bào)、新沂樓市短信、電信賬單、戶外高炮體驗(yàn)活動(dòng)、

52、巡展、禮品贈(zèng)送等,僅2011年7-8月，報(bào)紙累計(jì)投放30次，其中又以跨版居多,一個(gè)月時(shí)間，本案成為新沂樓市的焦點(diǎn)?。?！,3、聯(lián)合政府、行業(yè)資源，事件營(yíng)銷主導(dǎo),借勢(shì)，聯(lián)合炒作，建立區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，樹立?jìng)爭(zhēng)壁壘,立勢(shì)，高舉高打，展示產(chǎn)品價(jià)值，樹立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)勢(shì)，主動(dòng)出擊，網(wǎng)羅客戶，超越市場(chǎng)水準(zhǔn),,炒區(qū)域,炒項(xiàng)目,炒客戶,Action1：重大論壇炒作——專家學(xué)者放大區(qū)域核心價(jià)值立足區(qū)域，聯(lián)合政府和行業(yè)資源，“世界橡膠產(chǎn)業(yè)交流會(huì)”，“城市土地價(jià)

53、值高峰論壇”等新聞活動(dòng)，借助新聞媒體重點(diǎn)闡述區(qū)域價(jià)值、區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，讓客戶認(rèn)知區(qū)域的價(jià)值、認(rèn)知區(qū)域的未來(lái)。Action2：主流媒體炒大眾——報(bào)紙軟文系列炒作 針對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，推出系列軟文，“亞洲橡膠產(chǎn)業(yè)軟文”，“本案巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益軟文”,具有新聞性質(zhì)的事件營(yíng)銷，是最適合本案工業(yè)主題地產(chǎn)復(fù)合大盤的推廣包裝手法，值得一試！,4、首創(chuàng)多路線班車導(dǎo)入戰(zhàn)略,同時(shí)開設(shè)5路看樓班車，由此開創(chuàng)了本案大盤運(yùn)作的成功典范,各班車點(diǎn)