企業(yè)不同搬遷方式下的稅收籌劃

1、稅務(wù)園地TAXATIONFIELD企業(yè)不同搬遷方式下的稅收籌劃O文李玉周陳艷萍一!問(wèn)題背景隨著城市化的發(fā)展越來(lái)越多的企業(yè)面臨著搬遷問(wèn)題選擇何種搬遷方式一定程度上決定了搬遷收人的性質(zhì)而不同性質(zhì)的搬遷收人在稅務(wù)處理上的差異很大“這一方面對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的會(huì)計(jì)處理和稅收籌劃能力是個(gè)很大的挑戰(zhàn)另一方面也加大了企業(yè)對(duì)國(guó)家制定相關(guān)政策的需求“選擇何種搬遷方式怎樣有效利用當(dāng)下國(guó)家稅收政策進(jìn)行稅收籌劃是每個(gè)財(cái)務(wù)人員所必須做出的決策“土地使用權(quán)及納稅人代墊

2、拆遷補(bǔ)要限期搬遷“該化工廠原址占地償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知6面積約200畝該宗土地賬面(國(guó)稅函[2009]520號(hào))的規(guī)定只要納稅人出具縣級(jí)以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件或縣級(jí)以上土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上(含)地方人民原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為2000萬(wàn)元地上建筑物賬面價(jià)值原值1000萬(wàn)元累計(jì)折舊60萬(wàn)元凈值400萬(wàn)元“該化工廠董事會(huì)在搬遷前就企業(yè)搬遷采取何種方式進(jìn)行政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件了分析討論并對(duì)每種搬

3、遷方均屬于式下的稅收及利潤(rùn)進(jìn)行了對(duì)比分析二!企業(yè)搬遷補(bǔ)償收入涉及的稅收政策(一)企業(yè)所得稅政策2012年8月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了5企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法(國(guó)稅函72012]40號(hào)以下簡(jiǎn)稱(chēng)(辦法))并自2012年10月舊起施行“根據(jù)5辦法6規(guī)定企業(yè)搬遷方式屬于政策性搬遷的在搬遷期間發(fā)生的搬遷收人和搬遷支出可以暫不計(jì)人當(dāng)期應(yīng)稅所得額而在完成搬遷的年度對(duì)搬遷收人和支出進(jìn)行匯總清算計(jì)人當(dāng)期企業(yè)應(yīng)稅所得額計(jì)算納稅企業(yè)搬遷方式屬于企業(yè)自主搬遷的

4、按照5企業(yè)所得稅法6及其實(shí)施條例進(jìn)行計(jì)算納稅“(二詹業(yè)稅政策企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收人如果屬于因政府收回土地使用權(quán)而取得的補(bǔ)償收人無(wú)論是從政府直接取得還是從通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)簡(jiǎn)接取得的根據(jù)5國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題)(國(guó)稅函[20081277號(hào))及5國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅“但是企業(yè)因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)而取得的搬遷補(bǔ)償收人屬

5、于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)而取得的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)依法征收營(yíng)業(yè)稅“(三)土地增值稅政策根據(jù)5土地增值稅暫行條例6第八條規(guī)定因國(guó)家建設(shè)需要依法征用!收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅“同時(shí)5土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則6第十一條進(jìn)一步明確指出因國(guó)家建設(shè)需要依法征用!收回的房地產(chǎn)是指因城市實(shí)施規(guī)劃!國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)“除此之外企業(yè)取得的任何搬遷補(bǔ)償收人均應(yīng)依法納稅“三!案例分析)兩種不同搬遷方式下的稅收籌劃隨著城市的發(fā)展某

6、化工廠的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)嚴(yán)重影響了附近小區(qū)居民的生活質(zhì)量不僅對(duì)小區(qū)居民的身體健康構(gòu)成了極大的威脅不利于城市美化也制約了工廠的進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)展“應(yīng)該省!市的環(huán)保部門(mén)!政府以及周?chē)用竦膹?qiáng)烈要求該化工廠需詳細(xì)分析如下:方案一:企業(yè)自主搬遷企業(yè)自主搬遷泊行轉(zhuǎn)讓.假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿以每畝80萬(wàn)元的協(xié)議價(jià)格接收該化工廠的土地及其地上建筑物“則該化工廠自行轉(zhuǎn)讓土地的總收人為16000萬(wàn)元(200x80=16000)“該收人屬于商業(yè)性搬遷收人或非政策

7、性搬遷收人“根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定企業(yè)應(yīng)繳納各種稅金:應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=(16000一2000)xs%二700(萬(wàn)元)應(yīng)交城建稅=70Ox7%=49(萬(wàn)元)應(yīng)交教育費(fèi)附加=700x3%二21(萬(wàn)元)應(yīng)交印花稅=16000x0.05%=8(萬(wàn)元)應(yīng)交土地增值稅油于地上建筑物賬面凈值為400萬(wàn)元經(jīng)評(píng)估重置成本價(jià)為3000萬(wàn)元按50%的成新度折扣率計(jì)算則評(píng)估價(jià)格為3000x50%=1500(萬(wàn)元)“故:土地增值稅扣除項(xiàng)目金額合計(jì)二200015007004

8、9218=4278(萬(wàn)元)土地增值額=l60()0一4278=11722(萬(wàn)元)土地增值率氣U下犯4278卜1(X掀戶27喇刀仗P0土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目200%以上的56部分適用稅率為60%!速算扣除系數(shù)為35%“應(yīng)交土地增值稅=11722x60%一4278x35%二5534.9(萬(wàn)元)但是根據(jù)5中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則6第十一條第四!五款規(guī)定因城市實(shí)施規(guī)劃!國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的比照本規(guī)定免征土

9、地增值稅“符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后免予征收土地增值稅“本條款中的因城市實(shí)施規(guī)劃0而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染!擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣!廢水!廢渣和噪音使城市居民生活受到一定傷害)而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況“該化工廠由于其生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)環(huán)境!周?chē)用裨斐闪艘欢ǔ潭鹊挠绊懬也焕诋?dāng)下城市的規(guī)劃與美化符合因城市實(shí)施規(guī)劃!國(guó)家建設(shè)需要而搬遷0的規(guī)定其

10、自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收人可向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)不繳納土地增值稅即可節(jié)約稅金5534.9萬(wàn)元“綜上該化工廠采取自行轉(zhuǎn)讓的搬遷方式下的獲利情況:繳納土地增值稅時(shí)的獲利情況:轉(zhuǎn)讓該土地獲得的利潤(rùn)=16000一2000一400一700一49一21一8一5534.9=7287.1(萬(wàn)元)應(yīng)交企業(yè)所得稅二7287.lx25%=1821.775(萬(wàn)元)獲得的凈利潤(rùn)二7287.1一1821.775=5465.325(萬(wàn)元)免征土地增值稅時(shí)的獲利情況:轉(zhuǎn)讓該土地

11、獲得的利潤(rùn)二16000一2000一400一700一49一21一8=12822(萬(wàn)元)應(yīng)交企業(yè)所得稅=12822x25%二3205.5(萬(wàn)元)獲得的凈利潤(rùn)=12822一3205.5=9616.5(萬(wàn)元)該化工廠因符合國(guó)家相關(guān)政策勿需繳納土地增值稅雖然因此企業(yè)繳納了1383.725萬(wàn)元的企業(yè)所得稅但是獲得的凈利潤(rùn)卻增加了4151.175萬(wàn)元“方案二:政策性搬遷按照5國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例6(國(guó)務(wù)院2011年第590號(hào)令)的規(guī)定5辦法6指

12、出由于社會(huì)公共利益的需要在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行的整體搬遷或部分搬遷為政策性搬遷“該化工廠選擇政府主導(dǎo)的搬遷方式符合5辦法6中第一章第三條的規(guī)定:由政府組織實(shí)施的科技!教育!文化!衛(wèi)生!體育!環(huán)境和資源保護(hù)!防災(zāi)減災(zāi)!文物保護(hù)!社會(huì)福利!市政公用等公共事業(yè)的需要屬于政策性搬遷飛政府主導(dǎo)搬遷由政府收回土地給予企業(yè)一定的搬遷補(bǔ)償“假設(shè)政府在搬遷文件中明確指出:每畝土地補(bǔ)償款為50萬(wàn)元地上房屋建筑及其設(shè)備搬遷補(bǔ)償款為2500萬(wàn)元“則企業(yè)獲得的政府

13、補(bǔ)償總收人為12500萬(wàn)元(200x502500=12500)o該收人屬于政策性搬遷收人按照相關(guān)稅法規(guī)定政府收回土地所支付的補(bǔ)償款不繳納營(yíng)業(yè)稅!城建稅!教育費(fèi)附加!印花稅和土地增值稅而只需計(jì)算申報(bào)繳納企業(yè)所得稅“5辦法6規(guī)定企業(yè)的搬遷收入加除搬遷支出后的余額為企業(yè)搬遷所得.企業(yè)政策性搬遷后新購(gòu)置的資產(chǎn)一律按照稅法的規(guī)定進(jìn)行處理其支出不得從搬遷收人中扣除對(duì)政策性搬遷所涉及的資產(chǎn)(辦法6也分兩種情況進(jìn)行了規(guī)定:一是搬遷后原資產(chǎn)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單安裝或

14、不安裝仍可以繼續(xù)使用的在該資產(chǎn)重新投資使用后繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)費(fèi)用二是搬遷后原資產(chǎn)需要大修理后才能重新使用的該資產(chǎn)的凈值加上大修理支出為該資產(chǎn)的計(jì)稅成本“在該資產(chǎn)重新投資使用后就該資產(chǎn)尚可使用的年限計(jì)提折舊同時(shí)該大修理支出應(yīng)進(jìn)行資本化不得從搬遷收人中扣除“假定該化工廠根據(jù)搬遷規(guī)劃計(jì)劃在五年內(nèi)將原資產(chǎn)搬遷至規(guī)劃地發(fā)生的搬遷費(fèi)用和資產(chǎn)處置支出300萬(wàn)元并經(jīng)過(guò)大修理使得資產(chǎn)得以重新使用為此花去10000萬(wàn)元的大修理費(fèi)用加上資產(chǎn)凈值合計(jì)為304

15、00萬(wàn)元高于政府補(bǔ)償總收人不需繳納企業(yè)所得稅“該化工廠最終獲得的利潤(rùn)二12500一2000一400一300=9800(萬(wàn)元)綜合方案一!二的結(jié)果可以看出:雖然方案一的總收人比方案二的總收人高出3500萬(wàn)元但由于方案二有相關(guān)稅收優(yōu)惠政策較方案一少繳納了稅金最后獲利更多“方案二較方案一(繳納土地增值稅)的最終利潤(rùn)高出4334.675萬(wàn)元.方案二比方案一(不需繳納土地增值稅)的最終利潤(rùn)多出183.5萬(wàn)元“因此該化工廠董事會(huì)應(yīng)該選擇方案二實(shí)現(xiàn)企

16、業(yè)低稅收!高利潤(rùn)的目的“但是否一味從節(jié)稅上進(jìn)行稅收籌劃就能滿足企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)呢如果企業(yè)自行轉(zhuǎn)讓獲得的收人比在政府主導(dǎo)下搬遷所獲得的政策性收人多得多盡管企業(yè)需要繳納高額的相關(guān)稅金但扣除稅費(fèi)后仍可能比政府收回土地獲得的利潤(rùn)更多此時(shí)企業(yè)最優(yōu)的選擇則是自主搬遷!自行轉(zhuǎn)讓的搬遷方式.接上述案例若政府給予企業(yè)的土地補(bǔ)償款為每畝20萬(wàn)元補(bǔ)償?shù)厣戏课萁ㄖ捌湓O(shè)備搬遷補(bǔ)償款為1500萬(wàn)元其余條件不變“則企業(yè)獲得的政府補(bǔ)償總收人為550萬(wàn)元(200x

17、2o2500=5500)可獲得的凈利潤(rùn)為2800萬(wàn)元(5500一2000一40()一300=2800)“此利潤(rùn)遠(yuǎn)低于方案一中繳納增值稅時(shí)獲得的凈利潤(rùn)5465.325萬(wàn)元和方案一中不繳納增值稅時(shí)獲得的凈利潤(rùn)9616.5萬(wàn)元“在此結(jié)果下該化工廠應(yīng)選擇方案一采取企業(yè)自主搬遷的搬遷方式并向有關(guān)部門(mén)申報(bào)免予征收土地增值稅實(shí)現(xiàn)企業(yè)的低稅收高利潤(rùn)的目的“四!總結(jié)隨著國(guó)家稅收制度的完善越來(lái)越多的企業(yè)選擇政策性搬遷方式以期獲得節(jié)稅的優(yōu)惠“但是企業(yè)不僅需要