項(xiàng)目策劃與造價(jià)控制

1、建設(shè)經(jīng)濟(jì)財(cái)會(huì)統(tǒng)計(jì)中華民居2011年08月項(xiàng)目策劃與造價(jià)控制張祥明(重慶市南川區(qū)南平鎮(zhèn)人民政府城建辦)摘要：建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，也是項(xiàng)目全程策劃實(shí)施方案中的重要組成部份，項(xiàng)目投資造價(jià)是否在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、產(chǎn)品營銷各個(gè)環(huán)節(jié)得到有效控制，直接影響到投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的成功與失敗。因此，認(rèn)真研究造價(jià)控制方案和編制可行的實(shí)施細(xì)則，并在各階段中嚴(yán)格執(zhí)行。才能保證建設(shè)項(xiàng)目的投資目標(biāo)得到成功實(shí)現(xiàn)。關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目；策劃；造價(jià)；控制1項(xiàng)目策劃

2、案對投資造價(jià)的全程控制以往建設(shè)對開發(fā)項(xiàng)目的策劃中僅注重于項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和市場營銷，隨著房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度的不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代已逐步離去，房地產(chǎn)利潤正向社會(huì)正常利潤水平回歸，市場競爭更加強(qiáng)烈，銷售收入的增長空間已相當(dāng)有限。在項(xiàng)目全程策劃中引入造價(jià)控制的理念，制定可行的造價(jià)控制實(shí)施細(xì)則和執(zhí)行方案，在項(xiàng)目進(jìn)度的各階段嚴(yán)格遵照執(zhí)行，有效地控制建設(shè)造價(jià)，為建設(shè)單位的投資安全提供可靠的保證，讓項(xiàng)目建設(shè)按預(yù)期的利潤目標(biāo)得到順利實(shí)現(xiàn)。所以在房地產(chǎn)建

3、設(shè)項(xiàng)目的全程策劃案中能否做好造價(jià)控制，直接關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目的成敗。在策劃案中對項(xiàng)目的定位控制造價(jià)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：(1)建設(shè)投資首先要考慮項(xiàng)目是否可行，是否有經(jīng)濟(jì)效益，必須對項(xiàng)目進(jìn)行全面、周密、準(zhǔn)確的調(diào)查研究，然后作用可靠的造價(jià)控制決策。(2)項(xiàng)目前期調(diào)研和定位階段雖然所需花費(fèi)的資金不多，但對項(xiàng)目投資費(fèi)用所造成的影響卻能占到80％；項(xiàng)目策劃案中對投資費(fèi)用的控制，所造成的影響是最大的，因而項(xiàng)目全程策劃對項(xiàng)目合理用地、項(xiàng)目選址、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)

4、準(zhǔn)，要進(jìn)行全面地進(jìn)行分析，對影響造價(jià)的因素制定出相應(yīng)的造價(jià)控制對策，制定的方案在擬建工程項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理有利、環(huán)境上是否允許等方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析、論證，進(jìn)行多方案優(yōu)選，在策劃中做好建設(shè)項(xiàng)目投資估算的編制與審查，作為建設(shè)項(xiàng)目總投資中造價(jià)控制的實(shí)施細(xì)則和階段計(jì)劃，各階段執(zhí)行過程不得任意突破，使其真正起到造價(jià)控制的作用。(3)在策劃案中引進(jìn)專家論證，利用專業(yè)單位在技術(shù)上的優(yōu)勢，讓投資專家對項(xiàng)目的投資造價(jià)控制進(jìn)行專題評審，

5、使項(xiàng)目更科學(xué)、更合理、更可靠的進(jìn)行投資造價(jià)控制，為項(xiàng)目提供技術(shù)上的保障，從而最低程度的減少投資的盲目和風(fēng)險(xiǎn)性。2策劃案對設(shè)計(jì)階段的投資控制在項(xiàng)目投資策劃案中，控制工程造價(jià)關(guān)鍵就是對設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。設(shè)計(jì)階段也是投資控制的重點(diǎn)階段之一，因此建設(shè)單位把設(shè)計(jì)階段的投資控制作為重點(diǎn)，積極進(jìn)行主動(dòng)控制將是進(jìn)行投資控制最有效的手段。設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣，不僅會(huì)影響工程施工的控制目標(biāo)和投入資金的多少，而且對投資額的控制和項(xiàng)目建成后的使用效果產(chǎn)生極大的影響

6、，所以設(shè)計(jì)是否合理是有效控制項(xiàng)目工程造價(jià)的前提(1)由于項(xiàng)目工程的一次性投資大，建成后可變性小，因此，做好設(shè)計(jì)工作，以高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果來實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目，是設(shè)計(jì)階段投資控制的盛業(yè)業(yè)》坐蠱姑業(yè)業(yè)婦業(yè)出業(yè)業(yè)婦婦業(yè)業(yè)盥業(yè)業(yè)坐些娃娃逝任制，落實(shí)到人。采購前應(yīng)掌握材料、設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)和用量。采購時(shí)要及時(shí)認(rèn)真地分析材料市場的價(jià)格走勢，對商品混凝土、鋼材、砂石料等大宗材料的采購應(yīng)多家比選，對供應(yīng)商在質(zhì)量、服務(wù)、價(jià)格方面反復(fù)比較，從中優(yōu)選；材料設(shè)備進(jìn)入施工

7、現(xiàn)場要有嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，對其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行簽收，不符合要求的，堅(jiān)決拒簽。施工現(xiàn)場要搭建l臨時(shí)倉庫，避免材料亂堆亂放、高消耗低利用，對周轉(zhuǎn)性材料加以妥善保管，極大提高周轉(zhuǎn)材料的利用率，減少材料二次搬運(yùn)及多次搬運(yùn)造成的浪費(fèi)。材料在使用過程中，要嚴(yán)格按照施工材料消耗定額和工程進(jìn)度安排用料，限額領(lǐng)用，并對材料使用量進(jìn)行監(jiān)督，防止浪費(fèi)，合理使用資源。由于造價(jià)控制人員對常用材料價(jià)格比較熟悉，在實(shí)地考察材料價(jià)格時(shí)，能夠向采購人員推薦實(shí)用、美觀、優(yōu)質(zhì)、

8、價(jià)格比較適中的產(chǎn)品，以供采購時(shí)進(jìn)行選擇。采購材料時(shí)，應(yīng)兩人以上同行，這樣既避免了個(gè)人擅自購買材料虛報(bào)材料價(jià)格，保證了材料價(jià)格的真實(shí)性，又保證了材料的質(zhì)量，避免了劣質(zhì)材料進(jìn)入工程。大型工程施工過程中，進(jìn)場的材料品種數(shù)多量大，而主要材料價(jià)格每月或每年變化較大，如不利用科學(xué)的方法界定，很容易失實(shí)。目前對材料價(jià)格的限定一般利用材料價(jià)格指數(shù)進(jìn)行控制，此項(xiàng)工作也需要造價(jià)控制人員參與，進(jìn)行各階段材料數(shù)量的計(jì)算及材料價(jià)格的調(diào)查，利用加權(quán)平均法科學(xué)計(jì)算出

9、各種材料各時(shí)期的均值，確定合理的采購時(shí)間，避免材料采購價(jià)格高造成的成本增加。(3)機(jī)械費(fèi)用控制：機(jī)械使用費(fèi)用占工程成本的57％。施工機(jī)械受現(xiàn)場條件、工期、質(zhì)量、施工方案、工程特征等諸多因素的影響，因此加強(qiáng)企業(yè)設(shè)備管理，及時(shí)對機(jī)械進(jìn)行保養(yǎng)檢修，提高機(jī)械設(shè)備的利用率和完好率，充分發(fā)揮機(jī)械設(shè)備在施工中的作用，協(xié)調(diào)好各專業(yè)使用機(jī)械時(shí)間搭接，做好人機(jī)配合，合理使用機(jī)械，減少機(jī)械設(shè)備利用不當(dāng)，管理不善的現(xiàn)象發(fā)生，最大程度發(fā)揮機(jī)械的使用效率。如吊裝某

10、設(shè)備，設(shè)備重量為3522t，在使用吊車時(shí)，我們可以選擇大于2t而最接近2t的設(shè)備，若選用吊裝重量很大的機(jī)械設(shè)備，則造成浪費(fèi)。(4)間接成本及其他成本控制：企業(yè)可以從精簡機(jī)構(gòu)、控制管理人員數(shù)量、減少管理人員支出、減少辦公費(fèi)用、節(jié)約進(jìn)出場費(fèi)用、限制差旅費(fèi)和通訊費(fèi)支出等多方面入手，達(dá)到降低成本的目的。34工程款的使用控制工程款使用控制是實(shí)施工程造價(jià)全過程控制的重要內(nèi)容。造價(jià)控制人員要積極協(xié)助企業(yè)嚴(yán)格控制工程款使用。在工程款使用時(shí)間上做好安排，

11、要求在工程進(jìn)度到了一定階段需要撥款時(shí)，造價(jià)控制人員對己完工程量深入現(xiàn)場一項(xiàng)項(xiàng)核實(shí)，根據(jù)確認(rèn)的各項(xiàng)工程量進(jìn)行造價(jià)核算，并對未來需要的工程款進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)估，制定合理的資金使用計(jì)劃，使造價(jià)控制與進(jìn)度控制相協(xié)調(diào)，配合企業(yè)定量的把工程款發(fā)放到項(xiàng)目部，避免了工程款超量撥付的情況發(fā)生，大大提高了資金的使用率，減少資金使用成本的增加。4結(jié)語隨著建筑市場歷經(jīng)幾十年的發(fā)展，各個(gè)施工企業(yè)被推向市場，市場競爭越來越激烈。由于實(shí)行招投標(biāo)制，施工企業(yè)為了中標(biāo)，把投標(biāo)

12、報(bào)價(jià)降低，甚至降到成本價(jià)，工程利潤也隨之越來越低，而合同價(jià)格也是基于投標(biāo)報(bào)價(jià)，當(dāng)外界各種環(huán)境狀況和工程狀況與報(bào)價(jià)存在差異時(shí)，難免給施工企業(yè)造成很大的壓力，相當(dāng)一部分企業(yè)也因此正遭遇著發(fā)展的瓶頸，因此，增加收益提高效益，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部成本控制將是今后企業(yè)管理上的重中之重。參考文獻(xiàn)[1】王雨欣建筑工程施工成本控制與管理[J】建筑工程管理，2008【2】席振宇建筑施工成本控制分析『JI山西建筑，2010中華民居2011年08月建設(shè)經(jīng)濟(jì)財(cái)會(huì)統(tǒng)計(jì)主

13、要目標(biāo)。(2)建筑工程設(shè)計(jì)是指為工程項(xiàng)目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件以及圖紙的整個(gè)活動(dòng)過程，工程設(shè)計(jì)是對建設(shè)項(xiàng)目的全面規(guī)劃和實(shí)旋意圖的具體描述，是建筑項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是控制與確定工程造價(jià)的重要階段(3)加強(qiáng)對設(shè)計(jì)單位招標(biāo)優(yōu)選，加強(qiáng)對設(shè)計(jì)過程的管理，與設(shè)計(jì)單位建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任與設(shè)計(jì)費(fèi)用掛鉤，應(yīng)以合同的方式控制總投資金額和大宗材料選用的限定，提高設(shè)計(jì)成果的合理性和優(yōu)秀品質(zhì)，嚴(yán)格控制投計(jì)中超規(guī)范和過于保

14、守，特別是對設(shè)計(jì)成果與設(shè)計(jì)概算的準(zhǔn)確程度要進(jìn)行嚴(yán)格控制，避免因設(shè)計(jì)造成不必要的浪費(fèi)和投資的失控。3策劃案對工程發(fā)包階段的造價(jià)控制建設(shè)單位在項(xiàng)目策劃案中對工程設(shè)計(jì)進(jìn)行有效的控制后，對整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)控制起了決定性作用。在施工階段的造價(jià)控制，應(yīng)注重視工程發(fā)包中的造價(jià)有效控制，發(fā)包工程應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工程招投標(biāo)，編制造價(jià)控制細(xì)則中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：(1)嚴(yán)密工程承發(fā)包合同。通過招標(biāo)、投標(biāo)選定了施工隊(duì)伍，即可簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同。合同價(jià)即為中標(biāo)價(jià)。在合

15、同履行過程中，通過有關(guān)的合同條件，將合同各方的投資工作密切聯(lián)系起來，促進(jìn)投資工作的開展和投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。(2)加強(qiáng)施工合同管理，避免合同條款的缺陷。合同條款規(guī)定了雙方的權(quán)利、義務(wù)，是雙方行動(dòng)的依據(jù)。建設(shè)單位要對于每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的功能目標(biāo)、工程量及造價(jià)增減情況都應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)分析，嚴(yán)格控制施工中的設(shè)計(jì)變更，從制度上防止任意提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，改變工程規(guī)模，增加工程投資費(fèi)用。嚴(yán)格地講，對變更部分提出的投資增加，是施工單位的一種索賠方式這就要求建設(shè)

16、單位駐工地代表具有較強(qiáng)的管理經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)能力，特別是要具備較強(qiáng)的預(yù)算能力。對于現(xiàn)場簽證，現(xiàn)場技術(shù)管理人員能夠正確分析其具體內(nèi)容，確定其是否已屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容以及包干內(nèi)容，然后進(jìn)行適當(dāng)簽證，否則很容易造成無謂的投資增加。而對于施工過程中發(fā)生的變更，建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真考察變更內(nèi)容的原因、投資增減情況及其對工期的影響等。(3)對大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購，最大程度降低材料設(shè)備投資。在工程造價(jià)中，建設(shè)單位提供的材料設(shè)備，其采購、供應(yīng)和管理是

17、否科學(xué)，不僅直接影響工程質(zhì)量，而且影響著工程造價(jià)。因此，建設(shè)單位應(yīng)對建筑材料和設(shè)備的貨源、價(jià)格建立信息網(wǎng)絡(luò)，掌握市場行情。對差價(jià)大的大宗材料或價(jià)值大的設(shè)備，我們通常選擇直接與廠家定貨自供，或者由施工單位購買，業(yè)主參與材料的招標(biāo)工作，真正選擇到質(zhì)量優(yōu)良、價(jià)格合理的材料、設(shè)備。(4)嚴(yán)格按合同約定及實(shí)際完成的工作量支付工程進(jìn)度款。建設(shè)單位應(yīng)在合同約定的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確做好對已完工程量的計(jì)量，嚴(yán)防工程進(jìn)度款的超進(jìn)度支付。(5)加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理

18、，積極主動(dòng)地防范施工單位的索賠。索賠發(fā)生的原因，除了以上談到的合同缺陷及合同變更外，一般還有以下幾種：業(yè)主違約、業(yè)主代表(監(jiān)理工程師)行為不當(dāng)、其他不可抗力的影響等。4策劃案中對施工階段的投資控制工程建設(shè)進(jìn)入施工階段后，由于工程設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5～10％，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小。但工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性則很大，可以說施工管理水平的高低直接影響建設(shè)工程造價(jià)，做好施工階段

19、的投資控制，也是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要組成部分。41嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的施工組織設(shè)計(jì)提出了工程施工中進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制、安全控制、現(xiàn)場管理等目標(biāo)以及技術(shù)組織措施。施工組織設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容包括工程概況和施工條件分析、主要工程的施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃和施工平面圖。它是施工階段的全局性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。對施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，主要目的之一就是使投資與工期、投資與質(zhì)量之間的關(guān)系能夠得到正確處理。要正確處理質(zhì)量、工期和投資三者

20、之間的關(guān)系，不能一味要求縮短工期而以較大的投資作為代價(jià)。要督促施工單位做好施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖的設(shè)計(jì)和優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量和滿足工期的前提下，盡可能降低工程造價(jià)。42認(rèn)真審查施工現(xiàn)場的變更和簽證在工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中，由于多方面的情況變化，經(jīng)常出現(xiàn)工程量變化、施工進(jìn)度變化以及發(fā)包方與承包方在執(zhí)行合同中的爭執(zhí)等許多問題。由于工程變更所引起的工程量的變化、承包方的索賠等，都有可能使項(xiàng)目投資超出原來的預(yù)算投資。對必要的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

21、(1)進(jìn)行工程量和投資增減分析，論證變更的必要性；(2)所有設(shè)計(jì)變更均需經(jīng)發(fā)包方代表或發(fā)包方委托進(jìn)行項(xiàng)目管理的監(jiān)理工程師同意：(3)當(dāng)設(shè)計(jì)變更超過原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或已批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模時(shí)，均應(yīng)經(jīng)原項(xiàng)目審批部門和其他有關(guān)部門的審查批準(zhǔn)。嚴(yán)格控制施工現(xiàn)場的簽證。對于因施工條件或無法預(yù)見的情況的發(fā)生所引起的工程量的變化，需進(jìn)行現(xiàn)場簽證?，F(xiàn)場簽證一般涉及工程量的增減、施工方案的變更和施工時(shí)間的改變，在工程建設(shè)管理過程中，要建立完備的現(xiàn)場簽證手續(xù)，簽證必須

22、達(dá)到量化要求，簽證的工作量應(yīng)主要為現(xiàn)場實(shí)測、實(shí)量或清點(diǎn)的實(shí)物量，如長度、高度、深度、寬度、規(guī)格等，避免出現(xiàn)建設(shè)單位工程管理人員只管簽證，不算經(jīng)濟(jì)賬的現(xiàn)象，造成投資失控的嚴(yán)重后果，變事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制工程造價(jià)。43做好施工合同和索賠管理，加強(qiáng)造價(jià)控制，是施工階段投資控制的一項(xiàng)重要內(nèi)容收集涉及索賠論證的資料，加強(qiáng)工程造價(jià)管理是一門集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理于一體的具有前瞻性的學(xué)問，對可能引起的索賠應(yīng)當(dāng)有所預(yù)測，及時(shí)采體補(bǔ)救措施，有效避免索賠

23、事件的發(fā)生。44做好竣工決算審核?？刂乒こ淘靸r(jià)作為一項(xiàng)核心工作來抓，使有限的建設(shè)資金發(fā)揮出，建設(shè)項(xiàng)目竣工決算的審核是控制工程造價(jià)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。由于在施工中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種變化，如：地質(zhì)條件的變化、材料的代換、工程量的增加等。建設(shè)單位通過對竣工結(jié)算的管理，使結(jié)算價(jià)款不僅能符合合同的約定，而且能夠真實(shí)地反映業(yè)主對工程所作的變更情況?？傊?，建設(shè)單位要充分發(fā)揮自身在項(xiàng)目建設(shè)及投資控制中的主導(dǎo)地位，以主動(dòng)控制為前提，以設(shè)計(jì)階段控制為重點(diǎn)，對項(xiàng)目投