房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)重視前期工程咨詢(xún)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)重視前期工程咨詢(xún)圓著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范和日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已告別高額利潤(rùn)的時(shí)代。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該注重項(xiàng)目的前期咨詢(xún)，做到科學(xué)決策，從而在項(xiàng)目的前期將風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避。工程咨詢(xún)是投資和工程建設(shè)管理中的重要環(huán)節(jié)，屬于智力型服務(wù)行業(yè)。它是運(yùn)用多學(xué)科知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理辦法，遵循獨(dú)立、科學(xué)、公正的原則，為政府部門(mén)和投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和工程項(xiàng)目的投資決策與實(shí)施提供咨詢(xún)服務(wù)，使房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

2、從開(kāi)始就心中有數(shù)，做到“運(yùn)籌于帷幄之中，決勝于千里之外”，以提高宏觀和微觀的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段的咨詢(xún)包括：投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的編制或評(píng)估等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，前期咨詢(xún)工作具有決定性意義，起著極端重要的作用，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資前期工作的核心和重點(diǎn)則是房地產(chǎn)可行性研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是在投資決策前，對(duì)與擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面進(jìn)行深入、細(xì)致的調(diào)查和研究，對(duì)各種可能采用的技術(shù)方

3、案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合比較，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，從而為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。但是，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中卻有不少的開(kāi)發(fā)商并不重視項(xiàng)目前期的咨詢(xún)，不重視可行性研究報(bào)告的編制，在決策時(shí)并未經(jīng)過(guò)科學(xué)論證，或者說(shuō)聽(tīng)取

4、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，而是盲目樂(lè)觀，盲目決策，最后導(dǎo)致投資項(xiàng)目失敗。要么不做前期咨詢(xún)工作要么做可行性報(bào)告也只是為了審批0為了融資。為了項(xiàng)目的可批性去細(xì)說(shuō)項(xiàng)目的可行性，或者是為了項(xiàng)目融資在項(xiàng)目施工過(guò)程中再來(lái)補(bǔ)充做可行性研究報(bào)告，這種本末倒置的作法，就造成了可行性研究報(bào)告在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中失去了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。由于前期沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的論證與決策而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的房地產(chǎn)項(xiàng)目不計(jì)其數(shù)，例如：在西安市南門(mén)外廣場(chǎng)東側(cè)的太陽(yáng)宮大廈，這樣一個(gè)總投資85

5、8億的房地產(chǎn)項(xiàng)目，卻由一個(gè)注冊(cè)資金只有3000萬(wàn)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)只有三級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)開(kāi)發(fā)，僅從自有資金方面就不具備可行性，更不用說(shuō)管理、技術(shù)方面的可行性。該項(xiàng)目于2000年4月30日開(kāi)工，由于項(xiàng)目前期對(duì)資金的籌措與運(yùn)用，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及用途、市場(chǎng)的需求與前景、整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的管理、人員的素質(zhì)要求、項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等都缺乏深入切實(shí)的可行性研究，使得在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的情況下，卻由于資金問(wèn)題于2002年3月停建，招致官司纏身，在2005年、2

6、006年連續(xù)4次拍賣(mài)均因設(shè)計(jì)思想不能有效的針對(duì)市場(chǎng)需求及項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大等原因而流拍，使得該爛尾樓一放就是7年，直到2007年6月6日才被拍賣(mài)辜紅掉。而該項(xiàng)目位于西安市核心地段大南門(mén)廣場(chǎng)外，地理位置極其特殊。眾所周知，南門(mén)廣場(chǎng)是西安市人民政府為來(lái)訪的各國(guó)政要和貴賓舉行仿古入城式的重要場(chǎng)所，是西安市最著名的大型城市綠化廣場(chǎng)之一。作為西安都市的名片，太陽(yáng)宮項(xiàng)目的“難產(chǎn)”不但影響了西安形象，而且也是對(duì)社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。因此，這座爛尾樓不能不令省

7、市區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，廣大市民也高度關(guān)注，在社會(huì)上造成了較大的負(fù)面影響。而開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也由于決策缺乏科學(xué)性和預(yù)見(jiàn)性而瀕臨破產(chǎn)。相反，我們分析成功房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成功的原因卻又大都與重視前期咨詢(xún)密切相關(guān)。亞洲首富李嘉誠(chéng)先生旗下的和記黃埔公司同時(shí)在多個(gè)國(guó)家和地區(qū)投資的一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目都取得了不俗的成績(jī)。遠(yuǎn)的不說(shuō)，我們只看一下和記黃埔公司在重慶的一號(hào)作品大都會(huì)廣場(chǎng)的投資過(guò)程。1993年，和記黃埔投資20億元在重慶市渝中區(qū)解放碑南區(qū)依

8、仁巷舊址建設(shè)的大都會(huì)廣場(chǎng)，占地面積18717平方米，總建筑面積23萬(wàn)余平方米，由現(xiàn)代綜合性購(gòu)物商場(chǎng)、高智能甲級(jí)寫(xiě)字樓大都會(huì)商廈、國(guó)際五星級(jí)酒店海逸酒店三部分組成，現(xiàn)已成為重慶市的標(biāo)志性建筑之一。還于1998年底獲重慶市百花獎(jiǎng)，1999年獲國(guó)家魯班獎(jiǎng)，在重慶直轄5周年之際又獲第二屆詹天佑土木工程大獎(jiǎng)。令和記黃埔沒(méi)有想到的是2006年國(guó)外某投資銀行準(zhǔn)備出資50多億元收購(gòu)大都會(huì)廣場(chǎng)，大都會(huì)的租賃價(jià)格也從剛落成的80—100元每平方米，上漲到2

9、006年的34中國(guó)工程咨詢(xún)2008年第2期總第90期萬(wàn)方數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)重視前期五程咨詢(xún)辛苦房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)施和日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已告別高額利潤(rùn)的時(shí)代。劇對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該注囂明目的前期咨詢(xún)，做到科學(xué)決策，從附在項(xiàng)目的前期將風(fēng)險(xiǎn)有放規(guī)避。工程咨詢(xún)是投資和工程建設(shè)管理中的意要環(huán)節(jié)，屬于智力型服務(wù)行業(yè)。它是運(yùn)用多學(xué)科知識(shí)和鏈瞌、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理辦法，遵循獨(dú)立、科學(xué)、公肥的原則，為政府部門(mén)和投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)

10、和工程項(xiàng)目的投資決策與實(shí)施提供咨詢(xún)服務(wù)，使房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)始就心中有數(shù)，做到“運(yùn)籌于帷瞬之中，決勝于千盟之外以提高宏觀和微觀的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段的咨詢(xún)包括:投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的編制或評(píng)估等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，前期咨詢(xún)工作具有決定性意義，起辛苦極端重要的作用，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資前期工作的核心和重點(diǎn)則是房地產(chǎn)可行性研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是在投資決策前，對(duì)與擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)

11、等各方四進(jìn)行深入、細(xì)敢的調(diào)查和研究，對(duì)各種可能采用的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，同時(shí)也對(duì)明日建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較相綜合比較，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意34中閨工輟咨詢(xún)2∞8撞在第2期總第90期見(jiàn)，從而為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。但是，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中卻有

12、不少的開(kāi)發(fā)商并不建視項(xiàng)目前期的將詢(xún)，不意視可行性研究報(bào)告的編制，在決策時(shí)并未經(jīng)過(guò)科學(xué)論證，或者說(shuō)聽(tīng)取專(zhuān)業(yè)將詢(xún)機(jī)掬的意見(jiàn)，而目樂(lè)觀，商日決策，直走店導(dǎo)致投資明目失敗。要么不做前期咨詢(xún)工作要么做可行性報(bào)告也只是為了審批、為了融資。為了項(xiàng)目的可批散去細(xì)說(shuō)項(xiàng)目的可行性，或者是為了項(xiàng)目融資在項(xiàng)目施工過(guò)程中再來(lái)補(bǔ)充做可行性研究報(bào)告，這種本末倒置的作法，就造成了可行性研究報(bào)告在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中失去了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。由于前期性有進(jìn)行科學(xué)的論證與決

13、策附導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的房地產(chǎn)項(xiàng)目不計(jì)其數(shù)，例如:在西安市陶門(mén)外廣場(chǎng)東側(cè)的太陽(yáng)宮大廈，這樣一個(gè)總投資8.58億的房地產(chǎn)項(xiàng)目，卻出一個(gè)注冊(cè)資金只有3000萬(wàn)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)只有三級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)開(kāi)發(fā)，僅從自有資金方回就不具備可行性，更不用說(shuō)管理、技術(shù)方面的可行性。該項(xiàng)目于2000年4月30日開(kāi)工，由于項(xiàng)目前期對(duì)資金的籌措與運(yùn)用，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及用途、市場(chǎng)的需求與前景、整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的管躁、人員的素質(zhì)要求、項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等都做乏深入切實(shí)的可行性研

14、究，使得在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的情況下，卻由于資金問(wèn)題于2002年3月停建，招致官司纏身，在2ω5年、2006年連鐐4次拍賣(mài)均因設(shè)計(jì)思想不能有效的針對(duì)市場(chǎng)需求及明白規(guī)模過(guò)大等原因而流拍，使得該爛尾樓一放就是7年，直到2007年6月6日才被拍賣(mài)事紅掉。而該項(xiàng)目位于西安市核心地段大南門(mén)廣場(chǎng)外，地理位置極其特殊。眾所周知，南門(mén)廣場(chǎng)是西安市人民政府為來(lái)訪的各國(guó)政署和貴賓舉行仿古人城式的重要場(chǎng)所，是西安市最著名的大型城市綠化廣場(chǎng)之一。作為耐安都市的.i

15、片，太陽(yáng)宵項(xiàng)目的“難產(chǎn)“不但影響了西安形象，而且也是對(duì)社會(huì)資糠的極大浪費(fèi)。因此，這座爛尾樓不能不令省市區(qū)各級(jí)鎖與予高度藍(lán)視，廣大市民也高度關(guān)栓，在杜會(huì)上造成了較大的負(fù)固影響。陽(yáng)開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也由于決策缺乏科學(xué)性和預(yù)見(jiàn)性而糊臨破產(chǎn)。相反，我們分析成功房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成功的原因卻又大都與重視前期咨詢(xún)密切相關(guān)。亞洲首富李嘉誠(chéng)先生旗下的和記黃埔公司同時(shí)在多個(gè)國(guó)家和地區(qū)投資的一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目都取得了不俗的成鎖。邊的不說(shuō)，找們只辛苦一下和記

16、黃埔公司在意慶的一號(hào)作品大都會(huì)廣場(chǎng)的投資過(guò)程。1993年，和記黃埔投資20億元在重慶市渝中IR解放碑闡區(qū)依佇替舊址建設(shè)的大都會(huì)廣場(chǎng)，占地面楓18717平方米，總建筑面積23萬(wàn)余平方米，由現(xiàn)代嫁合性購(gòu)物商場(chǎng)、商智能甲級(jí)寫(xiě)字樓大都會(huì)商廈、國(guó)際丑黑級(jí)酒店海邊酒店二部分組成，現(xiàn)已成為重慶市的標(biāo)在性建筑之一。還于1998年底我重慶市百花獎(jiǎng)，1999年夜回家魯班槳，在重慶直轄5周年之際又獲第二屆詹天佑土木工程大獎(jiǎng)。令和記黃埔沒(méi)有想到的是2006年國(guó)

17、外某投資銀行準(zhǔn)備市資50多億元收購(gòu)大都會(huì)廣場(chǎng)，大都會(huì)的租賃價(jià)格也從剛落成的80…100元每平方米，上漲到2006年的一則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)案例解析劉窖熬麟文從一個(gè)民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)訂模式極其相似，部分內(nèi)容也有明單位報(bào)價(jià)與基準(zhǔn)價(jià)的偏差程度為蒸懣項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)案例人手，首先顯雷同之處；2％一3％之間，經(jīng)濟(jì)標(biāo)將無(wú)法打麴朗糕辨析了私企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)2該項(xiàng)目招標(biāo)文件編制混亂，分。文中錯(cuò)別字連篇，排版也出現(xiàn)多處3該項(xiàng)目投標(biāo)文件中規(guī)定技術(shù)明顯錯(cuò)誤，未按規(guī)定蓋公

18、司法人章標(biāo)應(yīng)為暗標(biāo)評(píng)審，同時(shí)規(guī)定項(xiàng)目技(簽字)，內(nèi)容上也很混亂，如招標(biāo)文術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)應(yīng)密封裝入一個(gè)袋子標(biāo)文件的審核備案的重點(diǎn)和評(píng)標(biāo)監(jiān)件規(guī)定的評(píng)標(biāo)辦法為：以投標(biāo)單位內(nèi)，該項(xiàng)目法人代表將技術(shù)標(biāo)和經(jīng)管的主要內(nèi)容，并在闡述評(píng)標(biāo)專(zhuān)家有效報(bào)價(jià)的平均值作為項(xiàng)目基準(zhǔn)濟(jì)標(biāo)一同帶入評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。評(píng)標(biāo)專(zhuān)家價(jià)，根據(jù)各投標(biāo)單位報(bào)價(jià)與基準(zhǔn)價(jià)很容易地能夠區(qū)分技術(shù)標(biāo)的投標(biāo)單的偏差程度確定經(jīng)濟(jì)標(biāo)的打分值位。(如下表1)。4該項(xiàng)目5家投標(biāo)單位報(bào)價(jià)如表1下：懣臻陵一各投菰攀綴援

19、贊等ij簿摻|蠢齲贛分隳5家投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)呈明顯規(guī)纂猴徐的德差程囊0薹jiji摹0誓jj律。3％以卜60赫i發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題后，評(píng)標(biāo)專(zhuān)家中攝挽一基。髓_l搿一■黑一摹謦j澎i∞～援撅攀經(jīng)攮嬡‘蠢_》囊攥鍛稅≯。疆價(jià))／j謄l鰭鼉0t∞i基準(zhǔn)徐一盤(pán)囅鬻j薹l編9霧i1標(biāo)7438456344罩2263958_；902，鄄％童毒鰩謄。2％。Q番2稿7014580216—293％標(biāo)部分為活頁(yè)裝訂，商務(wù)標(biāo)部分為5％以纂矗3椽7223906327000

20、3％4掭7叼7983420一O21％按照這個(gè)評(píng)標(biāo)辦法，如果投標(biāo)5標(biāo)7377053I，41O2l％800—1200元每平方米，大都會(huì)物業(yè)的租賃價(jià)格增長(zhǎng)了10倍，投資卻只有20個(gè)億，僅僅一個(gè)23萬(wàn)平米的商業(yè)綜合體，和記黃埔在扣除了近10年的豐厚租金外還可以?xún)糍?0多個(gè)億，在內(nèi)地投資20個(gè)億有如此高額的回報(bào)可能也讓李嘉誠(chéng)先生感到意外，因?yàn)檫@筆利潤(rùn)幾乎是重慶排前3名的開(kāi)發(fā)商10年純利潤(rùn)的總和，到現(xiàn)在即便買(mǎi)家出資80多億和黃也不愿出手。在投資前此

21、項(xiàng)目，和黃公司曾派了一個(gè)專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)到重慶考察，通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研和分析論證，最后遞交給政府主管部門(mén)的可行性研究報(bào)告據(jù)說(shuō)讓政府部門(mén)感到驚訝，不僅是因?yàn)閺臎](méi)見(jiàn)過(guò)這么厚的可行性研究報(bào)告，而且也因?yàn)閳?bào)告中對(duì)項(xiàng)目的詳細(xì)的分析論證，和黃公司已對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、運(yùn)營(yíng)可行性、環(huán)境可行性以及項(xiàng)目的不確定性和各種風(fēng)險(xiǎn)做了詳細(xì)的論證，為公司正確的投資決策提供了參考依據(jù)。正是由于和記黃埔在投資決策階段的詳細(xì)調(diào)研和科學(xué)論證，使得今天的大都會(huì)廣場(chǎng)不僅

22、獲得了豐厚的投資回報(bào)，也讓重慶人感到驕傲。從以上兩個(gè)項(xiàng)目的對(duì)比中，我們就能看出前期咨詢(xún)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要性。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)：政策的、資金甑技術(shù)的、市場(chǎng)的、管理的等多方面的風(fēng)險(xiǎn)，只有重視項(xiàng)目前期咨詢(xún)工作，做到科學(xué)決策，才能有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)，從而使公司獲得良好的投資回報(bào)。鬻(作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院)責(zé)任編輯楊新民圖一中國(guó)工程咨詢(xún)2008年第2期總第90期35萬(wàn)方數(shù)據(jù)一則

23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)案例解析文從一個(gè)民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)案例入子，首先辨析了私企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)目是存需要評(píng)標(biāo)臟管，評(píng)審過(guò)程中可沓有別于固有資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題，繼而分析了政府主管部門(mén)對(duì)招標(biāo)文件的審核備案的重點(diǎn)和評(píng)標(biāo)監(jiān)管的主要內(nèi)容，并在闡地評(píng)標(biāo)專(zhuān)家的權(quán)力和義務(wù)的基礎(chǔ)上，分析本案例中評(píng)標(biāo)專(zhuān)家的行為。最后對(duì)申標(biāo)或閣標(biāo)的取證問(wèn)題進(jìn)行了探討。噩噩噩噩圄酣睡某市一個(gè)民營(yíng)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一處住宅小區(qū)。項(xiàng)目法人自行招標(biāo)，建委專(zhuān)家?guī)祀S機(jī)抽取的4名專(zhuān)家和1名項(xiàng)

24、目法人代農(nóng)組成了詼項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。評(píng)標(biāo)過(guò)程中評(píng)標(biāo)專(zhuān)家發(fā)現(xiàn)了如下問(wèn)題:1.該項(xiàng)目5家投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分為活頁(yè)裝訂，商務(wù)標(biāo)部分為固定接訂，且經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的裝訂模式極其相似，部分內(nèi)容也有明顯雷同之處2.該項(xiàng)目招標(biāo)文件編制搗亂，文中錯(cuò)別字連篇，排版也出現(xiàn)多處明顯錯(cuò)誤，來(lái)按規(guī)定蓋公司法人尊重(第字)，內(nèi)容上也根據(jù)亂，如招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)辦法為:以投標(biāo)單位有效報(bào)價(jià)的平均值作為項(xiàng)H基準(zhǔn)價(jià)，根據(jù)各投標(biāo)單位報(bào)價(jià)與基樵?xún)r(jià)的偏若程度確定經(jīng)濟(jì)標(biāo)的打分值(

25、如下表1)。褒1備投標(biāo)單位報(bào)價(jià)場(chǎng)級(jí)濟(jì)標(biāo)的打分鍍基準(zhǔn)價(jià)的偏遂程度3%以上601.%明2%90。。蛐1%9s1%01002昏時(shí)1%9S呻4%咿2%94響5%以下o按照這個(gè)評(píng)標(biāo)辦法，如果投標(biāo)8001200元每平方米，大都會(huì)物業(yè)I.這么厚的可行性研究報(bào)告，而且也的租賃價(jià)格增長(zhǎng)了10倍，投資卻只!因?yàn)閳?bào)告中對(duì)項(xiàng)目的詳細(xì)的分析論有20個(gè)億，儀儀一個(gè)23萬(wàn)平米的|證，和黃公詞巳對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)可行商業(yè)綜合體，和記黃埔在扣除了近|性、經(jīng)濟(jì)可行性、遠(yuǎn)背可行性

26、、環(huán)境10年的豐厚租金外還叮以?xún)糍?0I可行性以及項(xiàng)目的不確定性和各種多個(gè)億，在內(nèi)地投資20個(gè)億有如此|風(fēng)險(xiǎn)做了詳細(xì)的論證，為公司正確商品額的回報(bào)可能也讓李嘉誠(chéng)先生感i的投資決策提供了參嘮依據(jù)。正是到意外，回為這筆利潤(rùn)幾乎是蠢慶|由于和記黃埔在投資決策階段的詳排前3名的開(kāi)發(fā)商10年鮑利潤(rùn)的|細(xì)調(diào)研和科學(xué)論證，使得今天的大總和，到現(xiàn)在即使買(mǎi)家出資80多億和黃也不愿出子。在投資前此項(xiàng)目，和黃公司曾派了一個(gè)專(zhuān)家瞅問(wèn)即到重慶考棋，通過(guò)深入的市場(chǎng)

27、調(diào)研和分析論證，最后遞交給政府主管部門(mén)的可行性研究報(bào)告據(jù)說(shuō)讓政府部門(mén)感到驚訝，不僅是因?yàn)閺臎](méi)見(jiàn)過(guò)劉睿單位報(bào)價(jià)與基準(zhǔn)價(jià)的偏差程度為2%3%之間，經(jīng)濟(jì)標(biāo)將無(wú)法打分。3.該項(xiàng)目投標(biāo)文件中艦定技術(shù)標(biāo)應(yīng)為暗標(biāo)評(píng)審，同時(shí)規(guī)定項(xiàng)目投術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)應(yīng)密封裝入一個(gè)袋子內(nèi)，該項(xiàng)目法人代表將技術(shù)標(biāo)和燒濟(jì)揣一問(wèn)帶入評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。評(píng)標(biāo)專(zhuān)家很容易地能夠底分技術(shù)標(biāo)的投標(biāo)單位。4.該項(xiàng)目5家投標(biāo)單位報(bào)價(jià)如下:5.蕩在投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)望明顯規(guī)律。發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題盾，評(píng)標(biāo)專(zhuān)家中〈報(bào)價(jià)

28、“蔡按標(biāo)單位報(bào)價(jià)元)2藍(lán)據(jù)輩份元)推價(jià)幸在準(zhǔn)價(jià)l標(biāo)74384563.4472263958.902.939島2事事70145802.16陽(yáng)2.93%3事露722390西3.270.003%4糕70779834.20份0.21%5標(biāo)73770531.410.21%都會(huì)廣場(chǎng)不僅獲得了豐摩的投資回報(bào)，也讓意慶人感到驕傲。從以上兩個(gè)項(xiàng)目的對(duì)比中，我們就能看出前期咨詢(xún)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要性。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)回l惱各種風(fēng)險(xiǎn):