私房轉(zhuǎn)租稅收征管現(xiàn)狀分析與對(duì)策建議

1、陰財(cái)會(huì)月刊全國(guó)優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊援中旬陰財(cái)會(huì)月刊全國(guó)優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊援中旬陰窯28窯近幾年，房屋轉(zhuǎn)租市場(chǎng)逐漸發(fā)展起來，房屋承租人將租賃來的房屋再次轉(zhuǎn)租，利用兩次租賃的差價(jià)來謀取利益。這種轉(zhuǎn)租做法使得一部分人在獲取利益的同時(shí)并沒有承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，造成國(guó)家稅收的流失。為了扭轉(zhuǎn)這種狀況，本文特就私房轉(zhuǎn)租稅收征管問題談些具體意見。一、私房轉(zhuǎn)租市場(chǎng)稅收征管現(xiàn)狀1援轉(zhuǎn)租過程較為隱秘，計(jì)稅依據(jù)不清晰。我國(guó)私房租賃市場(chǎng)規(guī)模在逐漸擴(kuò)大，但規(guī)范程度不高，尤其在轉(zhuǎn)租環(huán)

2、節(jié)，多為暗箱操作。首先，房屋中介機(jī)構(gòu)作為房屋轉(zhuǎn)租的重要媒介，其規(guī)范程度有待提高?，F(xiàn)階段，我國(guó)的房屋中介機(jī)構(gòu)多為非正常手續(xù)設(shè)立的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，尤其是在二、三線城市中，此類現(xiàn)象更為普遍。這些房屋中介機(jī)構(gòu)幾乎都沒有正式的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)其辦理的房屋轉(zhuǎn)租手續(xù)十分簡(jiǎn)單，幾乎無證可查，這就導(dǎo)致納稅主體不明確。還有少數(shù)房屋中介機(jī)構(gòu)為保證自身利益，將房屋轉(zhuǎn)租手續(xù)簡(jiǎn)化辦理或沒有書面憑證，以此來逃避其在營(yíng)業(yè)收入中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi)。再加上房屋中介機(jī)構(gòu)繁多，這

3、就給稅務(wù)機(jī)關(guān)在轉(zhuǎn)租稅的征管上帶來了很大的困難。其次，一些轉(zhuǎn)租個(gè)人不通過中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)租房屋，而是自行張貼房屋租賃海報(bào)，或是通過親戚朋友介紹雙方達(dá)成口頭協(xié)議。此類情況缺少計(jì)稅依據(jù)，其稅款更難征收。2援轉(zhuǎn)租形式和收取租金形式多樣。自2009年開始實(shí)施房屋轉(zhuǎn)租稅以來，轉(zhuǎn)租人的收入明顯減少。為保證個(gè)人收入，不少轉(zhuǎn)租人將房屋轉(zhuǎn)租形式多樣化，造成表面上沒有轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象。具體有以下幾種表現(xiàn)形式：（1）以房屋裝修抵頂房租。即將新房未裝修轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租方秉承房主的

4、旨意提出一些要求，由承租方對(duì)房屋進(jìn)行裝修，承租方在規(guī)定的年限內(nèi)使用就不用交房租。這種情況下轉(zhuǎn)租方無租金收入，自然談不上繳納轉(zhuǎn)租稅。而實(shí)際上其是將裝修款抵頂了轉(zhuǎn)租費(fèi)用，以此來逃避繳納稅費(fèi)。（2）名為聯(lián)營(yíng)，實(shí)則出租。例如，一些以經(jīng)營(yíng)為目的的私房轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂合同，名義上是組成聯(lián)營(yíng)公司，而實(shí)際不管聯(lián)營(yíng)企業(yè)是否贏利，轉(zhuǎn)租人每年均收取固定利潤(rùn)來抵頂租賃費(fèi)用，逃避了房租納稅環(huán)節(jié)。（3）名為自營(yíng)，實(shí)則出租。如某些商店轉(zhuǎn)租他人房屋經(jīng)營(yíng)，為偷逃

5、稅款，租賃雙方私下串通，房主假稱自營(yíng)，因?yàn)樽誀I(yíng)可以逃避轉(zhuǎn)租稅費(fèi)，轉(zhuǎn)租方往往在租賃費(fèi)用上給予承租人一定的優(yōu)惠，雙方互惠互利，造成偷稅漏稅現(xiàn)象。3援應(yīng)納稅額數(shù)據(jù)不真實(shí)。根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，房屋在轉(zhuǎn)租過程中轉(zhuǎn)租人主要繳納以下幾種稅費(fèi)：（1）營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)國(guó)稅函［2009］639號(hào)文規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)為轉(zhuǎn)租月收入1000耀5000元，計(jì)稅依據(jù)為其全部轉(zhuǎn)租收入。對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3豫的稅率征收；用于生產(chǎn)經(jīng)

6、營(yíng)的其繳納的營(yíng)業(yè)稅按5豫的稅率征收。除上述情況之外，個(gè)人出租房屋，按取得的全部收入的5豫征收營(yíng)業(yè)稅。（2）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。根據(jù)國(guó)稅函［2009］639號(hào)文規(guī)定：按照實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的7%征收城市維護(hù)建設(shè)稅；按照實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%征收教育費(fèi)附加。（3）印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定：財(cái)產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花，包括承租合同和轉(zhuǎn)租合同，均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。（4）個(gè)人所得稅。個(gè)人取得的房屋再轉(zhuǎn)租所得屬財(cái)產(chǎn)租賃所得。

7、根據(jù)《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。需要說明的是：對(duì)能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，但不再重復(fù)扣除基本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)還準(zhǔn)予扣除在轉(zhuǎn)租過程中實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅。另外，還準(zhǔn)予扣除

8、能夠提供有效憑證、證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅的法定稅率為20%，但對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10豫的稅率征收個(gè)人所得稅。由于各種稅收的征收范圍和征收率各不相同，房屋轉(zhuǎn)租人為逃避轉(zhuǎn)租稅，往往與承租人合謀在使用方式和租金上做文章。常見的方法有：淤將轉(zhuǎn)租出去用于經(jīng)營(yíng)或其他目的的房私房轉(zhuǎn)租稅收征管現(xiàn)狀分析與對(duì)策建議梁繼文張

9、英明淵徐州師范大學(xué)管理學(xué)院江蘇徐州221009冤【摘要】為規(guī)范私房轉(zhuǎn)租稅收征管，堵塞私房轉(zhuǎn)租稅收漏洞，整頓私房轉(zhuǎn)租稅收秩序，本文根據(jù)國(guó)家稅法有關(guān)規(guī)定，在分析私房轉(zhuǎn)租存在偷逃稅問題的基礎(chǔ)上，提出了加強(qiáng)私房轉(zhuǎn)租稅收征管的幾點(diǎn)建議?！娟P(guān)鍵詞】私房轉(zhuǎn)租稅稅收征管稅收優(yōu)惠全國(guó)中文核心期刊財(cái)會(huì)月刊陰援中旬全國(guó)中文核心期刊財(cái)會(huì)月刊陰援中旬窯29窯陰屋，在租賃合同書上一律寫為用于居民住房。于實(shí)際獲得的轉(zhuǎn)租收入高于合同規(guī)定的金額，或表面上以借用為借口不收

10、取租金，實(shí)則進(jìn)行地下交易。盂轉(zhuǎn)租人將轉(zhuǎn)租合同上的租金額度設(shè)定成小于其從房產(chǎn)所有者第一次租賃時(shí)交納的租金。4援層層轉(zhuǎn)租，難以將全體納稅人辨認(rèn)清晰。在房屋轉(zhuǎn)租過程中，一些房屋轉(zhuǎn)租次數(shù)較多，稅務(wù)機(jī)關(guān)在確定納稅主體收取轉(zhuǎn)租稅時(shí)，只按最后一次轉(zhuǎn)租額扣去相關(guān)費(fèi)用后征稅，以前各轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)的收入都逃脫了納稅義務(wù)。另外，層層轉(zhuǎn)租造成轉(zhuǎn)租人數(shù)量較大，更替快、分布范圍較廣、流動(dòng)性很強(qiáng)等特點(diǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管力量有限，很難逐一確認(rèn)納稅主體。二、加強(qiáng)私房轉(zhuǎn)租稅收征管

11、的對(duì)策建議1援加強(qiáng)宣傳，普及稅法知識(shí)，增強(qiáng)公民納稅意識(shí)。房屋轉(zhuǎn)租稅中有一部分的流失并不是納稅人刻意所為，而是他們并不清楚自己已成了納稅的主體，出現(xiàn)這種情況的根本原因在于居民稅法知識(shí)的缺乏。因此，稅務(wù)部門應(yīng)與各地街道辦事處相配合，定期開展稅法知識(shí)的免費(fèi)培訓(xùn)，舉辦有關(guān)稅法知識(shí)的專家講座。還要長(zhǎng)期有針對(duì)性地利用好中介機(jī)構(gòu)、信息欄目等各種形式進(jìn)行廣泛宣傳，要讓那些轉(zhuǎn)租房屋者知道自己出租房屋應(yīng)該繳納房屋租賃的有關(guān)稅種，更要讓承租者明白自己雖然不是

12、出租房屋納稅人，但有義務(wù)協(xié)助和配合稅務(wù)機(jī)關(guān)查清產(chǎn)權(quán)人或者出租人的納稅情況。通過普及稅法知識(shí)，增強(qiáng)居民的納稅意識(shí)，使之能自覺主動(dòng)地申報(bào)納稅。2.從源頭抓起，改進(jìn)稅收征管辦法，建立完善的稅收征管體制。完善稅收征管體制：一靠稅源的征管；二靠稅法本身的完善。在稅源的征管方面，轉(zhuǎn)租稅收的流失絕大部分是因?yàn)榉课蒉D(zhuǎn)租的隱秘性，租賃雙方私下簽訂協(xié)議，采用非現(xiàn)金結(jié)算方式逃避稅收，單單依靠稅務(wù)部門的力量是很難防范的。所以，要想堵塞漏洞，必須夯實(shí)基礎(chǔ)。這就需

13、要政府其他職能部門、有關(guān)街道辦事處的鼎力協(xié)助。（1）各街道辦事處應(yīng)做好各自范圍內(nèi)私房所有者信息的登記，以及同類房屋出租單價(jià)的登記工作，并將全部數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，建立完善的信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)。有關(guān)部門可以派遣街道辦事處的工作人員每個(gè)月定期走訪各家各戶，核對(duì)現(xiàn)居住人與房屋產(chǎn)權(quán)所有者的一致性，一旦發(fā)現(xiàn)兩者不相符，就把其作為可能的私房轉(zhuǎn)租的承租方登記在案，確定其為房屋轉(zhuǎn)租人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房屋轉(zhuǎn)租人征收轉(zhuǎn)租稅。（2）確定轉(zhuǎn)租房屋后，就要按其用途、轉(zhuǎn)租收

14、入，依據(jù)稅法對(duì)其征稅。由于轉(zhuǎn)租稅中，營(yíng)業(yè)稅的稅率根據(jù)用途分為兩個(gè)等級(jí)，一些納稅人為逃避繳納高稅率的稅款把轉(zhuǎn)租為經(jīng)營(yíng)的房屋按居住房屋納稅，這無形中造成了稅收的大量流失。對(duì)于轉(zhuǎn)租房屋的用途，稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行嚴(yán)格的劃分，將那些看似居住用而實(shí)際從事經(jīng)營(yíng)的房屋稅源挖掘出來。對(duì)于一些轉(zhuǎn)租房屋以借用而不收取租金或轉(zhuǎn)租收入小于上一環(huán)節(jié)的租賃費(fèi)用為借口的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)聯(lián)合房屋產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)，根據(jù)房屋的面積、所處方位、小區(qū)環(huán)境、轉(zhuǎn)租用途，公正合理地評(píng)估出租單價(jià)

15、，以準(zhǔn)確計(jì)算、征收房屋出租的有關(guān)稅款。（3）對(duì)于公然抗稅的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該聯(lián)合公安機(jī)關(guān)等司法部門，運(yùn)用強(qiáng)制方式對(duì)其進(jìn)行處罰，抗稅情節(jié)嚴(yán)重的可對(duì)其提起訴訟，運(yùn)用法律的力量來強(qiáng)化行政執(zhí)法的力度。房屋轉(zhuǎn)租涉及的稅收種類較多，稅率較高，計(jì)算繳納比較復(fù)雜，這無形中給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管工作帶來諸多不便。因此，促進(jìn)稅法的修改與完善，使房屋出租稅負(fù)合理化，確立簡(jiǎn)便、低稅率的征管方式，是減少稅收流失的又一有效辦法。3援加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的管理，使轉(zhuǎn)租手續(xù)

16、透明化、規(guī)范化。在二、三線城市中，房屋中介機(jī)構(gòu)作為私房轉(zhuǎn)租的中間人，許多屬無照經(jīng)營(yíng)，通過其轉(zhuǎn)租的稅源很大一部分被隱藏起來，因此規(guī)范房屋中介機(jī)構(gòu)成為挖掘這部分稅源的必然要求，需要工商管理部門的密切配合。工商部門應(yīng)定期下派人員對(duì)本地區(qū)內(nèi)無證經(jīng)營(yíng)的房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查處，勒令其辦理正規(guī)的營(yíng)業(yè)手續(xù)。作為營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置相對(duì)完整的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)記錄，以保證通過其轉(zhuǎn)租的房屋都有據(jù)可查，從而挖掘出隱藏在暗處的轉(zhuǎn)租稅源。對(duì)于首次查處后仍未及時(shí)辦理營(yíng)

17、業(yè)手續(xù)，或?yàn)樵黾邮杖肱c轉(zhuǎn)租人私下協(xié)商隱瞞轉(zhuǎn)租記錄的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)嚴(yán)厲查處。通過這種方法來規(guī)范房屋中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)秩序，可切實(shí)減少稅收的流失。4援適當(dāng)建立相應(yīng)的稅收優(yōu)惠和補(bǔ)償措施，改變現(xiàn)有的稅制結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)納稅人主動(dòng)納稅。稅收的原則是“取之于民，用之于民”，納稅人偷稅漏稅的根本目的在于實(shí)現(xiàn)自我利益的最大化，建立適當(dāng)?shù)臏p免稅等稅收優(yōu)惠政策，會(huì)大大提高他們的納稅積極性?，F(xiàn)階段私房轉(zhuǎn)租需要繳納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅，

18、除個(gè)人所得稅在繳納時(shí)按照稅法規(guī)定有一定的減免之外，其他稅收都是在原轉(zhuǎn)租收入的基礎(chǔ)上進(jìn)行應(yīng)納稅額的計(jì)算。個(gè)人所得稅中財(cái)產(chǎn)租賃所得繳納稅費(fèi)時(shí)按規(guī)定可以扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣不完的下次繼續(xù)扣除，直到扣完為止?？紤]到實(shí)際情況中轉(zhuǎn)租房屋維修費(fèi)用是一筆不小的開支，可將抵扣上限提高到1000元，根據(jù)納稅人出具的合法的維修費(fèi)用發(fā)票可在當(dāng)月?lián)?shí)扣除，剩余的可結(jié)轉(zhuǎn)到下月，直到扣完為止。同時(shí)，對(duì)于維修費(fèi)用超

19、過抵扣限額的，可減征應(yīng)納稅所得額的10%。在稅制改革上，應(yīng)改變私房轉(zhuǎn)租稅率10%這一統(tǒng)一的稅率，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，劃分多稅率檔次，更好地體現(xiàn)稅收的客觀、公平、公正。私房轉(zhuǎn)租稅收作為稅收收入的一部分，是國(guó)家財(cái)政收入的重要來源，轉(zhuǎn)租稅收的有效征管是強(qiáng)化行政效能的重要因素。為此，稅收機(jī)關(guān)應(yīng)積極與工商管理部門、街道辦事處等加強(qiáng)配合，加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，強(qiáng)化稅收征管部門的執(zhí)法效率和執(zhí)法力度。隨著納稅人稅法知識(shí)的普及、納稅主動(dòng)性的提高、私房租