《房產(chǎn)變更測(cè)量》ppt課件

1、房產(chǎn)測(cè)量,馬文明,第十二章 房地產(chǎn)變更測(cè)量,第十二章 房地產(chǎn)變更測(cè)量,房地產(chǎn)變更:房屋及其用地的現(xiàn)狀和權(quán)屬的狀況經(jīng)常發(fā)生變化，各種與房地產(chǎn)有關(guān)的要素不斷變更。房地產(chǎn)變更測(cè)量的必要性:為了滿足原登記在冊(cè)的房地產(chǎn)發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移、變更、注銷和他項(xiàng)權(quán)利的需要，保障已建制的房地產(chǎn)資料的完整性，必須及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)變更測(cè)量，提供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)變更測(cè)量成果，包括權(quán)利位置的定位圖籍和權(quán)屬面積等數(shù)據(jù)，保證房地產(chǎn)圖紙資料與現(xiàn)狀的一致性。,第一節(jié) 概述,一

2、、房地產(chǎn)變更測(cè)量房地產(chǎn)變更測(cè)量：包括房屋現(xiàn)狀變更測(cè)量和房產(chǎn)權(quán)屬變更測(cè)量?jī)深悺?、現(xiàn)狀變更測(cè)量：是將房地產(chǎn)現(xiàn)狀的變化具體反映在分幅圖和分丘圖上，其測(cè)量屬于修測(cè)或補(bǔ)測(cè)，它為產(chǎn)權(quán)變更創(chuàng)造了條件；2、權(quán)屬變更測(cè)量：屬于產(chǎn)權(quán)登記證明測(cè)量，是一種政府行為的測(cè)量，所提供的產(chǎn)權(quán)證附圖具有法律效力。,二、變更測(cè)量的內(nèi)容,1.現(xiàn)狀變更內(nèi)容：（1）房屋的新建、翻建、改建、擴(kuò)建，房屋建筑類別（結(jié)構(gòu)、層數(shù)、用途）和平面位置的變化；（2）房屋的損壞或滅失

3、，包括部分拆除、焚毀、倒塌； （3）房屋圍護(hù)物和附屬設(shè)施的變化；（4）道路、街巷等交通的開拓、改造，河流、溝渠等水系的邊界變化； （5）行政境界的調(diào)整，房屋坐落、門牌號(hào)的更新；（6）房屋及其用地面積的增減變更； （7）糾正錯(cuò)誤測(cè)量，主要是房屋平面圖形、建筑類別的更正。,2.權(quán)屬變更內(nèi)容,（1）產(chǎn)權(quán)初始登記后發(fā)生房屋買賣、交換、繼承、分析（割）、兼并、人股、贈(zèng)與等房產(chǎn)交易活動(dòng)引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更；（2）房屋用地界線、界址的

4、變化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引發(fā)房屋占地范圍的調(diào)整；（3）征(撥)用地，出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而引起權(quán)利范圍的變化；（4）法院等司法部門裁決的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移和房產(chǎn)變更（包括沒收、分析），以及房產(chǎn)管理部 門按政策處理的接、代管和發(fā)還的房屋，絕產(chǎn)房屋。（5）房屋他項(xiàng)權(quán)利（抵押、典當(dāng)）設(shè)定權(quán)利范圍變更或注銷；（6）房產(chǎn)權(quán)利人自行申請(qǐng)更正，因申請(qǐng)人隱瞞事實(shí)、偽造有關(guān)證件等引發(fā)錯(cuò)證的補(bǔ)充和更正。,三、變更測(cè)量的基準(zhǔn)變更測(cè)量

5、以變更范圍內(nèi)平面控制點(diǎn)和房產(chǎn)界址點(diǎn)作為測(cè)量的基準(zhǔn)點(diǎn)。四、變更測(cè)量的精度要求,1. 房地產(chǎn)變更測(cè)量的控制點(diǎn)精度要求現(xiàn)有的平面控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、房角點(diǎn)都可以作為變更測(cè)量的基準(zhǔn)點(diǎn)。利用前應(yīng)檢查其點(diǎn)位的可靠性。同站檢測(cè)之差（較差）不超過圖上±0.2 mm，即對(duì)于1：500比例尺的房產(chǎn)圖相當(dāng)于10 cm；異站或自由設(shè)站檢測(cè)之差（較差）不超過圖上± 0.4mm，即對(duì)于1：500比例尺的房產(chǎn)圖相當(dāng)于20cm。當(dāng)用實(shí)測(cè)距離與

6、由坐標(biāo)反算的距離進(jìn)行檢核時(shí)，其距離較差不超過2倍相應(yīng)等級(jí)平面控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差。,房地產(chǎn)變更測(cè)量后圖上精度要求,變更測(cè)量的成圖精度是指圖上地物點(diǎn)的點(diǎn)位精度，它與成圖比例尺有關(guān)?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定了房地產(chǎn)分幅圖圖上地物點(diǎn)相對(duì)鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.5mm；編制分幅圖時(shí)，地物點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.6mm，變更測(cè)量后的圖上精度應(yīng)與變更前的圖上精度要求一致。,房地產(chǎn)變更測(cè)量后解析精度要求

7、,房地產(chǎn)變更測(cè)量后的解析精度： 指界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的點(diǎn)位精度，以及面積的計(jì)算精度。     新增界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的點(diǎn)位精度以及房屋和用地面積的測(cè)定精度，與成圖比例尺無關(guān)。 對(duì)全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測(cè)量等方法所測(cè)的房產(chǎn)要素點(diǎn)和地物點(diǎn)，點(diǎn)位中誤差不超過±0.05 m。,面積中誤差執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中面積測(cè)算中誤差的有關(guān)規(guī)定，其面積限差為：,12.2變更測(cè)量的實(shí)施,一、變更

8、測(cè)量的程序 第一步，根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀變更或權(quán)屬變更資料，確定變更范圍；第二步，進(jìn)行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查；第三步，變更后的分戶權(quán)界和面積的測(cè)定；第四步，調(diào)整丘號(hào)、界址點(diǎn)號(hào)、幢號(hào)和戶號(hào)等有關(guān)的房地產(chǎn)編碼；最后進(jìn)行房地產(chǎn)資料的修正。,二、變更要素調(diào)查,1.現(xiàn)狀調(diào)查：房屋及其用地的自然狀況變化的調(diào)查。自然狀況一般是指房地坐落、建筑類別、用地分類等情況。利用調(diào)查表，對(duì)照房產(chǎn)圖，進(jìn)行調(diào)查與核實(shí)。2.權(quán)屬調(diào)查：房屋及其用地

9、的權(quán)利的調(diào)查，包括登記的權(quán)類、權(quán)利人或他項(xiàng)權(quán)人、權(quán)利范圍、四至界標(biāo)、墻體歸屬等情況，利用申請(qǐng)表或調(diào)查表進(jìn)行調(diào)查與核實(shí)。 3.界址調(diào)查：房地產(chǎn)變更后新的權(quán)利界線的認(rèn)定、確定和標(biāo)定。可分成認(rèn)界、確界、標(biāo)界三個(gè)階段。,三、變更要素測(cè)定,房地產(chǎn)變更登記以產(chǎn)權(quán)戶為單位進(jìn)行，變更后的房地產(chǎn)權(quán)界位置和面積也要分戶測(cè)定。      一個(gè)產(chǎn)權(quán)戶可以擁有一幢房屋或多幢房屋，也可以多個(gè)產(chǎn)權(quán)戶共同擁有一幢

10、房屋，應(yīng)分別情況測(cè)定，繪分幢分戶圖或分層分戶圖，圖示變更后新的權(quán)界位置。     同幢房屋及其用地的分割，應(yīng)將分界實(shí)量數(shù)據(jù)注記在復(fù)測(cè)圖上，分割后測(cè)定的各戶房屋及其用地面積與原登記發(fā)證面積的不附值應(yīng)在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定的限差以內(nèi)。,支丘號(hào)的編立,在組合丘內(nèi)，各用地單元以丘號(hào)加支號(hào)編立。各丘支號(hào)的編立按面向主丘大門從左到右、從外到內(nèi)呈反“S”形順序編立。丘支號(hào)的表示方法為：丘號(hào)在前，支號(hào)在后，

11、中間用短直線連接。如“48-6”表示是第48丘內(nèi)的第6戶房屋所有權(quán)。丘號(hào)、丘支號(hào)的使用，必須同房產(chǎn)分區(qū)及以上的編碼或分幅圖圖號(hào)一起使用。否則，丘號(hào)、丘支號(hào)是沒有意義的。,四、房地產(chǎn)編號(hào)的調(diào)整,,,,,,,,,,,,,房產(chǎn)分幅平面圖注記說明,四、房地產(chǎn)編號(hào)的調(diào)整,（1）丘號(hào)、丘支號(hào)不分獨(dú)立丘或組合丘，用地的合并與分割都應(yīng)重新編丘號(hào)。新增丘號(hào)要按編號(hào)區(qū)內(nèi)的最大丘號(hào)續(xù)編。組合丘內(nèi)，新增丘支號(hào)按丘內(nèi)的最大丘支號(hào)續(xù)編。（2）界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)、房角

12、點(diǎn)點(diǎn)號(hào)相鄰丘的合并，合并丘外圍界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)不變；同丘分割，新增的界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的點(diǎn)號(hào)，分別按編號(hào)區(qū)內(nèi)界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的最大點(diǎn)號(hào)續(xù)編。（3）幢號(hào)房產(chǎn)合并或分割應(yīng)重新編幢號(hào)，原幢號(hào)作廢，新增幢號(hào)按丘內(nèi)最大幢號(hào)續(xù)編；房屋部分拆除，采用原幢號(hào)；分為整幢滅失，其幢號(hào)注銷；丘內(nèi)新增房屋，按丘內(nèi)最大幢號(hào)續(xù)編。,五、房地產(chǎn)變更后資料的處理,（一）房地產(chǎn)已有登記資料的處理1.房產(chǎn)變更圖的處理：現(xiàn)狀變更，通過修測(cè)補(bǔ)測(cè)，實(shí)地修正分幅圖，同時(shí)做出現(xiàn)狀變更

13、記錄，以便修正房地產(chǎn)分丘圖。房地產(chǎn)權(quán)屬變更，通過變更測(cè)量后繪制的測(cè)量草圖，經(jīng)過審核確權(quán)后，標(biāo)注在分丘圖上，做出權(quán)屬變更測(cè)量記錄和房地產(chǎn)編號(hào)調(diào)整記錄，修正分幅圖，重新繪制分戶圖。已建立數(shù)字房產(chǎn)圖的單位，可根據(jù)現(xiàn)有的硬件與軟件配置，根據(jù)變更后的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行圖形編輯、注記，修改分幅圖，分丘圖則根據(jù)需要由分幅圖派生。,2.房地產(chǎn)卡的處理,房地產(chǎn)卡片的制作：房卡按丘分幢建卡，多產(chǎn)權(quán)戶的同幢房屋、幢內(nèi)再分戶建卡；地卡按丘分戶建卡。房地產(chǎn)變更時(shí)，

14、對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)卡片也要根據(jù)變更測(cè)量記錄，修正卡片或重新制卡、銷卡。修正卡片：因涉及到房地產(chǎn)資料統(tǒng)計(jì)分類面積的變動(dòng)，須作出改卡記錄，作為面積增減變化的原始憑證。房地產(chǎn)權(quán)人和使用戶名的更改，除更改卡片外，還須更改已建的戶名索引卡，地名門牌號(hào)的變動(dòng)，除更改卡片外，還須更改已建的地名索引卡。     已經(jīng)建立微機(jī)管理系統(tǒng)的單位，對(duì)已建的房地產(chǎn)卡片經(jīng)一次性輸入電腦后可以取消卡片，但對(duì)房地產(chǎn)變更記錄和房地

15、產(chǎn)編號(hào)調(diào)整記錄，通過內(nèi)部資料的聯(lián)系工作規(guī)則，由房地產(chǎn)信息管理中心修正或刪改電腦資料。,3.檔案的處理,根據(jù)權(quán)屬變更檔案和變更測(cè)量記錄，對(duì)已建立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案進(jìn)行異動(dòng)變更和補(bǔ)充，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案分類方法的不同，分別有按丘分類、按地名門牌號(hào)分類、按產(chǎn)權(quán)戶名分類、按權(quán)證號(hào)分類等等，變更后的圖件（測(cè)量草圖、分戶圖）和產(chǎn)權(quán)證明文件應(yīng)分戶歸檔，對(duì)按丘（地）號(hào)建檔的單位，丘內(nèi)再分戶立卷。房屋及用地權(quán)界線的調(diào)整說明，房地產(chǎn)編號(hào)的調(diào)整記錄以及

16、房地產(chǎn)面積增減變化等資料也須合并相應(yīng)的檔卷內(nèi)備查。     已建立微機(jī)管理系統(tǒng)的單位同樣要對(duì)存儲(chǔ)于磁盤或光盤內(nèi)的檔案資料進(jìn)行處理。,4.房地產(chǎn)簿冊(cè)的處理,根據(jù)房地產(chǎn)登記、發(fā)證成果和分類管理（如經(jīng)營(yíng)管理、租賃管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等）的需要編制簿冊(cè)，如：發(fā)證記錄簿、房屋總冊(cè)、房地產(chǎn)登記簿冊(cè)、檔案清冊(cè)、房地產(chǎn)交易清冊(cè)。此外，產(chǎn)業(yè)管理上需要的經(jīng)管公房手冊(cè)、異動(dòng)臺(tái)帳、異動(dòng)單和統(tǒng)計(jì)報(bào)表等，上述各種簿冊(cè)也

17、要隨著房地產(chǎn)變更作相應(yīng)的動(dòng)態(tài)變更。變更的依據(jù)是權(quán)屬變更檔案和有關(guān)憑證；現(xiàn)狀變更則根據(jù)現(xiàn)狀變更單。,例一：房產(chǎn)分析,分割前：丘支號(hào)： ，幢號(hào)：（2） 房屋產(chǎn)權(quán)面積：（已知）S＝100.50,,,分割后：丘支號(hào)：、 ， 幢 號(hào)：（8）（9）， 實(shí)算面積：32.98 、 68.12 ，,,,,例一：房產(chǎn)分析,面積閉合差：（32.9