《房產變更測量》ppt課件

1、房產測量,馬文明,第十二章 房地產變更測量,第十二章 房地產變更測量,房地產變更:房屋及其用地的現(xiàn)狀和權屬的狀況經常發(fā)生變化，各種與房地產有關的要素不斷變更。房地產變更測量的必要性:為了滿足原登記在冊的房地產發(fā)生權利轉移、變更、注銷和他項權利的需要，保障已建制的房地產資料的完整性，必須及時進行房地產變更測量，提供準確的房地產變更測量成果，包括權利位置的定位圖籍和權屬面積等數(shù)據(jù)，保證房地產圖紙資料與現(xiàn)狀的一致性。,第一節(jié) 概述,一

2、、房地產變更測量房地產變更測量：包括房屋現(xiàn)狀變更測量和房產權屬變更測量兩類。1、現(xiàn)狀變更測量：是將房地產現(xiàn)狀的變化具體反映在分幅圖和分丘圖上，其測量屬于修測或補測，它為產權變更創(chuàng)造了條件；2、權屬變更測量：屬于產權登記證明測量，是一種政府行為的測量，所提供的產權證附圖具有法律效力。,二、變更測量的內容,1.現(xiàn)狀變更內容：（1）房屋的新建、翻建、改建、擴建，房屋建筑類別（結構、層數(shù)、用途）和平面位置的變化；（2）房屋的損壞或滅失

3、，包括部分拆除、焚毀、倒塌； （3）房屋圍護物和附屬設施的變化；（4）道路、街巷等交通的開拓、改造，河流、溝渠等水系的邊界變化； （5）行政境界的調整，房屋坐落、門牌號的更新；（6）房屋及其用地面積的增減變更； （7）糾正錯誤測量，主要是房屋平面圖形、建筑類別的更正。,2.權屬變更內容,（1）產權初始登記后發(fā)生房屋買賣、交換、繼承、分析（割）、兼并、人股、贈與等房產交易活動引起產權轉移或變更；（2）房屋用地界線、界址的

4、變化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引發(fā)房屋占地范圍的調整；（3）征(撥)用地，出讓或轉讓土地使用權而引起權利范圍的變化；（4）法院等司法部門裁決的房產轉移和房產變更（包括沒收、分析），以及房產管理部 門按政策處理的接、代管和發(fā)還的房屋，絕產房屋。（5）房屋他項權利（抵押、典當）設定權利范圍變更或注銷；（6）房產權利人自行申請更正，因申請人隱瞞事實、偽造有關證件等引發(fā)錯證的補充和更正。,三、變更測量的基準變更測量

5、以變更范圍內平面控制點和房產界址點作為測量的基準點。四、變更測量的精度要求,1. 房地產變更測量的控制點精度要求現(xiàn)有的平面控制點、界址點、房角點都可以作為變更測量的基準點。利用前應檢查其點位的可靠性。同站檢測之差（較差）不超過圖上±0.2 mm，即對于1：500比例尺的房產圖相當于10 cm；異站或自由設站檢測之差（較差）不超過圖上± 0.4mm，即對于1：500比例尺的房產圖相當于20cm。當用實測距離與

6、由坐標反算的距離進行檢核時，其距離較差不超過2倍相應等級平面控制點點位中誤差。,房地產變更測量后圖上精度要求,變更測量的成圖精度是指圖上地物點的點位精度，它與成圖比例尺有關?！斗慨a測量規(guī)范》規(guī)定了房地產分幅圖圖上地物點相對鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm；編制分幅圖時，地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.6mm，變更測量后的圖上精度應與變更前的圖上精度要求一致。,房地產變更測量后解析精度要求

7、,房地產變更測量后的解析精度： 指界址點或房角點的點位精度，以及面積的計算精度。     新增界址點或房角點的點位精度以及房屋和用地面積的測定精度，與成圖比例尺無關。 對全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房產要素點和地物點，點位中誤差不超過±0.05 m。,面積中誤差執(zhí)行《房產測量規(guī)范》中面積測算中誤差的有關規(guī)定，其面積限差為：,12.2變更測量的實施,一、變更

8、測量的程序 第一步，根據(jù)房地產現(xiàn)狀變更或權屬變更資料，確定變更范圍；第二步，進行房地產要素調查，包括現(xiàn)狀、權屬和界址調查；第三步，變更后的分戶權界和面積的測定；第四步，調整丘號、界址點號、幢號和戶號等有關的房地產編碼；最后進行房地產資料的修正。,二、變更要素調查,1.現(xiàn)狀調查：房屋及其用地的自然狀況變化的調查。自然狀況一般是指房地坐落、建筑類別、用地分類等情況。利用調查表，對照房產圖，進行調查與核實。2.權屬調查：房屋及其用地

9、的權利的調查，包括登記的權類、權利人或他項權人、權利范圍、四至界標、墻體歸屬等情況，利用申請表或調查表進行調查與核實。 3.界址調查：房地產變更后新的權利界線的認定、確定和標定?？煞殖烧J界、確界、標界三個階段。,三、變更要素測定,房地產變更登記以產權戶為單位進行，變更后的房地產權界位置和面積也要分戶測定。      一個產權戶可以擁有一幢房屋或多幢房屋，也可以多個產權戶共同擁有一幢

10、房屋，應分別情況測定，繪分幢分戶圖或分層分戶圖，圖示變更后新的權界位置。     同幢房屋及其用地的分割，應將分界實量數(shù)據(jù)注記在復測圖上，分割后測定的各戶房屋及其用地面積與原登記發(fā)證面積的不附值應在《房產測量規(guī)范》規(guī)定的限差以內。,支丘號的編立,在組合丘內，各用地單元以丘號加支號編立。各丘支號的編立按面向主丘大門從左到右、從外到內呈反“S”形順序編立。丘支號的表示方法為：丘號在前，支號在后，

11、中間用短直線連接。如“48-6”表示是第48丘內的第6戶房屋所有權。丘號、丘支號的使用，必須同房產分區(qū)及以上的編碼或分幅圖圖號一起使用。否則，丘號、丘支號是沒有意義的。,四、房地產編號的調整,,,,,,,,,,,,,房產分幅平面圖注記說明,四、房地產編號的調整,（1）丘號、丘支號不分獨立丘或組合丘，用地的合并與分割都應重新編丘號。新增丘號要按編號區(qū)內的最大丘號續(xù)編。組合丘內，新增丘支號按丘內的最大丘支號續(xù)編。（2）界址點點號、房角

12、點點號相鄰丘的合并，合并丘外圍界址點點號不變；同丘分割，新增的界址點或房角點的點號，分別按編號區(qū)內界址點或房角點的最大點號續(xù)編。（3）幢號房產合并或分割應重新編幢號，原幢號作廢，新增幢號按丘內最大幢號續(xù)編；房屋部分拆除，采用原幢號；分為整幢滅失，其幢號注銷；丘內新增房屋，按丘內最大幢號續(xù)編。,五、房地產變更后資料的處理,（一）房地產已有登記資料的處理1.房產變更圖的處理：現(xiàn)狀變更，通過修測補測，實地修正分幅圖，同時做出現(xiàn)狀變更

13、記錄，以便修正房地產分丘圖。房地產權屬變更，通過變更測量后繪制的測量草圖，經過審核確權后，標注在分丘圖上，做出權屬變更測量記錄和房地產編號調整記錄，修正分幅圖，重新繪制分戶圖。已建立數(shù)字房產圖的單位，可根據(jù)現(xiàn)有的硬件與軟件配置，根據(jù)變更后的房產數(shù)據(jù)進行圖形編輯、注記，修改分幅圖，分丘圖則根據(jù)需要由分幅圖派生。,2.房地產卡的處理,房地產卡片的制作：房卡按丘分幢建卡，多產權戶的同幢房屋、幢內再分戶建卡；地卡按丘分戶建卡。房地產變更時，

14、對現(xiàn)有房地產卡片也要根據(jù)變更測量記錄，修正卡片或重新制卡、銷卡。修正卡片：因涉及到房地產資料統(tǒng)計分類面積的變動，須作出改卡記錄，作為面積增減變化的原始憑證。房地產權人和使用戶名的更改，除更改卡片外，還須更改已建的戶名索引卡，地名門牌號的變動，除更改卡片外，還須更改已建的地名索引卡。     已經建立微機管理系統(tǒng)的單位，對已建的房地產卡片經一次性輸入電腦后可以取消卡片，但對房地產變更記錄和房地

15、產編號調整記錄，通過內部資料的聯(lián)系工作規(guī)則，由房地產信息管理中心修正或刪改電腦資料。,3.檔案的處理,根據(jù)權屬變更檔案和變更測量記錄，對已建立的房地產產權登記檔案進行異動變更和補充，由于房地產產權登記檔案分類方法的不同，分別有按丘分類、按地名門牌號分類、按產權戶名分類、按權證號分類等等，變更后的圖件（測量草圖、分戶圖）和產權證明文件應分戶歸檔，對按丘（地）號建檔的單位，丘內再分戶立卷。房屋及用地權界線的調整說明，房地產編號的調整記錄以及

16、房地產面積增減變化等資料也須合并相應的檔卷內備查。     已建立微機管理系統(tǒng)的單位同樣要對存儲于磁盤或光盤內的檔案資料進行處理。,4.房地產簿冊的處理,根據(jù)房地產登記、發(fā)證成果和分類管理（如經營管理、租賃管理、產權產籍管理等）的需要編制簿冊，如：發(fā)證記錄簿、房屋總冊、房地產登記簿冊、檔案清冊、房地產交易清冊。此外，產業(yè)管理上需要的經管公房手冊、異動臺帳、異動單和統(tǒng)計報表等，上述各種簿冊也

17、要隨著房地產變更作相應的動態(tài)變更。變更的依據(jù)是權屬變更檔案和有關憑證；現(xiàn)狀變更則根據(jù)現(xiàn)狀變更單。,例一：房產分析,分割前：丘支號： ，幢號：（2） 房屋產權面積：（已知）S＝100.50,,,分割后：丘支號：、 ， 幢 號：（8）（9）， 實算面積：32.98 、 68.12 ，,,,,例一：房產分析,面積閉合差：（32.9