全國奧特萊斯考察報告

1、全國主要奧萊考察報告,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,?,?,?,?,?,?,,,百聯(lián)（杭州）杉井（寧波）,佛羅倫薩燕莎友阿,燕莎賽特,百聯(lián)（上海）米格天地佛羅倫薩,金鷹（2個）百聯(lián)（無錫）奕歐萊（蘇州）百聯(lián)（南京）,杉井,百聯(lián)佛羅倫薩,燕莎賽特斯普瑞斯米格天地,友阿,時代佛羅倫薩,天河城（番禺）佛羅倫薩

2、,佛羅倫薩（青島）,賽特,中國奧萊格局圖,統(tǒng)計數(shù)據(jù)：已開業(yè)奧萊20個，未開業(yè)奧萊10個（僅統(tǒng)計5萬㎡以上中大型標(biāo)準(zhǔn)奧萊，小型城市奧萊未統(tǒng)計）,?,,PART 1 京津主要奧萊考察,北京燕莎奧特萊斯北京斯普瑞斯奧特萊斯天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)天津燕莎奧特萊斯,,一、燕莎奧特萊斯（北京）,——陳舊而臃腫的中國奧萊銷冠,燕莎系(1),1、項目概況,燕莎奧特萊斯于2002年開業(yè)，是燕莎友誼商城的第一家直屬分店，也是國內(nèi)第一家規(guī)范的品

3、牌直銷購物中心。項目分兩期開發(fā)，第二期于2007年開業(yè)，迄此總規(guī)模12萬方，是國內(nèi)目前最大的奧特萊斯；2013年業(yè)績達37億元，也是國內(nèi)業(yè)績最高的奧特萊斯。項目坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路，四通八達的公路構(gòu)成緊密便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。北京首都的吸附力，以及便利的交通條件使項目輻射達到晉察冀，吸引了大量周邊城市人群，據(jù)統(tǒng)計該項目外地客戶占成交1/3以上。,項目LOGO,位置:北京東四環(huán)工大橋西側(cè) 占地面積：建筑面積:12萬平

4、米 經(jīng)營面積:10萬平米 建筑風(fēng)格:工廠大盒子 開發(fā)商:燕莎集團店鋪數(shù)量：360個停車位：2000開業(yè)時間：一期2002年，二期2007年2013年業(yè)績：37億元,2、項目背景,項目由北京燕莎控股集團投資建設(shè)。由燕莎友誼商城負(fù)責(zé)日常運營。 北京燕莎控股集團是首旅集團成員企業(yè)。首旅集團是從事商業(yè)的主要專業(yè)運營管理企業(yè)集團。目前，擁有燕莎友誼商城、燕莎中心(凱賓斯基飯店)、 貴友大廈、新燕莎銅鑼灣商業(yè)公司、北京市印章藝術(shù)公司

5、等13家子公司。燕莎集團在北京地區(qū)以及國內(nèi)大區(qū)域中心城市和著名旅游景區(qū)，發(fā)展以服務(wù)國內(nèi)外旅游者、商務(wù)客人及本地高端客戶為主的高檔都市百貨 店、品牌折扣店和大型購物中心以及大型高檔旅游商務(wù)接待中心的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 燕莎奧特萊斯在產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)方面高度統(tǒng)一。通過統(tǒng)一招商、 統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的方法運營項目，是目前大型商業(yè) MALL的主要經(jīng)營方式，此模式是保障項目經(jīng)營成功重要前提條件。 此外，北京燕莎控股集團是大型的貿(mào)易流通企業(yè)。在經(jīng)營

6、高檔消費品方面具有優(yōu)勢，對于經(jīng)營、招商國際品牌具有優(yōu)越的資源和豐富的經(jīng)驗。這對項目的成功經(jīng)營創(chuàng)造了良好的先天優(yōu)勢。,3、區(qū)位及交通,項目位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)南路 9號，東四環(huán)與東三環(huán)之間。項目周邊高速路網(wǎng)發(fā)達，通過東四環(huán)可快速到達京沈高速、機場 高速、京開高速、京石高速。項目距離市中心約 10KM，距離北京首都國 際機場約 35KM。 通過京沈高速、機場高速、京開高速、京石高速可快速到達沈陽、 北戴河、天津、石家莊等地。 有多條公交

7、線路直接到達項目。從項目乘坐公交車約 20 分鐘可到 達北京國貿(mào)廣場；乘車約 40 分鐘可到達天安門及王府井；乘坐地鐵可到達項目周邊(10#線勁松站) 。,燕莎奧萊,,燕莎奧萊,4、項目規(guī)劃,AB座總建面4萬方，C座8萬方，合計12萬方，經(jīng)營面積約10萬方。從平面上看由 A、B、C 座三個區(qū)域呈“品” 字形分布，各個區(qū)域相對獨立，由停車及通道進行間隔。每個區(qū)域相對獨立，組團特點明顯。每個區(qū)域內(nèi)功能相近，建筑形態(tài)一致。 外部動線呈現(xiàn)

8、圍合滲透、循環(huán)互動的特點。 多層設(shè)計，每個組團通過地面連接。其中A座二層，B座二層，C 座三層。 工廠化風(fēng)格特點明顯，外部視覺單調(diào)。,動線設(shè)計：,室外動線：項目在動線設(shè)計上較為典型的體現(xiàn)出了人車混行、圍合滲透的特點。此類動線設(shè)計可以方便客戶以最快的時間到達其希望到達的區(qū)域。在有限的空間里車流、人流交織在一起能較好的體現(xiàn)出活躍的氛圍，有利于增強客戶的購買沖動。各個組團之間相互獨立，卻又通過業(yè)種的不同規(guī)劃形成互補、人流共享的作用，

9、有利于形成一定區(qū)域的人流氛圍。,室內(nèi)動線：在平面上，各個組團采用“回”字形動線設(shè)計，及開放式柜臺布局(且內(nèi)部 通道較小)在客戶的購物舒適度方面存在不足，但對于購買氣氛的營造起到較好的作用。在縱向上，AB座的一、二樓僅靠一部扶梯和一部步梯連接，加上單層面積較大（約1萬方），增大了客戶到達不同區(qū)域的難度。在二期C座的規(guī)劃上，燕莎對此做了修正，單層引入4部扶梯，改善了客戶動線。,AB座,C座,,電梯,,電梯,電梯,電梯,電梯,5、VM

10、D體系分析,A、項目風(fēng)格及整體視覺奧特萊斯在國外的發(fā)展經(jīng)歷了從粗放的工廠店到環(huán)境優(yōu)美的購物中心或購物小鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變。燕莎作為中國第一個奧萊，在一期采用工廠式賣場。粗糙的建筑形態(tài)、直白的推廣訴求，在形象上降低了項目的檔次。,B、公共空間及重要節(jié)點,戶外空間均作為停車場及人行通道，缺少景觀節(jié)點、休憩場所，綠化也較為稀少，僅滿足基本的停車和通行功能，缺乏附加值。室內(nèi)有少量的綠化以及座椅，缺乏節(jié)點小品。,C、店鋪視覺形象展示,C座為室內(nèi)商業(yè)街

11、形式，以專賣店的形式展示品牌。,AB座內(nèi)部設(shè)置為開放式柜臺，貨品密集，通道較窄。,A、B座內(nèi)部,C座內(nèi)部,D、貨品陳列,貨品展示區(qū)與倉儲區(qū)并不分開，視覺感受較差。,6、業(yè)態(tài)規(guī)劃,A、品牌定位從業(yè)態(tài)配比來看，該項目旅游配套、休閑配套、兒童配套基本沒有，單一突出購物功能，基本是從百貨的經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變而來的奧萊項目。在三期開業(yè)后項目餐飲配套有所跟上，達到2家/萬平米的配比。從貨品檔次來看，項目并不加重高端品牌的占比，而是以大眾化的消費水

12、平為主（如其中的意大利工廠直銷店、西班牙工廠直銷店，其鞋品價格大部分在1200~1600之間，特價款500~700）。從客戶定位來看，該項目更多針對白領(lǐng)、中產(chǎn)階層，而龐大的零售體量更是對北京周邊的晉、翼、遼均有巨大的吸附力；據(jù)統(tǒng)計，該項目1/3客戶來自周邊省份。,業(yè)態(tài)占比,B、品牌布局,B座,A座,C座,皮鞋、皮具、飾品,國際名品,女裝、男裝,運動、戶外、體育,餐飲、文化數(shù)碼、煙酒茶食品,歐洲精品集合店、眼鏡、腕表、運動休閑服飾,兒

13、童、內(nèi)衣、家居床品、羊絨裘皮真絲,C、品牌清單,D、國際品牌入駐情況,7、服務(wù)性分析,商場提供服務(wù)：顧客問詢、禮品包裝、提供嬰兒車殘疾車、廣播尋人服裝修改驗光配鏡鐘表維修皮鞋維修外幣兌換兒童樂園,項目的服務(wù)性更多體現(xiàn)在購買上，服務(wù)內(nèi)容較為傳統(tǒng)。在更為細(xì)致化、人性化的服務(wù)項目上，燕莎較為缺乏。,洗手間檔次較高,合計休閑餐飲20家，比例為2/萬平米營業(yè)面積。洗手間配比為5000平米：1個，數(shù)量較少，但環(huán)境較好，清潔度較高

14、。,8、項目總結(jié),燕莎作為中國第一個奧特萊斯項目早已深入人心，經(jīng)過12年經(jīng)營，已經(jīng)擁有穩(wěn)定的客戶群。該項目所處的東四環(huán)片區(qū)，隨北京的快速發(fā)展，已從郊區(qū)概念轉(zhuǎn)變成為城市中心，而項目亦成為城市中心商場。伴隨北京經(jīng)濟快速發(fā)展，商業(yè)格局升級帶來的奧萊市場蓬勃發(fā)展，燕莎營業(yè)額亦快速穩(wěn)步增長。燕莎老式的建筑，陳舊的經(jīng)營手法，在北京快速變化的商業(yè)市場中已經(jīng)漸漸落伍。,二、佛羅倫薩小鎮(zhèn)（天津）,——國內(nèi)最貴的奧特萊斯,1、項目概況,佛羅倫薩小鎮(zhèn)全稱

15、“佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯”，是國內(nèi)首座純正意大利風(fēng)格的奧特萊斯。項目設(shè)有奢侈品、國際名品、運動和戶外以及休閑四大特色購物主題體驗區(qū)，提供近200家門類豐 富的奢華及時尚精品，其中包括多個首次登陸中國outlets的世界級名牌以及更多廣受歡迎 的時尚生活品牌還包括，滿足了各種消費者的多層次購物需求。,位置:天津市武清區(qū)前進道北 占地面積：18萬平米（約270畝）建筑面積:6萬平米 經(jīng)營面積:4.2萬平米 建筑風(fēng)格:意大利風(fēng)

16、格 開發(fā)商:意大利RDM集團、美國威特公司店鋪數(shù)量：停車位：2800開業(yè)時間：2011年2013年業(yè)績：17億元,項目logo,2、項目背景,芬琴集團創(chuàng)建于1979年，其業(yè)務(wù)主要集中于三個領(lǐng)域：時尚、零售和房地產(chǎn)開發(fā)。其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括一個主要由零售和住宅/酒店資產(chǎn)組成的投資組合，價值約合18億美元。該集團目前管理著20多個開發(fā)項目， 總面積逾60萬平方米。  在時尚和零售領(lǐng)域，芬琴集團持有多項許可，并創(chuàng)建了包括C

17、alvin Klein、Guess及Jean Paul Gaultier在內(nèi)的眾多重要全球品牌。 他們與多家主要意大利品牌保持著密切的合作關(guān)系， 這為其奧特萊斯業(yè)務(wù)提供了有力的支持。RDM始創(chuàng)于意大利，屬于芬琴集團零售部分子公司，在歐美地區(qū)擁有相當(dāng)成功的項目開發(fā)經(jīng)驗。RDM以極富戰(zhàn)略性的布局在意大利各地設(shè)立了多個名品奧特萊斯，其精心策劃的選址都最大程度地增加了集團的收益。在RDM開發(fā)的眾多項目之中，還包括歐洲最大的奧特萊斯購物中心Se

18、rravalle。美國威特集團于1981年在紐約成立，經(jīng)過30年的發(fā)展，威特集團已成長為一個跨國集團，旗下包括 威特供應(yīng)鏈服務(wù)， 威特服裝， 威特國際房地產(chǎn)投資開發(fā)和威特亞洲零售.佛羅倫薩小鎮(zhèn)由RDM集團、美國威特集團、香港基匯資本和新加坡亨德森房地產(chǎn)投資開發(fā)，而RDM集團的母公司是意大利FINGEN（芬琴）集團，主要意大利奢侈品牌全部為其長期的合作伙伴，而威特長期零售品牌提供供應(yīng)鏈服務(wù)，因此佛羅倫薩小鎮(zhèn)天生便具備對國際名品的招商優(yōu)

19、勢，這點也可以在對該項目的品牌分析中清晰看到。,3、區(qū)位及交通,佛羅倫薩小鎮(zhèn)位于京津之間的天津武清區(qū)，距北京三環(huán)路68公里，天津市中心38公里，附近有多條高速路及國道通過，從北京和天津自 駕車經(jīng)京津唐高速和京津高速均可便捷到達，從高速路楊村出口到小鎮(zhèn)入口只需5分鐘。京津高鐵經(jīng)過項目所在的武清區(qū)，且武清區(qū)高鐵站距離小鎮(zhèn)的主要入口僅100米。 小鎮(zhèn)特設(shè)免費班車，平日一日一班往返京、津；周末及節(jié)假日一日二班。,連接高鐵站點與項目的天橋,4

20、、項目規(guī)劃,在建筑布局規(guī)劃上：項目采取并列式的設(shè)計，橫向上形成了3條雙邊商業(yè)街。在建筑風(fēng)格上，各街區(qū)分別為威尼斯風(fēng)格、佛羅倫薩風(fēng)格和羅馬風(fēng)格。所有商鋪均為一層（部分有結(jié)構(gòu)上的假兩層），還原了傳統(tǒng)商業(yè)小鎮(zhèn)的單層雙邊購物形態(tài)。在景觀打造上：項目共設(shè)置7個景觀節(jié)點面積（600~2000㎡不等）和一條水系景觀軸（均以意大利著名景點命名），極大的豐富了項目的觀賞性和休閑感。,羅馬風(fēng)格,威尼斯風(fēng)格,佛羅倫薩風(fēng)格,圣卡洛廣場,圣門廊,圣彼得廣

21、場,圣喬瓦尼廣場,羅馬劇場,圣馬克廣場,圣保羅廣場,在人流動線的規(guī)劃上：動線基本呈“田”字形，通過廣場節(jié)點轉(zhuǎn)換東西和南北。在同向路徑上，避免了大弧度的曲線形，使消費者能夠清晰自己所處位置。整體而言，該項目的人流動線簡單易懂，清晰明了，行走效率高。,在空間尺度的把握上：建筑的層高與行走道路的寬度之間比例把握恰當(dāng)。街道凈寬約7米，與兩側(cè)建筑高度（約7~10米）形成適宜的比例關(guān)系，既不覺得壓抑，又能夠有效增 強兩側(cè)商鋪的人流互動；街

22、邊廊道凈寬約3米；3-4人并列行走不覺擁擠。,在店鋪設(shè)計上：主流店鋪經(jīng)營面積控制在140- 250平米之間，既能保證品牌的數(shù)量和豐富性，又降低了招商難度及商戶的培育期經(jīng)營壓力。 廣場周邊設(shè)置少量中大型店鋪(400-1000)平米，作為主 力品牌的旗艦店面，提升整體形象。中大型店總數(shù)量不 超過20個。 多數(shù)店鋪面寬進深比在1:2左右，比例合適，鋪面方正實用。店鋪的面寬基本在8米以上，保障了品牌的展示效果。,在細(xì)節(jié)設(shè)計上：兩邊高中間低

23、，排水管在道路中間以利于排水的街道、走廊里設(shè)置的電源接口、多處設(shè)置攝像頭等，均為項目后期的營運使用提供了良好的硬件基礎(chǔ)。,,5、VMD系統(tǒng)分析,A、宏大場景奠定項目高品質(zhì)基礎(chǔ),①、入口具有儀式感和意大利風(fēng)格的主入口，給予消費者高品質(zhì)的第一印象。,入口造型為16世紀(jì)晚期貝加莫威尼斯風(fēng)格的巨大拱門和圣馬可廣場的鐘 樓，高于其他屋脊線，給人一種強烈的等級、永恒與威嚴(yán)感。,北側(cè)入口造型為中世紀(jì)塔樓和城堡。東側(cè)入口為典型的北部意大利風(fēng)格，引導(dǎo)

24、著消費者經(jīng)過一系列的建筑及其連廊，進入項目中心位置。,A、宏大場景，奠定項目高品質(zhì)基礎(chǔ),②、節(jié)點意域風(fēng)情濃烈的大節(jié)點，賦予項目出眾的景觀品質(zhì)。,,,,,B、到位的細(xì)節(jié)，真實還原意大利風(fēng)格小鎮(zhèn),①、走廊部分回廊采用羅馬式十字拱覆蓋方形的建筑空間，把拱頂?shù)闹亓考械剿慕堑闹由?，這種設(shè)計不僅使空間更為開敞，而且也使其更具復(fù)雜性和美感。,②、弧形元素建筑多采用拱門，馬蹄形門窗，柳葉形門窗以及大量的曲線和非直角 元素，因而無論是室內(nèi)或者室

25、外，都形成一種獨特的渾圓造型。,,,,,③、裝飾元素立面常用格柵或線型元素點綴，如檐口，女兒墻或觀景平臺扶手等處，且窗口部分均有百葉窗等遮陽裝飾。,④、特色景中窗非承重墻多運用半穿鑿或者全穿鑿的方式來塑造景中窗。這是威尼斯所在的地中海地區(qū)建筑風(fēng)格的一個情趣之處。,⑤、鋪裝地面鋪裝變化而富有情趣的，既能起到導(dǎo)流作用，又增強了行走的趣味性。材質(zhì)主要以自然質(zhì)感的磚石為主，但鋪裝材料多切割成規(guī)則的形狀，適當(dāng)?shù)厥褂貌噬纱u作主題性表達。,

26、古羅馬神話“母狼乳嬰”的彩瓷拼畫。,⑥、燈光佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯項目的照明設(shè)計層次分明，動靜結(jié)合。夜景以道 路，廣場，運河，景觀，建筑以及標(biāo)志性照明形成點線面結(jié)合的布局， 并合理選擇照明設(shè)備的布局、尺寸、形狀和光色，以此體現(xiàn)照明體系的等級， 形成活潑生動的氛圍，同時考慮不同視點的視覺感受。,線光源（室內(nèi)吊頂處裝飾槽燈，管燈等）。,點光源（室內(nèi)天花吊燈， 吸頂燈，射燈；室外立面壁 燈，聚光燈，投影燈；景觀 路燈，地?zé)?，草坪燈等）?面光

27、源:佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯項目的照明設(shè)計中較少用直接的面光源， 而基本采用點光源串聯(lián)成線成片的方式達到二維或三維的照明效果，使各個街區(qū)立面的夜景更富有韻律感。,C、店鋪形象展示,項目內(nèi)店鋪分奢侈品旗艦店（400~1000㎡）與普通店（140~250㎡）兩類。旗艦店側(cè)重展示品牌奢華檔次，普通店側(cè)重品牌形象。兩類店鋪形象均達到正價店的展示水準(zhǔn)，均與項目建筑品質(zhì)相得益彰。,廊道外部店招,門頂?shù)暾?門側(cè)店招,項目店招分為門廊外、門頂、門側(cè)三個不同

28、方向、視線角度、層次，統(tǒng)一風(fēng)格及設(shè)計，大小適中，既保證了整體 效果，又有效解決了廊道對店鋪的遮擋問題，效果較好。,D、貨品展示,由于保證了每個品牌的店鋪面積均在150㎡以上，內(nèi)部空間較為寬裕，所以貨品的陳列能夠較為有序、整潔。品牌商也加大對店鋪裝修的投入，并未因是折扣店而降低裝修標(biāo)準(zhǔn)。項目對店鋪內(nèi)美陳要求較高，無論大小品牌，都做到了正價店的陳列水平。折扣信息醒目標(biāo)示出來，活躍了銷售氛圍。,6、業(yè)態(tài)規(guī)劃,A、品牌定位從項目業(yè)態(tài)構(gòu)成

29、來看，零售品類較為完善，但基本沒有兒童品類，也并無親子類功能，集中突顯購物功能。零售主要分為國際品牌、女裝、皮鞋皮具、休閑、運動戶外、男裝6大類別，提供166家品類豐富的奢華及時尚精品。其中Prada和Fendi首次登陸中國奧特萊斯，還有Giorgio Armani、 Salvatore Ferragamo、Bulgari、Tods、 Versace、 Burberry、 Celine、 Zegna、Moncler、Missoni以及

30、Lancel等；另外一些時尚生活品牌還包括 Diesel、Coach、Guess、CK Jeans、Follie Follie、Samsonite 和BMW Lifestyle等。 項目有休閑餐飲品牌12家（3家/萬平米），較好的解決了項目遠(yuǎn)離市區(qū)的餐飲配套需求。項目的主要目標(biāo)客戶群為高端消費人群及時尚白領(lǐng)一族。,B、業(yè)態(tài)布局,業(yè)態(tài)布局首要參照品牌檔次，其次依據(jù)品類進行排布。奢侈品并未像傳統(tǒng)商場設(shè)置在項目主入口以提升項目檔次，而設(shè)

31、置在了較為僻靜的圣喬瓦尼廣場，并加大了該區(qū)域建筑和環(huán)境的投入，保證了奢侈品消費的私密性和尊貴性。,,國際一線品牌,,國際二線品牌、輕奢,,休閑,,新開業(yè)品牌，類別不一,,運動、戶外,,皮鞋、皮具,,男裝、女裝,C、品牌清單,D、國際品牌進入度,7、服務(wù)性分析,商場提供服務(wù)：顧客問詢、禮品包裝、提供嬰兒車及殘疾車、免費雨傘租借。免費班車兒童樂園貴賓廳服務(wù)，會員專屬高鐵車票報銷（單筆購物600元以上）會員專屬多項服務(wù),合計休閑餐

32、飲10家，比例為2.5個/萬平米營業(yè)面積。洗手間合計配比為1個/萬平米，環(huán)境良好，清潔度高。餐飲、衛(wèi)生間分散布局，且服務(wù)半徑適宜，顧客使用方便。餐飲多設(shè)置于各個街道盡端，能夠有效帶動客流的循環(huán)。,,,,,,,,,,,,,,,,,餐飲,衛(wèi)生間,8、項目總結(jié),佛羅倫薩小鎮(zhèn)作為國際專業(yè)奧萊開發(fā)商進入中國的第一個項目，表現(xiàn)堪稱優(yōu)秀。客觀而言，該項目在區(qū)位和交通上相較京津其他奧萊并不占優(yōu)，但從業(yè)績表現(xiàn)和增長速度來看，小鎮(zhèn)有后來居上的態(tài)勢。

33、項目品質(zhì)高（忠實還原意式購物街區(qū)）、品牌能級強（RDM對品牌掌控力非常強，如國際品牌無集合店，均為品牌商或代理商開設(shè)的直營店）、經(jīng)營水平優(yōu)秀（RDM豐富而專業(yè)的經(jīng)營能力），三者得到高度統(tǒng)一，從而彌補了區(qū)位上的弱勢。從投資角度來看，小鎮(zhèn)的前期投入過高（單方造價達到8000元/平米），利潤率偏低（大牌的扣率普遍偏低），投資回報率并不高。在未來經(jīng)濟環(huán)境不確定的情況下，奢侈品消費或?qū)⑦M一步收縮，該項目未來走勢尚需觀察。,三、斯普瑞斯奧特萊斯,

34、——尋求差異化之路的奧萊,1、項目概況,斯普瑞斯奧特萊斯位于北京機場商圈內(nèi)，緊鄰機場二高速側(cè)，距離賽特奧萊僅12公里。該項目分三期開發(fā)，目前開業(yè)的一期總面積不足2萬方。項目采用西班牙風(fēng)格，定位“年輕、時尚、家庭化公園式購物場所”，以謀求在北京激烈的奧萊競爭環(huán)境下的一席之地。,位置:朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)森林公園東1號占地面積：6萬平米建筑面積:1.8萬平米 經(jīng)營面積:1.4萬平米 建筑風(fēng)格:西班牙風(fēng)格 開發(fā)商:斯普瑞斯奧特萊斯商城品牌

35、數(shù)量：91個停車位：800開業(yè)時間：2011年6月2013年業(yè)績：未披露,2、項目區(qū)位及交通,項目位于北京新機場高速側(cè)，自駕車可便利達到；項目周邊無軌道交通，非自駕車到達有困難。項目開設(shè)免費班車，于項目周邊地鐵4、6號線出口接送。,項目背景：該項目由金盞鄉(xiāng)政府與斯普瑞斯奧特萊斯商城（主要股東為北京服裝協(xié)會和北京雪蓮集團），均無商業(yè)經(jīng)營背景，該項目的招商與運營由戴德梁行操作。,,3、項目規(guī)劃,項目呈對稱形態(tài)，商鋪大部分為一層，僅

36、規(guī)劃少量的二層商鋪作為餐飲配套。在動線規(guī)劃上，由于規(guī)劃中的A、B內(nèi)環(huán)線交匯點過于狹窄而變成斷頭路，一方面造成了部分死鋪，另一方面使人流動線成為簡單的“日”字形，過于單調(diào)乏味。加上項目占地面積較小、店鋪數(shù)較少，最終使人感覺該項目體量過小，品牌豐富度較差?！叭铡弊中苇h(huán)線的步行道尺度過寬(目測約10米)，且鋪裝形式和顏色單一，給人造成一 種空曠的感覺，不利于營造商業(yè)氣氛。,,,,,,內(nèi)環(huán)線A,內(nèi)環(huán)線B,,4、VMD系統(tǒng)分析,該項目建筑形態(tài)

37、、綠化景觀較好，能讓消費者產(chǎn)生公園式購物街區(qū)之感。多處設(shè)置的休閑小品、座椅可營造較好的休閑氛圍。店鋪的外部形象較好，品牌的展示與建筑形態(tài)、綠化氛圍較為和諧。,店鋪內(nèi)部貨品的陳列水平各家參差不齊，商場對此缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管，而任由品牌商自行管理。,美美,樂高,Bauhaus,連卡佛,Wo2,Leo,SPIGE,COZZI,5、業(yè)態(tài)規(guī)劃,A、項目定位：由于項目體量偏小，且交通條件受限，難以與其他大型奧萊競爭，所以該項目尋求差異化定位，專注

38、時尚、潮流、年輕人群和家庭人群，在品牌上引入連卡佛、ED hardy、 IT、AT、BCBG、Partrizia PePe、Juicy Couture、club Monaco、Y-3、 Bauhaus、Quiksilver等潮牌，以及bebelux、 NIKE KIDS等兒童品牌。,B、品牌清單,C、國際品牌進入度,6、項目服務(wù)性分析,商場提供服務(wù)：客服中心：顧客問詢、禮品包裝免費班車（至附近地鐵站）兒童樂園,合計休閑餐飲2家，比

39、例為2個/萬平米營業(yè)面積，客戶可選范圍少。洗手間合計配比為2個/萬平米，環(huán)境良好，清潔度高。其余服務(wù)項目過少。,6、項目總結(jié),該項目先天面臨交通不便，規(guī)模偏小，發(fā)展商無商業(yè)背景的劣勢，差異化定位是其唯一可選之路。項目希望通過潮牌吸引年輕時尚人士，輔以流行時尚、男裝、運動打造差異化的奧特萊斯：從實際招商角度來看，潮牌數(shù)量并不太多，對提升項目檔次作用不明顯，而85%的品牌并非潮牌。從消費者角度來看，進入奧特萊斯的潮牌往往款式過時，

40、對潮牌的目標(biāo)受眾吸引力不大；另一方面，其余品類的品牌與燕莎、賽特重疊度高，并在數(shù)量上存在劣勢。從商家經(jīng)營角度來看，項目前期并未通過特色定位吸引眾多消費者，商場人流較少，所以較新的貨品逐漸撤離斯普瑞斯，導(dǎo)致店鋪內(nèi)優(yōu)質(zhì)貨品比例不高，而這又使來訪消費者數(shù)量減少，口碑不高，最終造成惡性循環(huán)。在開業(yè)初期入駐的BCBG、Bauhaus、Quiksilver等品牌現(xiàn)已撤離商場。從后期經(jīng)營角度來看，由于團隊缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗，商場內(nèi)部管控并不嚴(yán)謹(jǐn)，店

41、鋪內(nèi)部的無序也降低了項目品質(zhì)感。,四、新燕莎奧特萊斯（天津）,——老牌奧萊的轉(zhuǎn)型之作,燕莎系(2),1、項目概況,天津新燕莎奧特萊斯項目位于天津空港經(jīng)濟區(qū)，是燕莎集團繼北京燕莎奧特萊斯之后打造的全新形態(tài)奧萊項目。燕莎集團汲取北京燕莎奧萊工廠式奧萊不足之處，嘗試通過建設(shè)小鎮(zhèn)形態(tài)以提升項目整體品質(zhì)。該項目占地14萬方，以低密度的形式打造歐式花園購物小鎮(zhèn)。項目按照品類劃分了“五大購物街區(qū)”和“十大集合店”，共計500多個品牌和330個獨立店

42、鋪。在燕莎較強的號召力下，項目開業(yè)率達到95%。,位置：天津市空港經(jīng)濟區(qū)占地面積：14萬平米建筑面積:8.8萬平米 經(jīng)營面積:6萬平米 建筑風(fēng)格:歐式小鎮(zhèn) 開發(fā)商:燕莎集團店鋪數(shù)量：330個（品牌500個）停車位：2000開業(yè)時間：2013年12月21日業(yè)績：開業(yè)前兩日業(yè)績1000萬元,,,2、區(qū)位及交通,位于天津市空港經(jīng)濟區(qū)的天津新燕莎奧特萊斯擁有優(yōu)越便捷交通優(yōu)勢，距離北京市區(qū)130公里，距天津市區(qū)25公里，距天津港

43、30公里，8分鐘車程至天津機場，30分鐘車程至天津火車站，40分鐘乘高鐵至北京，毗鄰京津唐、京津、薊汕聯(lián)高速。非自駕車客戶可乘坐天津地鐵二號線至空港經(jīng)濟區(qū)站，換乘新燕莎免費班車或692路、969路公交車到達項目。,,天津市區(qū),新燕莎奧萊,,,新燕莎奧萊,空港經(jīng)濟區(qū)站,,,3、項目規(guī)劃,項目建筑規(guī)劃呈蝴蝶狀兩翼對稱。部分街鋪為1層，其余為2層，由1樓開設(shè)樓梯口上2樓。2樓在中間位置有連廊相連，而其他部分的2樓街鋪無連接。從結(jié)構(gòu)來看，

44、項目可分為四角、中軸共計五個大片區(qū)，相互之間獨立性強，可用于分類規(guī)劃不同品類。在實際使用中，由于項目占地面積大，首層的建筑面積達到約5萬平米，過于復(fù)雜的動線在巨大的空間內(nèi)，使消費者非常容易迷失方向，對空間感到混亂。,,主入口,,相連,4、VMD體系分析,,連接不同建筑之間的廊橋、穹頂與中央大廳。干掛石材的使用增強了項目品質(zhì)感。,12米,8米,尺度不盡相同的各級道路，直曲相間，增強購物的趣味性和品牌的展示性。,10米,,,,造型各異的屋

45、頂，給項目帶來豐富的天際線。,重要節(jié)點景觀品質(zhì)感較強，但非重要節(jié)點上則景觀性不足甚至缺少景觀，均好性不足。,店鋪展示與周邊環(huán)境有結(jié)合，戶外休閑設(shè)施、花箱、小品、門檐等等，均較好的突出了品牌形象。,項目內(nèi)店鋪主要分集合店與專賣店兩種。其中集合店沿用北京燕莎的開放式柜臺的形式，由于新物業(yè)預(yù)留足夠的空間和更高的裝修水平，整體效果、檔次均遠(yuǎn)高于北京燕莎。專賣店內(nèi)部貨品陳列有序，與外部建筑水準(zhǔn)相當(dāng)，展示了燕莎在經(jīng)營上的專業(yè)性。,集合店內(nèi)部,專賣店

46、內(nèi)部,5、業(yè)態(tài)規(guī)劃,A、品牌定位：項目40%為國外品牌，50%為國內(nèi)品牌，10%為輔營業(yè)態(tài)。項目涉及到的品類包括國際品牌、休閑、女裝、男裝、皮鞋皮具、兒童、運動戶外、家居用品、內(nèi)衣、眼鏡手表十大類別，除國際大牌之外，且每類的品牌數(shù)量均不低于20個。項目國際品牌方面并不強大，國際一線品牌僅有Armani，其余通過集合店的形式進入；國際二、三線及輕奢品牌15個。國際品牌的缺失，使項目檔次難以拔高，也對高端客戶缺乏吸引力。與北京燕莎相

47、同，新燕莎也引入了純奧萊線品牌，與意大利、西班牙商會合作建立了意大利、西班牙皮鞋皮具工廠店。在品類構(gòu)成上，新燕莎與北京燕莎的AB館相似，非走高端路線，而通過大而全的品類結(jié)構(gòu)，吸引家庭式客戶進行一站式全方位消費。,B、品牌布局,在品牌布局上，新燕莎進行了大幅的創(chuàng)新。一樓分為六大購物區(qū)，包括：國際品牌、男裝、女裝、皮鞋皮具、時尚休閑、運動休閑。二樓為九大集合店，包括：1.男裝品牌集合店、2.運動品牌集合店、3.箱包皮鞋品牌集合店、4.

48、兒童品牌集合店、5.鐘表品牌集合店、6.眼鏡品牌集合店、7.家居品牌品牌集合店、8.內(nèi)衣品牌集合店、9.裘皮品牌集合店。市場知名度較高的品牌，按照類別分別設(shè)置在一樓的五大購物區(qū)內(nèi)，合計154個品牌；剩余176個品牌以集合店的形式分布在二樓。,受制于一樓店鋪數(shù)量有限，二樓集合店又需要標(biāo)桿品牌的帶動，所以燕莎對同品類品牌根據(jù)檔次再次細(xì)分，如男裝中的Satchi放置在一樓，而雅戈爾則放在二樓男裝集合店中，帶動其他更為低端的男裝品牌。在此操

49、作策略下，新燕莎較北京燕莎多引入了約150個新品牌，其中半數(shù)為家居、兒童類，但同時也引入了許多國產(chǎn)不知名的男裝、皮鞋皮具品牌。,C、品牌清單,D、國際品牌入駐情況,6、項目服務(wù)性分析,商場提供服務(wù)：客服中心：顧客問詢、禮品包裝、提供嬰兒車殘疾車、廣播尋人項目內(nèi)部擺渡車換乘地鐵的免費班車服裝修改驗光配鏡鐘表維修皮鞋維修,合計休閑餐飲13家，比例為2個/萬平米營業(yè)面積。洗手間合計10個，配比為1.6個/萬平米，但大部分衛(wèi)生間

50、位于2樓，使用有所不便。環(huán)境良好，清潔度高。,7、項目總結(jié),天津新燕莎與北京燕莎相比：在建筑上，燕莎嘗試采用新的歐式小鎮(zhèn)風(fēng)格，但在具體的實施上，由于缺乏經(jīng)驗，在規(guī)劃動線、建筑細(xì)節(jié)、質(zhì)量上都存在較多的問題（如開業(yè)不足一年，各項設(shè)施毀壞），開發(fā)經(jīng)驗還是存在不足。在品牌度上來看，新燕莎高端品牌的缺失導(dǎo)致了項目整體品質(zhì)不高，與北京燕莎相比有所不如，與佛羅倫薩小鎮(zhèn)相比更是相去甚遠(yuǎn)。在在失去地緣優(yōu)勢之后，燕莎對國際品牌缺乏跨區(qū)域的掌控力，這也是

51、許多區(qū)域性零售大鱷存在的問題。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，燕莎首創(chuàng)了多種集合店的形式，這可看做傳統(tǒng)百貨經(jīng)營方式在奧萊業(yè)態(tài)里的延續(xù)，這也是國內(nèi)奧萊中少有的大量引入非服飾品類的嘗試，具體與奧萊是否能夠起到互補的作用，需靜觀后效。從北京燕莎開始，燕莎便嘗試定制專業(yè)奧萊線貨品。通過與意大利、西班牙商會的合作嘗試引入低價優(yōu)質(zhì)貨品。作為專業(yè)奧萊經(jīng)營者，擁有獨家品牌可較大的增強項目的競爭力。,,,PART 2 長三角地區(qū)主要奧萊考察,上海米格天地

52、蘇州時尚舞臺蘇州奕歐萊購物村,一、上海米格天地,充分競爭市場上的差異化典范奧萊,1、項目概況,該項目位于上海青浦區(qū)，與百聯(lián)項目一路之隔。由上海珠江創(chuàng)展投資有限公司投資建設(shè)，上海偉立投資有限公司經(jīng)營管理。該項目總占地約30萬方，總建筑面積為47萬方，其中奧特萊斯部分面積9萬方。該項目于2013年開業(yè)，與百聯(lián)進行錯位經(jīng)營，所有品牌與百聯(lián)均不重復(fù)。目前該項目依然處于培育期。,位置:嘉松中路5999號占地面積：7萬平米建筑面積:9萬平

53、米 經(jīng)營面積:7萬平米 建筑風(fēng)格:現(xiàn)代風(fēng)格 品牌數(shù)量：202個店鋪數(shù)量：283個停車位：2500開業(yè)時間：2013年1月2013年業(yè)績：未披露,2、項目區(qū)位及交通,項目位于上海青浦區(qū)，距離市中心約26公里，車行距離約40分鐘。隨上海城市外擴，項目所在的片區(qū)對于市內(nèi)居民心理距離而言已經(jīng)不算偏遠(yuǎn)，屬于可接受購物范圍內(nèi)。,,米格天地,項目背景：米格天地投資商為創(chuàng)建于1993年的珠江地產(chǎn)集團，米格天地是其進入上海的首個大型商業(yè)

54、綜合體項目。而運營商為珠江集團旗下從事商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的專業(yè)化商業(yè)管理機構(gòu)上海偉立投資有限公司，而實際為該項目提供招商服務(wù)的是The Outlet！Company，該團隊具有一定外資背景，為項目招進了GUCCI。據(jù)悉，TOC團隊亦負(fù)責(zé)南京東郊奧萊的招商工作。,市政府,3、項目規(guī)劃,該項目整體規(guī)劃呈回字形，三層動線的設(shè)計，使客戶可以輕易去到任何店鋪，但純圓環(huán)的動線在實際使用過程中略顯單調(diào)。二樓的每個體塊之間均有連廊連接，增加了二樓的

55、人氣。餐飲、影院單獨放置在主體邊側(cè)，也有利于做功能上的區(qū)分，并降低設(shè)計施工的成本。,,,,,,零售區(qū),餐飲、影院,4、VMD系統(tǒng)分析,該項目由專業(yè)開發(fā)商設(shè)計建設(shè)，建筑的品質(zhì)較高，商鋪面寬普遍在8M及以上，展示性較好。項目采用三層店招的形式，配合騎樓、門檐的建筑形態(tài)，具有一定的品質(zhì)感。,店內(nèi)的裝修、陳列水準(zhǔn)均較高，與正價店水平相當(dāng)，也勝過對面百聯(lián)。從貨品數(shù)量來看，項目備貨較為充裕，受到品牌較大的支持。,5、業(yè)態(tài)規(guī)劃,A、項目定位：

56、由于與該項目一路之隔的百聯(lián)項目已經(jīng)開業(yè)8年，在市場上號召力強，客戶群穩(wěn)定，所以米格天地與百聯(lián)進行了差異化的競爭。在項目檔次上，引入了Gucci、Versace、連卡佛等保證了項目的檔次；在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，放棄了兒童業(yè)態(tài)，而引入了大量的餐飲、影院設(shè)施，形成時尚消費一站地。,B、品牌清單,6、項目服務(wù)性分析,商場提供服務(wù)：客服中心：顧客問詢、禮品包裝、廣播尋人等。,合計休閑21餐飲家，比例為3個/萬平米營業(yè)面積，客戶可選范圍較廣。洗手間合

57、計配比為1.4個/萬平米，檔次較高，環(huán)境良好，清潔度高。,6、項目總結(jié),百聯(lián)青浦巨大的成功，使奧特萊斯購物理念深入上海人心中。米格天地正對百聯(lián)開業(yè)，更多看中的是百聯(lián)巨大的消費群體，希望在奧特萊斯市場上分一杯羹。米格天地避開了與百聯(lián)的正面競爭進行了差異化的定位，定位本身是比較準(zhǔn)確的。但從目前經(jīng)營的狀況來看，人氣較百聯(lián)依然有很大的差距，目前依然處于培育期內(nèi)。項目的經(jīng)營公司并無太多的商業(yè)經(jīng)驗，這對項目后期的影響較大，也使得項目的培育期拉得

58、過長。目前項目開業(yè)已近2年，依然有部分商鋪未開業(yè)，未來項目走勢并不明朗。,二、蘇州時尚舞臺,多段式布局創(chuàng)新者,1.項目概況,時尚舞臺位于蘇州工業(yè)園區(qū)，占地110畝，建筑面積14萬平方米。時尚舞臺是以經(jīng)營國際、國內(nèi)著名品牌服裝為主、以奧特萊斯（Outlets）世界品牌折扣銷售為核心，集休閑購物、餐飲娛樂、旅游度假等多種業(yè)態(tài)并存的大型奧特萊斯購物中心（SHOPPING  MALL）。時尚舞臺囊括全球眾多一線品牌，以前所未

59、有的折扣力度，真正實現(xiàn)“奢品優(yōu)價”；更以打造意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)式購物空間，開創(chuàng)“一站式周全配套服務(wù)”經(jīng)營模式，整合名品折扣購物、短途自駕游、度假觀光、休閑餐飲等諸多業(yè)態(tài)，經(jīng)營品類涵蓋服飾、飾品、鞋帽、箱包、家居生活用品等，引領(lǐng)全新生活方式，倡導(dǎo)全新購物體驗。時尚舞臺于2009年11月27日正式開業(yè)。,2.選址區(qū)域及交通狀況,時尚舞臺位于蘇州工業(yè)園區(qū)東部，距滬寧高速蘇州工業(yè)園區(qū)出口處不足1公里。距蘇州中心城區(qū)20公里，距上海虹橋機場僅67公里

60、。與上海、嘉興、湖州、無錫、常州、南通、江陰等城市距離在1小時車程以內(nèi)，到南京、杭州、寧波車程不超過2小時。市區(qū)方向過來的游客可以沿現(xiàn)代大道一直向東過青秋浦大橋后第二個紅綠燈左拐。外地游客可以在滬寧高速園區(qū)出口處下來沿現(xiàn)代大道往西第一個紅綠燈右拐。公交車線路：158、129、19路在園區(qū)綜合保稅區(qū)下，215路公交車可直達時尚舞臺。,3、項目規(guī)劃,項目分成ABCD四個區(qū)域，每個區(qū)域有明顯不同。A區(qū)為1層與2層綜合的結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)營國際

61、一線品牌。但由于A區(qū)一層的店鋪數(shù)量較少，國際品牌的集群效應(yīng)無法體現(xiàn)，該區(qū)域的定位并不成功。二樓部分基本為人流死角，為解決空置問題，時尚舞臺引入了“家具奧特萊斯”作為A區(qū)重要組成部分，但卻降低了國際品牌區(qū)的檔次。重點品牌：Versace、Bally、Pepe、Dolce&Gabbana、Tommy Hilfiger、Calvin Klein Collection、蒙特拿破侖大街等。,A區(qū),B區(qū),C區(qū),D區(qū),,3、項目規(guī)劃,B區(qū)、

62、C區(qū)為2層結(jié)構(gòu)。1樓為騎樓式建筑，2樓之間以連廊相連。內(nèi)部每棟樓分布對應(yīng)不同品類。3號樓：Calvin Klein Jeans、Cara、Rockport、Marco Azzali、DBHK、Fiocco、Cardydony等4號樓：Lancy 、雅瑩、GRI（EQ:IQ  玖熙）、Mioni Rosa、播、思加圖、Etam等5號樓：Gap、Nike、Adidas SC、樂卡克、Kappa、New Balanc

63、e、Converse、Mizuno、Puma等6號樓：W. 、on&on、Le Saunda、Navigare、Esprit、Bread n Butter、Jaguar等7號樓：Basic House（百家好）、Goldlion Sport、Guy Laroche、TUTWO、Samsonite、Stovenno等8號樓：Columbia、Jeep、Lee、Levis、Toread、Jack Wolfskin、L.L.Be

64、an、Lining、Telent等,,4、業(yè)態(tài)規(guī)劃,D區(qū)為3層的大盒子布局，內(nèi)部為老百貨公司格局，專賣店和開放式柜臺綜合組成。品牌定位以國內(nèi)品牌為主，主要經(jīng)營男裝、化妝品、鞋、箱包、內(nèi)衣、家紡、兒童服裝等。重點品牌：一樓：SASA化妝品、亮視點眼鏡、卓詩尼、阿軒尼、圣恩熙、袋鼠、L&C紅酒等（一樓中庭不定期舉行特賣會）。二樓：安莉芳、夏娃的誘惑、歐迪芬、棉田、愛譜詩等。三樓兒童品牌生活館：Balabala、Piyo Pi

65、yo、Tuotu、ABC Kids、Babilele、櫻桃小丸子、Miffy、Jeep等。,,5、VMD系統(tǒng)分析,項目內(nèi)部不定期進行節(jié)日包裝，氛圍熱烈。多處小品、休憩點的設(shè)置，營造了較好的休閑氛圍。項目內(nèi)部綠植較多，但缺乏修整，品質(zhì)感不高。,店鋪戶外均有標(biāo)示折扣的水牌，營造熱銷氛圍。店鋪普遍面寬6~8米，裝修檔次較為一般。三重店招的設(shè)置。店鋪內(nèi)部陳列有序、規(guī)整，品質(zhì)感較好。,6.服務(wù)性分析,輔營業(yè)態(tài)：時尚舞臺也為游客提供了豐富

66、美味的特色餐飲，包括星巴克、必勝客、味千拉面、避風(fēng)塘、一茶一坐、哈根達斯等8家國際連鎖餐飲。同時還在B、C區(qū)廣場處提供了蘇州名特小吃及面積約700平米的兒童游樂園。休息場所：除休閑餐飲提供的休閑座椅外，項目內(nèi)供消費者休息的場所較少，露天休息座椅數(shù)量不多。洗手間配比達到1.3個/萬平米，裝修檔次較高，清潔度好。其他服務(wù)設(shè)施：客服中心提供購物后免費郵寄物品是一大亮點，同時項目還提供往返蘇州城區(qū)的購物大巴。,7、營運亮點,項目內(nèi)廣場上設(shè)

67、置了大量的特賣場，從服飾到運動器具等，折扣力度較大，多數(shù)為1-2折起，吸引了大量游客。項目內(nèi)不定期進行各種活動，如彩虹傘、歌迷見面會等，以烘托賣場氛圍。時尚舞臺奧特萊斯結(jié)合目前商業(yè)發(fā)展的大趨勢，特別推出了線上線下互動，現(xiàn)場體驗，線上下單，全場包郵，將電商和實體店相結(jié)合。大大的方便了不能現(xiàn)場購物的消費者。項目通過多樣化的線上客戶端（時尚舞臺APP，微信、微博客戶端）讓舞臺會員及大量的消費者對項目的活動情況，優(yōu)惠信息，新店新品信息能夠

68、及時了解，同時通過客戶端可大量的收集客戶資源及客戶信息。,8、總結(jié),時尚舞臺奧特萊斯開業(yè)5年，業(yè)績平平，2013年業(yè)績不到7億元，從項目約14萬方的體量來看，銷售平效不夠理想。未進入全國奧特萊斯業(yè)績排行榜前十強。從項目選址上來看，項目所在區(qū)位離城區(qū)約20公里，有城市快速干道及高速公路作為交通支持，是符合奧特萊斯項目選址要求的。國際品牌的缺失，是該項目存在的最大問題。由于規(guī)劃布局的原因，無法帶來國際品牌的集群效應(yīng)，也相應(yīng)無法提升項目的