廈門新興商業(yè)中心發(fā)展的swot分析－購物中心論文

1、全國貿易經濟類核心期刊23新興商業(yè)中心現狀透視（一）發(fā)展優(yōu)勢1.地理位置優(yōu)越，交通路網系統(tǒng)發(fā)達。富山商圈位于廈門島中部。東北面與江頭商圈相鄰，西南面通過廈禾路與傳統(tǒng)中山商圈相連。東面是廈門市主要的住宅分布區(qū)，西面是重要的筼筜湖風景區(qū)。地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。富山商圈路網系統(tǒng)發(fā)達。區(qū)內有廈禾路、嘉禾路、湖濱南路、蓮前西路等四條城市主干道在此交匯，有廈禾路、湖濱南路、湖濱北路、呂嶺路、仙岳路等城市交通干道向四周輻射。2.客源市場穩(wěn)定，區(qū)

2、域中心輻射初現?？v橫通衢，使富山商圈能充分匯集廈門市以及周邊地區(qū)的鼎盛人流。據統(tǒng)計，SM和世貿商城兩大購物中心，周末日客流量分別為22萬人次和10萬人次，黃金周期間分別超過35萬人次和25萬人次。這些購物人流不僅有廈門本島和島外各區(qū)的，還有廈門周邊地區(qū)大量的消費群體，區(qū)域中心輻射初現。3.現代業(yè)態(tài)齊備，大型節(jié)點地位突出。經過近10年的發(fā)展，富山商圈現代業(yè)態(tài)較為齊備，有購物中心、綜合性超市、百貨店、大型專業(yè)店等。富山商圈大型商業(yè)網點多集中

3、在交通節(jié)點上，大型交通節(jié)點地位突出。4.商務功能凸顯，空間分布特色鮮明。富山商圈涉及辦公的樓宇共有38幢，主要寫字樓有帝豪大廈、蓮富大廈、寶龍大廈、廈門新興商業(yè)中心發(fā)展的SWOT分析謂新興商業(yè)中心，是與傳統(tǒng)商業(yè)中心相對應的一個概念，指土地利用以高層為主，商業(yè)商務功能兼?zhèn)洌笮土闶蹣I(yè)態(tài)和現代服務業(yè)占主導地位的商業(yè)中心。福建省廈門市富山商圈具有新興商業(yè)中心共同特征：土地利用以高層為主，據統(tǒng)計，10層以下占29.23%，1020層占31.54

4、%，2130層占31.54%，30層以上的占7.69%；商業(yè)商務功能兼?zhèn)?，富山商圈主要寫字樓有帝豪大廈、蓮富大廈、僑星大廈等，據不完全統(tǒng)計，該商圈有1566家樓宇企業(yè)；以大型現代業(yè)態(tài)為主，包括購物中心，大型綜合性超市，百貨店等。本文以富山商圈為例，通過對其發(fā)展現狀透視，利用SWOT模型，剖析新興商業(yè)中心發(fā)展優(yōu)勢與存在問題、面臨的機遇與可能的挑戰(zhàn)，為制定新興商業(yè)中心發(fā)展戰(zhàn)略提供參考。所內容摘要：所謂新興商業(yè)中心，是與傳統(tǒng)商業(yè)中心相對應的一

5、個概念，指土地利用以高層為主，商業(yè)商務功能兼?zhèn)?，大型零售業(yè)態(tài)和現代服務業(yè)占主導地位的商業(yè)中心。本文以廈門市新興商業(yè)中心富山商圈為研究對象，通過新興商業(yè)中心現狀透視，剖析了新興商業(yè)中心發(fā)展優(yōu)勢與存在問題以及面臨的機遇與可能的挑戰(zhàn)，為制定新興商業(yè)中心的定位及發(fā)展戰(zhàn)略提供參考。關鍵詞：新興商業(yè)中心現狀機遇挑戰(zhàn)■陳玉慧1、2副教授（1、集美大學城市與區(qū)域發(fā)展研究所2、集美大學理學院福建廈門361021）▲福建省自然基金資助項目“中心地理論及其在

6、城市商業(yè)中心體系規(guī)劃中的應用研究”（D0640005），廈門市計委“十一五”前期研究招標項目——“構建廈門區(qū)域商貿中心對策研究”(項目編號：B60415)，廈門市思明區(qū)經貿局招標項目—廈門市富山商圈發(fā)展研究(項目編號：B60422)部分研究成果◆中圖分類號：F299.27文獻標識碼：A匯騰大廈、國泰大廈等。樓宇空間分布特色鮮明。底層為商業(yè)的住宅大多遠離交通路口分布；商業(yè)用地主要分布在商圈最具價值的路口地段；辦公及商業(yè)辦公混合樓宇以及旅館

7、類樓宇主要集中在中南部特別是火車站一帶。（二）發(fā)展劣勢商圈整體實力有待提高。2003，2004，2006年消費者購物頻率以及最近一次購物支出情況的調查表明，消費者來廈門購物頻率低，開支并不高。說明作為區(qū)域性的消費購物中心，富山商圈的影響力和對外輻射力尚不強，商圈整體實力還有待于進一步的提高。結構和布局有待調整。富山商圈商業(yè)結構和布局很不合理。文化休閑空間不足，連貫性功能區(qū)尚未形成；商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展無序，帶狀商業(yè)街特征不明顯；經營種類缺乏特色

8、，主題商場定位較為模糊；樓宇企業(yè)以批發(fā)零售業(yè)為主，空間分布很不平衡。軟硬環(huán)境質量有待改善。從硬件上看，富山商圈人車矛盾突出，缺少供步行者行走的步行走廊，露天的公共活動空間和休閑、娛樂設施，商業(yè)中心區(qū)的形態(tài)、建筑樣式、店面裝修、經營方式等能體現城市的文化特性的要素缺乏統(tǒng)一的形象設計。從軟件上看，商圈大型商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏監(jiān)督管理和引導。樓宇經濟層次有待提升。富山商圈樓宇多為中低檔次，缺乏高檔寫字樓，缺乏高效的商業(yè)樓宇管理機構，商務配套功能不完善

9、，文印中心、商務酒吧、會議廳等缺乏，公共商務空間較少，難以滿足大型知名企業(yè)要求。由于樓宇缺乏大型知名企業(yè)，因此對商圈發(fā)展帶動能力并不強。新興商業(yè)中心面臨的機遇與挑戰(zhàn)（一）機遇分析中心城市定位為商圈的發(fā)展帶來了機遇。廈門在“海西”的建設中定位為海峽西岸經濟區(qū)重要的中心城市。其發(fā)展目標是擴大臺商投資區(qū)，承接臺灣產業(yè)轉移，通過海灣型城市建設突破城市空間發(fā)展瓶頸，形成具有強大競爭能力、服務能力、集聚擴散能力的區(qū)域性商貿中心城市。廈門城市定位，為

10、富山商圈商業(yè)和商務的發(fā)展提下轉26頁26商業(yè)時代（原名《商業(yè)經濟研究》）2008年15期（五）加強企業(yè)自身建設，將道德管理納入企業(yè)營銷活動觀念方面。營銷觀念是決定、影響和制約企業(yè)營銷決策和營銷活動的指導思想。企業(yè)應摒棄以生產為中心、以推銷為中心和以過度追求企業(yè)自身利益最大化為目標的傳統(tǒng)營銷觀念，順應世界和時代發(fā)展潮流，積極容納、吸收和建立以消費者為中心、以承擔社會責任為己任、以重視和維護社會長遠利益，并保持人與自然相和諧為目標的現代營銷

11、觀念?，F代營銷觀念就是現代營銷哲學，它決定和影響著企業(yè)文化的建設，并形成的具有明顯特性的價值觀、道德觀和營銷戰(zhàn)略思想；它規(guī)定、制約著企業(yè)的營銷決策的動機，規(guī)范著企業(yè)營銷行為；它可以產生強大的內在驅動力，塑造員工共同的人生觀、價值觀，對提高營銷道德水平起著重要作用。產品方面。產品設計開發(fā)中的道德性應體現在產品設計的安全性上，將產生危險的可能性排除在產品設計之外；包裝的道德性應體現在包裝物上的標簽、說明書的真實性和可靠性上；產品整體的道德性

12、不僅應體現在產品的質量、性能和效用方面，還應體現在售前、售中和售后服務的全流程中，并實現顧客成功地使用產品以至顧客滿意。價格方面。企業(yè)應嚴格遵守《價格法》中的有關規(guī)定，嚴厲禁止價格欺詐、不正當競爭等行為，建立價格信用披露制度，使企業(yè)的價格體系透明化；增強企業(yè)自律意識，恪守誠信準則，在營銷活動中進行自我評價、自我約束、自我監(jiān)督和自我激勵，使企業(yè)利益與社會責任相一致，企業(yè)收益與社會效益相統(tǒng)一；企業(yè)要建立行業(yè)價格體系，對同行業(yè)的產品價格統(tǒng)一標

13、準，避免有的企業(yè)虛假定價，欺騙消費者。分銷方面。分銷系統(tǒng)代表著成員之間重要義務的承諾，維系這種互盡義務的承諾關系，靠的是道德。因此，分銷系統(tǒng)成員（如，生產商）應遵守誠信的基本準則，與系統(tǒng)其他成員建立起牢固的相互信任、長期合作的關系；企業(yè)要選擇對顧客最有利的分銷方式，同時，要考慮分銷的效率性等問題；分銷系統(tǒng)中各成員應本著顧客至上的理念，真誠為顧客服務，只有這樣，才能減少爭端與沖突，維護分銷系統(tǒng)的形象和聲譽，實現生產商、批發(fā)商、零售商和顧客

14、的共贏。促銷方面。促銷中的道德性則主要體現在廣告和人員推銷上。企業(yè)要對廣告活動進行道德控制，應該注意以下兩個方面：避免對消費者行為的誤導；要禁止廣告中的各種欺詐行為。在人員推銷中應遵循的道德原則主要應包括下面兩方面：不采用不道德的誘騙和強迫方式銷售，不違反消費者選擇自由的基本準則；推銷人員應保證所推銷產品或服務的質量。當然，企業(yè)營銷道德建設還包括很多方面，如，社會文化、社會風氣、企業(yè)營銷觀念、企業(yè)領導者素質、組織管理、制度建設、參考文獻

15、：1.鄭海.論企業(yè)營銷道德建設.企業(yè)活力[J]，2007（9）2.付曉丹.中國企業(yè)營銷道德失范分析.商場現代化[J]，2007（9）企業(yè)文化、員工素質、員工培訓、激勵與約束機制，等等。隨著我國改革的不斷深入和社會主義市場經濟建設的不斷完善，企業(yè)營銷道德建設一定會取得豐碩的成果。供了良好的發(fā)展機遇。內外交通建設為商圈的發(fā)展提供了保障。從外部交通上看，近年來，閩粵贛十三市密切合作，共同勾繪了未來的交通規(guī)劃，確立構筑5小時區(qū)域交通圈。這無疑將

16、加強閩西南地區(qū)與泛珠江三角地區(qū)其他城市的聯系。從內部交通上看，未來5年廈門交通建設和發(fā)展的各項硬指標也有很大的提升。出廈門島公路通道將由3條12車道增加到6條30車道；基本建成“田字形”快速路網，以上變化將保障商圈車流的暢通無阻。經濟持續(xù)發(fā)展為商圈的發(fā)展提供了基礎。2006年，廈門市實現國內生產總值1162.4億元，比增20.4%，財政收入275.2億元，比增31.2%，經濟快速增長和居民收入提高為商業(yè)發(fā)展提供堅實的基礎，為擴大市場需求

17、開辟了廣闊空間。各級政府關心為商圈的發(fā)展提供了依據。2005年底，廈門市被商務部等七部委列為全國深化流通體制改革試點城市之一，市委市政府對此高度重視，專門召開流通工作會議對試點工作進行了重點部署，有關部門對支持流通業(yè)發(fā)展形成共識。根據《廈門市流通改革試點工作方案》的安排，廈門將力爭突破商貿流通業(yè)的重點和難點，爭取早日建成區(qū)域性商貿中心。（二）挑戰(zhàn)分析距離摩擦減小，觸發(fā)了城市客源爭奪?！笆晃濉逼陂g，多項交通項目的相繼竣工，福建省交通狀況

18、將得到明顯改觀。屆時，廈門與周邊城市的時間距離將變短，與深圳、福州、泉州一級零售市場的客源競爭將不斷加劇。在行政區(qū)經濟起主導作用的背景下，外地區(qū)域商貿中心的建設，必將對廈門區(qū)域商貿中心的建設構成威脅。中山商圈復興，分流了富山購物人群。富山商圈和中山商圈同為廈門市市級商業(yè)中心。中山商圈具備諸多的比較優(yōu)勢，如面積適中，地理位置優(yōu)越；商業(yè)街街道寬度、建筑物體高度符合“視線控制”原則；歷史文化底蘊深厚，西方建筑、南洋建筑、閩南建筑風格完美結合。

19、這些特點無論對本地居民還是外地游客，均具有極大的吸引力。隨著步行化的推進以及現代業(yè)態(tài)的進駐，富山商圈必將受到中山商圈的挑戰(zhàn)。次級中心建設，阻止了區(qū)域人流外流。在海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略的指導下，廈門各區(qū)都在加快商業(yè)次中心的建設，特別是以一站式購物為特征的購物中心的建設，受距離衰減定律的影響，廈門島外各區(qū)市民前往“世貿商城”和SM城市廣場購物的頻率將大幅度地減少。過度地產開發(fā)，增添了市場消化壓力。近年來各類購物中心，大賣場相繼在廈門島內特別是富

20、山商圈擴張，提供動輒數萬平方米的商業(yè)空間，廈門全市商業(yè)面積將很快突破商業(yè)規(guī)劃所制定的2010年290萬平方米底線。本島特別是富山商圈商業(yè)地產開發(fā)強度過大，其必然造成商業(yè)設施發(fā)展過剩，增添市場的消化能力。綜上所述，廈門市新興商業(yè)中心優(yōu)勢與劣勢同在，機遇與挑戰(zhàn)并存。全面評價優(yōu)勢與劣勢、機遇與威脅，有助于制定適合廈門市新興商業(yè)中心發(fā)展的戰(zhàn)略對策。參考文獻：1.HillT.WestbookR..1997.SWOTanalysis:it’stim