房地產母公司將其土地變更到全資子公司名下開發(fā)的合同節(jié)稅技巧

1、 房地產母公司將其土地變更到全資子公司名下開發(fā)的合同節(jié)稅技巧 房地產母公司將其土地變更到全資子公司名下開發(fā)的合同節(jié)稅技巧實踐中，往往存在房地產公司（一般是母公司）先參與土地中標，然后，再成立一個項目公司（該項目一定是母公司的子公司）對其中標的土地進行獨立開發(fā)的現(xiàn)象。這種房地產母公司中標拿地，后注冊成立項目公司（子公司）開發(fā)的現(xiàn)象，在實踐中存在以下兩種情況：第一種情況：房地產母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，未辦理土地證，擬成立子公 第

2、一種情況：房地產母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，未辦理土地證，擬成立子公司開發(fā)。 司開發(fā)。房地產母公司已經種標拿地，母公司與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓協(xié)議》 ，并交納土地出讓金取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬，但是還沒有取得國有土地使用權證書。然后擬在項目所在地設立全資子公司或項目公司對該土地進行開發(fā)。第二種情況：房地產母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，并取得土地證，擬成立子公 第二種情況：房地產母公司出錢拿地，獲得土地出讓金

3、收據(jù)，并取得土地證，擬成立子公司開發(fā)。 司開發(fā)。房地產母公司已經種標拿地，母公司與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓協(xié)議》 ，并交納土地出讓金，取得國有土地使用權證書以及取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬，然后擬在項目所在地設立全資子公司或項目公司對該土地進行開發(fā)。以上兩種情況下的項目公司（子公司）進行開發(fā)建設，都有一個共同點:母公司名下的土地使用權必須過戶到母公司后注冊成立的項目公司或子公司。如果母公司就將其中標的土地變更到其子公司名下，讓

4、其子公司進行后期的開發(fā)，面臨一定的稅收風險：將被認定為母公司向子公司轉讓土地使用權的行為，必須要依法繳納土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅等沉重的稅收負擔。到底如何規(guī)避以上稅收風險呢？筆者針對以上兩種情況的稅收風險進行分析并提出借鑒的稅收風險規(guī)避策略。一、第一種情況的稅收風險及規(guī)避策略 一、第一種情況的稅收風險及規(guī)避策略1、稅收風險分析 、稅收風險分析由于母公司在土地中標拿地時，土地出讓金是母公司出的，國土部門開具的土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)上

5、的抬頭是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。由于今后成立的子公司從事該母公司中標地塊開發(fā)的前提條件是，母公司中標地塊的土地使用權必須過戶或變更到子公司名下，才能進行立項和開發(fā)。為此，母公司必須將其中標的土地變更到其子公司名下，可是，雖然國有土地使用權證在國有土地部門的配合下過戶到畝公司成立的子公司名下，但是國土部門將土地出讓金收據(jù)已經開給了房地產母公司，沒有開給擬成立開發(fā)該土地的子公司。存在以下稅收風險：子公司在計算土地增值稅、增

6、值稅和企業(yè)所得稅時，將面臨不能扣除，使子公司的稅收成本增加。2、規(guī)避稅收風險的法律依據(jù) 、規(guī)避稅收風險的法律依據(jù)（1）國土資發(fā) ）國土資發(fā)[2006]114 號第十條第（二）款第 號第十條第（二）款第 6 項的規(guī)定 項的規(guī)定根據(jù)國土資源部于 2006 年 5 月 31 日發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行） 》 （國土資發(fā)[2006]114 號）第十條第（二）款第 6 項“申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設的，應在

7、申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據(jù)招標掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》 ，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》 ；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》 ”的規(guī)定，土地競得人在提交的《投律依據(jù)。3、稅收風險規(guī)避的合同技巧 、稅收風險規(guī)避的合同技巧針對第一種情況，應采取以下規(guī)避策略：（1）第一種合同簽訂方法：通過《投標（競買

8、）申請書》中的約定進行規(guī)避 ）第一種合同簽訂方法：通過《投標（競買）申請書》中的約定進行規(guī)避第一，母公司（土地競得人）在向國土部門提交的《投標（競買）申請書》中約定以下內容：①擬成立子公司進行開發(fā)建設；②擬成立子公司的出資構成、成立時間；③房地產母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金，土地出讓金的收據(jù)等子公司注冊成立后直接開給子公司名下。第二，與國土部門協(xié)商一致，根據(jù)招標掛牌出讓結果，國土部門先與房地產母公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》

9、 ，在房地產母公司辦理完子公司注冊登記手續(xù)后，再與子公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》 ；或者約定國土部門直接與子公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》 。（2）第二種合同簽訂方法：房地產開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門簽訂三方補充協(xié)議，將 ）第二種合同簽訂方法：房地產開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門簽訂三方補充協(xié)議，將土地受讓人變更為項目公司。 土地受讓人變更為項目公司。如果母公司（土地競得人）在向國土部門提交的《投標（競買）申請書》中沒

10、有約定以下內容：①擬成立子公司進行開發(fā)建設；②擬成立子公司的出資構成、成立時間；③房地產母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金，土地出讓金的收據(jù)等子公司注冊成立后直接開給子公司名下。則采用簽訂三方協(xié)議 簽訂三方協(xié)議進行規(guī)避。第一，在項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發(fā)企業(yè)持有，而且政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃、土地價款總額等條件不變的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司。第二

11、，將國土部門開給房地產母公司的土地出讓金收據(jù)，到國土部門和財政部門協(xié)商換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù)。如果換不成子公司抬頭的收據(jù)，則將國土部門開給房地產母公司的土地出讓金收據(jù)在子公司進行入賬進土地成本。（3）最優(yōu)規(guī)避策略：第一種合同簽訂方法 ）最優(yōu)規(guī)避策略：第一種合同簽訂方法以上兩種合同簽訂方法中，由于考慮到國土部門開給房地產母公司的土地出讓金收據(jù)，到國土部門和財政部門很難協(xié)商一致，換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù)。將在土地增值稅前很難扣

12、除，所以，筆者建議最好采用規(guī)避策略一的方法更妥當。二、第二種情況的稅收風險及規(guī)避策略的合同簽訂技巧 第二種情況的稅收風險及規(guī)避策略的合同簽訂技巧1、法律稅收風險分析 、法律稅收風險分析第二種情況與第一種情況相比，房地產母公司取得國有土地使用權證書，在法律上該土地使用權是房地產母公司。因此，房地產母公司支付土地出讓金并獲得合規(guī)票據(jù)，必須在房地產公司母公司里入賬進土地成本，然后母公司將其中標拿的土地，過戶到其設立的全資子公司或項目公司是一種