養(yǎng)老項目投資意向書

1、養(yǎng)老項目投資意向書 養(yǎng)老項目投資意向書養(yǎng)老項目投資意向書中證網(wǎng) 隨著我國社會老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益被重視。作為一項重要的服務(wù)業(yè)，未來必將成為國內(nèi)需求的重要組成部分，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間十分巨大。 李克強(qiáng)總理近期也指出，到2020 年要全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬老年人的“夕陽紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級的重要力量。 值得注意的是，雖

2、然各級政府不斷推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還停留在起步階段，很多方面仍不盡完善。諸如所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，目前更多的只是一個噱頭。由于缺乏服務(wù)內(nèi)核，社會化養(yǎng)老的可持續(xù)經(jīng)營還存在一定問題，真正激活養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還需破解一系列難題。賣房子還是賣服務(wù)？ 在深圳以東幾十公里的惠州大亞灣、巽寮灣沿岸，數(shù)十個以“養(yǎng)生、度假”為賣點的樓盤一字排開。這些主要面向深圳需求的樓盤多依托濱海資源，一些樓盤甚至為購房者描繪了一幅將父母接來養(yǎng)老的愿景：在徐徐的海風(fēng)吹拂下

3、，一對對老年人在依山傍海的社區(qū)中穿行漫步，他們的子女在幾十公里之外的深圳打拼奮斗。 然而現(xiàn)實相當(dāng)殘酷，深圳東區(qū)域的養(yǎng)生地產(chǎn)現(xiàn)狀不容樂觀。夜色降臨之后，一片片已經(jīng)建成的高層住宅少見燈光，大面積空置，這片少有人煙的住宅區(qū)被當(dāng)?shù)孛襟w稱為“鬼城” 。很顯然，這些僅僅依托山海資源的養(yǎng)生地產(chǎn)難以引起深圳購房者的興趣，“將父母送到這樣荒無人煙的地方一定算不上孝順，”一位深圳購房者表示。 這些樓盤開盤以來的銷售成績大多差強(qiáng)人意，一位深圳地產(chǎn)人士對中國證

4、券報記者透露，這里的“養(yǎng)生樓盤”普遍銷售不暢，“其中一個樓盤，17 億的貨量，開盤快兩年了只賣了 1 個億” 。 雖然目前有諸多開發(fā)商都提出拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，但是似乎還沒有開發(fā)商能夠真正把“賣房子”和“賣服務(wù)”之間的關(guān)系厘清。即使是自詡為行業(yè)領(lǐng)跑者的萬科，在首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目、位于杭州的萬科隨園嘉樹售罄之際，總裁郁亮卻表示售罄并不意味著這一項目的成功，因為買家多為 40 歲左右的“少壯派” ?！澳壳梆B(yǎng)老行業(yè)里面不少是公益模式，并未看重商業(yè)模較

5、冷門，有醫(yī)療劃撥用地、工業(yè)用地、集體土地甚至軍事用地，很多養(yǎng)老物業(yè)都難以銷售，投資方難以收回成本。對于手續(xù)完備的養(yǎng)老項目而言，政府還會設(shè)定很多條件，要求開發(fā)商建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，這極大地推高了養(yǎng)老項目的成本。 如何營銷養(yǎng)老產(chǎn)品也是整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要解決的問題?！叭绾螌夏耆诉M(jìn)行營銷？到底是賣房子還是賣服務(wù)？這些問題搞不清楚，怎樣將產(chǎn)品賣給消費者？”李亞南表示，對于養(yǎng)老產(chǎn)品的營銷而言，賣物業(yè)還是賣服務(wù)，賣給老年人還是賣給他們的子女，營銷方式的差別

6、很大，因此需要不同的營銷渠道和手段。由于這些基本問題還沒搞清楚，因此目前養(yǎng)老產(chǎn)品還難以做到有效的營銷。 正因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的諸多不完善，所以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的持續(xù)經(jīng)營是一個更大的難題。目前國內(nèi)還沒有專業(yè)完善的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊，無論從人員培訓(xùn)還是團(tuán)隊管理方面，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都難以做到專業(yè)可持續(xù)。加之養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還需要醫(yī)療等更加專業(yè)的資源，真正能夠持續(xù)經(jīng)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)少之又少。然而持續(xù)經(jīng)營對一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言至關(guān)重要，臺灣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)恒安照護(hù)集團(tuán)董事長胡世賢表示，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

7、是一個進(jìn)入就不能退出的產(chǎn)業(yè)，如果半途而廢將對社會造成較大的危害” 。 實現(xiàn)精準(zhǔn)定位和營銷 一方面，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨諸多難題，另一方面，隨著我國人口老齡化進(jìn)程的加速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)顯示出巨大的發(fā)展空間。對于破解上述“四大痛點”也并非無方可尋，臺灣、日本等的經(jīng)驗為加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成熟提供了路徑。 世聯(lián)地產(chǎn)顧問事業(yè)部總監(jiān)李亞南表示，改變當(dāng)前養(yǎng)老項目定位模糊的現(xiàn)狀，需要事先做好市場調(diào)研，李亞南舉例說，北京和深圳的養(yǎng)老需求就不一樣，北京本地有大量的老齡人

8、口，加之北京的房產(chǎn)往往價值不菲，以房養(yǎng)老將有巨大的市場；而對于同為一線城市的深圳市場而言，由于深圳移民較多，養(yǎng)老市場更多的側(cè)重團(tuán)聚需求?！爸挥凶龊昧饲捌谡{(diào)研，才能做到精準(zhǔn)定位?！?目前多數(shù)養(yǎng)老項目的盈利都存在問題，解決這一難題的關(guān)鍵是做好前期規(guī)劃?！叭绻麤]有計算好投入的節(jié)奏，前期投入過大往往入不敷出，前期投入過小則難以吸引首批客戶，這需要經(jīng)驗的積累，與專業(yè)團(tuán)隊的策劃。” 做到了精準(zhǔn)定位與盈利規(guī)劃之后，營銷難題也有望迎刃而解。李亞南表示，