深圳市土地整備問題分析

1、深圳市土地整備問題分析 深圳市土地整備問題分析摘要： 摘要：土地整備是土地資源二次開發(fā)的重要手段和方法，深圳市土地整備有其歷史和現(xiàn)實(shí)意義。首先對深圳市土地利用現(xiàn)狀、面臨的形勢進(jìn)行了闡述，然后對深圳市近幾年土地整備情況進(jìn)行了概括總結(jié)，最后對深圳市目前土地整備存 在的問題進(jìn)行了分析。關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：土地整備，深圳，土地利用土地整備作為深圳土地資源緊約束下發(fā)展的創(chuàng)新工具，與城市更新并列為城市土地二次開發(fā)的“兩駕馬車”?！笆濉逼陂g，深圳將

2、迎來新一輪的轉(zhuǎn)型發(fā) 展機(jī)遇期，同時也是土地資源拓展受限情況下推進(jìn)改革發(fā)展的關(guān)鍵階段。如何以土地為抓手，通過靈活運(yùn)用現(xiàn)有土地政策實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用、土地資產(chǎn)最大化、土地資本的快速高效流轉(zhuǎn)等目標(biāo)，是土地制度改革必須關(guān)注的問題。土地整備在深圳新一輪城市發(fā)展建設(shè)過程中，源于其政府主導(dǎo)的優(yōu)勢，在 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、保障公共基礎(chǔ)設(shè)施及重大項(xiàng)目建設(shè)方面無疑將發(fā)揮供給側(cè)改革作用。盡管土地整備定位為政府主導(dǎo)下的二次開發(fā)工具，實(shí)施面更廣，包括了房屋征收

3、、土地收回、填海（填江）、土地收購等多種方式，但放眼全市 范圍，實(shí)踐操作中仍以房屋征收為主，土地整備中的其他方式要么受實(shí)施條件限制無法推廣、要么推進(jìn)難度較大，原權(quán)益人不愿配合。由此導(dǎo)致的客觀結(jié)果 是，以土地整備的名義實(shí)施征地拆遷，本質(zhì)上與過去未開展土地整備并無實(shí)質(zhì)性改變。這顯然與深圳土地整備的歷史和現(xiàn)實(shí)定位是錯位的。1 深圳市土地利用的現(xiàn)狀和面臨的形勢 深圳市土地利用的現(xiàn)狀和面臨的形勢1.1 深圳市土地利用形勢嚴(yán)峻，空間拓展壓力大30

4、年前，深圳以土地市場化改革為突破口，以土地資源為載體，搭建了市場經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的平臺；以土地資本為依托，解決了城市建設(shè)的資金缺口，率先在全國實(shí)現(xiàn)了土地資源與資本的統(tǒng)一，創(chuàng)造了中國乃至世界城市發(fā)展和建設(shè)史的典 范。30 年后，同樣因?yàn)橥恋貑栴}，深圳面臨傳統(tǒng)發(fā)展模式下城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和空間拓展的瓶頸。一方面，深圳新增可利用土地潛力十分有限，城市面貌的改善 和提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及重大項(xiàng)目落地等問題很難像過去 那樣通過新增建設(shè)用地予以

5、解決。根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的新一輪土地利用規(guī)劃大綱，深圳 2020 年建設(shè)用地控制規(guī)模為 976 平方公里，而早在 2008 年現(xiàn)狀建設(shè) 用地已達(dá)到 917.69 平方公里，2009-2020 年新增建設(shè)用地規(guī)模為 58.31 平方公里，年均不足 5 平方公里。另一方面，全市約有 400 平方公里的城中村用地， 景觀面貌差，基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，用地權(quán)屬混亂,功能不清，呈零散無序的點(diǎn)狀分布 狀態(tài)，并表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展均質(zhì)化、空間布局蔓延化，土地集約利用程