重慶市主城區(qū)住宅地價空間異質(zhì)性及其驅動力研究.pdf

1、城巿住宅用地空間布局是多因素綜合影響的結果。隨著城市戰(zhàn)略定位調(diào)整、功能性規(guī)模擴張和公共道路設施的布局與調(diào)整，住宅用地空間布局結構和范圍呈現(xiàn)出一定的演變規(guī)律。探索及捕捉其主導因素信息，有利于深入揭示住宅用地空間分布規(guī)律及其形成機理，為政府部門合理規(guī)劃城市空間結構、優(yōu)化布局交通基礎設施提供決策依據(jù)。在城市住宅用地空間布局內(nèi)部，城巿住宅地價也并非“均衡”分布，而是呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性、結構性特征。為探究其在城市住宅布局內(nèi)部的空間分異規(guī)律，深入分

2、析研究各影響因子對住宅地價的作用機理。本文采用重慶市主城區(qū)2010-2015年住宅土地出讓交易數(shù)據(jù)，從住宅用地空間布局與地價驅動力兩方面展開研究。
　　在住宅用地空間布局研究方面：以往關于城市空間布局結構的研究是從空間角度以級差地租劃分城市結構布局，本文在對競租理論拓展演繹基礎上，運用時間可達性代替空間距離，劃分時間可達性圈層，從時間維度界定城市住宅用地空間布局范圍。分析在現(xiàn)行交通運營能力下，各時間圈層住宅用地的空間分布情況以及住

3、宅用地最大出讓范圍，明晰居民住房消費通勤偏好與忍耐時限。
　　在地價驅動力分析方面：結合本文住宅用地空間布局研究結果，本文首先對重慶市主城區(qū)2010-2015年所出讓的住宅用地數(shù)據(jù)進行交易時間、使用年限、容積率、開發(fā)程度修正和異常點排除等預處理分析，再應用探索性空間分析（ESDA）驗證地價樣點的空間相關性及相關程度，最后采用地理統(tǒng)計(Geostatisties)方法的半方差分析與克里格空間插值法綜合探析住宅地價的空間變化情況，切實

4、論證了住宅地價的空間非平穩(wěn)性?？紤]到研究區(qū)住宅地價空間非平穩(wěn)性，本文在研究方法采用地理加權回歸模型（GWR）。另外，在研究尺度上，基于重慶市主城區(qū)山地地形為主的地域特色考慮，本文選取時間成本作為衡量標準，以區(qū)別于同類研究的空間歐氏距離測算，力求最大程度貼近研究區(qū)實際狀況。
　　實證研究方面，對住宅用地空間布局結構研究。運用矢量-柵格數(shù)據(jù)一體的網(wǎng)絡分析和距離成本加權方法，設定公共交通與道路空白、阻隔地帶通行速度，疊合2010-201

5、5年研究區(qū)住宅用地出讓數(shù)據(jù)，測算研究區(qū)時間可達性空間范圍與住宅用地布局結構。研究表明：①近6年來，住宅用地出讓空間范圍最遠距離達105分鐘，較集中分布于60分鐘范圍內(nèi)。結合研究區(qū)住宅用地最遠出讓空間布局，表明在現(xiàn)有的交通運營能力條件下，居民住房消費通勤忍耐時限約為105分鐘。②從單一等時線來看，軌道交通在15分鐘與60分鐘可達性范圍上拉升明顯。在等時線局部區(qū)域，受道路通行能力、山體坡度與道路密集度影響顯著。③以時間可達性15-105分鐘

6、遞增過程中（間隔15分鐘）劃分的城市住宅空間結構，地價呈現(xiàn)出中心向外圍逐漸遞減的衰變趨勢，且在同一時間圈層內(nèi)部，住宅地價呈現(xiàn)出顯著結構化差異。為進一步深入探討研究住宅用地空間布局內(nèi)部的地價空間異質(zhì)性及其驅動力因素，本文選取政策規(guī)劃調(diào)控、交通、商圈、教育與公共設施和江景資源等6方面因素，運用GWR模型進行計量分析。研究結果表明：規(guī)劃政策因子在城市開發(fā)新區(qū)與老城區(qū)差異顯著；公園濕地與體育館廣場在一定的空間范圍上存在某種相似作用，公園濕地整體

7、上對住宅地價帶動作用明顯；學校、醫(yī)院、主干道和軌道交通的空間分布密度以及區(qū)域間交通通達度與地價密切相關；江景資源的豐富度與地形坡度對住宅地價起主導作用。另外，為細化研究各影響因子在空間布局上的差異，甄別時空布局范圍上的主導因素，本文分別選定15分鐘、30分鐘、45分鐘、75分鐘可達性范圍進行闡述分析。
　　基于本文時間可達性劃分城市住宅用地空間布局的研究視角，可為政府合理規(guī)劃、布局交通基礎設施提供新導向。通過科學合理的布局公共交通