鎮(zhèn)江城市土地運作研究.pdf

1、中國目前正在經(jīng)歷著迅速的城市化進程，如果說在上世紀80年代是深圳等經(jīng)濟特區(qū)帶動了全國的經(jīng)濟發(fā)展，90年代初上海沿海開放城市帶動了全國的發(fā)展；那么，到了現(xiàn)在，中國的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)從一些點、一些片發(fā)展到整個面。鎮(zhèn)江位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域之一中長江三角洲的中心地帶，但城市規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展水平都還不夠發(fā)達，她正是中國經(jīng)濟發(fā)展面上的一個有代表性的點。城市土地所有權(quán)屬城市政府所有，土地一級市場由城市政府主導和壟斷，土地出讓金是城市政府稅收以外的重要資

2、金來源。鎮(zhèn)江有志于快速推進城市化進程，追趕那些經(jīng)濟較為發(fā)達的城市，在城市建設(shè)上實現(xiàn)跨越式發(fā)展，但財政收入有限，特別是可直接投資城市建設(shè)的財力有限，因此，土地出讓金收益是城市建設(shè)資金的重要來源。土地屬不可再生資源，屬于一種特殊的商品，如何提高城市土地這一特殊商品的生產(chǎn)、營銷效率和水平，使其成為可持續(xù)發(fā)展、可持續(xù)利用的資源，必須對城市土地進行良好的運作。 國外的土地運作在理論和實踐上有著豐富的經(jīng)驗，國內(nèi)的上海、杭州、南通等城市在土地

3、運作方面先行一步，從城市土地運作中獲得了城市發(fā)展的第一桶金，積累了一些有價值的經(jīng)驗。鎮(zhèn)江城市土地運作開展多年來，參照但不局限于先進城市的土地運作模式，開創(chuàng)了一套獨具特色的城市土地運作之路。其顯著的特點包括：土地收儲中心與投資建設(shè)公司等城市土地運作多主體并存；有的投資建設(shè)主體同時具備城市土地運作和城市建設(shè)雙重職能；有的城市投資建設(shè)主體發(fā)展成為城市片區(qū)建設(shè)的主體。鎮(zhèn)江的城市土地運作在城市規(guī)劃、收購儲備、前期開發(fā)、土地招商、融資投資、土地上市

4、等諸環(huán)節(jié)運作積極，取得了一些成功的經(jīng)驗，也為鎮(zhèn)江的城市建設(shè)快速發(fā)展做出了重要貢獻，但運作中在存在著諸多困難，受到一些潛在風險的威脅，如受宏觀政策制約的風險、資金鏈運轉(zhuǎn)的風險等。 為了克服困難、規(guī)避風險，鎮(zhèn)江在城市土地運作方面必須在各個具體環(huán)節(jié)上進一步優(yōu)化，找出問題，提出解決對策，同時應(yīng)建立健全一整套完善的運作體系，包括：構(gòu)建完善的制度體系、構(gòu)建科學的目標體系、激活競爭的市場體系、理順收益分配體系、完善績效評價體系、強化風險控制體