借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗，探索JKC房地產(chǎn)金融策略.pdf

1、房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，有其自身的產(chǎn)業(yè)鏈。從一級土地整理、通過招拍掛拿地、房地產(chǎn)開發(fā)到開發(fā)完成賣房或持有物業(yè)等，每個環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入。隨著銀行信貸等傳統(tǒng)融資渠道不斷收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要求也愈發(fā)趨向嚴格，對貸款項目的審批要求也集中在城市中心地段等地價抗跌性較好的區(qū)域。資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)不僅IPO上市大門事實上關閉，通過公開市場再融資的審批門檻也暫時停止。為拓寬資金渠道，房地產(chǎn)業(yè)資金來源越來越多向房地產(chǎn)基金、信托等拓展

2、，尤其是房地產(chǎn)基金，在信托接二連三被監(jiān)管當局窗口指導的情況下，這兩年可謂來勢兇猛，成為新興房地產(chǎn)融資渠道。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)基金的主要發(fā)起人及募資設立，如中國海外、華潤地產(chǎn)、金地集團等，均已試水房地產(chǎn)私募投資基金。同是在REITs醞釀推出的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的管理智慧將在金融資本的支持下得到更充分的發(fā)揮，而私募地產(chǎn)基金的發(fā)展也將成為推動公募REITs市場壯大的重要基礎
　　近幾年在國內(nèi)快速崛起的凱德置地的母公司嘉德置地就是亞

3、洲REITs模式下“私募+公募基金”的典型代表。嘉德置地本身是一家新加坡上市地產(chǎn)公司，旗下除了5家上市REITs外，還有17家私募地產(chǎn)基金，它借助私募基金通道開發(fā)新項目或收購待改善項目，待項目成熟后再轉售給上市REITs，實現(xiàn)私募基的退出。
　　國內(nèi)以星浩資本、穩(wěn)盛投資為首的機構發(fā)起的基金開創(chuàng)了“地產(chǎn)開發(fā)+基金管理”模式。星浩資本目前已完成對大連東港新城的20億元投資，成都兩個項目20多億元投資和上海閘北的項目，所投項目均為星光耀

4、城市綜合體。模式促進了房地產(chǎn)行業(yè)本來一體化的的融資投資、開發(fā)管理和資產(chǎn)管理三大業(yè)務合理分開，加深了行業(yè)的專業(yè)化分工，將有效提升行業(yè)效率與社會資源的配置效率。
　　面對中國房地產(chǎn)政策多變，經(jīng)歷了數(shù)次市場起伏，JKC逐漸認識到穩(wěn)定而多元化融資渠道的重要性。提出了:強化資源整合意識，提升資產(chǎn)經(jīng)營能力，實施房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，創(chuàng)造城市區(qū)域價值的戰(zhàn)略思路。意識到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將成長起來，占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的高端，在更高層次實現(xiàn)資源配置，會對整個行業(yè)的生

5、態(tài)產(chǎn)生革命性的影響，因此，在保證資金鏈安全，積極提升原有資金來源渠道的基礎上，于2011年成立融資平臺-KSD資本，并于2012年于中融國際信托合作，設立“嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金”，并成功發(fā)行一期基金8億，為JKC開展多元化投融資業(yè)務邁出成功的第一步。
　　本文站著房地產(chǎn)企業(yè)角度，從理論研究和實際操作的可行性兩個角度出發(fā)，從影響中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的內(nèi)因和外因，分析中國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀和特點，參考國內(nèi)外房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)驗，結合對