房產(chǎn)面積測量及其共有建筑面積分攤計算的研究

1、<p><b>　　龍巖學(xué)院</b></p><p>　　資源工程學(xué)院畢業(yè)論文</p><p>　　題 目：房產(chǎn)面積測量及其共有建筑面積分攤計算的研究</p><p><b>　　資源工程學(xué)院</b></p><p>　　房產(chǎn)面積測量及其共有建筑面積分攤計算的研究</p>

2、<p>　　【摘要】房產(chǎn)測繪是在人類社會經(jīng)濟環(huán)境不斷發(fā)展過程中衍生出來的一門技術(shù)，與建筑范疇息息相關(guān)，加快了城市化建設(shè)的進程。為了適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)不斷完善的經(jīng)濟環(huán)境，人們對共有建筑面積分攤問題的解決更為嚴謹。確定房屋面積的大小，不僅要知道如何計算房屋面積而且更要分攤出房屋共有的建筑面積，尤其是分攤面積、分攤部位在不同規(guī)范要求下的多變性和不統(tǒng)一性制造了很大的計算麻煩。本文解析房產(chǎn)面積測算的三種實用方法，計算結(jié)果按照規(guī)定的中誤差和限

3、差進行核對，在此基礎(chǔ)上區(qū)分出共有建筑面積并附圖進行分攤示例，最后對工程實例中涉及的房屋共有建筑面積的分攤計算與檢驗詳細分析。</p><p>　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)面積測算方法；共有建筑面積區(qū)分；分攤計算；檢驗</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　1.引言2</b></p>&

4、lt;p>　　1.1 房產(chǎn)測量背景2</p><p>　　1.2 房產(chǎn)測量現(xiàn)狀2</p><p>　　1.3房產(chǎn)面積測量規(guī)范2</p><p>　　1.4房產(chǎn)測量的意義和任務(wù)2</p><p><b>　　1.4.1意義2</b></p><p><b>　　1.4.2任

5、務(wù)3</b></p><p>　　1.5研究的主要內(nèi)容3</p><p>　　2.房產(chǎn)面積測算3</p><p>　　2.1房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容3</p><p>　　2.2房產(chǎn)面積測算的規(guī)定和方法3</p><p>　　2.2.1房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定3</p><p>

6、　　2.2.2房產(chǎn)面積測算方法3</p><p>　　3.共有建筑面積的分攤4</p><p>　　3.1共有建筑面積的區(qū)分及分攤示例4</p><p>　　3.2共有建筑面積的分攤方法4</p><p>　　3.3共有建筑面積分攤計算的檢核5</p><p>　　4.房產(chǎn)測量在實例中的應(yīng)用5</p&

7、gt;<p>　　4.1工程項目概況5</p><p><b>　　4.2作業(yè)方法5</b></p><p><b>　　4.3分攤計算5</b></p><p><b>　　4.4成果分析8</b></p><p><b>　　5.結(jié)語9&l

8、t;/b></p><p><b>　　致謝語9</b></p><p><b>　　參考文獻10</b></p><p><b>　　1.引言</b></p><p>　　1.1 房產(chǎn)測量背景</p><p>　　近幾年來我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)

9、展，市場經(jīng)濟條件下的商品房交易頻繁又復(fù)雜，價格也跌宕起伏。房產(chǎn)面積在商品房買賣過程中提供標準的數(shù)據(jù)依據(jù)，作用性極強?，F(xiàn)實社會經(jīng)濟貿(mào)易過程中經(jīng)常會發(fā)生房屋買家和賣家產(chǎn)生糾紛，是由于他們并不了解房屋交易的理論依據(jù)和法律條文，其次房產(chǎn)測量又是屬于一項高精度、高要求的科學(xué)技術(shù)。</p><p>　　同時2011年出臺新的國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》，仍然只是定出了大的框架，而實施細則卻難以統(tǒng)一。在細節(jié)處理上無法讓專業(yè)人員得到

10、很好的依循就一定會出現(xiàn)各地解決房產(chǎn)面積糾紛的問題上多樣化的情況。存在這一系列的問題，不同地區(qū)解決房產(chǎn)面積測量的方法也不同。即使是一樣內(nèi)部格局和結(jié)構(gòu)的房屋，建筑面積相同，也會出現(xiàn)不同的產(chǎn)權(quán)面積，這是分攤了共有共用面積之后的必然結(jié)果[1]。</p><p>　　各地政府機關(guān)和相關(guān)管理部門應(yīng)發(fā)布適應(yīng)本地區(qū)房產(chǎn)現(xiàn)狀的法律條文，將不同地段的地塊和房屋統(tǒng)籌起來，讓測繪公司和房產(chǎn)交易公司達成一致意見，解決買賣雙方因分攤計算問題

11、產(chǎn)生糾紛的局面，促進當?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)的蓬勃穩(wěn)健發(fā)展。</p><p>　　1.2 房產(chǎn)測量現(xiàn)狀</p><p>　　社會經(jīng)濟的發(fā)展與城市化的蔓延，各種新型科技的應(yīng)用，高精度儀器的不斷開發(fā)使用，促進了房產(chǎn)測量在技術(shù)上的進步和完善。以電子技術(shù)為代表的新技術(shù)革命，使得房產(chǎn)測繪行業(yè)的數(shù)據(jù)應(yīng)用與處理拓展到了社會經(jīng)濟體系的各個領(lǐng)域，加速房地產(chǎn)業(yè)前進的步伐。</p><p>　　房地產(chǎn)

12、測繪在現(xiàn)今人類社會活動中的推進作用越來越大。經(jīng)濟方面，先穩(wěn)固房產(chǎn)業(yè)在人們內(nèi)心潛在的地位，讓人們產(chǎn)生對房產(chǎn)測量的求知興趣以此先牽動房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展再帶動與此相聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈同步致富；服務(wù)方面，房產(chǎn)測繪在人類基本生活需求的設(shè)施建設(shè)中提供技術(shù)知識根據(jù)，讓所有社會服務(wù)事業(yè)可以共享數(shù)據(jù)資源并加以利用[2]。</p><p>　　房產(chǎn)測量技術(shù)的普及，使得現(xiàn)在越來越多人不再盲目被動買房，而是建立在對房屋產(chǎn)權(quán)面積充分了解和選擇最優(yōu)

13、方案的基礎(chǔ)上完成合理交易。</p><p>　　1.3房產(chǎn)面積測量規(guī)范</p><p>　　1）《建筑面積計算規(guī)則》</p><p>　　2）《房產(chǎn)測量規(guī)范》</p><p>　　3）《城市測量規(guī)范》</p><p>　　4）《商品房銷售面積測量與計算》（JJF1058-1998）</p><p&g

14、t;　　5）《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）</p><p>　　6）《房產(chǎn)測繪管理辦法》</p><p>　　7）《城市基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》(CJJ 100)</p><p>　　1.4房產(chǎn)測量的意義和任務(wù)</p><p><b>　　1.4.1意義</b></p><p>

15、;　　權(quán)屬界址或房屋面積等都是先通過房產(chǎn)測量得到的，在法律上都被認可的[3]。計算面積，確定房屋的利用現(xiàn)狀等，能順利的讓戶主辦理土地證和房產(chǎn)證書，維護個人法律權(quán)利也有可遵循依據(jù)[4]。房產(chǎn)測量的最終數(shù)據(jù)使用價值無法替代，它的重大意義表現(xiàn)為：</p><p><b>　?。?）管理方面</b></p><p>　　最大化的提高房屋土地的使用效率，合理的調(diào)配舊區(qū)建筑的修建

16、改造和新開發(fā)區(qū)的規(guī)建工程。房產(chǎn)測量的成果，關(guān)鍵性地推進城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理論研究的進程，預(yù)測房產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。</p><p><b>　?。?）經(jīng)濟方面</b></p><p>　　保證個人房屋財產(chǎn)不受外界侵犯，有效的保存房屋的完整和可交易。也為學(xué)術(shù)界人士研究人類居住環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展方向提供重要參數(shù)，確保稅費能依據(jù)土地類別作出更合理的調(diào)整，盡量不讓法律部門與個人產(chǎn)生分歧[5

17、]。</p><p><b>　　（3）法律方面</b></p><p>　　房產(chǎn)圖直接做為房屋所有權(quán)證書上的證據(jù)圖形，不僅能夠合理管理房產(chǎn)，而且對個人產(chǎn)權(quán)的核實也更加便捷，房屋擁有者的合法權(quán)益也大大地受到保障。</p><p><b>　　1.4.2任務(wù)</b></p><p>　　采用科學(xué)的測繪

18、技術(shù)手段，獲取國家和有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門所需的房屋信息數(shù)據(jù)，用文字敘述、表格數(shù)據(jù)加以表示。為了能夠獲得建筑物的布局、構(gòu)造、土地使用狀況和它的使用范圍界限這些基本信息，就得把房屋的使用狀況、分布地塊和權(quán)屬、使用途徑等工作做到有條不紊，不能遺漏任何一個環(huán)節(jié)[6]。</p><p>　　1.5研究的主要內(nèi)容</p><p>　　介紹房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容，依據(jù)的規(guī)范制度，面積測算的三種主要方法。在房產(chǎn)面積測

19、算的基礎(chǔ)上探討共有建筑面積的區(qū)分和分攤示例，解析共有建筑面積的分攤方法，分攤計算后進一步進行檢核。對工程實例進行詳細的分攤解算，最后對比分攤計算與產(chǎn)權(quán)面積計算結(jié)果，檢驗成果誤差。</p><p><b>　　2.房產(chǎn)面積測算</b></p><p>　　2.1房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容</p><p>　　為了能準確測算出房產(chǎn)面積，就要從幾何問題上入手

20、，將房屋在水平方向投影出來的圖形即可，然后算出投影面積就是想要得到的房產(chǎn)面積。它涉及的范圍較廣，例如：建筑面積測算、使用面積測算，房產(chǎn)面積測算由房屋面積測算和用地面積測算兩部分構(gòu)成[7]。</p><p>　　2.2房產(chǎn)面積測算的規(guī)定和方法</p><p>　　2.2.1房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定</p><p>　　(1)有上蓋與圍護物，結(jié)構(gòu)堅固的、可長期保存建筑物，

21、層高2.20米及以上，是生產(chǎn)或者生活的必要場地。</p><p>　　(2)房產(chǎn)面積的測算，全指水平方向投影面積的測算。</p><p>　　(3)邊長單位是米，精確到0.01米；面積單位為平方米，精確到0.01 平方米。</p><p>　　(4)作業(yè)過程中要使用質(zhì)量、精度合格的卷尺或測量儀器。</p><p>　　2.2.2房產(chǎn)面積測算方

22、法</p><p>　　進行房產(chǎn)面積測算參考房屋面積計算規(guī)則，第一步就要確認水平方向投影全算、半算和不計算的部分。房產(chǎn)面積測算方法歸納以下三種：</p><p><b>　?。?）圖算法</b></p><p>　　利用直尺等丈量工具在圖紙上量取房屋要素的長度,再計算出圖形的面積, 或根據(jù)圖形拐角坐標，帶入公式得出圖形的面積, 通過這種方法計算

23、出來的結(jié)果較為粗略。</p><p><b>　?。?）坐標解析法</b></p><p>　　將房角點的坐標數(shù)據(jù)帶入計算公式求解?，F(xiàn)在主要介紹這種方法的使用，操作步驟如下:</p><p>　　外業(yè)工作過程中，使用觀測儀器將房角點坐標點號記錄保存下來。完成后在內(nèi)業(yè)過程中處理數(shù)據(jù)，然后在畫圖平臺上利用之前已經(jīng)展開的點號畫出圖形[8]。</

24、p><p><b>　　其面積計算公式為:</b></p><p><b>　　（2-1）</b></p><p><b>　?。?-2）</b></p><p>　　S是界址點包含范圍的面積，m2；</p><p>　　n為幾何圖形的拐點個數(shù)；</p

25、><p>　　i為界址點的序號，當i+1﹥n時，i+1=1；當i-1﹤n時，i-1=n；</p><p>　　Xi,Yi為界址點的坐標，m。</p><p><b>　?。?）實地量距法</b></p><p>　　如果要計算出各類面積的數(shù)值，可以根據(jù)以大化小的原理，把原本比較復(fù)雜的不規(guī)則水平投影圖形簡化成多個規(guī)則圖形，就能

26、準確又迅速地得出結(jié)果來。實際作業(yè)中多采用相關(guān)房產(chǎn)測繪軟件繪制分層平面示意圖，求算面具。目前大部分是使用基于擁有快速便捷繪圖功能的圖像處理器和數(shù)據(jù)庫支撐的高智能圖像處理軟件[9]。使用實地量距法對精度要求與誤差限制有一個新的標準,即根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的修訂原則制定的全國房屋面積的精度要求有三個等級(如表所示)。</p><p>　　表2-1為三種精度等級下的中誤差和誤差限差</p><p>

27、;　　3.共有建筑面積的分攤</p><p>　　3.1共有建筑面積的區(qū)分及分攤示例</p><p>　　有一幢綜合樓，其中商業(yè)區(qū)在裙樓，住宅區(qū)在塔樓，應(yīng)分攤的共有建筑面積部分就是圖3-1中陰影區(qū)域。陰影區(qū)域的共有建筑面積在不同情況下的分攤，如下所示：</p><p>　　1）G1只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，只在塔樓住宅部分分攤。</p><p>　

28、　2）G2只服務(wù)于裙樓功能區(qū)，只在裙樓商業(yè)部分分攤。</p><p>　　3）G3只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，但G3通過裙樓功能區(qū)，則由塔樓住宅、裙樓商業(yè)兩部分按比例分攤。</p><p>　　4）G4只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，則僅在塔樓住宅部分分攤。</p><p>　　5）G5為房屋天面上設(shè)備用房，則整幢分攤。</p><p>　　一幢房屋塔樓中樓層示

29、意圖如下圖所示，本層中核心筒及外墻的一半已作為功能區(qū)共有建筑面積在塔樓功能區(qū)內(nèi)進行分攤。G2為該幢建筑中整幢、功能區(qū)共有建筑面積分攤至本層的共有建筑面積[10]。</p><p>　　圖3-1為裙、塔樓剖面示意圖和塔樓樓層平面示意圖</p><p>　　無論層次多復(fù)雜的共有建筑面積，其分攤計算均可由以上說明推算而出。</p><p>　　3.2共有建筑面積的分攤方法

30、</p><p>　　國標T/17986.1-2000<<房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定：首先確認共有建筑面積的范圍，接著比例系數(shù)按照共用面積之和/套內(nèi)面積計算得出來，共有共用面積的分攤按照比例系數(shù)乘以各套面積計算得出來，面積的分攤系數(shù)的計算公式表示為：</p><p>　　K=Σδsi/Σsi</p><p>　　Σδsi：需要分攤的分攤面積總和。 </p

31、><p>　　Σsi：參加分攤的各單元套內(nèi)面積總和</p><p><b>　　(1)普通住宅樓</b></p><p>　　分別對三種模式進行分攤。第一種：第一步按照全樓共用面積的一半的加權(quán)之和跟全樓套內(nèi)面積的商做為分攤系數(shù)，第二步要求的分攤面積以各套套內(nèi)建筑面積乘以系數(shù)做為計算結(jié)果，第三步產(chǎn)權(quán)面積的計算以各套與分攤面積之和做為計算結(jié)果。第二種把

32、整幢樓以單元形式分開來，把共用面積分攤到各單元內(nèi)。第三種把各共用面積平均分攤到每一套上。</p><p><b>　　(2)商住樓</b></p><p><b>　　1.全樓分攤</b></p><p>　　以某個分攤系數(shù)做為唯一的指標，用全樓分攤的方法，分攤掉樓梯間，并將它作為公用面積處理。如果位于商業(yè)區(qū)的樓梯間沒有在

33、使用或者樓梯間在住宅區(qū)有使用時，都得對它們依次解決。分攤的時候，只要按照一致的面積比例就能分攤，不管底商和住宅的面積相差多少。</p><p><b>　　2.誰使用誰分攤</b></p><p>　　因為考慮到商住樓會出現(xiàn)底層樓梯為其以上的樓層服務(wù)和戶主還需對相應(yīng)的樓梯面積進行分攤這樣的原則問題。所以底商部分不分攤最下層的樓梯間，反倒是所有住戶需要把所有樓梯間進行分

34、攤。</p><p><b>　　3.誰受益誰分攤</b></p><p>　　出現(xiàn)樓梯間超出屋面范圍的時候，整幢樓就要對它進行分攤；位于商用功能區(qū)的樓梯間（除去商用區(qū)自身備用）的分攤形式也是如此。位于住宅區(qū)的樓梯間則由這個功能區(qū)進行分攤。</p><p><b>　　(3)多功能綜合樓</b></p>&l

35、t;p>　　在實際情況下，多功能綜合樓本身就有內(nèi)部格局多樣，功能區(qū)交錯等等問題，要對其分攤，不同地區(qū)的應(yīng)對方案也大不相同。因此，出現(xiàn)不同的計算結(jié)果也是必然事件。</p><p>　　3.3共有建筑面積分攤計算的檢核</p><p>　　算出分攤面積后，就要通過公式驗算一遍，以此來檢核正確性。檢核過程可以按如下公式進行:本幢總建筑面積=本幢房屋中各套（戶）房屋套內(nèi)建筑面積之和+本幢房屋

36、中共有建筑面積之和+各功能區(qū)房屋共有建筑面積之和+各層房屋共有建筑面積之和。 </p><p>　　4.房產(chǎn)測量在實例中的應(yīng)用</p><p><b>　　4.1工程項目概況</b></p><p>　　茲有石獅市金碧置業(yè)有限公司所建恒大名都鄰里中心A座，委托我司進行房產(chǎn)面積測量。該建設(shè)工程總用地面積77605.00㎡，本商住樓合計建筑占地15

37、397.03 ㎡，合計建筑面積9742.50㎡，均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓房。</p><p><b>　　4.2作業(yè)方法</b></p><p>　　1.使用儀器及精度：賓得全站儀型號“R-202NE”，徠卡手持測距儀型號“Disto-D5”，均具有測繪質(zhì)檢機構(gòu)頒發(fā)的儀器檢驗證書。</p><p>　　2.成圖軟件：廣州南方公司的CASS7.0軟件

38、及CAD2007。</p><p>　　3.建筑分層平面內(nèi)部布局測量方法:依據(jù)甲方提供的經(jīng)規(guī)劃局審批的總平面布置圖、建筑分層圖，采用徠卡手持測距儀對內(nèi)部布局進行實測。</p><p><b>　　4.3分攤計算</b></p><p>　　本幢商住樓共4層，分為兩個功能區(qū)，其中1層為商業(yè)功能區(qū)，2-4層為住宅功能區(qū)。全部過程如下：</p&

39、gt;<p>　　整幢樓要對1層樓梯1、樓梯2,1-4層半外墻，屋面樓梯1、樓梯2的面積進行分攤；住宅區(qū)要對2-4層樓梯1、樓梯2的面積進行分攤[11]。本建筑樓有24cm規(guī)格外墻和不封閉陽臺。套與套之間，套與共有面積之間的墻均為共墻。</p><p>　?。?）房屋邊長尺寸的檢核</p><p>　　外輪廓邊長總長度：7.10+2.60+8.20+8.20+2.60+8.2

40、0+0.24=37.14 m</p><p>　?。ㄒ粭l長邊建筑內(nèi)墻之和+外墻的厚度）</p><p>　　外輪廓邊長總寬度：14.00+0.24=14.24 m</p><p>　?。ㄒ粭l寬度建筑內(nèi)墻之和+外墻的厚度）</p><p>　　（2）成套房屋的套內(nèi)建筑面積計算[12]</p><p>　　對照下方4-1，

41、4-2兩圖的尺寸數(shù)據(jù)，按照程序開始計算:</p><p>　　圖4-1為1層商住樓平面圖</p><p>　　圖4-2為商住樓套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積計算圖</p><p>　　1層01#套內(nèi)建筑面積=108.63 m2</p><p>　　1層02#、03#、04#套內(nèi)建筑面積=124.03 m2</p><p>

42、　　商業(yè)套內(nèi)建筑面積=108.63+124.03╳3=480.72 m2</p><p>　　住宅部分共計40套（戶）</p><p>　　2-4層01#套內(nèi)建筑面積=59.24 m2</p><p>　　2-4層02#、05#、06#套內(nèi)建筑面積=59.87 m2</p><p>　　2-4層03#、04#、07#、08#套內(nèi)建筑面積=57

43、.45 m2</p><p>　　住宅套內(nèi)建筑面積=59.24╳3+59.87╳3╳3+57.45╳4╳3=1405.95m2</p><p>　　共有建筑面積的確定與計算</p><p>　　根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能和相關(guān)協(xié)議確定共有建筑面積，計算過程： a.整幢分攤共有建筑面積, 整幢分攤共有建筑面積=屋面層樓梯1、樓梯2面積+1~6層半外墻面積+1層樓梯1

44、、樓梯2面積，即整幢共有建筑面積=14.60╳2+12.27+22.09╳5+17.94╳2=187.80 m2。b.住宅分攤共有建筑面積住宅分攤共有建筑面積=2-4層樓梯1、樓梯2面積=17.94╳2╳5=179.40 m2。</p><p>　　幢、功能區(qū)各部分面積的匯總計算</p><p>　　整幢套內(nèi)建筑面積=商業(yè)套內(nèi)建筑面積+住宅套內(nèi)建筑面積=480.72+2343.25=282

45、3.97 m2，整幢建筑面積=幢內(nèi)全部共有建筑面積+住宅套內(nèi)建筑面積=整幢套內(nèi)建筑面積 =367.20+2823.97=3191.17 m2。</p><p>　　(5)共有建筑面積的分攤</p><p>　　這座建筑物含有商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)，適合采用二級分攤方法進行解算。</p><p><b>　　1.第一級分攤</b></p>

46、<p>　　幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=整幢分攤共有建筑面積/(整幢套內(nèi)建筑面積+住宅分攤共有建筑面積)</p><p><b>　　2.第二級分攤</b></p><p>　　住宅共有建筑面積的分攤系數(shù)=[住宅分攤共有建筑面積╳(1+0.062530)/住宅套內(nèi)建筑面積]+0.062530[13]</p><p>　?。?）計算各套房

47、屋的分攤面積</p><p>　　1層01#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積╳幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=108.63╳0.062530=6.79 m2</p><p>　　1層02#、03#、04#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積╳幢共有建筑面積的分攤系數(shù)=123.03╳0.062530=7.69 m2。</p><p>　　2-4層02#、05#、06#分攤的共有面積=套

48、內(nèi)建筑面積╳住宅共有建筑面積的分攤系數(shù) =59.87╳0.143878=8.61 m2。</p><p>　　2-4層03#、04#、07#、08#分攤的共有面積=套內(nèi)建筑面積╳住宅共有建筑面積的分攤系數(shù) =57.45╳0.143878=8.27 m2。</p><p>　?。?）計算各套房屋的產(chǎn)權(quán)面積</

49、p><p>　　1層01#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=108.63+6.79=115.42 m2</p><p>　　1層02#、03#、04#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=124.03+7.76=131.79 m2</p><p>　　2-4層01#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=59.24+8.52=67.76 m2</p>

50、<p>　　2-4層02#、05#、06#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=59.87+8.61=68.48 m2</p><p>　　2-4層03#、04#、07#、08#產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有面積=57.45+8.27=65.72 m2</p><p>　　產(chǎn)權(quán)面積的計算也可以用另外一種方法，如1層01#產(chǎn)權(quán)面積=108.63╳（1+0.062530）=

51、115.42 m2，2-4層01#產(chǎn)權(quán)面積=59.24╳（1+0.143878）=67.76 m2.</p><p>　　（8）分攤計算的檢核</p><p>　　全幢各套（戶）產(chǎn)權(quán)面積之和為3191.18 m2，幢面積為3191.17 m2，相差0.01 m2，這樣的結(jié)果以及誤差都在允許的范圍之內(nèi)，因此檢驗結(jié)果表明面積的分攤計算無誤。</p><p><b&

52、gt;　　4.4成果分析</b></p><p>　　表4-1為房屋建筑面積測算（分攤說明）匯總表</p><p>　　表4-2為房屋共有面積測算分攤說明表</p><p>　　通過上步驟的分攤計算，得到的成果如表4-1,4-2所示。從中我們可以知道每層建筑的使用面積和共有面積。我們按照相關(guān)的分攤系數(shù)，商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)的系數(shù)分配，步驟大致為：第一級分攤,功

53、能區(qū)分攤的共有建筑面積＝第一級分攤系數(shù)×該功能區(qū)自有建筑面積。第一級分攤系數(shù)＝功能區(qū)間共有建筑面積÷各功能區(qū)自有建筑面積之和;第二級分攤,層分攤共有建筑面積＝第二級分攤系數(shù)×該層套內(nèi)建筑面積。第二級分攤系數(shù)＝（第一級分攤得到的共有建筑面積+層間共有建筑面積）÷各層套內(nèi)建筑面積之和;第三級分攤,分套分攤共有建筑面積＝第三級分攤系數(shù)×該套內(nèi)建筑面積。第三級分攤系數(shù)＝（第二級分攤得到的共有建筑

54、面積+層內(nèi)共有建筑面積）÷各套內(nèi)建筑面積之和。得到準確的分攤面積。從而使每層樓的各方面數(shù)據(jù)得到清楚的表示。通過這些面積的分攤，我們得出一套完整的房屋面積分攤計算方法。對我們以后在房產(chǎn)測量方面擁有清楚完整的處理方案。</p><p><b>　　5.結(jié)語</b></p><p>　　當今市場經(jīng)濟條件下的房產(chǎn)測量因發(fā)布的測量規(guī)范只是大框架，細則卻難以實施。但是，

55、房產(chǎn)測量又在商品房交易中作用極大，必須努力統(tǒng)一政策，使之不受外界因素發(fā)生太大變化。房產(chǎn)測量之后得到的相關(guān)數(shù)據(jù)資料做為房屋權(quán)屬證的參考基礎(chǔ)，意義重大。變革的社會環(huán)境衍生出新型科技，高精度儀器的使用漸漸完善房產(chǎn)測量技術(shù)并加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐。</p><p>　　水平方向投影面積的計算即是房產(chǎn)面積測算，確認全算、半算和不計算部分后，可以用圖算法、坐標解析法和實地量距法計算面積，但圖算法結(jié)果較粗略。根據(jù)規(guī)定，計算結(jié)

56、果要在房屋面積中誤差和誤差的限差對應(yīng)的精度等級范圍內(nèi)。</p><p>　　共有建筑面積分攤計算后，還要對結(jié)果進行檢核。最后對實例中的商住樓分攤解算，分別用第一級分攤和第二級分攤計算各套房屋的分攤面積和產(chǎn)權(quán)面積，檢核分攤計算與產(chǎn)權(quán)面積計算的誤差，達到房產(chǎn)測量規(guī)范要求的精度效果。</p><p>　　因此房產(chǎn)測量在未來的樓房建設(shè)中必將是主力軍，努力將房產(chǎn)測量技術(shù)與社會經(jīng)濟環(huán)境結(jié)合起來，必定能

57、夠服務(wù)人類，發(fā)揮巨大作用。</p><p><b>　　致謝語</b></p><p>　　此次論文的撰寫過程中，林新紅老師給了我很多意見和解決方法。無論從選題方向到論文內(nèi)容，還是排版布局，老師都嚴謹對待，不斷進行修改指導(dǎo)，幫我理清思路。老師精益求精，力求將不必要錯誤降至最低的態(tài)度讓我很佩服，林新紅老師在指導(dǎo)的路上辛苦付出，我表示非常感謝。</p>&l

58、t;p>　　感謝福建省地質(zhì)工程研究院的領(lǐng)導(dǎo)及同事們在我進行實地作業(yè)時在技術(shù)上熱心答疑解惑，不僅讓我在處理問題過程中能找到技術(shù)依據(jù)，而且鍛煉了我應(yīng)對難題時沉著冷靜的能力。讓我可以順利的采集到畢業(yè)論文的相關(guān)材料。</p><p>　　回顧四年大學(xué)生活，老師們嚴謹?shù)慕逃龖B(tài)度和敬業(yè)精神，一直是我學(xué)習(xí)的榜樣，他們淳淳教導(dǎo)和兢兢業(yè)業(yè)的教學(xué)精神給予我無盡的啟發(fā)。感謝在大學(xué)接觸的老師和相互幫助的同學(xué)，是你們讓我的大學(xué)生活豐

59、富多彩。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 李治娟.房產(chǎn)測繪共有共用面積分攤方法的探討[J].科技致富向?qū)В?012，10-11.</p><p>　　[2] 覃芳.淺談房產(chǎn)測量在城市發(fā)展中的重要作用[J]. 民營科技，2009，57-58.</p><p>　　[3] 李井超.房

60、地產(chǎn)測繪及房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證[J].中國科技博覽，2010，48-49.</p><p>　　[4] 白貴全.淺議房產(chǎn)測量在房產(chǎn)管理中的作用[J].品牌理論月刊，2012，277-279.</p><p>　　[5] 卿旭,徐妃飛.關(guān)于房地產(chǎn)測繪若干問題的探析[J].中國科技投資，2014，15-17.</p><p>　　[6] 李萬民,柳生銀.寧夏隆德縣城

61、房產(chǎn)測繪經(jīng)驗與體會[J].城市建設(shè)， 2010，111-112.</p><p>　　[7] 張文雅.淺析商品房測繪建筑面積的測量[J].科技資訊，2009，21.</p><p>　　[8] 侯緒成.房產(chǎn)面積測算方法及精度分析[J].東北測繪，2002，36-37.</p><p>　　[9] 房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[J].測繪地理信息，2013.<

62、;/p><p>　　[10] 劉陽生.房產(chǎn)測量面積測算及相關(guān)問題探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012，77-79.</p><p>　　[11] 蔣建寧.淺談房產(chǎn)測量面積計算中共有面積的確認與分攤[J].新西部：理論版，2011，33-34. </p><p>　　[12] 趙世宏,于心慧.加強房產(chǎn)測繪質(zhì)量的一些建議[J].商情,2012,70-71.</p&g

63、t;<p>　　[13] 賴祖龍.空間房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)的研制與開發(fā)[J].攝影測量與遙感,2001,85-86.</p><p>　　Property area measurement and apportionment of the total floor area of study</p><p>　　Resource engineering institute M

64、ajor in Engineering of Surveying and Mapping</p><p>　　No.2011092530 Name:TianRenxing Tutor: Lin Xinhong</p><p>　　【Abstract】Real estate surveying and mapping collection of conventional mapping

65、and real estate management business, is a professional mapping, and promote the development of real estate and the rapid development of real estate management and the process of modernization. In order to adapt to the co

66、ntinuous improvement of the real estate industry, people have a more rigorous solution to the problem of building area allocation.. Determine the size of the housing area, not only to know how to calcu</p><p&g