試論我國住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)問題.pdf

1、我國的住房抵押貸款市場較國外起步晚，真正的抵押貸款開始于1998年，且長期以來只有一種貸款，即可調(diào)整利率住房抵押貸款A(yù)RM(或浮動(dòng)利率貸款)．盡管在2004年光大銀行首次推出了固定利率住房抵押貸款FRM，其后各大銀行紛紛推出了各具特色的固定利率貸款，但是由于種類和數(shù)量有限、貸款期限短、貸款金額低、準(zhǔn)入門檻較高，因此ARM仍占主導(dǎo)地位，固定利率貸款的發(fā)展受到一定限制．長久以來，住房抵押貸款被銀行視做高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，各大銀行不遺余力搶

2、占市場份額．然而在全球宏觀經(jīng)濟(jì)處于下行的今天，特別是美國次級(jí)貸款風(fēng)波向更廣闊的優(yōu)質(zhì)貸款、消費(fèi)貸款、信用卡貸款等領(lǐng)域蔓延，我們應(yīng)該及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，重視住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)和可持續(xù)發(fā)展，積極防范可能擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，美國住房抵押貸款市場的發(fā)展程度以及商業(yè)銀行實(shí)證數(shù)據(jù)的完善性、可得性，使得美國貸款市場的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和貸款規(guī)律有著很高的參考價(jià)值；中國金融業(yè)想要更好的支持房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展、有效的控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，就必須轉(zhuǎn)變觀念、借鑒技術(shù)、控

3、制風(fēng)險(xiǎn)、吸取教訓(xùn)．美國次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)以及由此引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退、華爾街巨頭的紛紛倒下無不提醒著人們——收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正比，不要一味的認(rèn)為“住房抵押貸款是高質(zhì)量、高收益的資產(chǎn)”，“銀行的不良資產(chǎn)率的下降或是不良率和不良貸款絕對(duì)額的雙降說明我國銀行業(yè)的貸款仍不存在問題”，而是要未雨綢繆，做好貸款的事前、事中和事后風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立起相應(yīng)的個(gè)人住房抵押貸款數(shù)據(jù)庫，做好統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作。 商業(yè)銀行的經(jīng)營一向以穩(wěn)健著稱，作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制管理的

4、中介機(jī)構(gòu)，在金融創(chuàng)新、高風(fēng)險(xiǎn)高收益的驅(qū)動(dòng)下，漸漸偏離了穩(wěn)健的軌道。美國的次貸危機(jī)和由此觸發(fā)的金融海嘯給這個(gè)宣揚(yáng)民主、自由的國度以沉重的一擊，也給中國銀行業(yè)和住房抵押貸款市場帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在當(dāng)前這個(gè)內(nèi)憂外患的嚴(yán)竣局勢下，本文以美國次級(jí)貸款市場和次貸質(zhì)量經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)和借鑒，分析了中國住房抵押貸款市場的現(xiàn)狀、發(fā)展、次貸對(duì)中國的警示，同時(shí)對(duì)中國住房抵押貸款市場的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證分析，旨在說明我國住房抵押貸款市場的風(fēng)險(xiǎn)特征的關(guān)系和變動(dòng)規(guī)律，以

5、期對(duì)防范和減少我國違約貸款、轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)、化解當(dāng)前危機(jī)提供幫助。 第一部分是緒論部分； 第二部分主要針對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了介紹。第一節(jié)介紹了住房抵押貸款的分類和現(xiàn)狀；第二節(jié)主要介紹住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)和提前償還風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)概念；第三節(jié)分析了住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)和提前償還風(fēng)險(xiǎn)的種類；第四節(jié)歸納了違約風(fēng)險(xiǎn)和提前償還風(fēng)險(xiǎn)的影響因素； 第三部分主要對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)模型下違約風(fēng)險(xiǎn)和提前償還風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了綜合分析。第

6、一節(jié)介紹了住房抵押貸款終止模型；第二節(jié)對(duì)另一個(gè)模型——競爭性風(fēng)險(xiǎn)模型進(jìn)行了概述；第三節(jié)以美國次級(jí)債危機(jī)的發(fā)生和治理措施為案例分析了住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)模型的現(xiàn)實(shí)意義；第四節(jié)闡述了風(fēng)險(xiǎn)模型和美國次貸對(duì)于中國現(xiàn)階段抵押貸款市場的作用和啟示，為第四部分中國市場的實(shí)證分析奠定了基礎(chǔ)； 第四部分是本文的核心，由于我國個(gè)人住房抵押貸款數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、可得性仍很差，要運(yùn)用國外研究采用較多的因子分析、判別分析、聚類分析以及回歸分析較為困難，因

7、此本文主要從我國房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況出發(fā)，分析中國住房抵押貸款市場現(xiàn)狀和貸款風(fēng)險(xiǎn)。第一節(jié)運(yùn)用建元05、建元07數(shù)據(jù)分析了我國住房抵押貸款市場的違約風(fēng)險(xiǎn)和貸款質(zhì)量；第二節(jié)說明了現(xiàn)階段住房抵押貸款市場對(duì)我國銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響；第三節(jié)參照了標(biāo)準(zhǔn)普爾分析和美國次貸質(zhì)量規(guī)律對(duì)我國貸款市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了合理的預(yù)測，包括違約率曲線的預(yù)測、未來利率繼續(xù)下降對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響、住房抵押貸款市場周期及其預(yù)測等。 第五部分是措施。根據(jù)對(duì)文獻(xiàn)和實(shí)證

8、分析結(jié)論的總結(jié)，結(jié)合國外特別是美國和OECD國家的經(jīng)驗(yàn)，論文探討了我國現(xiàn)階段防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議，包括：一、抵押貸款產(chǎn)品的多樣化；二、貸款合同條款的修改；三、住房抵押貸款二級(jí)市場的進(jìn)一步完善；四、進(jìn)一步完善貸款發(fā)放程序，規(guī)范貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)；五、制定靈活的貨幣政策；六、做好統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作，建立我國個(gè)人住房抵押貸款數(shù)據(jù)庫； 第六部分總結(jié)了本文的結(jié)論和不足，以及有待進(jìn)一步研究的問題。 本文的主要貢獻(xiàn)和創(chuàng)新在于以下幾點(diǎn)

9、： 一是從宏觀貨幣政策和微觀風(fēng)險(xiǎn)管理方面分析了我國住房抵押貸款市場，并結(jié)合美國次級(jí)債危機(jī)案例和次級(jí)貸款違約率曲線規(guī)律提出中國當(dāng)前情況下的風(fēng)險(xiǎn)管理和貸款政策。 二是運(yùn)用EXCEL、現(xiàn)金流貼現(xiàn)等方法分析建元2005—1、建元2007—1以及深圳房地產(chǎn)市場違約風(fēng)險(xiǎn)。 三是本文實(shí)證研究中采用的數(shù)據(jù)是截止于08年6月份的最新數(shù)據(jù)，具有較好的時(shí)效性。 四是目前國內(nèi)學(xué)者對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析多集中于定性分析，如現(xiàn)狀、

10、分類、因素和影響等方面的分析；一些學(xué)者也從實(shí)證的角度、運(yùn)用國外研究常用的模型對(duì)中國住房抵押貸款市場、MBS市場進(jìn)行了分析，但是模型的“移植”和商業(yè)銀行數(shù)據(jù)資料的不完備性都削弱了這些實(shí)證分析的實(shí)用性和可行性。本文從我國房地產(chǎn)市場、開發(fā)商數(shù)據(jù)、銀行年報(bào)等方面入手，對(duì)中國貸款市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了合理地、符合中國國情的估計(jì)和預(yù)測。 五是從違約率曲線的角度分析了我國住房抵押貸款的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)，說明不良貸款率指標(biāo)分析的缺陷，并對(duì)未來住房抵押貸款市場

11、的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了合理的預(yù)測，為如何應(yīng)對(duì)中國住房抵押貸款市場的第一次回調(diào)、防范銀行風(fēng)險(xiǎn)、明晰未來走勢等奠定了一定的基礎(chǔ)。 六是運(yùn)用橫向和縱向的比較研究方法。本文對(duì)美國次級(jí)貸款市場和中國住房抵押貸款市場進(jìn)行了橫向比較，對(duì)不同的經(jīng)濟(jì)周期、所處經(jīng)濟(jì)周期的不同階段進(jìn)行了縱向比較，對(duì)認(rèn)識(shí)我國住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的作用規(guī)律有著重要的作用，并為銀行風(fēng)險(xiǎn)管理、貨幣政策的提出、貸款數(shù)據(jù)庫的建立提供了參考和思路。 但是，由于知識(shí)和水平的有限，對(duì)于數(shù)據(jù)