我國住房抵押貸款證券化的風險及其防范.pdf

1、住房抵押貸款證券化是指銀行等房地產貸款機構將其因發(fā)放住房抵押貸款所持有的抵押債權，按照一定的特性進行選擇并匯集重組成抵押債權組群，即資產池，經過擔保和信用增強等結構化構造，以證券形式出售給投資者的融資過程。它是隨著經濟的不斷發(fā)展，解決銀行資金短缺，儲戶存款居高不下，投資渠道缺少矛盾的重要方法：它的實施有益于增加貸款金融機構資產負債表的流動性，改善其資產質量，增加資金來源，延伸風險配置結構，緩解資本充足壓力，提高金融系統(tǒng)的安全性，它的實施

2、有利于改善銀行的資產負債表結構，提高銀行的資本利用率，促進債券市場的發(fā)展，促進資金跨地域流動。同時，也使參與的其他各方受益。作為二十世紀70年代以來國際金融領域最重要的金融創(chuàng)新之一，住房抵押貸款證券化不僅深刻改變了世界許多國家住房金融的融通形式，而且引發(fā)了一系列的制度創(chuàng)新、市場創(chuàng)新和技術創(chuàng)新。而住房抵押貸款支持證券也成為國際資本市場上發(fā)展最快、最具活力的金融產品。 我國雖然對于商業(yè)銀行抵押貸款證券化的研究起步比較晚，從20世紀9

3、0年代中期才開始，但在短短時間內己累積了一定的理論成果，并先后推出了住房抵押貸款證券化產品——建設銀行的“建元2005-1”和“建元2007-1”。然而住房抵押貸款證券化，它是一個非常系統(tǒng)化的工具，牽涉到一個國家的法律、制度、稅務、會計及金融中介等多個體系。因此在關注其帶來可觀收益的同時，對其風險的研究顯得尤為重要，近期影響全球的美國次債危機即是一個極好的例證。目前我國住房抵押貸款證券化只是在個別銀行，對局部地區(qū)的住房抵押貸款進行證券化

4、，證券化的風險對市場整體影響不大，但當試點推廣開來，形成較大規(guī)模時，其風險就不容忽視了。由于住房抵押貸款證券化是一個巨大的資金融通的過程，其風險將影響到該過程中的每一環(huán)節(jié)，怎樣控制這些風險是非常值得關注和研究的問題。 本文研究的目的及意義正是通過分析此次美國次債危機產生的原因和機制得到啟示，結合對“建元2005—1”和“建元2007—1”的介紹找出我國目前住房抵押貸款證券化存在的風險，并提出相應的風險防范措施。 沿著這一

5、思路，本文正文共分為四大部分： 第一部分，介紹住房抵押貸款證券化的基本理論。首先，闡述了住房抵押貸款證券化的概念，結合“證券化之父”，美國耶魯大學的弗蘭克．J．法博齊教授對證券化的定義，給住房抵押貸款證券化做了定義，明確規(guī)范了住房抵押貸款證券化的內涵和外延。其次，介紹了住房抵押貸款證券化涉及的一個核心原理和三個基本原理，即核心原理“基礎資產的現金流分析”，三個基本原理“資產重組原理”、“風險隔離原理”、“信用增級原理”。三個基本

6、原理實質上是對基礎資產現金流的進一步分析，是資產證券化核心原理的深入。再次是對住房抵押貸款證券化基本結構流程的介紹，涉及了抵押貸款池的構建、轉讓、信用增級、證券的設計與發(fā)行、抵押貸款池的維護與本息償還等多個程序。第四，介紹了過手證券、住房抵押貸款擔保債券、本息剝離住房抵押貸款債券三種主要的住房抵押貸款證券類型。第五，對住房抵押貸款證券化風險理論的概述，即形成衍生金融工具風險的原因，包括：(1)“衍生”于基本金融工具，對價格變動更為敏感，

7、波動幅度更大；(2)多采用杠桿交易方式，具有極大的杠桿作用；(3)衍生金融工具不斷推陳出新增大了金融監(jiān)管的難度，降低了各國實施金融貨幣政策的有效性。 第二部分，結合對美國次債危機的分析，揭示次債危機對于仍處在起步和探索階段的我國證券化的健康發(fā)展的啟示。首先，在美國住房抵押貸款的三個層次及其規(guī)模的基礎上，著重分析了次債危機的生成及傳導機制及其產生的巨大影響。美國次債危機的傳導機制是，次級貸款銀行負責產生次貸，投資銀行負責打包深加工

8、和銷售，評級公司負責債券質量監(jiān)督，對沖基金、保險公司等機構投資者為消費者。這個鏈條中的風險不斷的積累和放大，最終產生了對全球市場的沖擊。其次，分析了次債危機爆發(fā)的原因：寬松房貸政策是危機的源頭，利率升高和房價下跌是危機的誘因，過度證券化使危機全面擴散。在分析美國次債危機的基礎上，可得到如下的啟示：(1)金融機構應加強對衍生金融工具的風險控制；(2)貨幣和監(jiān)管當局應加強對資產證券化產品的監(jiān)管；(3)金融市場的對外開放應小心謹慎；(4)由于

9、房價的過度上揚，利率的不斷提升，銀行間相互競爭等原因，我國住房抵押貸款積累的風險不斷增大，具備次級房貸危機發(fā)生的可能性。 第三、第四部分是本文的重點。 第三部分，結合中國目前的經濟發(fā)展狀況，闡述了我國發(fā)展住房抵押貸款證券化已面臨的和未來可能面臨的風險。結合中國建設銀行發(fā)行的“建元2005-1住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產支持證券”和“建元2007-1住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產支持證券”，介紹了目前我國住房抵押貸款

10、證券化產品的參與主體、交易結構、現金流支付機制、資產池情況、票面利率等情況。并以此為基礎，從微觀主體、中觀市場、宏觀環(huán)境三個層次闡述了住房抵押貸款證券化已存在的或潛在的風險?！敖ㄔ钡陌l(fā)行涉及了包括借款人、發(fā)起機構(貸款服務機構)、受托機構(發(fā)行機構)、資信評級機構等在內的眾多主體。這些參與主體所隱藏的風險必將影響住房抵押貸款證券化的順利開展。其中，來自于借款人的風險涉及提前償付風險和信用風險；來自于發(fā)行人(即SPV)的風險主要包括管理

11、風險、技術風險和資金混用風險；專業(yè)能力、誠信水平與服務質量的不足構成了來自于評級機構等第三方的風險。市場利率的變動和市場的認可和接受程度直接影響證券化產品發(fā)行與交易。來源于宏觀環(huán)境的風險包括由自然災害(如火災、地震等)引起的抵押物滅失的風險(此次“5.12”汶川大地震造成了幾百萬間房屋倒塌，幾千萬間房屋受損即為最好的例子)和由于法律、政策不完善導致的社會風險。我國目前的法律制度尚未成熟，而政策總是隨經濟形式的發(fā)展不斷變化，這無疑會影響我

12、國開展住房抵押貸款證券化的進程。 第四部分，基于前面對于住房抵押貸款證券化風險理論以及我國存在的風險的分析結果，提出針對我國住房抵押貸款證券化三個層次風險的防范對策。雖然風險不能完全消除，但是可以對風險進行預測和防范，從而實現降低并控制住房抵押貸款證券化的風險。通過違約罰金、個人信用檔案登記、個人信用評估等一系列制度的設立和完善規(guī)避微觀主體風險；通過利率市場化、金融創(chuàng)新和擴大投資需求實現對中觀市場的風險控制；通過完善保險和法律體