從目標成本的構(gòu)成看房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

1、<p>　　從目標成本的構(gòu)成看房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制</p><p>　　【摘要】房地產(chǎn)調(diào)控的大形勢下，工程造價控制越來越被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所重視。很多企業(yè)都選擇用目標成本管理來對開發(fā)項目的造價控制進行整體把控。本文通過某一開發(fā)項目案例來具體分析目標成本的構(gòu)成與比重，從而具體分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程造價控制過程中可采取的一些可行措施。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】目標成本；房地

2、產(chǎn) </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制一直是房地產(chǎn)開發(fā)研究的重要課題之一。尤其是在國家不斷加大調(diào)控力度的形勢下，“拿地即能賺錢”的粗放式房地產(chǎn)發(fā)展時代已徹底成為過去。在售價限制與人工材料上漲的雙重壓力下，如何保證利潤率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不面對的首要問題。工程造價的精細化管理無疑是解決這一難題的有效措施之一，落實到具體方法上，很多房地產(chǎn)企業(yè)都選擇使用“目標成本控制”這一利器來落實對工程造價的預(yù)測、監(jiān)控與

3、評價，從而實現(xiàn)對開發(fā)項目的全過程造價控制。 </p><p>　　目標成本的編制是為了控制工程造價，而建設(shè)工程造價是指有計劃地建設(shè)某項工程，預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資的費用。建設(shè)工程造價費用按其性質(zhì)不同，一般由建筑工程費、設(shè)備安裝工程費、 設(shè)備購置費、工器具及生產(chǎn)家具購置費、工程建設(shè)其他費用等幾部分構(gòu)成。與此相對應(yīng)，目標成本主要由以下幾部分構(gòu)成：土地征用及拆遷補償費、前期工程成本、建筑安裝

4、工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共配套設(shè)施成本、開發(fā)間接成本、銷售費用和管理費用。 </p><p>　　下面我們將結(jié)合西安某房地產(chǎn)開發(fā)高層住宅項目的具體情況來研究目標成本的構(gòu)成： </p><p>　　成本構(gòu)成比重最高的就是建安工程費。而要做好建安工程費的控制，我認為應(yīng)從三個階段入手，首先就是設(shè)計階段：現(xiàn)在越來越多的業(yè)內(nèi)人士意識到，建安成本至少有70%的比重在設(shè)計出圖時就已經(jīng)確定了。前面我們就

5、談到設(shè)計單位應(yīng)引入招標機制，選擇一個高水平、負責任的設(shè)計院，能夠在保證建筑安全性、功能性的同時，兼顧到經(jīng)濟性。同時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)組建自己的專業(yè)研發(fā)隊伍，結(jié)合銷售需求、管理經(jīng)驗、企業(yè)開發(fā)理念等，為設(shè)計單位提出切實可行的設(shè)計要求，包括成本、指標的限額要求等，同時對設(shè)計圖紙進行仔細審查，避免錯碰、漏項等。其次是在施工階段：應(yīng)編制科學詳實的節(jié)點計劃，并根據(jù)節(jié)點計劃組織各單位協(xié)調(diào)施工，讓各單位做到真正的既界限分明又分工協(xié)作，避免重復(fù)工作、矛盾施工，

6、真正以零簽證為目標。同時將前期工程中遇到的問題與總結(jié)的經(jīng)驗及時向技術(shù)研發(fā)部門反饋，保證后期設(shè)計方案的優(yōu)化。最后是預(yù)決算階段：其實所謂的預(yù)決算階段不是某一個特定時期，而是貫穿于建設(shè)工程始末的，首先相關(guān)預(yù)算工作是目標成本編制的依據(jù)，也是對設(shè)計方案經(jīng)濟性的檢驗，還是招投標工作的必要前提。而通過招投標選擇最優(yōu)施工單位也是成本控制的必要條件。施工單位確定后，依據(jù)預(yù)算數(shù)據(jù)進行</p><p>　　建設(shè)工程造價控制越來越為房地