以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中的土地增值稅問題

1、<p>　　以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中的土地增值稅問題</p><p>　　摘 要：當前，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成為常見的稅收籌劃方式。該方式被普遍認為可以暫免征收土地增值稅，從而為企業(yè)節(jié)約稅收成本。但是通過對于土地增值稅自身特點以及相關(guān)稅收優(yōu)惠的分析，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式并未達到實際的節(jié)稅效果。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：股權(quán)轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收優(yōu)惠 </p&

2、gt;<p>　　中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0134-04 </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）（以下簡稱“48號文”）規(guī)定：“三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題：在企業(yè)兼并

3、中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！备鶕?jù)上述規(guī)定，企業(yè)為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中發(fā)生的土地增值稅，常常會以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。然而本文認為根據(jù)土地增值稅稅額隨流轉(zhuǎn)而生以及使用四級累進稅率的特點，前一環(huán)節(jié)暫免繳納的土地增值稅會在后續(xù)的交易環(huán)節(jié)中予以填補，股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式并不能夠真正達到節(jié)約稅收成本的目的。 </p><p>　　一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅相關(guān)規(guī)定梳

4、理 </p><p>　　中國自1994年實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令[1993]第138號），開征土地增值稅。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 </p><p>

5、;　　對于企業(yè)兼并過程中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)48號文的規(guī)定，可暫免征收土地增值稅。當時恰逢20世紀90年代中期國企改革的浪潮，大量的小型國企被大國企或經(jīng)營良好的民營企業(yè)兼并。國家對于企業(yè)兼并中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓暫免征收土地增值稅的規(guī)定是對于企業(yè)兼并的鼓勵措施。① </p><p>　　但是，48號文在實施的過程中卻遇到了大量企業(yè)或個人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的問題。2000年，廣西壯族自治區(qū)地稅曾就此請示國家稅務(wù)總局

6、。而國家稅務(wù)總局在其《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號）中回復(fù)稱：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅

7、。 </p><p>　　根據(jù)該批復(fù)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之實的行為是應(yīng)當按照土地增值稅的規(guī)定進行征稅的。但是該文件有兩個問題：一是其自身的效力問題，二是該文件所規(guī)范的行為界定問題。 </p><p>　　第一，國稅函[2000]687號是國家稅務(wù)總局答復(fù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，對廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局及抄送的機關(guān)有法律效力，但其他稅務(wù)機關(guān)遇到相同情形事項是否參照執(zhí)行一直存

8、在爭議。依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)和國稅發(fā)[2004]132號規(guī)定，國稅函屬部門規(guī)范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章之后。批復(fù)是用于答復(fù)下級機關(guān)請示事項的公文。因此嚴格地來說687號文只是對請示稅務(wù)機關(guān)所請示的事項具有法律效力，同時也對抄送的機關(guān)也有法律效力，但是其他稅務(wù)機關(guān)遇到性質(zhì)相同的事項也是可以選擇參照執(zhí)行的。現(xiàn)在全國各地稅務(wù)機關(guān)對該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照執(zhí)行的，也有未按照執(zhí)行的。①執(zhí)行與不執(zhí)行的選擇權(quán)

9、力在主管稅務(wù)機關(guān)。 </p><p>　　第二，該批復(fù)僅是根據(jù)個案的批復(fù)，并未給出適用情形的界定標準。例如，在一定期間多次轉(zhuǎn)讓是否會認定為“一次性”？轉(zhuǎn)讓 100%以下股權(quán)就可以不征？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？ </p><p>　　在該文件效力不明且文件所規(guī)范的行為界定不清的情況下，財政部、國家稅務(wù)總局于2006年出臺了規(guī)范土地增值稅

10、稅收優(yōu)惠問題的規(guī)定。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，“五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。” </p&g

11、t;<p>　　然而，該文件只對財稅 [1995]48號文的第一條以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題進行了重新明確，但有關(guān)合作建房、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題新文件并沒有包括其中。也就是說，48號文中的關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的暫免征收土地增值稅的規(guī)定依然有效。那么在2000年已經(jīng)出現(xiàn)相關(guān)批復(fù)的情況下，為何財稅[2006]21號文未將這種“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實”的行為明確排除在48號文“暫免征收”的情形之外呢？

12、下文通過對土地增值稅的性質(zhì)以及中國稅法中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅的規(guī)定分析，認為上述行為無法達到節(jié)約稅收成本的目的。 </p><p>　　二、土地增值稅的特征及股權(quán)轉(zhuǎn)讓中享受的稅收優(yōu)惠分析 </p><p>　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀愲S“流轉(zhuǎn)”而生，適用四級超率累進稅率 </p><p>　　土地增值稅是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的重要手段。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》

13、第4條、第6條的規(guī)定，土地增值稅中的“增值”可以簡單地描述成轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除依法扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用等項目金額后的余額。這里的“增值”發(fā)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，其承擔的稅負可以轉(zhuǎn)嫁，亦即在房地產(chǎn)交易中如果上個環(huán)節(jié)（因為符合“納稅必要資金的原則”等優(yōu)惠條件）免征，在下個環(huán)節(jié)必須補上或者有收益時再收。 　　土地增值稅的計稅公式可以簡單地表示為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速

14、算扣除系數(shù)，其中，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額，土地增值稅稅額的扣除項目，主要有取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用以及所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所上繳的營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。在這些扣除項目中，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額占較大比重。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的成本高，則扣除的金額增多，則土地增值額較低，反之土地增值額較

15、高。 </p><p>　　同時，土地增值稅實行四級累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；超過200%部分，稅率為60%。 </p><p>　　因此，土地增值額越高，則適用的稅率可能越高。故在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得

16、收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本越高，則扣除的金額越多，由此土地增值額越低，導(dǎo)致適用的稅率就可能越低。反之，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本低，則土地增值額高，故可能導(dǎo)致適用較高稅率而多納稅款。 </p><p>　?。ǘ?8號文規(guī)定對于企業(yè)兼并中的土地增值稅“暫免征收” </p><p>　　“暫免征稅”屬于一種稅收優(yōu)惠措施。稅收優(yōu)惠，是指國家在稅收方面給予納稅人和征稅對

17、象的各種優(yōu)待的總稱，是政府通過稅收制度，按照預(yù)定目的，減除或減輕納稅義務(wù)人稅收負擔的一種形式。稅收優(yōu)惠政策通常是為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟調(diào)控目標而實施的，根據(jù)納稅人的納稅能力依法進行稅收減免，以體現(xiàn)量能課稅原則，并起到對特定產(chǎn)業(yè)或行業(yè)的鼓勵、扶持作用。中國在稅收法律制度中建立了大量詳細的關(guān)于享受稅收優(yōu)惠的對象、范圍、條件和申報審批程序的規(guī)定，但是并未建立系統(tǒng)的稅收優(yōu)惠制度。通常而言，稅收優(yōu)惠包括減稅、免稅、優(yōu)惠稅率和延遲納稅等。本文所探討的“

18、暫免征收”即為“延遲納稅”的稅收優(yōu)惠，在臺灣的稅捐制度中又被稱之為“緩課”。 </p><p>　　48號文第3條關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！笔紫?，這種暫免征收不等于免稅，即對于該部分的土地增值稅不是被直接免除，免稅條文的表述如48號文中的第5條關(guān)于個人互換住房的征免稅問題規(guī)定“對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機

19、關(guān)核實，可以免征土地增值稅?！逼浯?，這種暫免征收的具有期限性、臨時性。48號文第3條僅規(guī)定暫免征收而未規(guī)定后續(xù)征收的時間，根據(jù)前面分析的土地增值稅因其流轉(zhuǎn)而征稅的性質(zhì)，我們認為后續(xù)征收應(yīng)發(fā)生在下一次土地流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，由于下一次的土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)發(fā)生時間不確定，因此法律不就暫免征收作出固定的時限規(guī)定具有合理性。當然，也有對于暫免征收的期限規(guī)定明確的稅收優(yōu)惠制度，如臺灣《促進產(chǎn)業(yè)升級條例》第十九條之二第一項規(guī)定：“個人或營利事業(yè)以其所有之專利權(quán)或

20、專門技術(shù)作價認股者，其所得稅得選擇緩課五年?！?</p><p>　　通過上述分析可知48號文第3條僅是規(guī)定土地增值稅的暫免征收，不等于該部分稅收被直接免除。同時，暫免征收的稅收優(yōu)惠期限持續(xù)到土地的下一次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為止。 </p><p>　　三、常見的以股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案例分析 </p><p>　　A公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，實收資本5 000萬元。2012年A公司通過

21、拍賣取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金3 000萬元。該宗地擬投資6 000萬元開發(fā)非普通住宅項目。2013年A公司投入該項目開發(fā)成本1 500萬元，發(fā)生期間費用200 萬元。后因資金原因無力開發(fā)，欲將該在建項目以 8 500萬元轉(zhuǎn)讓給 B公司。公司無其他經(jīng)營業(yè)務(wù)。A 公司為減少稅費，要求以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓該項目。交易前兩家公司對兩種交易方式進行了測算（兩家企業(yè)所得稅稅率均為25%，單位：萬元）。 </p><p&g

22、t;　?。ㄒ唬┙灰篆h(huán)節(jié)稅賦測算 </p><p>　　1.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額 </p><p>　　2.以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額 </p><p>　　從兩張計算表可看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)較直接以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易方式少納稅金。 </p><p>　?。ǘ┖罄m(xù)開發(fā)銷售應(yīng)納稅額 </p><p>　　房

23、地產(chǎn)在企業(yè)后續(xù)經(jīng)營過程中必然會進行流轉(zhuǎn)。設(shè)定B公司受讓后投入7 500萬元繼續(xù)修建，發(fā)生期間費用800萬元。銷售收入26 000萬元，均為非普通住宅項目收入。 </p><p>　　1.當上個環(huán)節(jié)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行時本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額 </p><p>　　2.當上個環(huán)節(jié)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式轉(zhuǎn)讓時本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額 </p><p>　?。ㄈ﹥砷_發(fā)環(huán)節(jié)稅賦分析 <

24、;/p><p>　　結(jié)合受讓后繼續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)來看，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行交易前后兩環(huán)節(jié)納稅額共計7 196萬元，而以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓的方式納稅額共計5 817萬元。其中納稅的差額主要產(chǎn)生于土地增值稅環(huán)節(jié)，采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式多納929萬元稅額。由此可以看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際上并不能節(jié)省稅費。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式暫免繳納土地增值稅，得到的結(jié)果是整個環(huán)節(jié)繳納的稅金最多。 </p>

25、<p><b>　　結(jié)論 </b></p><p>　　48號文規(guī)定企業(yè)兼并過程中的土地增值稅暫免征收，而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并不能依據(jù)該條文達到節(jié)約稅收成本的目的。因為土地增值稅隨土地的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)而生，交易環(huán)節(jié)的免征部分會在下一環(huán)節(jié)進行遞延征稅，且由于土地增值稅適用四級超率累進稅率，上一環(huán)節(jié)暫免征稅部分可能導(dǎo)致可扣減稅額的減少，進而導(dǎo)致適用更高的稅率，導(dǎo)致最終納稅數(shù)額的增

26、加。 </p><p>　　股權(quán)收購與資產(chǎn)收購相比，有負債風險、政府審批、第三方權(quán)益影響等諸多差異，企業(yè)應(yīng)當結(jié)合自身情況、通過充分的盡職調(diào)查，基于對目標公司主體資格、經(jīng)營管理合法性、主要資產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利、債權(quán)債務(wù)、稅務(wù)等情況的盡職調(diào)查，謹慎合理地選擇并購方式。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當進行全面的稅負分析，將日后目標公司開發(fā)或繼續(xù)開發(fā)該房地產(chǎn)項目所產(chǎn)生的稅負特別是土地增值稅等體現(xiàn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格當中，以確定合

27、理的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式及價格。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 黃燕.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的涉稅分析[J].企業(yè)研究，2011，（18）. </p><p>　　[2] 劉曉堯，崔潤苗.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購之法律風險及防范[J].經(jīng)營管理者，2012，（16）. </p><p&

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