完善經(jīng)濟適用住房定價的建議

1、<p>　　完善經(jīng)濟適用住房定價的建議</p><p>　　《淺析當前經(jīng)適房定價存在的問題》（載于《中國房地產(chǎn)》2013年第2期）一文已經(jīng)闡述了《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》對經(jīng)濟適用住房定價造成的障礙，影響了經(jīng)濟適用住房的定價效率和資源配置，必須有針對性地解決，不僅應該對當前的定價問題進行研究和完善，更重要的是必須積極探索新的定價模式。 </p><p>　　一是，必須積極探索新

2、的定價模式，提高定價效率、促進定價公平。鑒于單獨使用成本定價模式確定經(jīng)濟適用住房價格的不足，我們建議考慮賦予收入定價模式、市場定價模式和成本定價模式的不同權重綜合確定經(jīng)濟適用住房的價格，但必須賦予市場定價模式更高的權重。之所以這樣建議，理由有二：第一，考慮收入定價模式不僅有利于體現(xiàn)經(jīng)濟適用住房的保障屬性，而且可以使得不同的收入階層承擔不同的價格，從而使定價更加公平合理；而考慮市場定價模式，有利于體現(xiàn)不同經(jīng)濟適用住房的地段價值差異，從而有

3、利于提高經(jīng)濟適用住房資源的配置效率。第二，一般來講，由于收入定價模式確定的價格低，成本定價模式次之，市場定價模式所定價格最高。根據(jù)效用理論，低收入人群使用住房的效用低，其愿意為住房支付的價格也低，因此針對低收入保障對象的保障性住房應該給予收入定價模式較高的權重，市場價格給予較低的權重；而針對較高收入保障對象的保障性住房應該給予收入定價模式較低的權重，市場價格給予較高的權重。從出租和出售保障方式來講，由于出租方式保障的是保障對象的住房使用

4、權，而出售方式保障的是保障對象的住房所有權，所有權是更加基礎和完整的產(chǎn)權，所以會給出售方式的保障房賦</p><p>　　二是，必須確定統(tǒng)一的、科學的定價時點。制定統(tǒng)一的定價時點是實現(xiàn)公平、公正定價的前提，確定科學的定價時點是保證所定價格科學合理的基礎和起點。我們認為應該統(tǒng)一取竣工時間作為定價時點，理由有三：第一，竣工時間與銷售時間比較接近，更能反映購房者在獲得產(chǎn)權時的住房價值；第二，采用竣工時間作為評估時點，可

5、以充分考慮建材價格變化因素對住房造價的影響；第三，由于竣工時項目的狀況比較明確，此時確定房價可以充分考慮施工階段規(guī)劃變更對住房造價的影響。 </p><p>　　三是，必須明確項目建造成本核算標準。明確并統(tǒng)一成本核算，有利于減少定價爭議，提高定價效率；而且可以確保不同經(jīng)濟適用住房定價標準一致，使得定價結果更加公平合理。要么統(tǒng)一使用實際成本標準，要么統(tǒng)一使用社會平均成本標準。筆者建議，應當統(tǒng)一將社會平均成本作為成本

6、測算標準，理由有二：第一，采用社會平均成本，有利于提高開發(fā)商參與的積極性。采用社會平均成本有利于激勵開發(fā)商改進技術、提高管理，積極加強成本管理，通過這種方式開發(fā)商可以獲得一定的超額利潤，而預留一部分的超額利潤空間有利于吸引開發(fā)商的參與，緩解經(jīng)濟適用住房供不應求的局面。如果采用實際成本作為成本測算的指標，那么一方面開發(fā)商不僅不會加強成本管理，反而會盡可能多的消耗成本，因為多消耗的成本不僅最后會直接轉移到價格之上，而且開發(fā)商可以獲得更多的以

7、成本為基數(shù)計算的管理費用和利息。從這個角度看，采用實際成本作為測算指標會提高經(jīng)濟適用住房的價格，從而加重購房者的負擔。第二，采用實際成本作為測算標準，操作成本高，這是因為實際成本和核算必須以相應的票據(jù)、文件和合同作為依據(jù)，但是這些資料都是由開發(fā)商自己提供的，道德風險極其嚴重。綜上所述，建議采用工程造價主管</p><p>　　四是，采用市場機制確定項目地價，取代原來核算土地拆遷開發(fā)成本的做法。鑒于當前地價測算過程

8、中遇到的問題，我們建議更改經(jīng)濟適用住房地價政策，以基準地價和市場地價之和的一定比例計算經(jīng)濟適用住房的價格，這一地價政策既考慮了級差地租，也體現(xiàn)了地價政策優(yōu)惠，同時亦解決了現(xiàn)實中核算土地拆遷開發(fā)成本的困難。 </p><p>　　五是，參考商品住宅定價模式，制定科學的單套住房價格修正體系。第一，單套住房價格修正標準要根據(jù)影響價格的住房特征制定。由于朝向有臥室朝向、客廳朝向之分，其中臥室朝向又有主臥朝向和次臥朝向之分

9、，因此對朝向進行修正時，要明確朝向的標準。由于朝向主要通過影響住房的采光和通風從而影響住房的價值，因此建議使用主采光面作為朝向標準，或者賦予客廳朝向、主臥朝向和次臥朝向不同的權重綜合確定樓層朝向系數(shù)。樓層修正應明確基準樓層，修正基準樓層可以是實實在在的樓層，也可以是虛擬樓層。第二，應該參照商品房單套住房的定價，積極考慮景觀、噪音和戶型等多個因素確定單套住房價格修正系數(shù)。第三，必須明確修正的方法。修正方法分為加法修正和乘法修正，加法修正是