重慶市土地出讓市場(chǎng)問(wèn)題及對(duì)策研究.pdf

1、土地出讓市場(chǎng)既是土地市場(chǎng)的重要組成部分，又是土地市場(chǎng)的源頭市場(chǎng)，其運(yùn)行狀況直接影響整個(gè)土地市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。與發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的土地市場(chǎng)相比，我國(guó)十地出讓市場(chǎng)在發(fā)展中還存在許多不完善和成熟之處，如存在市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)作用未得到充分發(fā)揮、土地市場(chǎng)管理的法律法規(guī)未能有效實(shí)施、政府行為不規(guī)范等問(wèn)題。因此，加強(qiáng)對(duì)土地出讓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和運(yùn)行規(guī)律的研究，診斷土地出讓市場(chǎng)存在的問(wèn)題，探明這些問(wèn)題的根源，并提出完善土地出讓市

2、場(chǎng)的對(duì)策及措施，不僅有利于土地出讓市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且可促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。在我國(guó)不同的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較大差異，土地出讓市場(chǎng)存在的具體問(wèn)題、原因及完善的對(duì)策及措施也有不同。重慶市作為西部地區(qū)唯一的直轄市，土地出讓市場(chǎng)的發(fā)展不僅直接關(guān)系到重慶市土地市場(chǎng)乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展，也在一定程度影響到西部城市乃至全國(guó)整個(gè)土地市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。因此，迫切需要深入研究重慶市土地出讓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，找出其存在的問(wèn)題，

3、探明這些問(wèn)題的根源，并提出完善這個(gè)區(qū)域性土地出讓市場(chǎng)的對(duì)策及措施。正是基于這樣的研究背景和目的，決定開(kāi)展重慶市土地出讓市場(chǎng)的問(wèn)題及對(duì)策研究。 本文在借鑒諸多前人研究成果的基礎(chǔ)上，采用調(diào)查法、文獻(xiàn)資料法、定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，回顧了重慶市土地出讓市場(chǎng)的建設(shè)情況，分析了重慶市近年土地出讓市場(chǎng)運(yùn)作狀況，并著重探討了重慶市土地出讓市場(chǎng)存在的問(wèn)題以及成因，提出了促進(jìn)重慶市土地出讓市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策?？v觀全文，共涉及到七章研究?jī)?nèi)容

4、： 第1章為緒論，簡(jiǎn)要介紹論文選題的背景，研究目的及意義，研究主要內(nèi)容，研究方法、技術(shù)路線和資料來(lái)源。 第2章為理論借鑒，首先闡明了本研究涉及的土地市場(chǎng)，土地出讓市場(chǎng)及土地出讓價(jià)格的內(nèi)涵，接著提出了開(kāi)展本研究的主要理論依據(jù)，包括產(chǎn)權(quán)理論、供求理論、地租地價(jià)理論、資源配置理論、市場(chǎng)失靈理論等，概括了各理論的主要內(nèi)容及其對(duì)研究土地市場(chǎng)的理論指導(dǎo)。 第3章為重慶市土地出讓市場(chǎng)發(fā)展軌跡回顧。首先對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展歷程進(jìn)行

5、回顧，依照政府對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)重要文件對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)展的影響，將我國(guó)土地市場(chǎng)分為萌芽、形成、全面發(fā)展、深化改革四個(gè)階段。接著在我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展歷程的大背景下回顧重慶土地出讓市場(chǎng)發(fā)展歷程，依據(jù)重慶市土地供應(yīng)制度改革對(duì)出讓市場(chǎng)的影響，將其分為建立、發(fā)展和深化發(fā)展階段。最后就土地出讓有形市場(chǎng)的建立及管理體系進(jìn)行了簡(jiǎn)述。 第4章為近年重慶市土地出讓市場(chǎng)運(yùn)作情況分析。本研究選取2001～2006年為研究時(shí)間段，從土地供應(yīng)及出讓總量、土地

6、出讓方式、土地出讓價(jià)格、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)重慶市土地出讓運(yùn)作情況進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)：重慶市土地出讓面積呈上升走勢(shì)，土地資源市場(chǎng)化配置程度在提高；土地出讓雖然以協(xié)議方式為主，但“招拍掛”比例不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度提高；土地出讓均價(jià)呈上升走勢(shì)，但地價(jià)尤其是協(xié)議出讓地價(jià)和工業(yè)用地地價(jià)仍然偏低；土地出讓以工業(yè)和商住用地為主，占到出讓總面積的87.72％。 第5章為重慶市土地出讓市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及成因分析。首先對(duì)土地出讓市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題進(jìn)行分

7、析。發(fā)現(xiàn)阻礙重慶市土地出讓市場(chǎng)健康、有序發(fā)展的主要問(wèn)題有：(1)土地供給失控，包括年度供給量過(guò)大，供給總量超前和房地產(chǎn)用地供給過(guò)多；(2)市場(chǎng)主體行為不規(guī)范，出讓主體——政府和需求主體——土地需求者的行為均存在不規(guī)范的地方；(3)市場(chǎng)發(fā)育程度低，體現(xiàn)在招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的土地面積比重低，低于沿海土地出讓市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市如杭州；(4)土地出讓市場(chǎng)秩序不完善，功能發(fā)揮不充分。主要是市場(chǎng)規(guī)則不完善，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)普遍存在，土地資源配置不合理，土地收

8、益分配不合理等。(5)土地價(jià)格不合理。一是協(xié)議出讓比重大，價(jià)格較低，二是基準(zhǔn)地價(jià)制定滯后，土地價(jià)值不能體現(xiàn)。然后分別從制度、體制和機(jī)制層面探討了這些問(wèn)題的成因，發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致土地出讓市場(chǎng)這些問(wèn)題的主要原因在于：(1)城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度缺陷，出讓制度不完善，土地稅制不完善是阻礙土地出讓市場(chǎng)健康發(fā)展的制度性因素；(2)競(jìng)爭(zhēng)性和非競(jìng)爭(zhēng)性出讓方式并存，土地配置非完全市場(chǎng)化是阻礙土地出讓市場(chǎng)健康發(fā)展的體制因素；(3)價(jià)格體系扭曲、約束機(jī)制缺乏是阻礙土地出

9、讓市場(chǎng)健康發(fā)展的重要因素。 第6章為促進(jìn)重慶市土地出讓市場(chǎng)健康、有序發(fā)展的對(duì)策建議。依據(jù)重慶市土地出讓存在的主要問(wèn)題和成因，提出了促進(jìn)重慶市土地出讓市場(chǎng)健康、有序發(fā)展的五大措施：(1)完善城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度。主要為完善土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)制度和土地使用權(quán)制度，加強(qiáng)土地登記制度；(2)規(guī)范土地出讓市場(chǎng)主體行為。主要為限制政府行政權(quán)，實(shí)行政府行政公開(kāi)化，建立土地需求主體準(zhǔn)入制度；(3)提高土地出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度。推進(jìn)工業(yè)用地“招拍掛”，促進(jìn)原劃