房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格

1、1房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)2參考書目《房地產(chǎn)價估價理論與實務(wù)》武漢理工大學出版社，邵志華《房地產(chǎn)估價理論與方法》中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會，柴強3目錄?第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格?第二章房地產(chǎn)估價?第三章市場比較法?第四章成本法?第五章收益法?第六章假設(shè)開發(fā)法第七章長期趨勢法?第八章房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定?第九章房地產(chǎn)估價方法的運用?第十章房地產(chǎn)估價報告的編制4為什么需要房地產(chǎn)估價？導論51、土地使用權(quán)出讓的需要2、房地產(chǎn)征收和征用

2、的需要3、房地產(chǎn)稅收的需要4、房地產(chǎn)抵押的需要5、房地產(chǎn)保險的需要6、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定8、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要9、房地產(chǎn)分割的需要10、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要11、房地產(chǎn)管理的需要12、其他對公方面的需要導論6我國如何對房地產(chǎn)估價進行管理？導論7一、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在我國，估價機構(gòu)作為社會中介組織，主要由民間人士以股份制公司形式存在。房地產(chǎn)估價機構(gòu)成立的條件一般是：1、有自己的名稱和組織機構(gòu)；2、有固定的

3、服務(wù)場所；3、有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。導論8二、房地產(chǎn)估價人員我國從1995年起實施房地產(chǎn)評估人員資格認證制度，規(guī)定從事房地產(chǎn)評估工作必須取得房地產(chǎn)估價師和估價員的執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)房地產(chǎn)估價師資格考試合格，經(jīng)注冊管理部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后，專門從事房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)評估員必須是通過考試取得《房地產(chǎn)評估員崗位合格證書》的人員。房地產(chǎn)評估員的考試

4、、認證管理工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門負責。導論9三、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實行全國統(tǒng)一組織、統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一考試的制度。每年舉辦一次?？荚嚳颇繛椋骸斗康禺a(chǎn)基本制度與政策》主要包括房地產(chǎn)管理制度與法規(guī)?！斗康禺a(chǎn)估價相關(guān)知識》主要包括房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當掌握的經(jīng)濟、金融、保險、證券、統(tǒng)計、財務(wù)、建筑等相關(guān)學科的知識?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》主要是房地產(chǎn)投資分析，房地產(chǎn)市場分析

5、，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)金融等方面的知識?！斗康禺a(chǎn)估價理論與方法》主要是房地產(chǎn)估價理論與基本的方法及其應(yīng)用?！斗康禺a(chǎn)估價案例與分析》包括不同類型房地產(chǎn)估價的特點與估價基本技術(shù)路線，通過對不同類型房地產(chǎn)估價案例的分析，考察其實際工作能力與業(yè)務(wù)水平。導論10第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格1、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的特性和類型3、房地產(chǎn)價格4、影響房地產(chǎn)價格的因素11學習目的與要求通過本章學習要掌握房地產(chǎn)的概念、基本存在形態(tài)，特性等相關(guān)知識。熟悉房地產(chǎn)

6、價格的概念、特征、種類和作用以及影響房地產(chǎn)價格的因素12第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.1房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)利。是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。地心地下空間地面地上空間1、房地產(chǎn)實物（土地、建筑物、其他定著物）其中：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。13第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.1房地產(chǎn)的定義建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和

7、構(gòu)筑物兩大類。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能的物。如種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。14第一節(jié)房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)權(quán)益：是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)

8、、抵押權(quán)和租賃權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。我國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)。土地使用權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)。地役權(quán)：房地產(chǎn)所有人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己房地產(chǎn)效益的權(quán)利。常見的即“通行地役權(quán)”15第一節(jié)房地產(chǎn)的概念3、房地產(chǎn)區(qū)位：區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的

9、距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的，區(qū)位條件的差異必然導致房地產(chǎn)價格（價值）的極大差異16第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.2房地產(chǎn)的存在形態(tài)房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：（1）土地，如對空地的估價。（2）建筑物，如對火災(zāi)發(fā)生后建筑物的損失評

10、估。（3）房地，最常見形態(tài)的估價。17第一節(jié)房地產(chǎn)的概念為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關(guān)鍵詞，其含義分別下：1“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。2“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。3“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。4“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，

11、此價格不含建筑物所占用的土地的價格。18第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.3房地產(chǎn)狀況描述（一）對一宗土地的描述1、實物狀況：坐落、面積、形狀、四至（對其描述的順序最好為東、南、西、北）、地形、地勢、土壤、周圍環(huán)境、景觀、地質(zhì)和水文狀況、土地條件2、權(quán)益狀況：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、使用現(xiàn)狀、土地使用管制：對于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容積率；(4)建筑密度；(5)建筑后退紅線距

12、離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度)；(6)建筑間距；(7)綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停車泊位；(10)建筑體量、體型、色彩；(11)地面標高；(12)其他要求。3、區(qū)位狀況：位置，交通，外部配套設(shè)施19第一節(jié)房地產(chǎn)的概念（二）對建筑物的描述建筑物指人工構(gòu)筑而成的東西，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋、構(gòu)筑物兩大類（區(qū)別主要在于人們是否直接在內(nèi)進

13、行生產(chǎn)或生活活動，是否有門、窗、頂蓋）1、實物狀況描述：位置、面積包括、層數(shù)和高度、結(jié)構(gòu)（一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)）、設(shè)備、裝修（分為內(nèi)裝修和外裝修）、空間布局、維修保養(yǎng)情況、建成年月、2、權(quán)益狀況描述：房屋所有權(quán)、出租和占有情況、其他權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊情況3、區(qū)位狀況：位置，交通，外部配套設(shè)施20第一節(jié)房地產(chǎn)的概念幾個重要公式1.建筑物實物狀況描述中的公式房屋建筑

14、面積=套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積例題某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套內(nèi)墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（）元㎡。（單選）A1667B1765C1875D2000解：房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積=12525=150（㎡）單價=300000150=2000（元㎡）21第一節(jié)房地產(chǎn)的概念2.土地

15、權(quán)益狀況描述中的公式（1）容積率——是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標。（2）建筑密度（建筑覆蓋率）——建筑物基底總面積占建筑用地面積的比率。如果各層建筑面積均相同則：容積率＝建筑密度建筑層數(shù)（總建筑面積＝用地面積建筑密度建筑層數(shù)容積率=總建筑面積用地面積=建筑密度建筑層數(shù)）22第一節(jié)房地產(chǎn)的概念某宗土地面積為2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所

16、獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡B.建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡C.建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡D.建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡解：1.建筑密度=建筑基底面積用地面積建筑基底面積=200030％=600（㎡）2.容積率=總建筑面積用地面積總建筑面積=32000=6000（

17、㎡)(與C接近:建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡)例題23第一節(jié)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)概念的總結(jié)24第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型2.1房地產(chǎn)的特性1.不可移動性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境。2.獨一無二房地產(chǎn)的位置固定，派生出了房地產(chǎn)具有獨一無二的特征，即不可能有兩宗房地產(chǎn)是完全相同。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)

18、境、景觀不同，兩宗房地產(chǎn)實質(zhì)上也是不同的。25第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型3.壽命長久性可以說土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年。由于具有壽命長久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。但是，通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地

19、為40年，綜合或者其他用地為50年。對此點的認識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。26第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型4.數(shù)量有限性由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。5.相互影響性房地產(chǎn)的價格與其本身的用途有直接的關(guān)系，同時

20、往往還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況，易受其臨近的房地產(chǎn)用途的影響。例如，住宅樓旁邊新建一座工廠，可導致該住宅的價值下降。27第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型6.易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的：（1）警察權(quán)。如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。（2）征用權(quán)。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學校等，可以強行取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。（3）征

21、稅權(quán)。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。（4）充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。28第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型7.難以變現(xiàn)性房地產(chǎn)由于價值高大，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。8.保值增值性房地產(chǎn)可以保存其價值，甚至隨著時間的推

22、移，價值會自然增值。29第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型2.2房地產(chǎn)的分類1.按用途來劃分的類型房地產(chǎn)按其用途來劃分，主要分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)共10類。2.按開發(fā)程度來劃分的類型房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，主要分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房5類。其中生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地

23、上有待拆遷房屋的土地；熟地是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地。30第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型3.房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來劃分（1）收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓等。（2）非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓等。收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價。收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)

24、的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。31第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型4.按經(jīng)營使用方式來劃分的類型房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列4類：（1）出售型房地產(chǎn)。（2）出租型房地產(chǎn)。（3）營業(yè)型房地產(chǎn)。（4）自用型房地產(chǎn)。這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。3

25、2第三節(jié)房地產(chǎn)價格3.1房地產(chǎn)價格的定義和形成條件1.房地產(chǎn)價格的定義房地產(chǎn)價格是在市場條件下和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，在現(xiàn)今社會它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。2.房地產(chǎn)價格的形成條件房地產(chǎn)之所以有價格，與其他任何商品有價格一樣，需要具備3個條件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。有用性是房地產(chǎn)內(nèi)在的固有特性；稀缺性是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在動力、有效需求是房地產(chǎn)市

26、場價格形成的關(guān)鍵因素。33第三節(jié)房地產(chǎn)價格3.2房地產(chǎn)價格的特征1.與一般商品的共同之處（1）都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn)；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價2.地產(chǎn)價格與一般商品的不同之處（1）土地的成本指土地的取得成本，而不是生產(chǎn)成本，與土地的取得方式和“生熟”程度有關(guān)；（2）土地的折舊土地所有權(quán)歸國家，土地使用權(quán)期限有限（3）地產(chǎn)的價格差異區(qū)位差異大34第三節(jié)房地產(chǎn)價格（4）地產(chǎn)市場的性質(zhì)是不完

27、全市場，市場調(diào)節(jié)機制對土地價格影響小，受主觀因素的影響大（5）地產(chǎn)價格形成的時間土地的交易和價格的形成通常需要一個較長的時間（6）地產(chǎn)的供求關(guān)系土地的供給彈性很小，地價多受需求影響3.房產(chǎn)價格與一般商品的不同之處（1）房產(chǎn)的成本房屋本身的工程造價外，還包括其他配套設(shè)施分攤的費用（2）房產(chǎn)的折舊（建筑物有一定的設(shè)計基準和使用壽命）（3）房產(chǎn)的價格差異（區(qū)位影響大）35第三節(jié)房地產(chǎn)價格（4）房產(chǎn)的市場性質(zhì)屬于不完全市場，受市場調(diào)節(jié)機制的影響

28、相對較小，受主觀因素的影響特別大（5）房產(chǎn)的價格形成時間房產(chǎn)的交易和價格的形成通常需要較長的時間（6）房產(chǎn)的供求關(guān)系變化受國家宏觀調(diào)控的影響大于市場供求關(guān)系36第三節(jié)房地產(chǎn)價格4.房地產(chǎn)價格的特征（1）與區(qū)位關(guān)系密切區(qū)位好——價格高；區(qū)位差——價格低一步差三市？（2）是房地產(chǎn)權(quán)益的價格交易中轉(zhuǎn)移的不是實物，而是權(quán)利。所有權(quán)？使用權(quán)權(quán)益小——價格低；權(quán)益大——價格高（3）買賣價格和租賃價格房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品價格主

29、要是買賣價格（4）容易受交易者的個別情況影響?yīng)氁粺o二，不可移動，價值較大。（5）形成的時間通常較長37第三節(jié)房地產(chǎn)價格3.3房地產(chǎn)價格的分類1.投資價值和市場價值投資價值：是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是投資者基于個人需要和愿望，對該房地產(chǎn)所估計的價值或做出的評價；市場價值：是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的經(jīng)濟價值市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，

30、大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。38第三節(jié)房地產(chǎn)價格2.使用價值和交換價值使用價值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值：是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例；房地產(chǎn)商品既有使用價值也有交換價值。3原始價值、賬面價值和市場價值原始價值資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本，是始終不變的；賬面價值是原始價值減去已提折舊后的余額

31、，隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。39第三節(jié)房地產(chǎn)價格4.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。理論價格是假設(shè)真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格，是長期均衡價格。市場價格是房地產(chǎn)特定權(quán)利、特定日期下在有效市場最可能的價格，基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。評估價值是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合

32、理價格或價值進行估算和判定的結(jié)果。40第三節(jié)房地產(chǎn)價格5.基準地價、標定地價和房屋重置價格基準地價是按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地某一時點上土地使用權(quán)的平均價格。標定地價是指政府根據(jù)管理的需要，評估的某一宗地在正常市場條件下于某一時點的特定使用權(quán)價格房屋重置價格指在估價時點重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時，所必要的建筑費、其他費用和正常的利稅。如果某地區(qū)對城市土地進行

33、了分區(qū)分段，設(shè)了基準地價，那么要求基準地價要定期公布，房屋重置價格也是一樣的。41第三節(jié)房地產(chǎn)價格6.總體價格、單位價格和樓面地價總體價格指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體的價格；單位價格簡稱單價=總體價格面積；樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價總建筑面積=土地單價容積率。思考：有A、B兩塊土地，A單價600元㎡，B單價500元㎡.1.如果兩塊土地的其他條件完

34、全相同，你會買那一塊土地2.如果A、B兩塊土地的容積率不同，A土地的容積率為6，B土地的容積率為4，除此之外的其他條件都相同，這時你會買那一塊土地42第三節(jié)房地產(chǎn)價格7.實際價格和名義價格實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。例如：某房屋總價為80萬，若采取一次性支付，實際價格為80萬，與名義價格一致。若分期付款，

35、首付20萬元，半年后支付30萬元，一年后再付30萬元（假定月折現(xiàn)率為0.5%）實際價格=2030(10.5%)630(10.5%)12=77.37(萬元)，實際價格小于名義價格43第三節(jié)房地產(chǎn)價格約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清實際價格=80(10.5%)12=75.35（萬元）實際價格小于名義價格。8.市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價政府對市場價格管制和干預(yù)的程度有關(guān)的價格分類體系。市場調(diào)節(jié)價，是指有經(jīng)營者自主制定，通過市

36、場競爭形成的價格。政府指導價，是指依照價格法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。政府定價，是指依照價格法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。44第三節(jié)房地產(chǎn)價格9.買賣價格、租賃價格、抵押價格、典價、保險價格、課稅價格和征收價格是一組從房地產(chǎn)價格實現(xiàn)方式角度來劃分的房地產(chǎn)價格。買賣價格，指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人通過出售的方式將其擁有的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)

37、讓給他人后所獲得的貨幣額、商品或其他有價物的價格，通常以貨幣表示。租賃價格，又稱租金，包括地租和房租。房租是指房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。房租價格構(gòu)成因素：地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、利潤。45第三節(jié)房地產(chǎn)價格抵押價格，是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價格。典價，指在典當行里設(shè)定典權(quán)時，由典權(quán)人支付給出典人

38、的金額。保險價格，是將房地產(chǎn)投保時，為確定其保險金額提供參考依據(jù)而評估的價格。課稅價格，指為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價格。征用價格，是指政府強制征用房地產(chǎn)時給予的補償價格。46第三節(jié)房地產(chǎn)價格10.現(xiàn)房價格和期房價格期房價格，俗稱“買（賣）樓花”，指以目前尚未建成的房屋（含土地）為交易商品的價格。期房價格=現(xiàn)房價格預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償練習某期房一年后才可以交房。相鄰同類樓房目前的售價是

39、3300元平方米，出租的年收入為330元平方米。假定該類房屋的風險補償為房價的2%，年折現(xiàn)率為10%，估算該期房的目前價格。V=3300330(110%)33002%=2934（元平方米）47第三節(jié)房地產(chǎn)價格11.起價、標價、成交價和均價起價、標價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。起價是指所銷售的商品房的最低價格。標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。成交價是商品房買賣

40、雙方的實際交易價格。均價是所銷售商品房的平均價格，一般表示成交價的平均價格。48第三節(jié)房地產(chǎn)價格12.保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。起拍價又稱開叫價格是拍賣的最低價，保留價一定大于或等于起拍價，要使拍賣成功，只有應(yīng)價大于或等于保留價，成交價一定是拍賣的最高價。13.拍賣價格、招標價格和協(xié)議價格是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。通常，協(xié)議價格最低，其次招標價

41、格，拍賣價最高。49第三節(jié)房地產(chǎn)價格14.補地價補地價是指國有土地使用者因改變土地使用用途等原因需要向國家政府補交的地價或者土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。補地價有四種主要情形。（1）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途；（2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率；（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。50第三節(jié)房地產(chǎn)價格補地價的計算公式補地價（單價）=現(xiàn)樓面地價現(xiàn)容積率原樓面地價原容積率補地價（總價）

42、=補地價（單價）土地總面積練習：某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元m2。計算理論上應(yīng)補地價的數(shù)額。補地價（單價）=96057000.8=4240（元平方米）補地價（總價）=42403000=1272（萬元）51第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素影響房地產(chǎn)價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類，一種分類是將影響因素分為房地產(chǎn)自身內(nèi)部因素、外部

43、因素；另一分類是將影響因素分為一般因素、區(qū)域因素與個別因素。一、影響房地產(chǎn)價格的一般因素一般因素是指對各個地區(qū)、各種類型的房地產(chǎn)價格水平均有影響的因素，它通常會對整個地區(qū)的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生全盤性影響，從而成為決定各個房地產(chǎn)具體的基礎(chǔ)，主要包括：（一）人口因素：人口的數(shù)量、人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模1、人口數(shù)量人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系呈現(xiàn)正相關(guān)。2、人口素質(zhì)人口素質(zhì)包括公民受教育水平、文明程度等。如果該地區(qū)居民素質(zhì)較高、人們愿意居住，房地產(chǎn)價格

44、就會上升。3、家庭規(guī)模是指全國或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)量。52第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素（二）社會因素1、政局安定狀況政局安定狀況是指現(xiàn)有政局的穩(wěn)固程度。2、社會治安狀況社會治安狀況是指偷竊、搶劫等社會犯罪情況。3、城市化程度一般而言，城市化水平的提高意味著人口向城市集中，帶動城市房地產(chǎn)價格的上漲。4、房地產(chǎn)投機如果投資客超過一定比例，將產(chǎn)生許多危害。53第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素（三）經(jīng)濟因素1、經(jīng)濟發(fā)展狀況經(jīng)濟發(fā)展對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格影

45、響很大。經(jīng)濟發(fā)展速度快，房地產(chǎn)價格就會上漲，相反，房地產(chǎn)價格就會出現(xiàn)徘徊甚至下降。2、居民收入水平居民收入不斷提高標志著人們生活水平的提高，對居住要求也會不斷增加，引起房地產(chǎn)需求的增大、房地產(chǎn)價格的上漲。3、物價水平通脹嚴重時，為了減少貨幣貶值，人們會轉(zhuǎn)向購買房地產(chǎn)以求保值，此時就會刺激房地產(chǎn)價格以比通脹率更高的速度上漲。4、財政金融政策54第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素（四）制度政策因素行政因素是指政府對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度、采取的措施。主

46、要包括：1、土地使用制度、住房制度；2、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃；3、房地產(chǎn)稅收制度；4、土地和建筑物的結(jié)構(gòu)、防災(zāi)等規(guī)定；5、交通管制；6、行政隸屬變更；55第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素（五）心理因素心理因素也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，如買方追求時尚、愿意接近社會名流、講究地名、風水、方位、門牌號等都可能導致該房地產(chǎn)價格的畸高或畸低。二、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素是指對某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素。對某地

47、區(qū)不同類型的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的區(qū)域因素不盡相同。56第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素（一）住宅區(qū)住宅區(qū)應(yīng)考慮的區(qū)域因素主要有以下幾項：1、日照、溫度、濕度、風向等氣候條件；2、當?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、教育程度、社會階層；3、街道的寬度、構(gòu)成；4、離市中心的距離及交通設(shè)施5、商業(yè)街的配置；6、上下水道、煤氣等基礎(chǔ)生活設(shè)施；7、學校、公園、醫(yī)院等公共設(shè)施；8、景觀、周圍環(huán)境；9、土地利用的管制制度；57第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素（二）商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)應(yīng)重視

48、的區(qū)域因素有以下幾項：1、顧客的數(shù)量與質(zhì)量；2、顧客的交通手段；3、營業(yè)類別及競爭狀況；4、該地區(qū)經(jīng)營者的資信狀況；5、區(qū)域繁華程度；6、土地利用的管制程度；58第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素（三）工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)應(yīng)重視的區(qū)域因素有以下幾項：1、道路、港口、鐵路等運輸設(shè)施的便利程度；2、與銷售市場及原材料市場的位置關(guān)系；3、動力資源及排水費用；4、勞動力供求狀況；5、周邊環(huán)境狀況；6、土地管制制度；59第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素三、影響房地產(chǎn)價

49、格的個別因素影響房地產(chǎn)價格的個別因素是指由于房地產(chǎn)自身條件而對房地產(chǎn)其價格有所影響的因素。個別因素對具體房地產(chǎn)價格影響最明顯。個別因素隨土地與建筑物的不同可以分為：（一）土地的個別因素不同用途的土地其個別因素并不完全一致，其主要的個別因素有以下幾項：1、位置土地坐落的位置不同，價格有較大的差異。60第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素2、地質(zhì)、地勢、地形地質(zhì)條件決定著土地的承載力。地質(zhì)堅實，土地承載能力就大，有利于土地的利用。地質(zhì)條件與地價的關(guān)系

50、是正比關(guān)系，即地質(zhì)條件優(yōu)越，地價較高，反之，地質(zhì)條件低劣，地質(zhì)則低。地勢即該塊土地與相鄰土地的高低關(guān)系，特別是與鄰接道路的高低關(guān)系。一般來說，地勢高的房地產(chǎn)價格要高于地勢低的房地產(chǎn)價格。地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏形狀。一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，則地價相對較低。61第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素3、土地面積土地面積大小也會對地價有影響。一般來說，土地面積過于狹小則不利于利用，其價格必然會降低。4、土地形式、臨街寬度

51、與深度土地形狀有正方形、三角形、梯形等，形狀不規(guī)劃的土地由于不利于有效利用，價格會下降。臨街寬度、深度對商業(yè)地塊的價格影響很大。在寬度一定的條件下，深度過深，建筑物效用降低，土地價格也會下降。而在深度一定的條件下，隨著寬度增加，土地的價格將增加。62第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素5、日照、通風日照、通風是影響居住環(huán)境的重要因素，一般會對住宅用地的價格產(chǎn)生影響。6、天然周期性災(zāi)害凡是有天然周期性災(zāi)害的地區(qū)，土地利用價值極低。7、臨街狀況地塊臨

52、街狀況對地價的影響很大，價格最高的是街角地，最低的是盲地。8、臨接街道的狀況、結(jié)構(gòu)9、與商業(yè)配套等的鄰近程度10、公共設(shè)施的完善程度63第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素（二）建筑物個別因素1、面積、構(gòu)造、材料建筑物的建筑面積、高度不同，建筑物的價格就有差異，構(gòu)造及使用的材料不同也會影響其價格。2、設(shè)計、設(shè)備建筑物的設(shè)計是否合理、配套設(shè)備是否完好，對建筑物的價格有著重大影響。3、施工質(zhì)量在其他條件相同的情況下，建筑物的施工質(zhì)量將直接影響房地產(chǎn)價

53、格。4、朝向、樓層64第一章練習題一、單選題1.房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（B）A、使用價值B、市場價值C、投資價值D、帳面價值2、第一個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位，當(A)低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去的房地產(chǎn)。A市場價格B投資價格C使用價格D交換價格3、(B)是隨著時間的推移而減少的。A.原始價值B賬面價值C.市場價值D投資價值4、一般來說，社會治安狀況

54、差，對房地產(chǎn)價格的影響是（A）A降低房價B提高房價C對房價沒有影響5、(D)是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。A.原始價格B理論價格C成交價格D市場價格6、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000平方米的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（D）元平方米。A、100B、300C、600D、90065第一章練習題二、問答題1、簡述房地產(chǎn)的概念、基本存在形態(tài)以及特性。2、簡述房地產(chǎn)