房地產(chǎn)價(jià)格制定原則

1、價(jià)格制定價(jià)格制定工具工具比較評(píng)分表、爬樓打分表、綜合調(diào)差表案例案例萬(wàn)科第五園、上海星河灣、沈陽(yáng)麗都新城在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，價(jià)格制定是一個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題。項(xiàng)目的暢銷與滯銷跟價(jià)格的關(guān)系最大，所有滯銷項(xiàng)目中，可以說(shuō)90%以上在價(jià)格制定方面都存在或大或小的問(wèn)題。從價(jià)格表的制作中，很容易就可以看出一個(gè)操盤人員的專業(yè)功底以及操盤思路。價(jià)格制定主要包括兩大課題：一是項(xiàng)目核心均價(jià)形成，一是價(jià)格制作。上篇上篇核心均價(jià)形成核心均價(jià)形成項(xiàng)目的均價(jià)定位是一個(gè)關(guān)

2、鍵并且棘手的問(wèn)題，價(jià)格定高了市場(chǎng)無(wú)法接受，價(jià)格定低了開(kāi)發(fā)商又損失利潤(rùn)。一般來(lái)說(shuō)，在制定均價(jià)時(shí)，首先得確定定價(jià)目標(biāo)和定價(jià)依據(jù)，然后根據(jù)目標(biāo)和依據(jù)確定定價(jià)方法和策略。“需求導(dǎo)向定價(jià)法”在房地產(chǎn)營(yíng)銷中應(yīng)用得不多，在《營(yíng)銷管理》一書(shū)提到的三種方法中，房地產(chǎn)行業(yè)一般只采用“認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法”。這種定價(jià)方法主要適用于某些創(chuàng)新型產(chǎn)品，消費(fèi)者對(duì)此缺乏比較的對(duì)象，操盤者就可以產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、廣告宣傳等來(lái)影響消費(fèi)者，使他們對(duì)產(chǎn)品有一個(gè)高的價(jià)值認(rèn)知，然后定價(jià)。

3、如深圳波托菲諾的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，市場(chǎng)基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，其采取“單獨(dú)定價(jià)”策略，一套定價(jià)6000萬(wàn)元；萬(wàn)科“第五園”的合院Townhouse產(chǎn)品在2005年的深圳市場(chǎng)無(wú)同類產(chǎn)品，這類產(chǎn)品的定價(jià)也采取“認(rèn)識(shí)價(jià)值定價(jià)法”，以上游可替代產(chǎn)品（如中信紅樹(shù)灣的大平面單位，總價(jià)230萬(wàn)250萬(wàn)元）為其價(jià)格的高限，合院Townhouse的面積為180200米，則定價(jià)為1.15萬(wàn)1.25萬(wàn)元米?！案?jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法”目前應(yīng)用最為廣泛，而其中用得最多的又屬“競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格