我國試行住房抵押貸款證券化的研究.pdf

1、20世紀70年代以來，以住房抵押貸款證券化為開端，美國掀趨了資產(chǎn)證券化的浪潮。如今，資產(chǎn)證券化已成為國際資本市場上發(fā)展最快，也最具活力的一種金融產(chǎn)品，在世界各國得到了廣泛的實施和應(yīng)用。近年來，資產(chǎn)證券化問題同樣引起了國內(nèi)學(xué)者和金融工作者廣泛而熱切的關(guān)注，特別是隨著住房抵押貸款證券化試點的推出，有關(guān)的研究經(jīng)歷了一個由純粹的理論探索到實際應(yīng)用的轉(zhuǎn)變。本文將就住房抵押貸款證券化的基本特點和在我國的試行情況進行一個比較全面的分析。 本文

2、作者比較贊同美國學(xué)者Gardener的說法：“證券化是使儲蓄者與借貸者通過金融市場得以部分或全部匹配的一個過程或工具。在這里，開放的市場信用取代了銀行或其他金融機構(gòu)提供的封閉的市場信用?！边@里強調(diào)了兩個要素：首先，證券化是一種以市場為基礎(chǔ)的信用中介，而不是以銀行等金融中介機構(gòu)為基礎(chǔ)；其次，這里所說的匹配，也是特指對原來由中介信用為基礎(chǔ)形成的資產(chǎn)進行可轉(zhuǎn)讓性的轉(zhuǎn)換處置。沿著Gardener的思路，證券化進一步分為一級證券化和二級證券化兩種

3、方式，而且他認為證券化的發(fā)展過程是從一級證券化向二級證券化過渡。在資本市場上或貨幣市場上發(fā)行債券或股票籌資，稱為一級證券化或表內(nèi)融資，其主要金融工具包括商業(yè)票據(jù)、企業(yè)債券和股票；二級證券化或稱表外證券化是將已存在的信貸資產(chǎn)和應(yīng)收賬款集中起來，把資產(chǎn)的現(xiàn)金流重新包裝組合或者分割后，用以支持一種新的證券——資產(chǎn)支持證券，出售給投資者，以此達到使此項資產(chǎn)在原持有者的資產(chǎn)負債表上消失。在許多學(xué)者看來，證券化的范圍應(yīng)局限于后一種針對金融資產(chǎn)進行的

4、證券化。 對于資產(chǎn)證券化的實質(zhì)，美國著名經(jīng)濟學(xué)家莫迪里安尼指出“資產(chǎn)證券化真正的意義并不在于發(fā)行證券本身，而在于這種新的金融工具徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式，在借款人與貸款人之間，架起了更有效的融資渠道”。 本文的寫作思路第一是以美國為范例，系統(tǒng)的探討了住房抵押貸款證券化的運作原理和成本收益；第二是具體分析建行的試點情況，就住房抵押貸款證券化如何科學(xué)地移植到中國的本土上提出了自己的一些看法。 前言首先介紹了目前我

5、國房地產(chǎn)金融市場的一些概況，指出在住房這種關(guān)系國計民生的重要商品市場上，引入合理高效的投融資工具，盤活房地產(chǎn)市場，滿足普通居民的購房需要，同時也促進金融市場的縱深發(fā)展，這是本文寫作的出發(fā)點。 第一章主要是探討住房抵押貸款證券化的發(fā)展歷史和基本架構(gòu)。因為證券化的創(chuàng)新始于美國，所以本文主要就美國的發(fā)展情況做了簡單概述。其中詳細介紹了兩只產(chǎn)品：住房抵押貸款轉(zhuǎn)手證券和住房抵押貸款擔保憑證。轉(zhuǎn)手證券是最早發(fā)展起來的證券化產(chǎn)品，因其每期收到

6、的現(xiàn)金流經(jīng)由服務(wù)機構(gòu)轉(zhuǎn)手給投資人而得名，結(jié)構(gòu)比較簡單；擔保憑證的推出是轉(zhuǎn)手證券的進一步發(fā)展，目的在于吸收與化解借款人的提前還本風險，把基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流量重新分配后，可提供給投資人期限不同的金融產(chǎn)品，這也是證券化未來的發(fā)展方向。本章的寫作目的是想借鑒美國住房抵押貸款證券化的成功經(jīng)驗，為在我國的試點有所裨益。 第二章分析證券化產(chǎn)品帶來的收益，先分別從發(fā)起人、投資人、借款人的角度來考察證券化的優(yōu)點，再從整個金融體制的角度來分析證券化帶

7、來的效應(yīng)，如有效降低破產(chǎn)成本、信息成本和促進專業(yè)分工，最后介紹了一點證券化在東亞和東南亞飛速發(fā)展的例子。 第三章是本文的重點，在建行MBS試點的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的具體情況，分析了產(chǎn)品定價機制、法律法規(guī)、出現(xiàn)的問題并提出了一些自己的建議。第三章共分四節(jié)，第一節(jié)總結(jié)歸納了證券化在我國的可行因素，分別從供給方、需求方兩方面對比論述，并簡單介紹了一些以往我國證券化的案例；第二節(jié)詳細介紹了此次試點的情況，從資產(chǎn)池的狀況，到分層證券的利率和

8、信用增級措施，并圖表分析了現(xiàn)金流的償還次序和此次發(fā)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計，大體勾勒了這次試點產(chǎn)品的特性。試點的成功也離不開國家的大力推動，短短幾個月時間就頒布了一系列規(guī)章制度，從金融、會計、法律、稅收等層面上規(guī)范各項業(yè)務(wù)流程，使證券化的各項工作都有法可依。通過試點，也暴露出在我國推行住房抵押貸款證券化面臨許多難題，這些都是第三節(jié)將要討論的內(nèi)容。第四節(jié)就是針對上述難題，借鑒美國的經(jīng)驗，提出個人的一些政策建議：首先是完善住房抵押貸款一級市場；其次要建

9、立個人信用體系，這正是人民銀行現(xiàn)在全力推動的一件大事；接著分析了風險擔保機制，這是發(fā)展證券化產(chǎn)品很重要的一環(huán)。我國目前的住房抵押貸款都是由保險公司提供擔保，但是在美國有住房局和退伍軍人局為中低收入者購房提供違約擔保，這就增強了資產(chǎn)的信用級別，這也是政府發(fā)揮其公共效應(yīng)的一個重要方面，而且政府的參與可以增強目前我國薄弱的社會信用基礎(chǔ)，在權(quán)威的中介機構(gòu)缺位的情況下增強廣大投資者的信心；最后是培育規(guī)范的市場參與主體SPV、機構(gòu)投資者和資信評估機