房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范

1、房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范,主 講：張 輝,,2,講解大綱,一、籌建期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)二、建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)三、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)四、交付使用以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)五、合作建房的特殊考慮六、售后回租的特殊考慮,3,籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn),國(guó)稅發(fā)【1995】153號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一般意味著籌建期的開(kāi)始，開(kāi)始?xì)w集各種開(kāi)辦費(fèi)用，不考慮是否辦理稅務(wù)登記。企業(yè)取得發(fā)改委的立項(xiàng)文件，就意味

2、著籌建期間的結(jié)束，必須分別確認(rèn)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)外支出等，不考慮是否開(kāi)工建設(shè)。,4,籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)1）,檢查要點(diǎn)：1、是否存在不規(guī)范的票據(jù)（貫穿于整個(gè)檢查過(guò)程）2、是否存在延長(zhǎng)籌建期情況3、是否存在抽逃資本的情況,籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)2）,中華人民共和國(guó)公司法:第二十六條 有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的百分之二十，也不得低于法

3、定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足,5,籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)3）,如果將尚未投入使用的資金拆借給其他法人或自然人，不論是否收取利息，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅等1995關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》第10問(wèn)2000關(guān)于企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除問(wèn)題的批復(fù)2003關(guān)于企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)相應(yīng)調(diào)整問(wèn)題的批復(fù),6,7,籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)4）,國(guó)稅函【1991】326號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)利息列支問(wèn)

4、題的批復(fù)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的外商投資企業(yè)，對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本的差額應(yīng)計(jì)付的利息，在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)，不予列支。！只適用于外資企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)只能參照,8,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn),主要關(guān)注是否存在虛報(bào)虧損問(wèn)題：1、土地拆遷票據(jù)問(wèn)題?2、建設(shè)用地的攤銷(xiāo)問(wèn)題？3、建設(shè)用地的稅金問(wèn)題？4、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除問(wèn)題？5、拆借資金利息的問(wèn)題,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)1）,199

5、7關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問(wèn)題的批復(fù)??！拆遷法人所有的房屋，必須取得其開(kāi)具的地稅發(fā)票，一般不需要扣繳營(yíng)業(yè)稅。??！拆遷自然人（含農(nóng)民）所有的房屋，必須扣繳營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,9,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)2）,2001企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn) ：無(wú)形資產(chǎn)，指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹](méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)持有建設(shè)用地不符合無(wú)形資產(chǎn)的定義，因此不應(yīng)

6、該將取得的土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入到無(wú)形資產(chǎn)科目，在尚未開(kāi)工建設(shè)前計(jì)提攤銷(xiāo)，而應(yīng)該直接計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本科目，不允許在開(kāi)工建設(shè)前計(jì)提攤銷(xiāo)。,10,11,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)3）,1989關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定六、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地應(yīng)否征稅問(wèn)題　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)

7、從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。,12,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)4）,財(cái)政部1999文《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》中第十三條規(guī)定：企業(yè)在當(dāng)年無(wú)營(yíng)業(yè)收入或取得少量營(yíng)業(yè)收入，但發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作量的60%預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用：預(yù)計(jì)收入1500萬(wàn)元以下的，0.5%；1500萬(wàn)元到5000萬(wàn)元的，0.3%；5000萬(wàn)元到1億元的，0.2%；超過(guò)1億元的，0.1%

8、。自出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入的年度開(kāi)始，將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)在3-5年內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。,13,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)5）,國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知1、開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。 2、新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)

9、招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。,14,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)6）,因此可以說(shuō)，在建設(shè)期間，在計(jì)算所得稅虧損時(shí)不允許列支上述三項(xiàng)費(fèi)用，即減少了申報(bào)的虧損數(shù)，一般情況下為可抵減的時(shí)間性差異。？ 外資所得稅法沒(méi)有明確的規(guī)定，應(yīng)視同為參照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度執(zhí)行，即先記入到待攤費(fèi)用，待實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入后再轉(zhuǎn)入到管理費(fèi)用，時(shí)間要求比照3年執(zhí)行。,15,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)7）,國(guó)稅函【2003】1114號(hào)

10、關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出不高于金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。按照中國(guó)人民銀行規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)貸款利率包括基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率，因此，金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款利率包括中國(guó)人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率。,16,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)8）,《合同法》規(guī)定的形式要件和實(shí)質(zhì)要件：1、借款必須簽訂書(shū)面合同，注明幣種、用途、數(shù)額、利率、

11、期限和還款方式等條款。2、借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。,17,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)9）,涉及的主要財(cái)務(wù)和稅收問(wèn)題：1、必須反映的短期借款科目（不超過(guò)12個(gè)月）或長(zhǎng)期借款科目（12個(gè)月或以上）2、必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提利息3、短期借款利息必須計(jì)入到財(cái)務(wù)費(fèi)用，一般不考慮利息的資本化問(wèn)題4、長(zhǎng)期借款利息必須計(jì)入到長(zhǎng)期借款，一般需要考慮利息的資本化問(wèn)題,18,建

12、設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)10）,關(guān)于執(zhí)行具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和〈股份有限公司會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)會(huì)計(jì)問(wèn)題解答7國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。？超過(guò)規(guī)定利率的利息，直接在計(jì)提時(shí)納稅調(diào)整，以后年度不需要調(diào)整開(kāi)發(fā)成本,建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)11）,1994國(guó)家稅務(wù)

13、總局關(guān)于若干征稅問(wèn)題的通知72002關(guān)于納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知2006關(guān)于納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)建筑防水材料并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知2006關(guān)于勞務(wù)承包行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)2006關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知,19,20,石材加工承包,國(guó)稅函[1999]940號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于石材加工企業(yè)承包建筑裝飾工程征稅問(wèn)題的批復(fù)》　　石材加工企業(yè)銷(xiāo)

14、售石材并負(fù)責(zé)安裝工程作業(yè)的，按照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)其取得的收入，應(yīng)在征收增值稅的同時(shí)按照“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。注：增值稅的計(jì)稅依據(jù)不包括安裝費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)包括安裝費(fèi),21,特殊納稅地點(diǎn)問(wèn)題,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知財(cái)稅【2003】16號(hào)六、關(guān)于納稅地點(diǎn)問(wèn)題 （三）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的單位提供的設(shè)計(jì)（包括在開(kāi)展設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行的勘探、測(cè)量等業(yè)務(wù)，

15、下同）、工程監(jiān)理、調(diào)試和咨詢(xún)等應(yīng)稅勞務(wù)的，其營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)為單位機(jī)構(gòu)所在地。,22,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn),1、變相廣告費(fèi)的檢查2、定金和訂金的檢查3、預(yù)征所得稅的時(shí)間4、預(yù)征所得稅的計(jì)算5、預(yù)征所得稅的前提6、會(huì)計(jì)處理規(guī)范的檢查,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)1）,1998關(guān)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知取得預(yù)售許可證前變相發(fā)布的廣告，應(yīng)按照業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)扣除；,23,24,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以

16、后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)2）,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》摘要第八十九條　當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 訂金不是一個(gè)規(guī)范的法律術(shù)語(yǔ)，只是約定俗成的稱(chēng)呼，目前沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的定義。,25,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)3）,一、開(kāi)發(fā)商保留的時(shí)間1、定金（大定）的保留時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，但一般

17、不超過(guò)30天2、訂金（小訂）的保留時(shí)間相對(duì)較短，一般超過(guò)三天但短于10天 二、開(kāi)發(fā)商收取的金額1、 定金不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%2、訂金一般不超過(guò)主合同標(biāo)的額的5‰,26,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)4）,三、經(jīng)濟(jì)利益流入的可能性1、 定金（大定）一般為基本確定（大于95%,但小于100%）2、 訂金（小訂）一般為很可能（大于50%,但小于等于95%）四、取消購(gòu)房意向的后果1、訂金必須返還給購(gòu)房者。2、定金一般不再返

18、還給購(gòu)房者。 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。,27,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)5）,1、定金一般會(huì)形成預(yù)收款，符合預(yù)售款的性質(zhì)，因此在收取定金時(shí)可以預(yù)征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，而不是定金轉(zhuǎn)作預(yù)收款時(shí)再預(yù)征營(yíng)業(yè)稅和所得稅。18問(wèn)2、交付定金的購(gòu)買(mǎi)者不履行購(gòu)房義務(wù)而被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收或不再返還的定金，會(huì)計(jì)處理一般計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。？不征收營(yíng)業(yè)稅,28,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)6）,3、

19、訂金的實(shí)質(zhì)是預(yù)付款，金額一般小于定金，是否流入企業(yè)的具有不確定性，不符合預(yù)收款的性質(zhì)，不得預(yù)征營(yíng)業(yè)稅和所得稅。訂金一般反映在其他應(yīng)付款科目，不反映在預(yù)收賬款科目代收的按揭費(fèi)用反映在其他應(yīng)付款科目，也不預(yù)征營(yíng)業(yè)稅和所得稅,29,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)7）,國(guó)稅發(fā)【1994】86號(hào)關(guān)于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)收入納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的通知1、收到預(yù)收賬款時(shí)，按月預(yù)征營(yíng)業(yè)稅2、交付使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)確認(rèn)銷(xiāo)售收入修改：實(shí)施收入準(zhǔn)則后，要求“相關(guān)的成

20、本能夠可靠的計(jì)量”，因此會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的時(shí)間由推遲至辦理工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算時(shí)。,30,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)8）,中華人民共和國(guó)建設(shè)部令（2004）第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》5 6是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門(mén)來(lái)確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項(xiàng)為非法收入，不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅和所得稅。實(shí)際過(guò)程中應(yīng)按照企業(yè)在不同階段認(rèn)購(gòu)和預(yù)售取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門(mén)判定該收入為非法收入除

21、外。,31,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)9）,國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 二（五）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。,32,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)10）,國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)征收

22、所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知當(dāng)年應(yīng)預(yù)征的所得稅 = （當(dāng)年預(yù)售收入 × 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 ― 尚未彌補(bǔ)的虧損）× 法定稅率注1：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率一般為10%或15%注2：尚未彌補(bǔ)的虧損僅限于預(yù)售當(dāng)年以前年度的虧損，也不包括預(yù)售當(dāng)年的虧損注3：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)外收益不預(yù)征所得稅，但應(yīng)抵減當(dāng)年發(fā)生的期間費(fèi)用,33,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)11）,國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知在不考慮投資收

23、益的情況下：當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 = 當(dāng)期實(shí)際的預(yù)售款（含定金）×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 – 期間費(fèi)用 + 其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) + 營(yíng)業(yè)外收益 + 補(bǔ)貼收入 + 其他應(yīng)稅損益調(diào)整當(dāng)期應(yīng)預(yù)征的所得稅 = （當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 – 尚未彌補(bǔ)的虧損）×法定稅率,34,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)12）,預(yù)征所得稅的前提條件是收入、成本、費(fèi)用中的一項(xiàng)或多項(xiàng)不能準(zhǔn)確核算，不能按照所得稅的一般辦法進(jìn)行查帳征收，只有采取查定征收的辦法征

24、收所得稅。但與一般的查定征收不同的是，上述收入、成本、費(fèi)用事后能夠準(zhǔn)確核算時(shí) ，可以申請(qǐng)按照實(shí)際利潤(rùn)與原查定利潤(rùn)的差額申請(qǐng)退稅或抵稅。,35,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)13）,一般的說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的收入和期間費(fèi)用在開(kāi)發(fā)過(guò)程和銷(xiāo)售過(guò)程都可以準(zhǔn)確核算，但工程成本的核算由于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，即使企業(yè)財(cái)務(wù)人員也很難做到準(zhǔn)確核算，實(shí)際工作中都借助會(huì)計(jì)師事務(wù)所中的造價(jià)工程師來(lái)具體計(jì)算，對(duì)外出具工程結(jié)算報(bào)告，作為與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)，同時(shí)依據(jù)財(cái)

25、務(wù)決算報(bào)告，核算開(kāi)發(fā)總成本和單位開(kāi)發(fā)成本。,36,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)14）,注：進(jìn)行工程結(jié)算的時(shí)間法律沒(méi)有強(qiáng)行規(guī)定，由建筑工程的建設(shè)方（甲方）和施工方（乙方）自行協(xié)商確定，所以稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)要求企業(yè)限期進(jìn)行工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算。但是房地產(chǎn)企業(yè)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)出具工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算報(bào)告之前，不得停止預(yù)征所得稅，不考慮建筑工程是否達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。,37,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)15）,房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到竣工交付狀態(tài)，即房屋的使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)

26、移，應(yīng)停止預(yù)征所得稅注：個(gè)別地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求現(xiàn)房的銷(xiāo)售成本如果不能夠可靠的計(jì)量，仍然按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)征所得稅，可靠計(jì)量的一般標(biāo)志是辦理了工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算手續(xù),38,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)16）,國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 二實(shí)際工作中，當(dāng)企業(yè)的實(shí)際毛利率高于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率時(shí)，開(kāi)發(fā)商失去辦理財(cái)務(wù)決算的積極性，稅務(wù)機(jī)關(guān)才介入 核算成本，并不是說(shuō)稅務(wù)機(jī)關(guān)一定要介入核算成本,3

27、9,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)16）,財(cái)政部關(guān)于對(duì)“企業(yè)會(huì)計(jì)制度”有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函財(cái)會(huì)便[2002]53號(hào)四、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題。我們認(rèn)為，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中已作出規(guī)定，即在沒(méi)有建造合同的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房對(duì)外銷(xiāo)售收入的確定，應(yīng)滿(mǎn)足商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)的四項(xiàng)條件，在未滿(mǎn)足四個(gè)條件的情況下，不得確認(rèn)為收入。,40,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)18）,《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第八十五條 銷(xiāo)售商品的收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿(mǎn)

28、足時(shí)予以確認(rèn)：1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；2、企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；3、與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；4、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。,41,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)16）,從上述文件我們可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在辦理工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算以前，會(huì)計(jì)賬簿上不可能出現(xiàn)商品房銷(xiāo)售收入，即主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為零，這是行業(yè)的特殊性決定的，不能按照稅法的

29、預(yù)計(jì)毛利率分別確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，預(yù)售的房款只能長(zhǎng)期記錄在預(yù)收賬款科目，繳納的營(yíng)業(yè)稅也只能長(zhǎng)期反映在應(yīng)交稅金—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅的借方。,42,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)20）,在不考慮以前年度虧損的情況下：對(duì)于外資企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)征所得稅的所得額與年度申報(bào)表申報(bào)的利潤(rùn)（或虧損）無(wú)關(guān)，即取得預(yù)售收入必須繳納所得稅。對(duì)于內(nèi)資企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)征所得稅的所得額與年度申報(bào)表申報(bào)的利潤(rùn)是一致的，即取得預(yù)售收入不一定能夠繳納所得稅。注：預(yù)計(jì)計(jì)稅毛

30、利作為“其他納稅調(diào)整增加項(xiàng)目”處理,43,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn),1、檢查后續(xù)收入的完整性2、檢查是否轉(zhuǎn)讓汽車(chē)車(chē)位3、檢查是否存在視同銷(xiāo)售情況4、檢查是否存在對(duì)外出租情況5、其他需要關(guān)注的事項(xiàng),44,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)1）,國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；凡未納

31、入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。建議：由物業(yè)公司代收各種基金、 費(fèi)用和附加，不涉及營(yíng)業(yè)稅和所得稅,45,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)2）,補(bǔ)貼收入應(yīng)重點(diǎn)檢查電話(huà)、寬帶等通信運(yùn)營(yíng)商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計(jì)算不僅與辦理的戶(hù)數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費(fèi)金額有關(guān)。其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)關(guān)注房屋外墻面的廣告位使用權(quán)收入和樓宇（小區(qū)）的命名權(quán)收入 ，一般情況收入屬于開(kāi)發(fā)公司，而不是屬于物業(yè)公司或全體

32、業(yè)主,46,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)3）,銷(xiāo)售精裝修房屋檢查要點(diǎn)：1、是否單獨(dú)簽訂裝修合同2、銷(xiāo)售方和裝修方是否為同一主體3、裝修款是否單獨(dú)開(kāi)具發(fā)票或收據(jù)4、裝修款是否作為按揭借款的組成部分5、裝修款的標(biāo)準(zhǔn)是否合理2007關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù),47,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)4）,地上停車(chē)位和按照地下人防設(shè)施報(bào)建的停車(chē)位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，因此開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，不能預(yù)征所得稅按照經(jīng)營(yíng)性地下設(shè)施報(bào)建的停

33、車(chē)位，產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，因此開(kāi)發(fā)商既可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。但如果轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，應(yīng)預(yù)征所得稅,48,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)5）,《中華人民共和國(guó)合同法》第214條　 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。 租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。,49,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)6）,2004關(guān)于有價(jià)消費(fèi)卡征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)2005關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題

34、的批復(fù)2004關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)2005關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知,50,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)7）,產(chǎn)權(quán)如果屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商將其對(duì)外租賃，則應(yīng)推定為全體業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的捐贈(zèng)，計(jì)算所得稅時(shí)應(yīng)按照租賃收入扣除銷(xiāo)售稅金后的余額并入到當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，不扣除折舊，原因是開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)分?jǐn)偨o全體業(yè)主，否則會(huì)形成重復(fù)扣除。,51,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)7）,產(chǎn)權(quán)如果屬于開(kāi)發(fā)商，由于尚未轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)

35、或無(wú)形資產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商將其對(duì)外租賃，計(jì)算所得稅時(shí)應(yīng)按照租賃收入扣除銷(xiāo)售稅金后的余額并入到當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，不扣除開(kāi)發(fā)成本，但對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)按照原始成本扣除。2003中國(guó)移動(dòng)（香港）有限公司內(nèi)地子公司繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知2003關(guān)于中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)公司有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知,,52,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)8）,國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利

36、、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。注：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，可以作為自建固定資產(chǎn)，不作視同銷(xiāo)售處理，但在交付使用時(shí)必須按照成本價(jià)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)。,53,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)9）,國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知開(kāi)發(fā)企

37、業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。1999關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅問(wèn)題的批復(fù)2003關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知,54,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)10）,1995關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)

38、建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)1、拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，即不確認(rèn)安置差價(jià)2、拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，即需要確認(rèn)安置差價(jià)注：拆遷時(shí)沒(méi)有確認(rèn)拆遷建筑物的增值,,55,交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)11）,2002關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題的批復(fù)注：拆遷時(shí)確認(rèn)了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本面積內(nèi)的部分，不預(yù)征所得稅超面積的部分，預(yù)征所得稅2005