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文檔簡介
1、Comment[l1]:寫字樓的等級劃分主要從8個方面入手,分別是樓宇質(zhì)量、進駐公司、交通設施、地段、開發(fā)商背景、智能化、物業(yè)服務和建筑規(guī)模。其中樓宇質(zhì)量可以從以下方面了解,包括裝修標準、電梯數(shù)量與品牌、配套設施、是否有中央空調(diào)、停車場與停車位等寫字樓級別劃分就我國的辦公樓市場而言,一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分:頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相
2、符,甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準,是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同,寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量,如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流,建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,達到70%的使用率;樓層面積大,
3、大堂和走道寬敞,從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。①裝飾標準:外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻,采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料;有寬敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯,墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆,應有吊頂,電梯間應為不銹鋼、大理石;衛(wèi)生間安置進口名牌潔具,如科馬、科勒、美標、T0T0等等。②配套設施:應有配套商務、生活設施,如會議室、郵局、銀行、
4、票務中心、員工餐廳等,專用地上、地下停車場,停車位充足,滿足日常生活的商店,適合商務會餐的飯店,賓館,午間放松或娛樂設施,其它如公園、運動設施和圖書館。③電梯系統(tǒng):良好的電梯系統(tǒng),電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。④設備標準:應有名牌中央空調(diào),中央空調(diào)系統(tǒng)高效;有樓宇自控;有安全報警;有綜合布線。(2)建筑規(guī)模:超過50000平方米。(3)客戶進駐:國外知名公司的租戶組合;知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。(4)物業(yè)服務:由經(jīng)驗豐富且一
5、流的知名品牌公司管理,配備實用的計算機物業(yè)管理軟件,實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化,建立辦公管理信息系統(tǒng),并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理,24小時的維護維修及保安服務。(5)交通便利:位于重要地段,極佳的可接近性,臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。(6)所屬區(qū)位:位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。(7)智能化:3A~5A(8)開發(fā)商的背景:經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性,并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗,這
6、些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國,或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。①裝飾標準:外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂,大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料,應有吊頂,柱應包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地
7、面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯,墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等),應有吊頂,電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套;衛(wèi)生間安置進口名牌潔具,如科馬、科勒、美標、TOT0等等。②配套設施:應有配套商務、生活設施,如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等,專用地上、地下停車場,停車位充足。③設備標準:應有名牌中央空調(diào);有樓宇自控;有安全報警;有綜合布線。(2)建筑規(guī)模:1—5萬平米。(3)客戶進駐:有知名的國內(nèi)外大公司,客戶大
8、多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。(4)物業(yè)服務:由經(jīng)驗豐富的知名公司管理,完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。(5)交通便利:有多種交通工具直達。(6)所屬區(qū)位:位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。(7)智能化:3A及3A以上。3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況良好,建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響),有自然磨損存在,收益能力低于
9、新落成的同類建筑物。①裝飾標準:外立面采用面磚或瓷磚;有大堂,大堂地面為地磚,墻面為瓷磚或高級漆,有吊頂;公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯,墻面刷白;衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。②配套設施:有專用地上、地下停車場。③設備標準:有中央空調(diào)系統(tǒng);無樓宇自控;有安全報警;無綜合布線。(2)建筑規(guī)模:無限制。(3)客戶進駐:客戶多為國內(nèi)的中小公司,從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。(4)物業(yè)服務:有物業(yè)公司服務。(5)交通便利:有交通線路到達,交通
10、較方便。(6)所屬區(qū)位:副都心或較好的城區(qū)位置。4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)(1)樓宇品質(zhì):物業(yè)已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿足較低收入承租人的需求。①裝飾標準:外立面采用涂料;無大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。②配套設施:無。③設備標準:分體空調(diào);無樓宇自控;無安全報警;無綜合布線。(2)規(guī)模:無限制。(3)客戶進駐:客戶
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