市場營銷

1、市場營銷1、市場營銷經(jīng)歷的四個階段、市場營銷經(jīng)歷的四個階段第一階段：產(chǎn)品營銷階段以把產(chǎn)品銷售出去為目的.第二階段：概念營銷階段，主題營銷階段第三階段：全過程營銷階段。第四階段性：客戶營銷階段。這種營銷模式產(chǎn)生于以往的房地產(chǎn)營銷實踐與以往的營銷模式最大的不同在于:一切的營銷理念和手法都以客戶為起點并且終點也在客戶.2、市場細分、市場細分由于需求的進一步細分導致產(chǎn)品的細分因而也就有了市場的細分.由于市場的細分不同產(chǎn)品的營銷模式應運而生3、品

2、牌、品牌項目品牌和公司品牌互動的營銷方式形成.項目營銷周期得到提前和延伸.我們最終是以公司的發(fā)展目標為目標而不是以產(chǎn)品或項目為目標.4、媒體的作用、媒體的作用與以往時代有很大的不同:大眾媒體的直接作用越來越弱。品牌媒介、口碑傳播、分眾媒體化現(xiàn)場體驗營銷傳播成為主要媒體通道。活動和事件營銷將成為項目起動和營銷的利器。5、全程營銷策劃、全程營銷策劃市場分析前期策劃估價研究建筑顧問營銷策劃銷售代理物業(yè)管理6、供給因素分析、供給因素分析現(xiàn)存總量

3、及閑置率分析；土地出讓情況及土地總儲備；歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資分析；新開工面積和竣工面積；空置面積、待銷售面積和空置率；新批準預售面積；隱形供給市場。7、需求因素分析、需求因素分析根據(jù)城市土地開發(fā)年度計劃，預測以后土地開發(fā)計劃所影響的幾年內(nèi)房屋建設項目的規(guī)模。根據(jù)房地產(chǎn)的預售情況和現(xiàn)樓銷售情況分析市場供應情況以及對市場價格的影響。包括招拍掛、歷史遺留、舊城（村廠）改造。13、從住宅新開工面積，竣工面積分析住宅供給從住宅新開工面積，竣工面積分

4、析住宅供給反映住宅近期供應量的參數(shù)有新開工面積和竣工面積，新開工面積的可變因素有開發(fā)進度、施工進度、開發(fā)商的融資情況影響，因而不能完全反映供應情況。竣工面積能準確反映供給情況，尤其給出了現(xiàn)樓的供應量及存量住宅的增加量。但可能已出售。14、價格走勢分析預測、價格走勢分析預測住宅售價總增長率按以下方法計算：各區(qū)的增長率=各區(qū)的總售價各區(qū)的總銷售面積各區(qū)上年平均售價?？傇鲩L率由各區(qū)加權平均計算。首季度的價格作為比較基礎不進入統(tǒng)計范圍。從下一季

5、度開始，才能準確測算首次銷售樓盤的價格變化價格上漲的影響因素收入、人口、經(jīng)濟增長、品質提升等。價格偏高—炒作、品牌、希缺性。15、土地儲備、土地儲備—戰(zhàn)略戰(zhàn)略區(qū)位、對外交通、自然地理環(huán)境、文化。人口、需求量、經(jīng)濟發(fā)展狀況城市定位、城市特色與形象，城市規(guī)劃、基礎設施城市土地利用規(guī)劃，土地市場狀況、土地運營策略、遠近期土地出讓計劃。對外招商政策、投資環(huán)境。房地產(chǎn)市場管理、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況。市場供應情況，主要樓盤的銷售情況銷售價格。項目的選