市場(chǎng)營(yíng)銷

1、市場(chǎng)營(yíng)銷1、市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)歷的四個(gè)階段、市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)歷的四個(gè)階段第一階段：產(chǎn)品營(yíng)銷階段以把產(chǎn)品銷售出去為目的.第二階段：概念營(yíng)銷階段，主題營(yíng)銷階段第三階段：全過程營(yíng)銷階段。第四階段性：客戶營(yíng)銷階段。這種營(yíng)銷模式產(chǎn)生于以往的房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)踐與以往的營(yíng)銷模式最大的不同在于:一切的營(yíng)銷理念和手法都以客戶為起點(diǎn)并且終點(diǎn)也在客戶.2、市場(chǎng)細(xì)分、市場(chǎng)細(xì)分由于需求的進(jìn)一步細(xì)分導(dǎo)致產(chǎn)品的細(xì)分因而也就有了市場(chǎng)的細(xì)分.由于市場(chǎng)的細(xì)分不同產(chǎn)品的營(yíng)銷模式應(yīng)運(yùn)而生3、品

2、牌、品牌項(xiàng)目品牌和公司品牌互動(dòng)的營(yíng)銷方式形成.項(xiàng)目營(yíng)銷周期得到提前和延伸.我們最終是以公司的發(fā)展目標(biāo)為目標(biāo)而不是以產(chǎn)品或項(xiàng)目為目標(biāo).4、媒體的作用、媒體的作用與以往時(shí)代有很大的不同:大眾媒體的直接作用越來越弱。品牌媒介、口碑傳播、分眾媒體化現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)營(yíng)銷傳播成為主要媒體通道?；顒?dòng)和事件營(yíng)銷將成為項(xiàng)目起動(dòng)和營(yíng)銷的利器。5、全程營(yíng)銷策劃、全程營(yíng)銷策劃市場(chǎng)分析前期策劃估價(jià)研究建筑顧問營(yíng)銷策劃銷售代理物業(yè)管理6、供給因素分析、供給因素分析現(xiàn)存總量

3、及閑置率分析；土地出讓情況及土地總儲(chǔ)備；歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資分析；新開工面積和竣工面積；空置面積、待銷售面積和空置率；新批準(zhǔn)預(yù)售面積；隱形供給市場(chǎng)。7、需求因素分析、需求因素分析根據(jù)城市土地開發(fā)年度計(jì)劃，預(yù)測(cè)以后土地開發(fā)計(jì)劃所影響的幾年內(nèi)房屋建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模。根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)售情況和現(xiàn)樓銷售情況分析市場(chǎng)供應(yīng)情況以及對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響。包括招拍掛、歷史遺留、舊城（村廠）改造。13、從住宅新開工面積，竣工面積分析住宅供給從住宅新開工面積，竣工面積分

4、析住宅供給反映住宅近期供應(yīng)量的參數(shù)有新開工面積和竣工面積，新開工面積的可變因素有開發(fā)進(jìn)度、施工進(jìn)度、開發(fā)商的融資情況影響，因而不能完全反映供應(yīng)情況?？⒐っ娣e能準(zhǔn)確反映供給情況，尤其給出了現(xiàn)樓的供應(yīng)量及存量住宅的增加量。但可能已出售。14、價(jià)格走勢(shì)分析預(yù)測(cè)、價(jià)格走勢(shì)分析預(yù)測(cè)住宅售價(jià)總增長(zhǎng)率按以下方法計(jì)算：各區(qū)的增長(zhǎng)率=各區(qū)的總售價(jià)各區(qū)的總銷售面積各區(qū)上年平均售價(jià)?？傇鲩L(zhǎng)率由各區(qū)加權(quán)平均計(jì)算。首季度的價(jià)格作為比較基礎(chǔ)不進(jìn)入統(tǒng)計(jì)范圍。從下一季

5、度開始，才能準(zhǔn)確測(cè)算首次銷售樓盤的價(jià)格變化價(jià)格上漲的影響因素收入、人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、品質(zhì)提升等。價(jià)格偏高—炒作、品牌、希缺性。15、土地儲(chǔ)備、土地儲(chǔ)備—戰(zhàn)略戰(zhàn)略區(qū)位、對(duì)外交通、自然地理環(huán)境、文化。人口、需求量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市定位、城市特色與形象，城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施城市土地利用規(guī)劃，土地市場(chǎng)狀況、土地運(yùn)營(yíng)策略、遠(yuǎn)近期土地出讓計(jì)劃。對(duì)外招商政策、投資環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。市場(chǎng)供應(yīng)情況，主要樓盤的銷售情況銷售價(jià)格。項(xiàng)目的選