第三章 房地產(chǎn)建筑基本知識(shí)

1、16第三章第三章房地產(chǎn)建筑基本知識(shí)房地產(chǎn)建筑基本知識(shí)第一節(jié)第一節(jié)建筑物有關(guān)概念建筑物有關(guān)概念一、建筑物一、建筑物指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物的統(tǒng)稱。二、房屋二、房屋是指能夠遮風(fēng)擋雨并供人居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念及進(jìn)行其它活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎(chǔ)、墻、門(mén)、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。（一）房屋建筑分類：（一）房屋建筑分類：（同前）（二）按房屋的層數(shù)等分類（二）按房屋的層數(shù)等分類1、低層建筑：一般指1－3層的房屋；2、多層建筑

2、：一般指4－8層的房屋；3、小高層建筑：一般指8－12層的房屋4、中高層建筑：一般指12－18層的房屋5、高層建筑：一般指18層以上的房屋6、超高層建筑：一般指30層以上的房屋（高度超過(guò)100米的既為超高層建筑）7、躍層式住宅（也稱錯(cuò)層）：占有上下兩層樓面，各個(gè)房間和輔助用房可分層布置，上下層的交通采用戶內(nèi)獨(dú)有的階梯聯(lián)系上下層的方式，采光、通風(fēng)好、居住、輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，干擾小。8、復(fù)式住宅：每戶占用兩層樓面，是由香港李

3、鴻仁創(chuàng)造設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)住宅，兩層合計(jì)的層高低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米、躍層式為5.6米）如：一層的起居室高2米，上層高1.2米，平面利用系數(shù)高，通風(fēng)采光好，住宅使用面積增加50－70％，土地利用率可提高過(guò)40％。9、錯(cuò)層式住宅：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系，但沒(méi)有完全分成兩層。10、花園別墅：一般指帶有花園坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院或23層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完善，裝修豪華富有變化，戶外道路、購(gòu)物、綠化也有較高水平。別墅樓形分

4、獨(dú)立型、并列型（聯(lián)排型）及疊拼型。11、其它房產(chǎn)（1）走廊式住宅有那些優(yōu)缺點(diǎn)走廊式住宅：特點(diǎn)式宅房間的一側(cè)沒(méi)有公共走廊，可分為長(zhǎng)外廊和短外廊兩種。內(nèi)廊式住宅：住宅布置在走廊的兩側(cè)，采光和通風(fēng)較差，但成本低。（2）公寓式住宅：早期均為高層大樓，每層內(nèi)有若干單戶使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等；還有一部分附設(shè)在旅館酒店之內(nèi)供一些常來(lái)常往的中外客商及家眷作短期租用。18如：網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、網(wǎng)殼結(jié)構(gòu)。6、其它結(jié)構(gòu)建筑：凡不

5、屬上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類，如竹木機(jī)構(gòu)、窯洞、磚供結(jié)構(gòu)、帳篷、玻璃、充氣、仿生結(jié)構(gòu)等建筑。（二）按房屋使用權(quán)分類（二）按房屋使用權(quán)分類1、全民所有的房產(chǎn)：所有者是國(guó)家2、集體所有的房產(chǎn)：所有者是集體組織3、私人房產(chǎn)：私人房產(chǎn)又分個(gè)人所有和數(shù)人所有（公有）兩種形式。4、不同所有制組成的共有房產(chǎn)：不同所有制組織采用購(gòu)房、建房或其他形式取得的房產(chǎn)、合資購(gòu)買(mǎi)、建房和房改售房中有限產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)。5、涉外房產(chǎn)：主要包括外國(guó)私人住宅和公寓、外資企業(yè)和機(jī)構(gòu)

6、的房產(chǎn)、外國(guó)政府在我國(guó)所設(shè)辦事機(jī)構(gòu)房產(chǎn)、中外合資企業(yè)的房產(chǎn)。6、其他房產(chǎn)（1）代管房產(chǎn)：是指房屋使用權(quán)屬于私人，但因所有權(quán)人出走遺留或下落不明由政府地產(chǎn)管理部門(mén)代為管理的房屋。（2）軍產(chǎn)房：是指軍事單位所有的房屋；（3）宗教寺廟房產(chǎn)：是指房屋所有權(quán)屬于宗教團(tuán)體所有。此外還有會(huì)館、宗族產(chǎn)等。（4）其他不屬于以上類別的房產(chǎn)（5）集資房：指實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資

7、，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、稅費(fèi)多能工方面給予部分減免，集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定，個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部門(mén)出資的擁有部分產(chǎn)權(quán)。第二節(jié)第二節(jié)建筑面積方面的概念建筑面積方面的概念1、每層建筑面積按建筑勒腳以上的外墻外圍的水面積計(jì)算。2、建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳、不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門(mén)廳，大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算面積。3、電梯井、提物井、垃圾道、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。4、建筑

8、物內(nèi)的技術(shù)層層高超過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。計(jì)算層層高雖不超過(guò)2.2米，但從中分隔出來(lái)作為辦公室、倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按分隔出來(lái)的使用部分外圍水平面積計(jì)算建筑面積。5、封閉式言談、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈空面積一半計(jì)算建筑面積。6、建筑物內(nèi)物樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室