中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭

1、更多好資源盡在更多好資源盡在世界工廠下載頻道世界工廠下載頻道:edown.ch.世界工廠網(wǎng)世界工廠網(wǎng)——為企業(yè)成長提供動力！為企業(yè)成長提供動力！中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭作者：葉檀作者：葉檀第一篇第一篇第一章第一章忽左忽右的政府態(tài)度（忽左忽右的政府態(tài)度（1）房地產(chǎn)業(yè)：為何絕望地收獲跳蚤2006年，房地產(chǎn)業(yè)成為社會各界萬箭齊集的靶子。一個本應(yīng)中性的產(chǎn)業(yè)淪為反腐敗的突破口、社會不滿情緒的宣泄處以及貧富對立的活寫照，更變成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和政策信用

2、的試金石。這很容易讓人聯(lián)想起長熊之前的中國股市，國有股減持失敗之時幾乎達(dá)到天怒人怨的地步，股市成為圈錢、搶錢、欺詐的代名詞。說起來，房地產(chǎn)與股市在本質(zhì)上確實(shí)有相似之處，這兩個市場都便于資本運(yùn)作，都是經(jīng)濟(jì)泡沫載體，并且都有一頭通國家金庫、一頭通百姓錢袋的大吸管，將巨大的利益源源不斷地吸到相關(guān)利益階層的私囊中的便利條件。因此，在證券市場清理整頓暫時告一段落后，清理整頓房地產(chǎn)市場自然被提上議事日程，否則，不僅將使資本市場目前已取得的成績前功盡

3、棄，而錢穎一等人財(cái)政聯(lián)邦主義的美妙設(shè)想也會衍變?yōu)樨?cái)政割據(jù)主義與市場割據(jù)主義，相比而言，后一種前景更為可怕?？傮w而言，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)異化為“癌變”的資本游戲場，其游戲規(guī)則與獲取利潤的手段與證券市場毫無二致――以距離官場的遠(yuǎn)近測量商人的斂財(cái)能量，以空手套白狼的手段來檢驗(yàn)銀行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段測量普通投資者的耐受力。積怨非止于一日，促使政府目前如此堅(jiān)決地?cái)D去房地產(chǎn)泡沫的原因，主要是結(jié)在房地產(chǎn)這根藤蔓上的尾大不掉的游離于預(yù)算之

4、外的大筆地方政府資金，以及在這筆灰色資金掩蓋之下的急劇膨脹的地方政治腐敗勢力，和由于房地產(chǎn)而迅速集聚于金融機(jī)構(gòu)的巨大風(fēng)險?？梢哉f，中國內(nèi)控機(jī)制本就不佳的金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)難以禁受房地產(chǎn)業(yè)的輕輕一彈。房地產(chǎn)業(yè)全國性的急劇膨脹始于1998年開始實(shí)行的房改。當(dāng)然，這并不能證明房改是錯的，但在房改中深植下的投機(jī)基因是大錯特錯的。從房地產(chǎn)到教育、更多好資源盡在更多好資源盡在世界工廠下載頻道世界工廠下載頻道:edown.ch.世界工廠網(wǎng)世界工廠網(wǎng)——為企

5、業(yè)成長提供動力！為企業(yè)成長提供動力！斷地位如出一轍，不過是對于觸手可及的利潤實(shí)在眼饞。當(dāng)然，與所有的壟斷行為理由一樣，是做大做強(qiáng)，維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和安全。按照一位投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家的估計(jì)，房地產(chǎn)商的自有資本回報(bào)率可以達(dá)到500％。與國外房地產(chǎn)開發(fā)商完全不同，國內(nèi)的房地產(chǎn)商是公關(guān)先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機(jī)構(gòu)，卻不是市場意義上的房地產(chǎn)商――頂多是房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售者，如曹海建所說是“一個資金靠貸款

6、、建設(shè)靠委托的不勞動的開發(fā)商”卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個建筑業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個產(chǎn)業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤，這是哪門子的市場？與此同時，銀行業(yè)也在追求利潤的驅(qū)使下，自覺自愿地被開發(fā)商裹挾，而從各地所爆發(fā)出的一系列假按揭案件來看，許多銀行人員成為騙局的組成環(huán)節(jié)，合謀將錢源源不斷地從銀行金庫搬到私人家中。此時的房地產(chǎn)業(yè)更合適的名稱，應(yīng)該是資金的合法輸血管道。此時的銀行承擔(dān)了怎樣的風(fēng)險？累計(jì)起來，中國銀行業(yè)對房地產(chǎn)的金融支持大約在萬億。

7、目前銀行系統(tǒng)中，與房地產(chǎn)相關(guān)的大約有六類貸款：第一類是土地開發(fā)貸款，余額大約為2000億，其中對各地土地儲備中心的貸款約為1000億；第二類是對開發(fā)商的貸款，余額大約為9200億；第三類是對建筑施工企業(yè)的貸款，這類貸款的數(shù)額較難確定，估計(jì)在2000億左右；第四類是對個人的住房抵押貸款，余額為萬億；第五類是混入到個人消費(fèi)貸款的裝修貸款，這部分貸款同樣難以確定，估計(jì)有數(shù)百億的規(guī)模；第六類是政策性住房貸款，大約為2800億，其中個人住房公積金

8、貸款大約2300億。根據(jù)鐘偉先生的測算，如果12個月內(nèi)房價下跌30％，那么不良貸款可能激升到萬億的水平，不良率大約為％。中國銀行業(yè)資產(chǎn)的整體不良率將因此上升個百分點(diǎn)，從目前的％重新惡化到％。此前，安永會計(jì)師事務(wù)所的高級經(jīng)理、地產(chǎn)和銀行不良貸款兩方面的專家潘泰博研究表明，隱藏在我國銀行第二類貸款（關(guān)注類）中的地產(chǎn)類不良貸款已經(jīng)達(dá)到了5250億元人民幣，這還不包括以流動資本貸款的形式流向國有企業(yè)和合資企業(yè)的隱性部分。人大金融研究所副所長趙錫

9、軍認(rèn)為潘泰博的觀點(diǎn)并非危言聳聽。第一篇第一章第一篇第一章忽左忽右的政府態(tài)度忽左忽右的政府態(tài)度（3）如果按照80%的第二類貸款都轉(zhuǎn)變成了不良貸款的常態(tài)（一般的地產(chǎn)貸款從記入“關(guān)注類”到成為不良資產(chǎn)，通常需要兩年的時間），那么正值上市關(guān)鍵時刻的三大國有銀行的風(fēng)險準(zhǔn)備金覆蓋率將會從、68%和分別下降到、和14%，如果新的盈利增長點(diǎn)不盡快出現(xiàn)，這一風(fēng)險有轉(zhuǎn)變?yōu)槲C(jī)的可能。看來，央行《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》所提示的房貸金融風(fēng)險正在變成現(xiàn)實(shí)。這