復(fù)星地產(chǎn)基金融資管理設(shè)想

1、,復(fù)星地產(chǎn)基金融資管理設(shè)想,2012年8月,二、復(fù)星地產(chǎn)板塊融資現(xiàn)狀分析,目錄,1,一、復(fù)星地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析,三、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊基金募集解決路徑,四、總結(jié)及下階段工作計(jì)劃,一、復(fù)星地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析,,,,全球一流的投資集團(tuán),,復(fù)星集團(tuán),全球一流的地產(chǎn)投資集團(tuán),,復(fù)星地產(chǎn)控股,1、定位清晰——全球一流的地產(chǎn)投資集團(tuán)（多產(chǎn)品線、全產(chǎn)業(yè)鏈）,2、實(shí)現(xiàn)邏輯-復(fù)星集團(tuán),,,持續(xù)對(duì)接長(zhǎng)期、低成本、全球化的優(yōu)質(zhì)資本,,,,復(fù)星集團(tuán),持續(xù)尋

2、找低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、可持續(xù)的投資機(jī)會(huì),,,,,,,,,,融資,能力建設(shè),形成結(jié)果,有效退出,持續(xù)對(duì)接偏好地產(chǎn)的長(zhǎng)期、低成本、多類別、全球化資本,主題化地產(chǎn)產(chǎn)品線孵化能力地產(chǎn)企業(yè)家對(duì)接合作能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制能力項(xiàng)目成本控制能力商業(yè)資產(chǎn)整合管理能力全球地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)能力以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的產(chǎn)品規(guī)劃能力持續(xù)引進(jìn)培養(yǎng)地產(chǎn)專業(yè)管理人才能力......,形成管控體系清晰、全產(chǎn)業(yè)鏈、多產(chǎn)品線的地產(chǎn)集團(tuán),整體或分拆通過(guò)上市、股權(quán)出讓、項(xiàng)

3、目出讓、reits等退出,2、實(shí)現(xiàn)邏輯-復(fù)星地產(chǎn),2015與2020年的定量挑戰(zhàn)目標(biāo),6,2012,管理下資產(chǎn),管理下基金,管理下?tīng)I(yíng)收,938,歸屬?gòu)?fù)星凈利潤(rùn),,,,,,151,102,18,復(fù)星地產(chǎn)挑戰(zhàn)口徑（億元）,2013,1483,326,193,25,,,,,2014,2140,542,401,35,,,,,2015,2880,777,1032,99,,,,,,,,,,2020展望,5200,1500,2250,200,,,

4、3、發(fā)展規(guī)模,3、發(fā)展規(guī)模,在未來(lái)發(fā)展中，無(wú)論是管理資產(chǎn)規(guī)模還是利潤(rùn)規(guī)模都將占復(fù)星集團(tuán)“萬(wàn)億資產(chǎn)、三百億利潤(rùn)”的半壁江山還有八年零四個(gè)月，時(shí)間緊，任務(wù)重必須高起點(diǎn)布局，創(chuàng)造性工作，全面提高投融管退的能力,4、結(jié)合四個(gè)維度,做進(jìn)一步思考,,4－1 結(jié)合四個(gè)維度,投,產(chǎn)品定位清晰地域布局清晰決策管理明確,決策管理：投資預(yù)審?fù)顿Y決策委員會(huì),,,4－2 結(jié)合四個(gè)維度,管,,地產(chǎn)板塊決策事項(xiàng)（新37條）,兩翼人才的建設(shè),4－3 結(jié)合四

5、個(gè)維度,退,,下階段研究重點(diǎn),4－4 結(jié)合四個(gè)維度,融,,本次解決重點(diǎn),二、復(fù)星地產(chǎn)板塊融資現(xiàn)狀分析,,,,1、目前融資結(jié)構(gòu)分布不夠合理,36.52％,2、基金業(yè)績(jī)分散于不同主體，不滿足險(xiǎn)資投資要求,,基金業(yè)績(jī)無(wú)法合 并計(jì)算不能滿足保險(xiǎn)等大型機(jī)構(gòu)LP的投資需求,2－1 保險(xiǎn)資金對(duì)股權(quán)投資基金的要求,根據(jù)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》：保險(xiǎn)資金投資股權(quán)投資基金，發(fā)起設(shè)立并管理該基金投資機(jī)構(gòu)的資本要求，調(diào)整為

6、注冊(cè)資本或者認(rèn)繳資本不低于1億元人民幣。管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資管理和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。擁有不少于15名具有不動(dòng)產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于4名。,2－2 地產(chǎn)板塊目前已發(fā)基金列表,2－3目前地產(chǎn)板塊組織架構(gòu),,,,基金規(guī)模30億,,,,基金規(guī)模52億,3、多點(diǎn)對(duì)接高端LP，募集無(wú)序,,各產(chǎn)品線分別派員對(duì)接高端LP,不利于各類優(yōu)質(zhì)LP投資人持續(xù)投資

7、復(fù)星基金,,不利于提升復(fù)星基金品牌在市場(chǎng)上知名度,,4、激勵(lì)機(jī)制有待盡快完善,尚未有統(tǒng)一的基金激勵(lì)機(jī)制不利于調(diào)動(dòng)各團(tuán)隊(duì)的積極性,,5、多條產(chǎn)品線有基金募集需求,需要協(xié)調(diào)有序發(fā)行，避免募集沖突,,I,,II,,III,,IV,,星豫資本 計(jì)劃年底前5億、明年15億,星浩資本 計(jì)劃明年55億,星頤 資本 計(jì)劃今年5.5億、明年1億,星泓資本 計(jì)劃明年15億,即將發(fā)行基金,V,,浙商建業(yè)和養(yǎng)生地產(chǎn) 計(jì)

8、劃編寫(xiě)中,三、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊基金募集解決路徑,,,,1.1組織機(jī)構(gòu)改善，合并計(jì)算業(yè)績(jī)（現(xiàn)有組織架構(gòu)）,,,,,,,復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán),復(fù)星,復(fù)地,利源,BFC,星頤,星泓,,策源,星浩,浙商建業(yè),星豫,星堡,1.2組織機(jī)構(gòu)改善，合并計(jì)算業(yè)績(jī)（改造后的組織架構(gòu);初步設(shè)想,獲批推進(jìn)后,需制訂專項(xiàng)方案再上會(huì),組織專門團(tuán)隊(duì)落地）,第一步（2013年）,1.3組織機(jī)構(gòu)改善，合并計(jì)算業(yè)績(jī)（改造后的組織架構(gòu)初步設(shè)想;獲批推進(jìn)后,需制訂專項(xiàng)方案再上會(huì),組

9、織專門團(tuán)隊(duì)落地）,第二步（2015-2020）,,,,,,,,,,,復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán),復(fù)星,地產(chǎn)GP,地產(chǎn)代建,地產(chǎn)商管,持有物業(yè),,星浩,,利源,,銷售代理,,星頤,,GP4,,…,,子基金1,,子基金2,,子基金3,,子基金4,,…,母基金,,,項(xiàng)目1,,項(xiàng)目2,,項(xiàng)目3,,項(xiàng)目4,,…,,,,,,,,關(guān)于地控板塊組織架構(gòu)改造的說(shuō)明,本次組織架構(gòu)改造，僅為融資所需原則上，不改變?cè)泄芸胤绞?整合的優(yōu)點(diǎn)：,使整個(gè)地產(chǎn)板塊能夠合并計(jì)

10、算業(yè)績(jī)，有利于更好地對(duì)接大型機(jī)構(gòu)投資者截至2012年6月末地產(chǎn)板塊凈資產(chǎn)規(guī)模246.7億，整合后一方面可以成為一個(gè)新的、規(guī)模較大的融資主體，另一方面將來(lái)也可為各產(chǎn)品線融資提供擔(dān)保有利于提升復(fù)星地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)排名，有助于品牌建設(shè)有利于為復(fù)星地產(chǎn)將來(lái)整體上市做準(zhǔn)備,2、建立協(xié)調(diào)機(jī)制——融資預(yù)審,《融資預(yù)審》的內(nèi)容包括但不限于基金融資、保險(xiǎn)融資、信托融資、保理融資、委托貸款、并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、債券融資等融資事項(xiàng)，不包括一般項(xiàng)目

11、開(kāi)發(fā)貸、產(chǎn)品線日常向銀行借入的流動(dòng)資金貸款、證券市場(chǎng)融資以及以參與管理為目的的合資合作活動(dòng)。融資預(yù)審會(huì)主要涉及的內(nèi)容：1、上會(huì)的要件和格式是否完整及準(zhǔn)確使用；2、融資結(jié)構(gòu)、期限是否合理；3、成本是否最優(yōu)、擔(dān)保方式是否合理；4、融資機(jī)構(gòu)是否符合戰(zhàn)略定位；5、基金融資事項(xiàng)中的GP的出資比例、資金投向、預(yù)期收益、管理費(fèi)率、基金規(guī)模、期限、交易結(jié)構(gòu)、風(fēng)控措施、退出方案等是否合理；6、保險(xiǎn)融資事項(xiàng)中的項(xiàng)目情況、信用增信方式、融資利率、規(guī)模、期

12、限、退出方案等；7、信托融資事項(xiàng)中的信托規(guī)模、資金投向、預(yù)期收益、期限、還款及分配方式、信托費(fèi)用、風(fēng)控措施、信托結(jié)構(gòu)等是否合理。建立融資預(yù)審小組，成員包括：復(fù)星集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)控股領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)控股財(cái)務(wù)資金部、法務(wù)部、基金部、各產(chǎn)品線相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。,我們的目標(biāo)開(kāi)發(fā)LP——A+B類,A、B類LP,3、建立地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)投資者融資專員制度,地產(chǎn)基金融資專員——專門負(fù)責(zé)對(duì)接傾向于投資地產(chǎn)的LP的人員 PE基金融資專員——專門負(fù)責(zé)對(duì)接傾向于投資

13、PE基金的LP的人員,4.1整合現(xiàn)有基金團(tuán)隊(duì) 目前各產(chǎn)品線人員情況如下：,4.2整合現(xiàn)有基金團(tuán)隊(duì)——將分散的專業(yè)人員集中,此處分兩步走,5.1制定基金發(fā)行激勵(lì)機(jī)制（初步設(shè)想內(nèi)容）,對(duì)渠道,對(duì)員工,5.2制定基金發(fā)行激勵(lì)機(jī)制（初步設(shè)想內(nèi)容）,,,合理分布各產(chǎn)品線發(fā)行基金時(shí)間,,,,,,,,,,,,第一步,第三步,整合基金品種,地產(chǎn)基金產(chǎn)品“超市”穩(wěn)步落地,第二步,6、基金產(chǎn)品策略,待融資主體整合、基金團(tuán)隊(duì)整合后，統(tǒng)一設(shè)計(jì)滿足各類L

14、P投資人的基金產(chǎn)品，最終形成基金“超市”,初步基金超市概念,,,例如：利源,例如：復(fù)地、星浩的商辦項(xiàng)目,,例如：外灘 金融中心,針對(duì)各類LP定向選擇產(chǎn)品：,,例如：復(fù)地、星浩的住宅項(xiàng)目,7、明確集團(tuán)、地控、各產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的權(quán)責(zé),7－1 集 團(tuán),7、集團(tuán)、地產(chǎn)控股、產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的定位,7-2 地產(chǎn)控股,7、集團(tuán)、地產(chǎn)控股、產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的定位,7-3 各產(chǎn)品線,四、總結(jié)及下階段工作計(jì)劃,,,,,1、總結(jié)-本次決