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文檔簡(jiǎn)介
1、透析長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng) 尋求項(xiàng)目制勝之道,溝通綱要:,一、市場(chǎng)分析 二、定價(jià)分析 三、推售策略 四、品質(zhì)管理,一、市場(chǎng)分析,,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)發(fā)展歷程,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的發(fā)展歷程:91-95年: 1000—1500元/平方米;97年開(kāi)始: 2000元/平方米;2000年—2004年:在2400元/平方 米上下徘徊;2005年—2006年:接近3000元/平方米;截
2、止2007年7月底,均價(jià)已接近3500元/平方米。,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,3000元以下的產(chǎn)品嚴(yán)重缺失;3000-3500元的產(chǎn)品成交量繼續(xù)放大,需求量也極為旺盛;3500元—4000元之間的供求量最大,面臨極大競(jìng)爭(zhēng),且該區(qū)間的價(jià)格呈震蕩型;,目前市場(chǎng)均價(jià)5500元以上高檔產(chǎn)品類(lèi)型較為豐富,市場(chǎng)接受已不具備心理壓力,銷(xiāo)售較為穩(wěn)定,但價(jià)格制定仍偏謹(jǐn)慎;,別墅、洋房市場(chǎng)已經(jīng)完全成熟,價(jià)格從6000-12000全線突破。,本案欲打造河西
3、高端物業(yè)的標(biāo)榜, 必須采用高端物業(yè)的打法!,必須打破地域界限,跳出河西!放眼全城!,,長(zhǎng)沙高端物業(yè)的發(fā)展進(jìn)程,,長(zhǎng)沙市高端物業(yè),過(guò)渡期2001-2004年,,,,啟蒙期(2001年前),成長(zhǎng)期2004-2007年,,高端物業(yè)啟蒙期(2001以前),此階段入市主要項(xiàng)目有:新富城、鴻園、岳麓山莊、銀洲度假村等。,市場(chǎng)處于啟蒙階段,“豪宅”的出現(xiàn),令長(zhǎng)沙的先富階層和爆發(fā)一族有了可以顯示自己身份和地位的房子;高端物業(yè)的缺失(物業(yè)類(lèi)
4、型不夠齊全和豐富),市場(chǎng)供應(yīng)量極小,高端消費(fèi)市場(chǎng)呈火爆銷(xiāo)售局面;為數(shù)不多的豪宅聚集了長(zhǎng)沙絕大多數(shù)的富人,高端物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)由此打開(kāi)。,高端物業(yè)過(guò)渡期(2001-2004年),此階段入市項(xiàng)目主要有:夢(mèng)澤園、王府花園、巴黎香榭、名都花園、亞華-香舍花都,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)均價(jià)為2200元/平米左右時(shí),以3500元/平米左右的高價(jià)高調(diào)入市;高檔樓盤(pán)多位于偏遠(yuǎn)的城市次中心位置,市場(chǎng)反應(yīng)不大,消費(fèi)者接受度不高;銷(xiāo)售周期較長(zhǎng),如王府花園,夢(mèng)澤園等;市場(chǎng)
5、開(kāi)發(fā)的主流為中低檔樓盤(pán),高端物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)受到較大的沖擊;,處于該期間的高端項(xiàng)目基本虎頭蛇尾,3500成為該時(shí)期的價(jià)格臨界點(diǎn)。本土發(fā)展商對(duì)房?jī)r(jià)的謹(jǐn)慎從此開(kāi)始。,此階段高端市場(chǎng)尚處于真正的起步期,值得關(guān)注的是亞華·香舍花都、金色華庭等樓盤(pán)憑借創(chuàng)新、個(gè)性的營(yíng)銷(xiāo)推廣手法為長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)了上升的渠道。 而名都花園、惟一星城等高檔項(xiàng)目沒(méi)有上述樓盤(pán)的幸運(yùn),在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情下,其高開(kāi)高走、超過(guò)價(jià)格臨界點(diǎn)的銷(xiāo)售策略致使其后期
6、慘痛跳水,銷(xiāo)售周期普遍較長(zhǎng)。,名都花園:一期3800元/平米 二期2800元/平米以?xún)?nèi)惟一星城:一期4000元/平米 二期3000元/平米左右,,,此時(shí)期是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的一個(gè)黑色的、傷心的陣痛期,影響較為長(zhǎng)久。 之后幾年,直到現(xiàn)在,諸多開(kāi)發(fā)商在制定入市價(jià)格時(shí)都異常謹(jǐn)慎。,高端物業(yè)成長(zhǎng)期(2004-2007年),此階段處于發(fā)展成熟期的高檔樓盤(pán),雖然有不成功的個(gè)案(沁園春),但大
7、都樓盤(pán)能夠憑借著各自的產(chǎn)品特色及先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)手段,使其價(jià)格在市場(chǎng)上屢創(chuàng)新高。因此我們將他們列為重點(diǎn)分析對(duì)象,為本案推售策略的制定提供依據(jù)。,1.稀缺資源型: 此類(lèi)產(chǎn)品以江景、山景為主要賣(mài)點(diǎn),以高姿態(tài),高標(biāo)準(zhǔn),高價(jià)格切入市場(chǎng)。2.城市綜合建筑型: 此類(lèi)產(chǎn)品大多有著優(yōu)越的地理位置,以豐富的物業(yè)形態(tài),高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)配套滿(mǎn)足不同投資者的需求。3.大型社區(qū)型: 此類(lèi)產(chǎn)品大多以大規(guī)模分期開(kāi)發(fā)為主,以高品牌影響
8、力以及鮮明的產(chǎn)品特色迎合高端市場(chǎng)。,成長(zhǎng)期高端物業(yè)型態(tài):,成長(zhǎng)期個(gè)案深度剖析,金色屋頂,占地面積:6256.20平方米建筑面積:5.5萬(wàn)平方米容積率:6.96綠化率:34.7%分?jǐn)偮剩罕睏?7.3%,南棟18%主體建筑高達(dá)百米,31個(gè)樓層,基本資料:,稀缺資源型,配套標(biāo)準(zhǔn):,社區(qū)特色 架空層純法式風(fēng)格園林 多功能高級(jí)會(huì)所主要配套 美國(guó)第一品牌特靈戶(hù)式中央空調(diào) 世界5
9、00強(qiáng)日本松下戶(hù)式新風(fēng)系統(tǒng) 意大利明名牌戶(hù)式熱水系統(tǒng) 世界第一外墻品牌德國(guó)STO外墻保溫系統(tǒng) 頂級(jí)外立面STO—DINOWA金屬漆立面系統(tǒng) 全球領(lǐng)先技術(shù)南玻LOW—E中空鍍膜玻璃 歐洲第一品牌絲吉利婭門(mén)窗五金,價(jià)格變化趨勢(shì):,,主要營(yíng)銷(xiāo)手段:,1、開(kāi)盤(pán)前50套送名牌家電;,2、凡買(mǎi)房者送(雅典居)名家裝修設(shè)計(jì)。,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=5500*0.98-裝修設(shè)計(jì)費(fèi)300-精裝費(fèi)500
10、=4590元/平米,目前銷(xiāo)售均價(jià)=7200*0.98-裝修設(shè)計(jì)費(fèi)300-精裝費(fèi)500 =5352元/平米,,均價(jià)上漲幅度為762元/平米,上漲比例為16.67%,,占地面積:104919.10平方米總建筑面積:200000平方米總戶(hù)數(shù):1076停車(chē)位:868個(gè)項(xiàng)目首先推出的"新外灘花園"為第一期工程,擬開(kāi)發(fā)成沿江大道濱水區(qū)商住小區(qū),地處湘春路與沿江大道交匯處的靠右街角地,西臨湘江大道,東臨北太平街,北
11、臨擬建中的市民綠化廣場(chǎng)南臨晴佳巷。,華盛新外灘,基本資料:,稀缺資源型,硬件配套標(biāo)準(zhǔn):,長(zhǎng)沙首創(chuàng)的5.9米挑高空中景觀大陽(yáng)臺(tái);品牌新風(fēng)系統(tǒng);兩梯三戶(hù)的奢侈電梯配置、雙層架空設(shè)計(jì)營(yíng)造的三重立體景觀以及總統(tǒng)府級(jí)別的管家物業(yè)服務(wù)。,價(jià)格變化趨勢(shì):,,注:所有頂層單位保留推出,對(duì)外報(bào)價(jià)超過(guò)10000元/平米,主要營(yíng)銷(xiāo)手段:,以湘江沿岸一線江景以及本岸獨(dú)特的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為核心,以新時(shí)代的外灘生活為定位面世;以拉大景觀差、朝向差及樓層差為主要營(yíng)
12、銷(xiāo)手段,江景差價(jià)最高達(dá)1700元/平米;開(kāi)盤(pán)均價(jià)為4000元/平米左右,最低起價(jià)單位僅為3300元/平米左右。,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=4000*0.98=3920元/平米,目前銷(xiāo)售均價(jià)=5600*0.98=5488元/平米,均價(jià)上漲幅度為1568元/平米,上漲比例為40.45%,,,卓越蔚藍(lán)海岸,基本資料:,占地面積:371628平方米總建筑面積:500000平方米開(kāi)工時(shí)間:2005-7-29停車(chē)位:3026建筑類(lèi)別: 別墅、洋
13、房容積率: 1.60 綠化率: 43% 項(xiàng)日產(chǎn)品主要以退臺(tái)式疊景洋房為主,點(diǎn)綴部分獨(dú)具風(fēng)格的坡谷TOWNHOUSE和半山TOWNHOUSE, 以及部分小高層,整個(gè)小區(qū)依地形脈絡(luò)而建,營(yíng)造親地、保持山勢(shì)地貌的溪谷花園山城的特點(diǎn),稀缺資源型,價(jià)格變化趨勢(shì):(一期洋房均價(jià)),注:小高層預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)4200元/平米,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=3500*0.98=3430元/平米,目前銷(xiāo)售均價(jià)=5200*0.98=5096元/平米,,,均價(jià)上漲幅
14、度為1666元/平米 ,上漲比例為48.5%,藏瓏,基本資料:,占地面積:307300平方米總建筑面積:460160平方米容積率: 1.50 綠化率: 40% 項(xiàng)目定位為中高檔生態(tài)住宅,建設(shè)內(nèi)容主要包括獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房、高層住宅、商務(wù)樓,會(huì)所、星級(jí)酒店以及與之配套的綜合性服務(wù)設(shè)施一期以帶電梯高層、花園洋房為主和部分獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅,稀缺資源型,最新銷(xiāo)售動(dòng)態(tài):,目前洋房均價(jià)7000元/平米,別墅均價(jià)10000元/平
15、米且目前都已銷(xiāo)售完畢;電梯房均價(jià)5200元/平米。,稀缺資源型項(xiàng)目特點(diǎn):,項(xiàng)目依托的江景、湖景、山地等獨(dú)特的地理資源以及鮮明的產(chǎn)品特色高調(diào)入市;別墅、洋房、小高層等綜合性項(xiàng)目在推售手法上,先推洋房及別墅提升項(xiàng)目形象及物業(yè)檔次,拉升樓盤(pán)整體價(jià)格,最后再推小高層來(lái)實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)值的利潤(rùn)最大化;除藏瓏外大部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)實(shí)際成交均價(jià)基本控制在4000元/平米以?xún)?nèi),尾盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在6000元/平米左右。,占地面積:12654平米 總建筑面積
16、:106230平米 總戶(hù)數(shù):670(小550/大120戶(hù))容積率:7.5 綠化:22% 交房標(biāo)準(zhǔn):精裝修 CBD中心區(qū)首個(gè)全精裝修小戶(hù)型,地處黃興路,五一商圈中山路商圈三重商圈核心區(qū)域。,上城金都,基本資料:,城市綜合建筑型,配套標(biāo)準(zhǔn):,墻面:墻漆 地面:復(fù)合地板門(mén)窗:豪華防盜門(mén)、鋁合金型 廚房:整體櫥柜、洗滌槽品牌抽油
17、煙機(jī)衛(wèi)生間:整體衛(wèi)浴,潔具、品牌熱水器 其他相關(guān)配套:直飲水、天燃?xì)馊霊?hù)、壁掛空調(diào)、高級(jí)衣柜、有線、網(wǎng)線,價(jià)格變化趨勢(shì):,,高價(jià)入市,對(duì)外報(bào)價(jià)5100元平米;開(kāi)盤(pán)當(dāng)天9.2折、第二天9.4折、第三天9.6折、第四天0.98折;以后長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)折扣標(biāo)準(zhǔn)為一次性付款9.7折,按揭9.8折;開(kāi)盤(pán)送首付款的30%,送維修基金,送裝修。,主要營(yíng)銷(xiāo)手段:,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=5100*0.96-精裝費(fèi)500 –維修基金=4293元/平米,
18、目前銷(xiāo)售均價(jià)=6300*0.98-精裝費(fèi)500=5676元/平米,均價(jià)上漲幅度為1381元/平米 ,上漲比例為32.16%,,,占地面積:18648平方米;總建筑面積:180000平方米;總戶(hù)數(shù):1956;41%的綠化率,68米的樓間距,大型廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、室外康體設(shè)施等;配套8000平米園林及30000平米的停車(chē)場(chǎng)。,湘域中央,基本資料:,城市綜合建筑型,量?jī)r(jià)控制情況:,價(jià)格變化趨勢(shì):,,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=4100*0.98
19、=4018元/平米,目前銷(xiāo)售均價(jià)=6200*0.98=6076元/平米,均價(jià)上漲幅度為2058元/平米,上漲比例為51.21%,,,用地面積1.5萬(wàn)平米 總建筑面積達(dá)17.75萬(wàn)平米1—4層是裙樓,上部份由三棟排列”三角型”的高層塔樓構(gòu)成。前兩棟是27層,是商務(wù)樓;后一棟是32層,為小戶(hù)型公寓。其分?jǐn)倿?3%,容積率達(dá)8.99,綠化率是15%。車(chē)庫(kù)面積是3.7萬(wàn),地下停車(chē)位有688個(gè),配比為1:0.8,是一個(gè)集A級(jí)寫(xiě)字樓,酒
20、店式行政公館,國(guó)際公寓,精品商業(yè),空中商務(wù)俱樂(lè)部和大型地下停車(chē)場(chǎng)于一體的高效商務(wù)綜合體。,中天廣場(chǎng),基本資料:,城市綜合建筑型,價(jià)格變化趨勢(shì):,,作為CBD核心區(qū)域的集寫(xiě)字樓,國(guó)際公館,國(guó)際公寓余一體的綜合體,前期還未入市就受到投資者的高度關(guān)注;對(duì)外報(bào)價(jià)4700的價(jià)格在當(dāng)時(shí)也是最高的,但還是難擋投資者的置業(yè)欲望;沒(méi)有正式的開(kāi)盤(pán),就直接銷(xiāo)售,商業(yè)是整層招租,一次性付款9.9折,按揭無(wú)折扣。,主要營(yíng)銷(xiāo)手段:,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=4700*
21、0.98=4704元/平米,,目前銷(xiāo)售均價(jià)=6200*0.98=6076元/平米,,均價(jià)上漲幅度為1372元/平米,上漲比例為29.1%,占地面積:40000平方米總建筑面積:200000平方容積率: 4.50 綠化率: 40%總戶(hù)數(shù):住宅近900戶(hù),小戶(hù)型60由7棟高層住宅、1棟高層小戶(hù)型公寓和1棟獨(dú)立城市生活會(huì)館組成由澳大利亞柏濤(墨爾本)擔(dān)綱,在經(jīng)過(guò)全面、深入的日照研究之后,融合現(xiàn)代城市建筑理念,點(diǎn)陣式T形
22、短板的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了住宅的南北通透和全明設(shè)計(jì),融科.三萬(wàn)英尺,基本資料:,城市綜合建筑型,澳大利亞柏濤(墨爾本)傾情打造,點(diǎn)陣式T型短板建筑風(fēng)格;多層次全方位環(huán)境,社區(qū)立體園林景觀,40%以上綠化率,可視對(duì)講、智能IC卡系統(tǒng)、智能門(mén)禁系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、智能信息系統(tǒng);物業(yè)服務(wù)由全球頂級(jí)“英式管家”之第一太平戴維斯全程提供,在星城體驗(yàn)卓爾不群的尊貴感;園林設(shè)計(jì)出自“中國(guó)品牌年度大獎(jiǎng)(園林景觀)”獲得者美國(guó)奧斯本之手,首創(chuàng)以神秘、浪漫著稱(chēng)
23、的東南亞熱帶風(fēng)情雨林,并通過(guò)“戀戀巴厘”、“云頂雅境”、“蘇美香域”三大組團(tuán)景觀汲取了東南亞園林景觀的精華。,配套標(biāo)準(zhǔn)及特色:,價(jià)格變化趨勢(shì):,前期廣告投入較大,高調(diào)入市;加價(jià)頻率高,價(jià)格拉升幅度較大;開(kāi)盤(pán)價(jià)格不高,銷(xiāo)售火爆;07年1月:發(fā)卡選房,VIP卡享受9.8折;07年4月:住宅銷(xiāo)售告罄,小戶(hù)型公寓待售;07年7月:小戶(hù)型公寓尾期銷(xiāo)售中小戶(hù)型公寓尾期銷(xiāo)售中。,主要營(yíng)銷(xiāo)手段:,,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=4100*0.98=4018
24、元/平米,目前銷(xiāo)售均價(jià)=5200*0.98=5096元/平米,,,均價(jià)上漲幅度為1078元/平米,上漲率為26.8%,天健芙蓉盛世,項(xiàng)目占地面積 :56066平方米總建筑面積 : 305600平方米 容積率 : 4.5綠化率: 40% 總棟數(shù): 14 房屋分類(lèi): 普通住宅/別墅公寓/寫(xiě)字樓/商業(yè)樓/其它 項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路一段號(hào),東鄰市區(qū)南北主干道芙蓉北路,南鄰潘家坪路,西通開(kāi)福路和華夏路,北接319國(guó)道及伍家?guī)X立
25、交橋預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià):4500元/平米,基本資料:,城市綜合建筑型,城市綜合建筑型項(xiàng)目特點(diǎn):,項(xiàng)目大多地處城市商業(yè)核心區(qū)域,周邊配套十分齊全;高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)配套設(shè)施以及產(chǎn)品形態(tài)能在不同層面上滿(mǎn)足客戶(hù)需求;城市綜合體項(xiàng)目由于位置優(yōu)越,上市均價(jià)較其他類(lèi)型物業(yè)高,基本控制在5000元/平米以?xún)?nèi)。但由于規(guī)模等因素制約,拉升幅度較小,6000元/平米成為目前銷(xiāo)售突破的臨界點(diǎn)。,綠城桂花城,基本資料:,項(xiàng)目占地面積 : 155211.47平方米
26、 總建筑面積 : 310000.00平方米 容積率 : 1.75主力戶(hù)型約95~145平方米項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)由浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司擔(dān)綱,以多層公寓為主;承襲綠城建筑一貫的“低密度、低層次、高綠化率”的原則,營(yíng)造清新、典雅、格調(diào)高尚的一流高檔居住社區(qū)。,大型社區(qū)型,配套標(biāo)準(zhǔn)及特色:,長(zhǎng)沙首屆“地產(chǎn)奧斯卡年度代表作大獎(jiǎng)”稱(chēng)號(hào),受到了廣大消費(fèi)者的高度關(guān)注及青睞;綠城-桂花城沿承綠城“桂花城”系列公寓產(chǎn)品的特點(diǎn),采用江南圍合式
27、的布局方式,通過(guò)大規(guī)模的中心花園和組團(tuán)規(guī)模綠地、宅間綠地和蜿蜒曲折的水系,營(yíng)造具有兩級(jí)規(guī)劃體系的江南小鎮(zhèn)意象;綠城桂花城秉承了綠城集團(tuán)“以人為本”的開(kāi)發(fā)理念和濃郁的人文主義理想,建筑整體典雅大氣,細(xì)部層次十分豐富,環(huán)境營(yíng)造追崇意境,溫馨秀麗的家園氛圍散發(fā)出綠城產(chǎn)品蘊(yùn)含的獨(dú)特人文氣質(zhì)。,價(jià)格變化趨勢(shì):,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=3850*0.98=3773元/平米,目前銷(xiāo)售均價(jià)=5600*0.98=5488元/平米,,,均價(jià)上漲幅度為1715
28、元/平米,上漲比例為45.4%,長(zhǎng)沙奧林匹克花園,項(xiàng)目占地面積 :337122平米總建筑面積 :556600平米容積率 : 1.600 綠化率: 50.000% 房屋分類(lèi): 別墅公寓/商業(yè)樓 其它 位于長(zhǎng)沙市中央政務(wù)區(qū)的核心地段--湘府路中段,緊鄰湖南省政府、天心區(qū)政府等政府職能部門(mén) 。,基本資料:,大型社區(qū)型,配套標(biāo)準(zhǔn)及特色:,擁有2萬(wàn)平方米的奧林匹克廣場(chǎng)(長(zhǎng)沙最大的社區(qū)市民廣場(chǎng))、8000平方米的大型運(yùn)動(dòng)MALL;
29、國(guó)際級(jí)酒店和5A級(jí)寫(xiě)字樓等配套設(shè)施,住宅依山而建,戶(hù)戶(hù)朝南,以小高層為主,是獨(dú)一無(wú)二的城市山地社區(qū);首期規(guī)劃以一梯兩戶(hù)的小高層為主,在建筑風(fēng)格、園林、水景規(guī)劃中,體現(xiàn)出高貴、典雅的社區(qū)風(fēng)情;主入口往內(nèi)延伸158米,最寬處達(dá)72米,借鑒北京皇家天壇設(shè)計(jì)理念,盡顯大氣與尊嚴(yán)。,價(jià)格變化趨勢(shì):,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=3100*0.98=3038元/平米,目前銷(xiāo)售均價(jià)=4850*0.98=4753元/平米,,,均價(jià)上漲幅度為1715元/平米
30、,上漲比例為56.03%,陽(yáng)光100,占地面積:659569.62平方米總建筑面積:1200000平方米總戶(hù)數(shù):6500戶(hù)容積率: 1.50 綠化率: 40% 是集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、SOHO、商業(yè)為一體的綜合性國(guó)際都市大盤(pán),由國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光100連鎖開(kāi)發(fā),基本資料:,大型社區(qū)型,由世界頂級(jí)設(shè)計(jì)大師安藤忠雄及國(guó)際著名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)DCM聯(lián)袂擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì),以岳麓為屏,學(xué)府為鄰,湘江為帶,用大手筆、大寫(xiě)意
31、、大尺度、大進(jìn)深的恢弘氣勢(shì)打造的城市居住大盤(pán);簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面設(shè)計(jì),戶(hù)性設(shè)計(jì)合理創(chuàng)新,以及大氣的入口中心廣場(chǎng)設(shè)計(jì);專(zhuān)業(yè)物管:長(zhǎng)沙萬(wàn)怡物管公司、集約型電子服務(wù),紅外巡更。,配套標(biāo)準(zhǔn)及特色:,價(jià)格變化趨勢(shì):,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=2600*0.98=2548元/平米,,目前銷(xiāo)售均價(jià)=3800*0.98=3724元/平米,,均價(jià)上漲幅度為1176元/平米,上漲比例為46.01%,珠江花城,總建筑面積:1100000平方米占地面積:610
32、722平方米容積率: 1.80 綠化率: 55% 總戶(hù)數(shù):8000精裝修,小高層,基本資料:,大型社區(qū)型,配套標(biāo)準(zhǔn)及特色:,澳洲哲思、 澳洲易道兩家國(guó)際著名設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱建筑和園林規(guī)劃設(shè)計(jì),積低密度、高綠化率的自然生態(tài)景觀的大型樓盤(pán);小區(qū)內(nèi)部配套:五星級(jí)會(huì)所、幼兒園、中英文雙語(yǔ)學(xué)校、銀行、大型生活超市 ;全精裝修,最低首付為兩成。,價(jià)格變化趨勢(shì):,實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)=3500*0.98-精裝費(fèi)400=3030元/平米,目前銷(xiāo)
33、售均價(jià)=4400*0.98-精裝費(fèi)400=3912元/平米,,,均價(jià)上漲幅度為882元/平米,上漲比例為29.1%,茂華國(guó)際湘,基本資料:,占地面積:220000平方米總建筑面積:500000平方米總戶(hù)數(shù):近3000容積率: 2.20 綠化率: 47% 容積率: 2.20 項(xiàng)目規(guī)劃采用“雁行對(duì)角線中央軸組+組團(tuán)+輪廓外點(diǎn)”的布局,創(chuàng)造出現(xiàn)代都市住宅中罕見(jiàn)的80米超寬樓間距和13萬(wàn)平方米園林預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià):3600-42
34、00元/平米。,大型社區(qū)型,大型社區(qū)型項(xiàng)目特點(diǎn):,開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力強(qiáng),品牌影響力較大,樓盤(pán)品質(zhì)高,注重園林綠化;大規(guī)模分期開(kāi)發(fā)為主流,時(shí)間跨度較長(zhǎng);開(kāi)盤(pán)均價(jià)控制在4000元/平米以?xún)?nèi),目前銷(xiāo)售均價(jià)5000元/平米左右。由于樓盤(pán)規(guī)模較大,近段時(shí)間無(wú)意突破6000 /平米的價(jià)格點(diǎn),為樓盤(pán)后期放量預(yù)留價(jià)格空間。,各項(xiàng)目?jī)r(jià)格走向情況:,入市姿態(tài)(兩種姿態(tài)): 1)保持謹(jǐn)慎(大型社區(qū)型\城市綜合體型) 以各種優(yōu)惠政策將開(kāi)盤(pán)
35、價(jià)格進(jìn)行控制,實(shí)行低開(kāi)高走的價(jià)格策略。在后期以不斷推出的優(yōu)質(zhì)單位來(lái)支撐價(jià)格的不斷拉升,從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體高均價(jià),如奧林匹克花園、珠江花城等; 2)高調(diào)入市(稀缺資源型) 先期推出優(yōu)質(zhì)單位,提高項(xiàng)目形象、拔高消費(fèi)者預(yù)期,最大限度拉升其余相對(duì)較差單位的價(jià)值,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。如卓越蔚藍(lán)海岸、藏瓏等。,綜合分析結(jié)論:,價(jià)格軌跡 各高檔樓盤(pán)對(duì)量、價(jià)的控制比較到位:前期30%的物業(yè)保持相對(duì)較低上市價(jià)格,中期40%采用主力銷(xiāo)
36、售價(jià)格,后期30%實(shí)現(xiàn)突破性的價(jià)格拉升,達(dá)到項(xiàng)目整體高均價(jià),如湘域中央等。 無(wú)論是速度還是幅度的拉升最主要是體現(xiàn)在項(xiàng)目后期。,價(jià)格臨界點(diǎn)的變化過(guò)程:,30萬(wàn),10萬(wàn),50萬(wàn),20萬(wàn),80萬(wàn),30萬(wàn),,,,,總價(jià):,首付:,2000-2400,3000-3500,5800-6000,,,價(jià)格平臺(tái):,價(jià)格臨界點(diǎn)的把握,同期市場(chǎng)均價(jià):,1500,,2200-2400,,3500,臨界點(diǎn)的把握對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)較為重要。就目前市場(chǎng)而言,高端物業(yè)
37、的單價(jià)臨界點(diǎn)徘徊在5800-6000之間,總價(jià)臨界點(diǎn)控制在80萬(wàn)左右。 從上述圖表可以看出,每期價(jià)格臨界點(diǎn)基本保持在同期價(jià)格均價(jià)的150%左右。,價(jià)格越到高端,其價(jià)格平臺(tái)內(nèi)部調(diào)控余地越大,但調(diào)控時(shí)間不充分則突破該平臺(tái)的時(shí)間也相對(duì)越長(zhǎng)。 目前長(zhǎng)沙高端市場(chǎng)臨界價(jià)格平臺(tái)剛剛進(jìn)入在5800-6000這個(gè)階段,需要時(shí)間整理,其平臺(tái)區(qū)間內(nèi)的價(jià)格操作較為靈活。,二、定價(jià)分析,,一、定價(jià)方法選擇,在房地產(chǎn)產(chǎn)品制定價(jià)格中主要考
38、慮三種因素即成本、競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格、產(chǎn)品的特點(diǎn)。房地產(chǎn)定價(jià)有三種導(dǎo)向,即成本導(dǎo)向,購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最低底數(shù),競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格提供了公司在制定價(jià)格時(shí)必須考慮的標(biāo)定點(diǎn),獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)定了價(jià)格的最高限度。成本導(dǎo)向包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)利潤(rùn)法,購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法,競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨行就市法,競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法充分考慮了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和公司在市場(chǎng)的地位,因此本案在制定價(jià)格上須選擇這類(lèi)
39、方法。,1、定價(jià)說(shuō)明,1)、本報(bào)告定價(jià)時(shí)間點(diǎn)為2007年8月,本定價(jià)報(bào)告有效期為3個(gè)月,隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化,該價(jià)值須作相應(yīng)調(diào)整。2)、本報(bào)告中住宅價(jià)格定價(jià)結(jié)果即為其市場(chǎng)價(jià)值,即在評(píng)估時(shí)間點(diǎn)預(yù)期能夠成交的最優(yōu)價(jià)格,依據(jù)假設(shè)如下:內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間的炒家作為;在評(píng)估時(shí)間點(diǎn)前,相對(duì)商品房的特性和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)而言,為使交易完成并達(dá)到合理價(jià)格,存在一個(gè)合理的談判周期;在談判周期內(nèi),市場(chǎng)狀態(tài)、價(jià)格水平是靜止不變的;該物業(yè)能夠自由地在市場(chǎng)
40、上出售;不考慮特殊性質(zhì)買(mǎi)家的附加叫價(jià)。,2、參照物選擇,為了科學(xué)地制定項(xiàng)目的整體售價(jià),我們特定選擇與項(xiàng)目性質(zhì)類(lèi)似且存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目作為參考比較的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)市場(chǎng)比較法對(duì)可比實(shí)例的要求,同時(shí)以共和世家的品質(zhì)與目前周邊新建開(kāi)發(fā)樓盤(pán)如:陽(yáng)光100、沁園春.御院、美林銀谷、西子湖畔等主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)作一個(gè)實(shí)際分析:,項(xiàng)目剔除折扣后實(shí)際成交均價(jià)如下:,3、價(jià)格推算過(guò)程,據(jù)據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)可知,決定城市居民住宅價(jià)值的主要因素有八大項(xiàng),分別為地塊區(qū)位、
41、小區(qū)規(guī)劃、市政配套、發(fā)展商實(shí)力、物業(yè)管理、戶(hù)型安排、設(shè)備材料及社區(qū)規(guī)模,將這些因素按照實(shí)際情況各取權(quán)重作為修正項(xiàng)目的 主要指標(biāo),具體分析如下:,,地塊區(qū)位(權(quán)重20):土地價(jià)值,周邊景觀,周?chē)飿I(yè)種類(lèi)和檔次,興建居民住宅的成熟度。社區(qū)規(guī)模(權(quán)重10):大規(guī)模的社區(qū)更容易引起社會(huì)購(gòu)房人士的關(guān) (注:同時(shí)大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力)。小區(qū)規(guī)劃(權(quán)重12):環(huán)境規(guī)劃,戶(hù)型,交通組織,外立面風(fēng)格,配套設(shè)施。戶(hù)型設(shè)計(jì)(權(quán)
42、重16):戶(hù)型的安排是否同市場(chǎng)需求相吻合,內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理 。,建筑、設(shè)備材料(權(quán)重14):用料是否考究、設(shè)備是否先進(jìn)、有無(wú)裝修等。市政配套(權(quán)重8):醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、公園、銀行、郵局等。物業(yè)管理(權(quán)重12):物業(yè)公司綜合實(shí)力,物業(yè)管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素。發(fā)展商實(shí)力(權(quán)重8):資金實(shí)力,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),客戶(hù)聚集能力,知名度,社會(huì)資源綜合利用能力,工程進(jìn)展和管理等。,各項(xiàng)目相關(guān)權(quán)重得分表情況入
43、下:,4、核心均價(jià)推導(dǎo),項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值=[參考項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)/各自權(quán)重]之和×項(xiàng)目分配權(quán)重,(3724/0.84+4116/0.865+3234/0.815+4116/0.82+4165/0.845+3430/0.855+3724/0.87+3332/0.805+5488/0.88+5096/0.86)/10×0.87=4174元/平方米,,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的地域性較為強(qiáng)烈,本項(xiàng)目處于河西,因此需要設(shè)定區(qū)域修正系數(shù)。,5
44、、價(jià)格修正系數(shù)確定,,岳麓區(qū)07年7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià) 長(zhǎng)沙市07年7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià),,=,3142/3698=0.84,根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)高端市場(chǎng)的分析結(jié)果可以得出:同時(shí)期的普通物業(yè)與高端物業(yè)的價(jià)格之間存在著明顯且較有規(guī)律的聯(lián)系,因此需要設(shè)定標(biāo)桿修正系數(shù)。,即:,高端物業(yè)均價(jià) 同時(shí)期普通物業(yè)均價(jià),,= 1.5,6、臨界點(diǎn)價(jià)格確定,臨界點(diǎn)價(jià)格=現(xiàn)實(shí)價(jià)值×區(qū)域修正修正系數(shù)×標(biāo)桿修正系數(shù),,一期臨界
45、點(diǎn)價(jià)格=4174×0.84×1.5=5259.24元/平米,根據(jù)目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的遞增速度(2007年上半年商品房同比增加14.35%),并排除若干因素影響(宏觀調(diào)控等因素),我們預(yù)估本案從一期到二期銷(xiāo)售過(guò)程中,房?jī)r(jià)遞增速度為7.18%。,二期臨界點(diǎn)價(jià)格=5259.24×(1+7.18%)=5636.85元/平米,,二、差價(jià)確定策略,(1)樓層差價(jià),1—4層 層差價(jià)30—80元/㎡5—7
46、層 保持均價(jià)8—11層 層差價(jià)10—20元/㎡,層差制定說(shuō)明:,1、樓層采用低基價(jià)策略,能夠最大限度刺激廣大購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望,積聚人氣,促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售; 2、通過(guò)高層差價(jià)達(dá)到整體均價(jià)維持在即定基準(zhǔn)范圍內(nèi); 3、一樓至四樓樓層低,且基價(jià)低,在此層面上進(jìn)行幅度較大的層差價(jià)不會(huì)引起客戶(hù)的抗性; 4、五樓至七樓為購(gòu)買(mǎi)主力樓層,故此區(qū)間單位的均價(jià)應(yīng)為項(xiàng)目即定均價(jià)區(qū)間,層差價(jià)也應(yīng)符合市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn); 5、七樓至十樓屬于
47、樓層較高,基價(jià)已提升較高,故加價(jià)幅度應(yīng)適當(dāng)降低;,這種方法在起價(jià)低的情況下保證了項(xiàng)目整體均價(jià),同時(shí)又體現(xiàn)了靈活的價(jià)格策略。通過(guò)不同幅度的遞增保證了整體價(jià)格的均好性。,優(yōu)點(diǎn):,(2)朝向差價(jià),東向加90元/㎡西向減90元/㎡東西價(jià)差180元/㎡,朝向差制定說(shuō)明:,長(zhǎng)沙市民歷來(lái)對(duì)于朝向十分重視,對(duì)于西向住宅單位接受程度不高。因此建議通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)引導(dǎo)消費(fèi),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速、完全銷(xiāo)售。,通過(guò)差價(jià)的設(shè)置,避免了在前期銷(xiāo)售中客戶(hù)優(yōu)先選擇朝向好
48、的單位的情況。通過(guò)價(jià)格杠桿的調(diào)控,購(gòu)房者將會(huì)依據(jù)自身情況來(lái)進(jìn)行選擇,保證了朝向差單位的銷(xiāo)售。,優(yōu)點(diǎn):,(3)戶(hù)型差價(jià),戶(hù)型差制定說(shuō)明:,戶(hù)型差價(jià)幅度不大,有利于項(xiàng)目各單位的價(jià)格的均衡,不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)各單位之間價(jià)格差距過(guò)大的情況。,優(yōu)點(diǎn):,很多客戶(hù)在選擇樓盤(pán)時(shí),關(guān)注戶(hù)型優(yōu)劣。本項(xiàng)目戶(hù)型均好性較強(qiáng)。在充分考慮項(xiàng)目實(shí)際情況和前期客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目反映的前提下,制定此價(jià)格策略,保證戶(hù)型差價(jià)在整體均價(jià)不變的情況下,可以適當(dāng)幅度的制定價(jià)格差價(jià)。,(4)景
49、觀差價(jià),景觀差制定說(shuō)明:,由于本項(xiàng)目園林景觀及周邊環(huán)境、景觀對(duì)客戶(hù)的吸引力巨大,因此景觀差價(jià)幅度設(shè)置與綠城、藏瓏等高檔樓盤(pán)類(lèi)似,用較大價(jià)差來(lái)調(diào)控購(gòu)買(mǎi)及實(shí)行利潤(rùn)。,優(yōu)點(diǎn):,景觀差價(jià)大,既能控制關(guān)系戶(hù)的折扣與房源,又能及時(shí)調(diào)控客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)需求,保證銷(xiāo)售的均好性。,三、推售策略,,價(jià)格拉升手法,按照市場(chǎng)的慣常技巧, 建議以下三種價(jià)格拉升手法:,,第一種:保守型(小幅多頻,均勻拉升),第二種:激進(jìn)型(低門(mén)檻、跳躍拉升),第三種:劍走偏
50、鋒型(高打高舉),推盤(pán)手法,推盤(pán)效果:,1、盡量做到各個(gè)單位價(jià)值的最大化,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤(rùn)值;,2、讓客戶(hù)看到項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿?,激起?gòu)買(mǎi)欲望,吸引更多人的追捧;,3、盡量用各種辦法留住前期的客戶(hù),并使其成為公司的忠誠(chéng)客戶(hù);,,4、控制好銷(xiāo)售節(jié)奏,把握好推貨量與價(jià)格的關(guān)系,實(shí)現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的游刃有余。,我們的推售手法,,標(biāo)桿法!,具體執(zhí)行:,一期所有貨量分四批推出——,第一批:6# 、2 # 棟,第二批:1 # 棟,第三批:3# 棟,,,
51、間隔1個(gè)月,間隔半個(gè)月,第四批:4 # 棟,,間隔半個(gè)月,支撐理由:,一期首批單位——2#、6# 棟,2#棟作為項(xiàng)目的低標(biāo)桿!6#棟作為項(xiàng)目的高標(biāo)桿,,2# 棟位置、景觀及戶(hù)型均較差,為項(xiàng)目一期當(dāng)中劣勢(shì)單位,均價(jià)控制在4200元/平米左右,目的在于:建立良好的市場(chǎng)口碑,為價(jià)格走高奠定基礎(chǔ);放量蓄勢(shì),避免曲高和寡,確保項(xiàng)目處于最安全狀態(tài)。,6#棟景觀、戶(hù)型均較好,為項(xiàng)目一期的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,上市價(jià)格初步制定為5500-5800元/平米。
52、為項(xiàng)目樹(shù)立標(biāo)桿,提高項(xiàng)目形象和檔次,為相對(duì)較差單位提供價(jià)格參考,拔高其心理預(yù)期,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化;試探市場(chǎng)反應(yīng);6#棟的推出對(duì)內(nèi)擁有價(jià)格自主權(quán),調(diào)控余地較大,對(duì)外則可以提供合理的價(jià)格拉升理由。,該兩棟單位同時(shí)推出既杜絕了內(nèi)部關(guān)系戶(hù)的處理問(wèn)題,同時(shí)又合理的穩(wěn)定了前期蓄積客戶(hù),為后期價(jià)格的繼續(xù)走高奠定了基礎(chǔ)。,,1# 棟因臨馬路,戶(hù)型較為單一,意向客戶(hù)相對(duì)較少。因此,預(yù)計(jì)在一批推盤(pán)順利銷(xiāo)售的情況下將此部分單位推出,利用客戶(hù)的追捧心
53、理對(duì)1# 棟進(jìn)行追銷(xiāo)! 時(shí)間間隔為半月左右,均價(jià)4500元/平米。根據(jù)6#棟的市場(chǎng)接受程度,確定最后的銷(xiāo)售價(jià)格。,一期二批單位——1# 棟,3#、4#棟處于項(xiàng)目中等偏上的位置,因此兩棟先后推出,進(jìn)一步拉升各單位的價(jià)格,造成熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì),為二期的推出進(jìn)行市場(chǎng)鋪墊。 考慮到4#棟觀景效果優(yōu)于3#棟,因此3#棟均價(jià)定為4800元/平米,4#棟均價(jià)定為5000元/平米。推盤(pán)時(shí)間將視當(dāng)時(shí)具體情況另行確定,初步擬定時(shí)間為二批單
54、位推盤(pán)后半個(gè)月內(nèi)。,一期三、四批單位——3#、4# 棟,四、品質(zhì)管理,,“共和世家”欲打造成河西甚至全長(zhǎng)沙的高端項(xiàng)目,必須在價(jià)值上做一個(gè)較大的提升!,品質(zhì)管理應(yīng)該是全體人員 一次思想意識(shí)上的徹底洗腦!,,必須增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感,作好項(xiàng)目的品質(zhì)管理!,,品質(zhì)管理建議:,加強(qiáng)項(xiàng)目全體人員的品質(zhì)意識(shí)加強(qiáng)售樓部的品質(zhì)建設(shè)加強(qiáng)產(chǎn)品及其附加值的建設(shè)加強(qiáng)工地的現(xiàn)場(chǎng)管理加強(qiáng)示范環(huán)境的建設(shè)加強(qiáng)推廣的質(zhì)感與檔次,從開(kāi)發(fā)商高層管理
55、人員開(kāi)始,強(qiáng)調(diào)投入和品質(zhì)的關(guān)系,樹(shù)立品牌意識(shí)和品牌企業(yè)管理;,(一)提高全員品質(zhì)意識(shí),從上至下,將品牌意識(shí)貫穿始終!,1、地面:全部更換豪華地毯,參照喜來(lái)登標(biāo)準(zhǔn);,(二)加強(qiáng)售樓部的品質(zhì)建設(shè),2、盆景:全部更換為大盆植物,彰顯氣派;,3、設(shè)立全市區(qū)域圖,簡(jiǎn)單精致為主;,4、增加檫鞋機(jī)、雨傘機(jī)、糖果、讀書(shū)欄;更換桌布和煙灰缸(太過(guò)于低擋);,5、售樓部放置的奢侈品必須經(jīng)過(guò)特殊人員精心挑選;,6、廁所進(jìn)行重點(diǎn)整改,參照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn);,7、
56、建議開(kāi)發(fā)商搬出售樓部: 擴(kuò)大售樓部規(guī)模,增強(qiáng)品質(zhì)感,不讓人感覺(jué)過(guò)于擁擠; 目前客戶(hù)儲(chǔ)備相對(duì)較多,售樓處本身面積不大,開(kāi)盤(pán)后 人員安排存在問(wèn)題(增加談判室,會(huì)客室和簽約室); 由于開(kāi)發(fā)商高層在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于大量的人情,關(guān)系戶(hù),對(duì)于 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售也會(huì)起著負(fù)面的影響。,8、售樓部的包裝要體現(xiàn)檔次,選擇高檔地毯,采用軟包裝飾墻體。,1、二期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要出亮點(diǎn),對(duì)一期產(chǎn)品必須有質(zhì)的提升;,(三)加強(qiáng)產(chǎn)品及附加值的建設(shè)
57、,2、二期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要考慮到同類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)需要,建議三房控制在140平米之內(nèi),四房控制在160平米之內(nèi)為宜;,3、建議提前引進(jìn)知名的物業(yè)管理公司,如戴德粱行等,先期做顧問(wèn),后期做管理,同時(shí)為推廣提供支撐點(diǎn);保安、保潔形象要好,服裝要統(tǒng)一及有特色。且要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),將售樓部的管理作出物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)!,4、必須要有知名成功作品的園林設(shè)計(jì)公司,如貝爾高林等。,7、建議在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃高檔會(huì)所及游泳池,提升項(xiàng)目檔次;,8、建議小區(qū)增加24小時(shí)熱
58、水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng);,9、建議增加小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng),滅蚊系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等。,1、工地施工文明; 2、標(biāo)志明顯; 3、材料堆放整齊; 4、各種護(hù)網(wǎng)干凈有序; 5、工地進(jìn)出管理有制度; 6、……,(四)加強(qiáng)工地的現(xiàn)場(chǎng)管理,1、必須盡早展示示范園林,建議在湖大入口處沿線進(jìn)行制作,種植高大樹(shù)種或者放置雕塑,增加品質(zhì)感;,(五)加強(qiáng)示范環(huán)境的建設(shè),2、示范區(qū)與施工區(qū)的阻隔要做到位,建議進(jìn)行通道的包裝及該沿線形
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