資產(chǎn)評估課程設(shè)計---房地產(chǎn)評估

1、資產(chǎn)評估課程設(shè)計評估匯報,小組人員工作分配,①(20101908)---資料搜集,②(20101871)---收益法,③(20101887)---市場法區(qū)域因素修正系數(shù),④(20101903)---市場法待估地價比準(zhǔn)價格,⑤(20101904)---市場法個別因素修正系數(shù) ---綜合確定估價結(jié)果,⑥(20101902)---報告書,⑦(20101882 )---PPT 制

2、作,,ADD TITLE,一.待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡介二.收益法三.市場法四.綜合評估結(jié)果五.資產(chǎn)評估報告書,1.待估房產(chǎn)基本信息（一）待估房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記狀況,一、待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡介,（二）待估房產(chǎn)使用狀況,（三）待估房產(chǎn)區(qū)域狀況,估價對象位于永川區(qū)人民大道，臨位于永川開發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政府大樓往棠城公園方向前行600米處）。 永川金域藍(lán)灣二期周邊有棠城公園、人民廣場、水晶公園、商業(yè)步行街等休閑購物場所，

3、有人文教育氛圍濃郁的重慶文理學(xué)院、文理學(xué)院附中、匯龍小學(xué)、青少年活動中心，鄰近永川區(qū)人民政府、政府行政服務(wù)中心、開發(fā)區(qū)管委會、公安局、交警隊等。詳見下表,全景圖,位置圖片,2.類似房產(chǎn)基本信息,昌龍陽光尚城位于永川新城區(qū)核心位置，周邊市政配套措施完善，與人民廣場、區(qū)政府辦公大樓緊靠，位置十分優(yōu)越。 昌龍陽光尚城占地面積69984㎡，建筑面積202232㎡，建筑密度僅為14.3%，昌龍陽光尚城位于新龍湖畔，升值潛力巨大，環(huán)境優(yōu)美

4、，適于置業(yè)居住。,3.評估對象與對比對象比較,二、收益法（權(quán)重為0.05 ）,收益法是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。收益法的計算方法如下：P = ΣFt/(1+i)t其中，P為評估值；Ft未來第t個收益期的預(yù)期收益額；i為折現(xiàn)率。報告中采用的公式為：P = a/i×[1-1/(1+i)n]其中，a為年凈收益

5、；n為收益年期；i為資本化率。,1、租賃收入,附：經(jīng)過走訪調(diào)查了解到估了解到估價對象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)112.39 ㎡左右的房屋租金每月在1200-1700元/月?？紤]到估價對象小區(qū)的面積配套等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為1525元。 對象年有效毛收入計算過程如下：由于本案為整套住宅 假設(shè)空置率為0年有效毛收入=月租金×年月份數(shù)=1525×12=18300元,2、年運營費用,運營費用主要包括水電費、管理

6、費用相關(guān)稅費等。估價對象物業(yè)管理費1元/平方米·月，約占有效毛收入的7%；此外，經(jīng)測算水電和維修費等約占有效毛收入的13%，總計年運營費用約占年有效毛收入的20%。年運營費用=年有效毛收入×年運營費用率=18300×20%=3660元,3、年凈收益,凈收益為有效毛收入減去運營費用，則估價對象年凈收益為：年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=18300-3660=14640元,4、確定資本化率,資本化率采用

7、安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法來求取。所謂安全利率，是指無風(fēng)險的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利息率為3.70%），考慮到估價對象的用途、利潤、風(fēng)險，結(jié)合近期重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險和行業(yè)報酬率，確定資本化率。于估價時點，資本化率為7％,5、確定估價對象收益估價,根據(jù)委托方說明及現(xiàn)場調(diào)查，估價對象的建成年代為2012年，則截止到估價時點，估價對象建筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余使用年限為47

8、年。報告中采用的公式為：P = a/i×[1-1/(1+i)n]其中，a為年凈收益；n為收益年期；i為資本化率。P=14640/7%*[1-1/(1+7%）47]=200445元按照收益法公式計算估價對象收益價格為，200445元，則每平方米收益為1783.5元/平方米。,三、市場法（權(quán)重0.95 ）,1.市場法修正系數(shù)還原率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率 =3.7%+3.3%=7%無風(fēng)險利率即長期國債利率。風(fēng)

9、險報酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等綜合確定的。(1)交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交易，不用調(diào)整。(2)交易日期修正系數(shù)：abcd交易日都在評估當(dāng)月，不用調(diào)整。,(3)區(qū)域因素修正系數(shù)：,區(qū)域因素修正：由于參照對象A,B與評估對象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和主朝向。參照對象C,D與評估對象各種區(qū)位因素對比后，明顯高于待估房產(chǎn)。,(4)土地使用年期修正,土地使用年期修正系數(shù)=[1-

10、1/(1+r) ]/ [1-1/(1+r) ]=[1-1/(1+7%) ]/[1-1/(1+7%) ] =0.9965r---土地還原率m---待估宗地剩余使用年限n---比較實列剩余使用年限,m,n,47,48,(5)容積率修正,容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實例修正系數(shù)A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1。C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95

11、=0.9368,2.市場法計算,通過修正系數(shù)修正后的房價：案例A:4668.46×（600/596）×0.9965×1=4683.34 (元/m2)案例B:4646.25×（600/597）×0.9965×1=4653.25 (元/m2)案例C:4968.43×（600/602）×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2)案例

12、D:5098.43×（600/603）×0.9965×0.9368=4752.45（元/m2)房屋單價為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2)房屋評估總價為：112.39×4677.94=525753.68(元),四.綜合評估結(jié)果,1.權(quán)重的確定本次評估采用了市場比較法和收益法對估價對象的公開市場價值進(jìn)行了測算，兩種方

13、法從不同角度反映了房地產(chǎn)價值，且結(jié)果相差較大。在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，并結(jié)合本次評估目的（出售），出于謹(jǐn)慎性原則，確定選取兩種方法的加權(quán)平均值作為估價對象的評估結(jié)果，根據(jù)估價師對房地產(chǎn)市場的了解，認(rèn)為市場比較法更貼近委估對象的現(xiàn)實價值，因此我們分別賦予市場法、收益法估算結(jié)果權(quán)重0.95 0.05 計算其加權(quán)平均值作為最終結(jié)果。,2. 加權(quán)平均求取求取待估房地產(chǎn)的市場價值,則最終確定：房地產(chǎn)單價=4677.94×

14、;0.95+1783.5×0.05=4622元/平方米房地產(chǎn)總價值=4622×112.39=519511元,3.綜合確定估價結(jié)果,評估結(jié)果為：建筑物面積：112.39平方米房地產(chǎn)總價：519511元大寫金額：伍拾壹萬久仟零伍佰貳拾壹元單位價格：4622元/平方米（貨幣種類：人民幣元）,五、資產(chǎn)評估報告書,1.評估目的:為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)2.評估對象:房地證2012字第H150602號 3.評估基

15、準(zhǔn)日:2013.5.234.評估依據(jù):本次估價依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見》等有關(guān)政策法規(guī)和文件.5.評估方法:收益法和市場比較法,,6.評估假設(shè): ①對于被評估的房地產(chǎn)權(quán)屬，我方僅以委托方提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料予以確定。②對于房屋的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的證明材料為依據(jù)，我們并未進(jìn)行實地丈量