論市場化不是國有直管公房的根本出路

1、論市場化不是國有直管公房的根本出路國有直管公房是指產(chǎn)權(quán)屬國家所有，由房地產(chǎn)行政主管部門代表政府直接管理的房屋。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，這一傳統(tǒng)公益性房產(chǎn)管理也逐漸步入了困境，出現(xiàn)了體制不順、租不能養(yǎng)房、房屋老化舊損嚴(yán)重、欠租現(xiàn)象比較普遍等問題，致使不少人以為，只有加快國有直管公房的市場化進(jìn)程，推進(jìn)產(chǎn)權(quán)私有化才是國有直管公房的出路，以為像某些國企改制一樣，經(jīng)營出了問題“一賣就靈”。因而自上世紀(jì)90年代以來，各地都不遺余力

2、的加快了推進(jìn)直管公房的市場化進(jìn)程，但現(xiàn)實的情況市場化并沒有給整個直管公房管理帶來福音，相反，隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的大批轉(zhuǎn)讓，直管公房存量規(guī)模急劇減少，規(guī)模效益直線下降，并帶來了新的問題，如已售公房小區(qū)的物業(yè)管理問題、公房管理單位的生存危機等。筆者以為：造成國有直管公房管理困境的根本原因并非市場化程度不夠，反而正是因為市場化加劇了管理的困境，市場化絕非國有直管公房的根本出路。一、國有直管公房的本質(zhì)一、國有直管公房的本質(zhì)從產(chǎn)權(quán)來源上看，國有直管公房

3、是政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)屬國有。作為社會主義國家的一種社會公共資源，幾十年來，在解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房難、維護(hù)社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重要作用。直管公房的入住對象是城鎮(zhèn)低收入家庭和無房戶，一旦入住，租賃權(quán)不得自由轉(zhuǎn)讓，房屋也更不能上市自由流轉(zhuǎn)。直管公房的租金一直實行的政府定價，執(zhí)行的是帶福利性質(zhì)的低租金，個別特困家庭還可經(jīng)相關(guān)部門審定后予以減免。租金收入原則上應(yīng)該上繳財政，其管理和維修費用由政府財政據(jù)實撥付。形成的

4、特有城市社會生態(tài)，割斷城市文脈，如常德城市中區(qū)改造后，原來那些代表江南民居特色的蔭子屋四合院所剩無幾，至今已很難再找到常德城市歷史印記。二是將大量低收入家庭無情的推向了市場，雖然拆遷補償中給予了極大的優(yōu)惠政策，但相對于日益高漲的房價，區(qū)區(qū)幾萬元的拆遷補償金無疑是杯水車薪。這在客觀上催生了大量的“夾心層”，即拿了拆遷補償費，又不符合廉租住房政策更買不起商品房；三是成片轉(zhuǎn)讓開發(fā)的實際所得并沒有真正用于國有直管公房的管理。土地出讓成了地方政府

5、額外收益，房產(chǎn)價值70%以上補償給了被拆遷戶，即便是作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)得的30%補償費也未真正返還。實際也應(yīng)視為國有資產(chǎn)的另一種流失。對于依靠租金來生存的房屋管理單位來說，不僅丟掉了“粑粑”，連制作“粑粑”的印子也喪失了。再看租賃秩序的市場化。按最初的設(shè)想，租賃秩序的市場化即是大幅度提升房屋租金，二是依法打擊欠租和非法轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓行為。但直管公房住宅依然必須執(zhí)行政府定價，房屋管理單位不得任意提高租金標(biāo)準(zhǔn)。同時，一旦提高了租金，卻因租戶經(jīng)濟(jì)承受能力

6、的限制等原因，欠租面越來越大。依靠提高租金來增加收入的愿望并未完全實現(xiàn)。同樣，在依法打擊欠租和非法轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓行為方面取得的效果同樣差強人意。究其原因，一是在理論設(shè)計上，把國有直管公房的租賃協(xié)議雙方視為平等的市場主體和合同主體，但實際情況是，在包括政府領(lǐng)導(dǎo)、租戶個人和司法機關(guān)的意識中，租憑戶都處于弱勢地位，并未把房管單位作為市場經(jīng)濟(jì)的法人實體和市場主體。欠租或以房謀利雖不合法，但也情非得已。二是因為上述認(rèn)識偏差，或是對租戶的同情，直接導(dǎo)致了