00158自考資產(chǎn)評(píng)估第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

1、自考資產(chǎn)評(píng)估自考資產(chǎn)評(píng)估主講老師：關(guān)森主講老師：關(guān)森第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。第一節(jié)市場(chǎng)法第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的定義二、市場(chǎng)法運(yùn)用的前提條件三、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟和計(jì)算途徑四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件（一）市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)價(jià)格比較法是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)

2、行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)法目前是最簡(jiǎn)單、最有效的方法。（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件1、需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)。2、被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。二、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑（一）直接法直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其現(xiàn)行價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。例：要評(píng)估一商品房在2010年9月30日轉(zhuǎn)讓價(jià)值，在選擇案例

3、上，就要選擇與估價(jià)對(duì)象處在同一地段，用途相同，結(jié)構(gòu)相同（似），面積相同（當(dāng)），建成年份相同（近）等成交案例，然后再將選擇比較案例，修正到估價(jià)對(duì)象情況下，最終計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。（二）市價(jià)類比法市價(jià)類比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額

4、Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額或者為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格（1調(diào)整系數(shù)）不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。市場(chǎng)法比較案例調(diào)整因素的選擇1、時(shí)間因素（比較案例、評(píng)估基準(zhǔn)日）比較案例交易時(shí)間，應(yīng)盡可能接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；以消除價(jià)格波動(dòng)影響。2、區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上，應(yīng)盡可能選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一區(qū)域里、同一區(qū)段案例，以提高其可比性；如商鋪價(jià)值評(píng)估，應(yīng)選擇同一條街相鄰商鋪?zhàn)鳛楸容^案例。3、功能因素比較案例的選擇，在功能、

5、用途等方面，應(yīng)盡可能與估價(jià)對(duì)象相同，提高可比性；如商鋪價(jià)值評(píng)估。例題：在采用市場(chǎng)法時(shí)，一方面是選擇確定參照物，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。下列不包括在參照物調(diào)整主要因素中的是（）。（2010.7）【答案】C例題：下列資產(chǎn)中，最適宜采用市場(chǎng)法評(píng)估的是（）。（2011.7）A.專有技術(shù)B.商業(yè)用房C.專用設(shè)備D.公益性用地【答案】B第二節(jié)成本法第二節(jié)成本法一、成本法及其適用的前提條件二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算三、運(yùn)

6、用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)一、成本法及其適用的前提條件（一）成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。從資產(chǎn)評(píng)估成本法的概念來講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項(xiàng)損耗，這個(gè)方法的理論依據(jù)有兩個(gè)：（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于成本，成本越高，評(píng)估價(jià)值就越高；在確定資產(chǎn)價(jià)值成本時(shí)，重置成本與原始成本在價(jià)值內(nèi)涵上是一樣的。（2）資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。它是隨著資產(chǎn)本身的使用過程而產(chǎn)生變化的。

7、影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場(chǎng)價(jià)格以外。一般有以下情況：①資產(chǎn)在使用過程中有一些磨損而產(chǎn)生的損耗，往往稱為物理型損耗，也稱為有形損耗，或?qū)嶓w性貶值。②新技術(shù)的推廣和應(yīng)用使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比技術(shù)方面相對(duì)落后，性能、價(jià)格上發(fā)生變化。這些情況都是無形的，稱為功能性損耗。③是由于資產(chǎn)外部環(huán)境或宏觀政策的影響導(dǎo)致資產(chǎn)的一種貶值也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。經(jīng)濟(jì)性

8、貶值是由于國(guó)家政策因素或宏觀調(diào)控因素影響這個(gè)資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價(jià)值不能很好發(fā)揮。例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒，生產(chǎn)泡沫的機(jī)器會(huì)閑置，這就是它的經(jīng)濟(jì)性貶值。再例如生產(chǎn)蘇丹紅，生產(chǎn)出來的蘇丹紅用在食品行業(yè)國(guó)家是不允許的。機(jī)器設(shè)備的閑置不是設(shè)備本身不能使用，而是國(guó)家規(guī)定不允許使用這種產(chǎn)品導(dǎo)致這種設(shè)備閑置而產(chǎn)生的貶值是經(jīng)濟(jì)性貶值。從資產(chǎn)成本法來確定其價(jià)值時(shí)，明確兩點(diǎn)：（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于它的成本；（2）它的價(jià)值是一個(gè)變量，