自考資產(chǎn)評估公式

1、1第二章資產(chǎn)評估的基本方法一.成本法的基本計算公式：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本—實體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟性貶值被評估資產(chǎn)評估值重置成本x成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法計算：間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額人工成本額x100%（2）單位價格法：間接成本=工作量（按工日或工時）x單位價格按工日或工時（3）直接成本百分率法：間接成本=直接成本x間接成本占直接成本百分率2.物價指數(shù)法：

2、資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評估時物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（1物價變動指數(shù)）3.功能價值法：重置成本參照物參照物年產(chǎn)量被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量重置成本被評估資產(chǎn)??4規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：????????參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本X表示是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)統(tǒng)計分析法：K=R’RK資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)R’某類抽樣資產(chǎn)的重置成本R某類抽樣資

3、產(chǎn)的歷史成本三、實體性貶值及其估算：1.觀察法（成新率法）：資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本x（1－實體性成新率）2.公式計算法：使用年限實際已總使用年限預計殘值重置成本體性貶值資產(chǎn)的實???總使用年限=實際使用年限＋尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率%100??定利用截止評估日資產(chǎn)累計法際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計實資產(chǎn)利用率三、功能性貶值及其估算資產(chǎn)的功能性貶值測算方法：????????????nt1系數(shù)折現(xiàn)凈超額運營年

4、本被評估資產(chǎn)年功能性貶值額被評估資產(chǎn)（超額投資成本可視為功能性貶值|）功能性貶值=復原重置成本－更新重置成本四、經(jīng)濟性貶值及其估算:%1001???????????????????x生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設計利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)預計可被貶值率經(jīng)濟性:??nrAP1????????????稅率所得益損失額資產(chǎn)年收貶值額經(jīng)濟性五、成新率及其估算1.使用年限法：成新率=（預計尚可使用年限實際已使用年限＋預計尚可使用年限）100%2.修復費用法：成新率=

5、1—修復費用重置成本100%六、收益法：1.資產(chǎn)未來收益期有限情況：評估值=??????????nttttrArRP111n收益年期r折現(xiàn)率2.資產(chǎn)未來收益無限期情況：（1）未來收益年金化情況：資產(chǎn)評估值（收益限值）=年收益額資本化率2.未來收益不等額情形：資產(chǎn)評估值（預期收益現(xiàn)值）=Σ前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)以后各年的年金化收益資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)第三章一、機器設備評估的成本法：機器設備評估值=重置成本實體性貶值功

6、能性貶值經(jīng)濟性貶值1、重置核算法：（1）外購單臺不需安裝的國內(nèi)設備重置成本重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格運雜費或=全新設備基準日的公開市場交易價格（1運雜費率）(2).外購單臺需安裝的國內(nèi)設備重置成本：重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格運雜費安裝調(diào)試費或=全新設備基準日的公開市場交易價格（1運雜費率安裝調(diào)試費）（3）.外購單臺不需安裝進口設備重置成本：重置成本=（FOB價格途中保護費國外運雜費）基準日外匯匯率進口關稅

7、增值稅銀行及其他手續(xù)費國內(nèi)運雜費或=CIF價格基準日外匯匯率進口關稅增值稅銀行及其他手續(xù)費國內(nèi)運雜費其中FOB價格為離岸價，指裝運港船上交價格；CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費（4）.外購單臺需安裝進口設備重置成本：重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本安裝調(diào)試費人員培訓費其他（5）.外購成套需安裝設備重置成本3貶值率=已使用量總使用量100%貶值率=已使用量（已使用量尚可使用量）100%五機器設備的經(jīng)濟性貶值機器估算1.

8、因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值：經(jīng)濟性貶值=[1（實際使用生產(chǎn)能力額定生產(chǎn)能力）X100%2.由于外界因素造成的收益減少：??nrAP1????????????稅率所得益損失額資產(chǎn)年收貶值額經(jīng)濟性（PA。rn）為年金現(xiàn)值系數(shù)第四章一土地使用權㈠市場法：待估土地評估值=比較案例土地價格正常交易情況比較案例交易情況待估土地區(qū)域因素值比較案例區(qū)域因素值待估土地個別因素值比較案例個別因素值待估土地評估基準日價格指數(shù)比較案例日物價指數(shù)1.土地使用

9、年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式：K=[11(1r)m][11(1r)n]K年限修正系數(shù)；n比較案例禿頂使用權剩余年限；m待估土地使用權剩余年限；r折現(xiàn)率若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與低價相關系數(shù)比較案例容積率與地價相關系數(shù)㈡、收益法1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：P=Ar2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：?????????nrrAP)1(11P—土地使用權評估值；A—土地收益；r還原利率；n土地收

10、益年限；當n→∞，P=Ar.即為土地所有權價值㈢，成本法評估值（土地價格）=土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地增值收益利息=土地取得費土地開發(fā)期相應利息率土地開發(fā)費土地開發(fā)期相應利息率50%1.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤）增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之間。按補交出讓金的40%計算㈣假設開發(fā)法地價=樓價建筑費專業(yè)費用利息利潤稅費租售費用專業(yè)費=建筑費i（i為一定的百分率）利息=（地價

11、建筑費專業(yè)費）r（r為利息率）利潤=（地價建筑費專業(yè)費）P’（P’正常利潤率）；稅費=地價t（t為稅費）假設開發(fā)法地價=樓價建筑費【（1irP’iriP’）租售費用】（1irP’t）二建筑物評估方法1.成本法：建筑物評估值=建筑物重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值2.建筑物重置成本的估算：（1）預決算調(diào)整法：地材價差額=定額直接費地價價格指數(shù)人工費調(diào)整數(shù)=工日時價差額工時；價差額工時=評估基準日工日單價預決算工日單價調(diào)整后的機械費=

12、定額直接費當定規(guī)定的取費系數(shù)調(diào)整后的機械費=工程決算直接費評估基準日其他直接費取費標準工程直接費=調(diào)整后的人工費調(diào)整后的材料費調(diào)整后的機械費調(diào)整后的其他直接費2.重編預算法：建筑物重置成本=Σ[（實際工程量現(xiàn)行單價）（1現(xiàn)行費率）材料差價]按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本3.價格指數(shù)調(diào)整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價格指數(shù)綜合價格指數(shù)=評估時點價格指數(shù)建筑物購建時價格指數(shù)100%綜合價格指數(shù)=（1a1）（1a2）…(1an

13、)100%（a為建筑物竣工后第一年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)）4.建筑物實體性貶值率及成新率的估算：1)使用年限法：建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限（建筑物實際已使用年限建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物實際已使用年限建筑物尚可使用年限）100%2）打分法：成新率=結構部分合計得分G裝修部分合計得分S設備部分合計得分BG—結構部分的評分修正系數(shù)；S—裝修部分的評分修正部分；B—設備部分的

14、評分修正系數(shù)三、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟性貶值=??????????nttttrArRP111Ri第i年的建筑物年收益凈損失額；r—折現(xiàn)率；n—預計建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常已年為單位㈤市場法：評估值=（交易實例i交易行為的修正????????????nt1系數(shù)折現(xiàn)凈超額運營年本被評估資產(chǎn)年功能性貶值額被評估資產(chǎn)系數(shù)交易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正系數(shù)個別因素的修正系數(shù)）n1.交