商業(yè)地產(chǎn)缺經(jīng)驗(yàn) 缺模式 缺資金 缺資源 缺人才

1、1商業(yè)地產(chǎn)：缺經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)：缺經(jīng)驗(yàn)缺模式缺模式缺資金缺資金缺資源缺資源缺人才缺人才缺經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)商多半路出家記者：近年來(lái)，大型SHOPPINGMALL(購(gòu)物中心)的建設(shè)此起彼伏，這些造MALL運(yùn)動(dòng)的開(kāi)發(fā)主體情況怎樣？方志華：應(yīng)該說(shuō)其中大部分MALL的開(kāi)發(fā)商都有住宅開(kāi)發(fā)的背景。許多大公司的轉(zhuǎn)型帶動(dòng)了一大批住宅房地產(chǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，許多小企業(yè)不顧自身實(shí)力有限，也盲目跟風(fēng)。由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，不考慮區(qū)域科學(xué)性布局，重復(fù)建設(shè)，造成了網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)

2、性、地域性的不合理，加大了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，一些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下就是最好的說(shuō)明；有的發(fā)展商繼續(xù)沿用開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)的方式，抱著“賣完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，將風(fēng)險(xiǎn)完全留給了中小投資者；還有些開(kāi)發(fā)商采取“先開(kāi)發(fā)后招商”的方式，憑非理性的感覺(jué)進(jìn)行項(xiàng)目投資，在沒(méi)有明確的目標(biāo)、明確的客戶、明確的業(yè)態(tài)組合的情況下就開(kāi)始破土動(dòng)工，然后再考慮如何招商的問(wèn)題，其結(jié)果是招商效果不好，經(jīng)營(yíng)更成問(wèn)題。缺模式訂單模式目前仍可行記者：“先開(kāi)發(fā)后招商”的模式存在不少弊端，

3、那么目前商業(yè)地產(chǎn)有沒(méi)有一些比較可行的開(kāi)發(fā)模式？方志華：目前商業(yè)地產(chǎn)界能夠稱得上樣板的項(xiàng)目還不多。比較理想的做法是在確定選址后，能夠與一些大的商家先行溝通，對(duì)布置多大賣場(chǎng)、百貨、餐飲等心中有數(shù)，并以此設(shè)計(jì)商場(chǎng)，再設(shè)置營(yíng)業(yè)面積、層高、承重、電梯、供電、消防、客流、停車等，大的主力店定了，其帶來(lái)的大量人流和相對(duì)穩(wěn)定的收益，可以幫助項(xiàng)目度過(guò)最初幾年的艱難期。缺資金商博會(huì)將提供融資交流平臺(tái)記者：有沒(méi)有新興融資渠道能突破資金瓶頸？方志華：最近談得比

4、較多的主要是基金和房產(chǎn)信托。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的報(bào)告顯示，房產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金；或者階段性購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金；還有一種是房屋財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的資金模式，就是一些寫字樓、公寓已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)了，出租情況良好，在這種情況下開(kāi)發(fā)商需要融資的話，可以采用轉(zhuǎn)讓的方式融資?；饎t是由投資基金來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)，或者說(shuō)一開(kāi)始就有投資基金進(jìn)

5、入進(jìn)行控股?；蛘呱虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成后由投資基金作為收益型物業(yè)來(lái)購(gòu)買，把商品買下來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這樣資金鏈就不會(huì)斷裂。隨著銀行收緊信貸，要解決資金問(wèn)題，把開(kāi)發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)管理和業(yè)2主收益捆綁起來(lái)，基金的辦法應(yīng)該是努力的方向。記者：在本次商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)上，會(huì)有哪些“資本家”過(guò)來(lái)？方志華：為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與資金的握手，我們特別安排了金融論壇和“項(xiàng)目－基金見(jiàn)面會(huì)”，目前已經(jīng)初步確定參與“REITS改變中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資模式”論壇的公司有：德意志資產(chǎn)

6、管理(香港)有限公司亞洲房地產(chǎn)直接投資部副總裁彭偉杰，新加坡星展銀行董事總經(jīng)理張宗永，基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)，華銀投資控股有限公司總裁、重慶國(guó)際信托投資有限公司助理總裁孫飛，瑞思房地產(chǎn)投資管理公司總經(jīng)理王世渝，北京國(guó)際信托投資公司總經(jīng)濟(jì)師時(shí)寶東等。這些活動(dòng)將為商家和信托、基金資本之間的溝通交流提供便利。缺資源經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)亟須創(chuàng)新記者：除了資金，招商難也是眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨的問(wèn)題？方志華：招商難主要體現(xiàn)為缺乏商業(yè)資源，百貨主力店、倉(cāng)儲(chǔ)

7、式零售店來(lái)來(lái)去去就是那么幾家，商業(yè)的差異化是目前亟須解決的問(wèn)題之一。因此，搭建商家與商業(yè)項(xiàng)目的展示平臺(tái)，也是本次商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)的重要內(nèi)容。此外，這里將是零售商選擇項(xiàng)目的一站式平臺(tái)。從商業(yè)街到步行街，從主題工業(yè)園區(qū)到綜合性購(gòu)物中心，從分割式中心商鋪到社區(qū)商鋪，從智能化寫字商務(wù)樓到產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游度假物業(yè)等等，將涵蓋中國(guó)新近開(kāi)發(fā)的最主流的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。缺人才復(fù)合型人才最受歡迎記者：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人力資源有何獨(dú)到的要求？方志華：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

8、、經(jīng)營(yíng)方式、盈利渠道等都要求具備地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)合型人才。目前商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員要么來(lái)自地產(chǎn)商，要么來(lái)自零售商，兩者素質(zhì)兼?zhèn)涞娜瞬疟容^少。由于商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)剛剛興起，而產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條相對(duì)較長(zhǎng)且需要完善，后續(xù)問(wèn)題還很多。許多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，首先是缺乏具備成熟經(jīng)驗(yàn)的招商團(tuán)隊(duì)，多數(shù)項(xiàng)目在高檔奢侈品的招商上都感覺(jué)乏力；其次是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)少，人才稀缺，尤其是有管理MALL經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)與人才都很少。而招商與商場(chǎng)管理都是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的重要環(huán)