id178-中國城鎮(zhèn)非住宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資關(guān)系的實(shí)證研究

1、中國城鎮(zhèn)非住宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資關(guān)系實(shí)證研究張東1葉本圣2吳波3（1中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所，湖北武漢430074）（2中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所，湖北武漢430074）（3中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所，湖北武漢430074）摘要：寫字樓、商鋪、酒店等非住宅房地產(chǎn)不僅與住宅具有緊密的內(nèi)在聯(lián)系，而且與諸多行業(yè)具有緊密的關(guān)聯(lián)性，非住宅房地產(chǎn)投資不僅要考慮住宅投資的因素，也要考慮各相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的因素。顯然，揭示非住

2、宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的相關(guān)性，有利于非住宅房地產(chǎn)投資決策與調(diào)控的科學(xué)化。國內(nèi)外有關(guān)非住宅房地產(chǎn)投資的文獻(xiàn)主要從商業(yè)地產(chǎn)角度展開，其它較多的是從區(qū)位理論的角度，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境而展開；另外國內(nèi)研究非住宅房地產(chǎn)投資的文獻(xiàn)不多，專門針對非住宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資相關(guān)性的實(shí)證研究文選更少見。本文試圖依據(jù)非住宅房地產(chǎn)運(yùn)行的行業(yè)關(guān)聯(lián)性理論，建立非住宅房地產(chǎn)投資與若干行業(yè)固定資產(chǎn)投資存在顯著相關(guān)關(guān)系的假設(shè)，并通過選

3、擇反映非住宅房地產(chǎn)投資及相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的指標(biāo)，以中國國家和各地方統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫有關(guān)數(shù)據(jù)為樣本區(qū)間，運(yùn)用相關(guān)數(shù)理模型，對這一假設(shè)進(jìn)行計(jì)量實(shí)證研究。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)證結(jié)果，并結(jié)合實(shí)際，提出有利于提高中國城鎮(zhèn)非住宅房地產(chǎn)投資決策及其調(diào)控科學(xué)化的建議。關(guān)鍵詞：非住宅房地產(chǎn)投資；相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資；相關(guān)性1第一作者：張東，男，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究所教授、博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融與投資、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市基礎(chǔ)

4、設(shè)施投融資，郵箱kmzhangdong@.1引言引言非住宅房地產(chǎn)投資是在房地產(chǎn)投資中除去住宅投資的其余部分，主要包括寫字樓、商鋪、酒店等商業(yè)地產(chǎn)投資以及其他非住宅房地產(chǎn)投資。行業(yè)固定資產(chǎn)投資是在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中按國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)劃分的固定資產(chǎn)投資，體現(xiàn)的是固定資產(chǎn)投資在國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)中的分配情況。相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資，是從行業(yè)固定資產(chǎn)投資中選取的最有可能對非住宅房地產(chǎn)的正常使用產(chǎn)生影響的行業(yè)固定資產(chǎn)投資。通過對相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的實(shí)證分析，探求非

5、住宅房地產(chǎn)投資與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資之間的相關(guān)性及其相關(guān)程度，對非住宅房地產(chǎn)投資的最優(yōu)決策和規(guī)制，以及合理調(diào)整城鎮(zhèn)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)等具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。2文獻(xiàn)簡述文獻(xiàn)簡述（1）相關(guān)文獻(xiàn)研究簡述從非住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資角度闡述其與相關(guān)行業(yè)固定資產(chǎn)投資相關(guān)性的文獻(xiàn)迄今為止相對較少，但是已經(jīng)有許多學(xué)者從區(qū)位理論、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)投資環(huán)境、城市化進(jìn)程、城市規(guī)劃等不同角度，對房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行了研究。房地產(chǎn)開發(fā)投資是與眾

6、多產(chǎn)業(yè)具有相關(guān)性。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家錢納里1曾用美國、英國、日本、新加坡等國的數(shù)據(jù)從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)角度研究了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并按產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)特性對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了分類，這成為研究產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用理論基礎(chǔ)之一。日本是最早運(yùn)用產(chǎn)業(yè)動態(tài)協(xié)調(diào)政策調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家。日本學(xué)者自1968年首次提出住宅產(chǎn)業(yè)的概念之后，便對住宅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位、投資評估、金融政策等方面進(jìn)行了大量的系統(tǒng)性研究。日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家渡邊利用1997年的投入產(chǎn)出表測算得出：房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)為1.26，

7、影響力系數(shù)為0.67，感應(yīng)度系數(shù)為0.862。區(qū)位理論是始于級差地租的研究，是關(guān)于人類活動和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律性的認(rèn)識。德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能(J.H.VonThunen，18261963年)最早從研究農(nóng)業(yè)品類圍繞市場呈環(huán)帶分布的模式，提出著名的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論，從而為以后區(qū)位論中兩個(gè)重要規(guī)律，即距離衰減法則和空間相互作用原理的出現(xiàn)作了準(zhǔn)備。德國經(jīng)濟(jì)學(xué)者韋伯(A.Weber)建立了工業(yè)區(qū)位論，指出了工業(yè)用地區(qū)位指向性的原則；而后由艾薩德(W.

8、Isard)和摩西(L.N.Meses)加以發(fā)展和修改；阿隆索建立了廠商投標(biāo)叫價(jià)曲線模型，進(jìn)一步解釋工業(yè)用地的區(qū)位選擇指向。隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，住宅區(qū)位理論和商業(yè)用地、辦公用地等區(qū)位理論逐步發(fā)展，形成了過濾論、互換論和集聚論三大派別。簡德三、謝經(jīng)榮、張紅、周偉林等對西方的城市區(qū)位理論進(jìn)行了較全面的介紹，并結(jié)合中國國情進(jìn)行了有價(jià)值的深入研究，對我國房地產(chǎn)發(fā)展水平的提高起到了相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)性作用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境方面的研究，