萬科房地產全程運營及風險管理(44)頁

1、1,房地產全程運營及風險管理,,2,項目開發(fā)建設的運營管理,現(xiàn)象很重要, 比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù); 比數(shù)據(jù)重要的是理解, 比理解重要的是結論, 比結論重要的是執(zhí)行, 永遠重要的是目標.,3,項目開發(fā)建設的運營管理,正向思維： 經歷很重要, 比經歷重要的是經驗;比經驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標準,永遠重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的

2、目標（KPI） 計劃 執(zhí)行方案,4,我們面臨復雜系統(tǒng)的環(huán)境,1、我們自以為我們能預測未來。事實上，客觀環(huán)境和條 件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預測是正確的。其實我們的認識是有限的。3、有時我們認識能力導致復雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復雜化了，無法把握本質。4、簡單中思考復雜；復雜中尋求簡單。5、越復雜系統(tǒng)改進空間越大。,5,企業(yè)關注的問題,最關心 投資與收益；機遇與回

3、報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。 最 怕 風險（不確定性）：政策、市場、技術、進度、成本、人 ???? 最大的風險 失控，企業(yè)-“三控”；項目-“三控” “二管” “一協(xié)調” 最有效的辦法 全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理,6,定位,行業(yè)定位 制造業(yè)? 服務業(yè)? 金融業(yè)? 集成? 服務? 投資?

4、 全生命周期的價值鏈和利潤鏈 公司定位 領跑者 跟跑者 追跑者 差異化領先者 ……. 專業(yè)化 多元化(縱向、橫向) 項目定位 地塊時空定位（動態(tài)屬性） 產品定位（產品…..極品） 個人定位 專業(yè) 管理 操作 集成(整合) 到位不越位 補位不搶位,7,房地產運作的境界,掙錢------生產經營型

5、賺錢------競合 整合 重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本,8,項目開發(fā)建設的運營管理,核心能力1： 周小川：每次危機都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在 于能迅速判斷問題的本質，并采取相應的措 施 (準、快、狠的折騰)。例：1、預售條件變化 2、供電政策變化 3、90/70 政策 4、…………,9,項目

6、開發(fā)建設的運營管理,核心能力2 1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動態(tài)的需求 2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力 2、整合能力 3、技術能力,10,項目開發(fā)建設的運營管理,核心能力4 ：平衡能力（匹配能力） 資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產品/區(qū)位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內外平衡,11,項目開發(fā)建設的運營管理,管理層次

7、1、技術層面：工具，效率，質量，成本2、科學層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學層面：認識論、本質、目的4、文化層面：價值觀、價值認同5、藝術層面：精神（作品、精品、極品）,運營戰(zhàn)略與管理,運營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協(xié)調，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的貢獻產生影響 運營管理對創(chuàng)造并交付產品和服務的資源和流程進行管理的活動,13,運營戰(zhàn)略與管理,運營戰(zhàn)略與

8、管理之間關系,時間跨度分析層次聚合度抽象程度,14,運營戰(zhàn)略與管理,1、運營戰(zhàn)略影響因子,1.1市場－－“由外向內”,市場特征競爭對手影響績效目標,15,運營戰(zhàn)略與管理,1.2 資源－－“由內向外”,運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態(tài)能力決策領域,16,運營戰(zhàn)略與管理,1.3市場、資源影響因子相結合,運營戰(zhàn)略該如何選擇？,17,風險定義,1、風險是一種不確定性 (說、算、看／人、事）2、風險

9、是損失或傷害 （贏與虧，多與少，局部與總體）3、風險是預期與結果之間的差異 成功（滿意）= X =結果-預期 X：大于零；等于零；小于零４、最大的風險因素是人　　能力與價值觀矩陣（四種人）5、最大的風險是戰(zhàn)略風險,18,戰(zhàn)略風險,行業(yè)風險 利潤、成本、供求、政策、經濟周期競爭對手風險 國際、國內，差異化，獨一無二技術風險 更新、創(chuàng)新、流程（彈性）,品牌風險 變質、崩

10、潰。重新定義客戶風險 客戶分析、服務系統(tǒng)，市場試驗項目風險 備選方案發(fā)展停滯風險 量降、價降量增，無新產品。 創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。,19,風險來源,政策風險 土地、貸款、預售、按揭、配套市場風險 “玉佛城”價格調整（黃金/陷阱）技術風險 “瑞南新苑” “御景圓”,進度風險 “金鐘廣場”—金融風暴合約風險成本風險質量風險人的能力及信用風險,20,風險評估及應對

11、方法,如何識破美麗的謊言，如何避免虛構的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。,21,風險評估及應對方法,識別與評估風險 嚴重性、發(fā)生概率、時間、動態(tài)量化風險尋找機遇緩解風險的計劃,應對風險五層次 以不變應萬變，忽視風險 以實力換時間，降低風險 培養(yǎng)洞察力，感知風險 增加靈活性，適應風險 尋找不對稱性，消除風險,22,方向比方法重要 方法與態(tài)度一樣重要,方向－做什么　做正確的

12、事；應該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法－怎么做　企業(yè)：首先住宅房產一流，然后向邊際房產發(fā)展。部門：投資（趨勢、時空、時點），　　　產品（順應市場，引領消費，區(qū)位、價位、品位統(tǒng)一，產　　　　　　品—極品），　　　市場（客戶系統(tǒng)—類別、需求、途經） 服務（滿足需求，創(chuàng)造需求）,23,效果比效率重要,怎么做（方法）—正確地做　效果＝做對事+高效 效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確”

13、“以最少的次數(shù)把正確的事做正確”“第一次就把正確的人放在正確的位置”誰來做（用對人）　能做的人（能力+人品）　想做的人（主動，獨立承包商的思維）　信任、平臺、能力、激情。,24,激勵與績效　發(fā)展與能力,衡量標準　局部績效，系統(tǒng)績效，單干、合作。做了如何　期望，激勵，價值與價格一致，貢獻與報酬一致；　發(fā)展與能力 ：能者上，平者讓，庸者下 做得如何　考核（數(shù)據(jù)說話），獎懲（物質與崗位），申報獎項

14、（例如：成本節(jié)約獎，創(chuàng)新獎，協(xié)作獎）。制度管事，文化管人（價值認同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌），,25,做大的前提　做強的基礎,規(guī)范化 市場化 專業(yè)化 集成化數(shù)字化 （演示） 國際化　人才、模式、認證、合作、開發(fā),決策科學化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目標數(shù)據(jù)化責權利一體化。,26,項目投資決策與風險管理,項目選擇及洽談項目投資機會分析（案例：楊浦項目）項目投資論證會 （案例：沈陽項目-工程與投資

15、的區(qū)別）項目投資決策項目可行性研究,27,項目動態(tài)評估及決策調整,案例1：御景圓定位調整 （房型、面積、標準、成本）,28,項目動態(tài)評估及決策調整,案例2：玉佛城價格調整（黃金/陷阱）,29,決策與時空 規(guī)劃與時空,地塊時空 一維 ： 地段 二維 ： 形狀 三維 ： 空間 四維 ： 時間 +空間 = “

16、時空” n 維 : 生態(tài) 文化 歷史 選擇時機 整合資源 策劃與規(guī)劃 環(huán)境與規(guī)劃 市場與產品 建筑與裝修,建筑時空 一維 ： 方位 二維 ： 房型 三維 ： 內外空間 （錯層、復式、低窗??） 四維 ： 時間 +空間 = “時空” n 維

17、 : 風格 文化 生態(tài) 智能,30,項目規(guī)劃設計與風險管理,規(guī)劃設計的目標 1.在功能與形式統(tǒng)一的基礎上,創(chuàng)造亮點和賣點; 2.物有所值; 3.比較價格 價格類型: 總價、單價、得房率。 價格單位：價格/套、價格/建筑面積

18、 價格/使用面積 4.規(guī)劃設計應用定量化的手段來研究.,31,項目規(guī)劃設計與風險管理,規(guī)劃容積率性能價格比1 .容積率是區(qū)分物業(yè)類別的關鍵指標 0.2~0.4 獨立式別墅 0.4~0.6 雙聯(lián)式別墅 0.8 連排別墅 1.2~1.5 多層2.容積率與利潤的關系 非

19、線性關系，多因素（地價是關鍵）3.規(guī)劃布局與產品價值 最好資源用于價值最高處。,32,項目規(guī)劃設計與風險管理,道路的規(guī)劃布局與價格性能比 1．道路的覆蓋率及有效覆蓋率?。玻糠治龅缆返慕洕笜?3．道路的類型,33,項目規(guī)劃設計與風險管理,空間設計與性能價格比　１．戶型設計的三維化　　　大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的使用系數(shù)．?。玻彝饪臻g設計　　　宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力．規(guī)劃

20、設計中的一體化解決方案　規(guī)劃決策：市場(客戶)－規(guī)劃－效益分析－建設管理－市場,34,項目規(guī)劃設計與風險管理,御景圓項目（+演示） “時空”定位；彈性設計；動態(tài)調整；“園中樓”；需求層次。瑞南項目（+）提香別墅---朝向白馬花園---九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣—組合戶型,35,產品的“時空”定位,產品 商品 作品 精品 極品(附加值 超額利潤) 區(qū)位、價位

21、、品味成功的最高境界 綜合效益高度統(tǒng)一 經濟效益 社會效益 環(huán)境效益 品牌效益,36,以人為本 超越自我精確制導 錯位競爭縱深發(fā)展 個性服務科學管理 創(chuàng)新制勝,持續(xù)贏利能力,37,項目開發(fā)建設的運營管理,管理—來源于目的和目標目的—企業(yè)：利潤，效益；員工：收入，發(fā)

22、展。目標—打造提升價格的品質，控制影響成本的各個環(huán)節(jié)（過程）和因素（動因）。,38,項目開發(fā)建設的運營管理,計劃思維活動：認識過程—真理導向，“實在是什么” 計劃過程—目的導向，“價值性問題”，創(chuàng)造一個“實在”計劃能力：1、認知和辯識能力（特定事物、環(huán)境、狀態(tài)） 2、確定目標和運籌的能力：在價值合理性與工具合

23、 理性的“張力”中找到一條從“初始狀態(tài)”到達“目的 狀態(tài)”的“合理路徑” 3、想象（概念能力）和預見的能力： 4、意志、選擇和決策能力計劃研究：計劃要素的分別研究，要素相互作用的研究。,39,項目開發(fā)建設的運營管理,“三控” “二管” “一協(xié)調” 進度控制、成本控制、質量控

24、制；合約管理、信息管理；綜合協(xié)調計劃(進度)管理目標-過程（活動）-程序-監(jiān)控-調整進度與政策風險管理進度與成本風險進度與時機（快與慢）,40,項目開發(fā)建設成本的運營管理,利潤增長的途徑 成本+利潤=價格 價格- 成本=利潤,價格： 市場供需 區(qū)域環(huán)境 產品品質 企業(yè)品牌成本: 設計

25、標準 價值工程 充分競爭 規(guī)避風險,銷控表：黃 紅 白,41,成本目標管理,成本動態(tài)測估及動態(tài)規(guī)劃 成本目標的細化和優(yōu)化 成本目標的設置是動態(tài) 目標的管理是成本控制的基礎,42,成本控制,成本控制的目的 確保使用的資源發(fā)揮其最大功效 設計決策與成本含義物有所值 功能/美觀與成本間的有效平衡。滿足顧客需求與投資效益和設計相結合對成本進行平衡合理的分配 將總支出數(shù)