房地產(chǎn)經(jīng)營的幾個核心問題

1、房地產(chǎn)經(jīng)營的幾個核心問題1解析房地產(chǎn)成功開發(fā)的九大理念房子的價值是價位最關(guān)鍵的熱點(diǎn)，老百姓認(rèn)為不值，不管怎樣吹噓，怎樣用物去彌補(bǔ)都是徒勞的變幻莫測的房地產(chǎn)市場，包含有：“環(huán)境、外觀、質(zhì)量、戶型、適用、方便、隨意、工期，價位“等九大理念。要占領(lǐng)市場，百分之百地贏得市場回報，必須堅持切實(shí)惠民的理念。環(huán)境在開發(fā)商的共識中稱為包含交通、購物等在內(nèi)的優(yōu)越的地理環(huán)境和宜人的人文景觀等。開發(fā)什么樣的品牌，其內(nèi)涵應(yīng)該是以人為本，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢來適應(yīng)各層次

2、的需要。比如打造住宅品牌，一定要給人以環(huán)境的安居氣氛，絕不能靠監(jiān)控和保安的單一方式去營造安居氣氛，這樣不太符合大眾的正常心理。外觀在一些開發(fā)商的眼里是：閉門造車，即從個人的主觀意向出發(fā)對外觀和色彩任意構(gòu)成。其實(shí)，應(yīng)該尊重購房者的欣賞品味，用高低結(jié)合的方法來進(jìn)行認(rèn)可。比如怎樣運(yùn)用歐式建筑外觀設(shè)計，怎樣在霧都之地確定永久保持的色調(diào)而讓人共譽(yù)等等。絕不能將不倫不類的造型和復(fù)雜繁瑣的含蓄藝術(shù)附加到“大方明快“上，也不能忽視“民族共識同賞“的習(xí)慣

3、。質(zhì)量部分開發(fā)商認(rèn)為它是建筑安全所必須強(qiáng)調(diào)的要素，就工程項目開發(fā)而言，質(zhì)和量是兩個概念。從建設(shè)上來講，真正的質(zhì)必然要物有所值；其二，建筑的面積和物看成全量，讓老百姓自我考核。老百姓的了解認(rèn)可值是更高的，不然誰也不會掏錢的。購買力是質(zhì)和量最認(rèn)可的檢驗quot戶型市場上，開發(fā)商由于受流行風(fēng)的誤導(dǎo)，單一化發(fā)展已經(jīng)成了通病。把戶型置入大眾化習(xí)慣性認(rèn)可范圍之內(nèi)，讓戶型布局多樣化，使購房者在自已的需要范圍之內(nèi)和藝術(shù)享受上挑選適合的房子。這才是開發(fā)商

4、應(yīng)當(dāng)做的。適用有一部分開發(fā)商自作主張，將自己的意識強(qiáng)加給消費(fèi)者，這是不可取的。適用是購房者的鑒定表態(tài)，開發(fā)商不能自己說了算。開發(fā)企業(yè)要在適用上下功夫去考慮，去了解百姓需要什么樣的房子，然后在開發(fā)階段提前去為購房者作出正確判斷。方便個別開發(fā)商認(rèn)為是交通。其實(shí)是傳統(tǒng)的生活方式及行為習(xí)慣等，比如采光、走繞、床設(shè)、廚位等。隨意不是任意設(shè)想。有些開發(fā)商留出超大的空間去讓住戶強(qiáng)調(diào)個石屹都非房地產(chǎn)科班出身，但特有的商業(yè)經(jīng)營意識是他們的共同特點(diǎn)。二、具

5、有戰(zhàn)略頭腦，對大勢判斷的前瞻性與智慧決策的正確性。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，市場透明度、成熟度已較高，僅靠人際關(guān)系、特權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)的時代一去不復(fù)返了。土地有基準(zhǔn)價格，建筑有定額，各種費(fèi)稅有標(biāo)準(zhǔn)。換言之，無論你在何處開發(fā)房地產(chǎn)，固定成本與變動成本都是相差無幾，大多發(fā)展商深知其中奧秘，都想方設(shè)法在樓盤的附加值上做文章。新開盤的廣告一幅比一幅漂亮，環(huán)境、戶型、智能化等都不斷在升級換代。但從戰(zhàn)略角度看，一個優(yōu)秀企業(yè)家首先應(yīng)對國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢審時度勢，對

6、房地產(chǎn)發(fā)展有獨(dú)特悟性與理性判斷。正是這點(diǎn)構(gòu)成行業(yè)發(fā)展伊始，眾quot豪杰“與現(xiàn)代企業(yè)家的重要分水嶺。加之房地產(chǎn)投資巨大而且具有不可逆轉(zhuǎn)性，不能像一般產(chǎn)品那樣可以批量試用，所以投資決策正確性顯得尤為重要，一旦決策失誤，后果慘重。值得一提的是：投資決策是一個非常痛苦的過程，決策總是與風(fēng)險同在。北京現(xiàn)代城總裁潘石屹的成功，不只是豪華樓書的創(chuàng)意，也不是獨(dú)特的設(shè)計風(fēng)格，恰恰是他對大勢判斷的準(zhǔn)確性與及時性，在房產(chǎn)走勢這條經(jīng)濟(jì)鏈上，他這一拍踏準(zhǔn)了。但

7、做決策的畢竟是人，是情感動物，不可能完全是一個理性決策，在實(shí)踐中還是要提高理性決策的效率，決策者必須培養(yǎng)感性、情性及悟性，來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學(xué)中的智慧決策。三、特有的應(yīng)變能力與不可替代性。房地產(chǎn)成功的一個重要方面在于“變“，變規(guī)劃、變環(huán)境、變房型、變結(jié)構(gòu)、變營銷手段等。變的目的固然在于制衡，即在一個充滿變數(shù)的環(huán)境中，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營目標(biāo)，從管理哲學(xué)分析，變是一種現(xiàn)象，任何房地產(chǎn)企業(yè)遇到的變數(shù)是各不相同的，但其中有一條不變

8、是相同的，即自我鞏固，永立于不敗之地的要求與努力，萬變則是指環(huán)境、房型結(jié)構(gòu)等種種變化。但在不變的過程中，企業(yè)會借外來變數(shù)來充實(shí)、強(qiáng)壯自己，以培養(yǎng)應(yīng)變的能力。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營在我國涉及面甚廣，自始至終的126個圖章本身說明了縱橫交叉的人際關(guān)系、公共關(guān)系、平衡關(guān)系、協(xié)調(diào)關(guān)系、制衡關(guān)系、權(quán)術(shù)策略，非一般人士所能替代。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)家不僅要有對行業(yè)走勢縱向的認(rèn)識深度，還要有橫向的交際廣度。正如一個坐標(biāo)中，四個區(qū)位都要發(fā)揮作用。3房地產(chǎn)經(jīng)營的決