關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市的幾個熱點(diǎn)問題2016年

1、關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市 場的幾個熱點(diǎn)問題,2016年9月,房地產(chǎn)還值得投資嗎？,28年來中國的實(shí)踐證明▲四種生產(chǎn)要素在財富分配中優(yōu)勢不同▲房地產(chǎn)是未來社會普通家庭財富劃分的主要依據(jù)▲切入資本市場的最簡便方式就是投資置業(yè)▲若社會穩(wěn)定，大都市和核心城市優(yōu)勢依然▲中國股票投資基本不具有財富保值增值性▲古董、字畫、玉石投資的劣勢▲黃金基本不具備投資價值,實(shí)踐證明,打壓已帶來嚴(yán)重后果，后面的樓市政策會很謹(jǐn)慎▲打壓導(dǎo)致很多

2、合理需求無法實(shí)現(xiàn)（改善型需求、養(yǎng)老需求、學(xué)區(qū)房需求）▲打壓導(dǎo)致供應(yīng)萎縮，蘊(yùn)含更大波動風(fēng)險▲打壓導(dǎo)致GDP下降▲打壓導(dǎo)致失業(yè)率上升▲打壓導(dǎo)致地方財政收入急劇下降▲打壓一度導(dǎo)致退房潮出現(xiàn)，影響穩(wěn)定，破壞社會秩序▲打壓導(dǎo)致保障房建設(shè)壓力大大增加,房地產(chǎn)打壓后果,方案得當(dāng)，部分二、三線市場仍可救起來▲ 中央政府明確宣布在全國范圍內(nèi)取消限購限貸政策，尤其是一線城市的限購政策必須取消▲中央政府明確宣布緊縮未來幾年的建設(shè)用地供應(yīng)，特別

3、是三、四線城市的土地供應(yīng)要結(jié)合去庫存的情況嚴(yán)格控制土地供應(yīng)▲放緩棚戶區(qū)改造進(jìn)程，先解決好去庫存問題▲降低存款準(zhǔn)備金率和利率水平，降低首付成數(shù)等▲通過中央文件，重新承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,二、三線市場還能救起來嗎？,在四個基本前提下——社會穩(wěn)定、金融體系不崩潰、不進(jìn)行幣制改革、收入隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而繼續(xù)增長，一線城市的房價不存在“天花板”——▲現(xiàn)行城市房價之間的落差是城市價值差別的體現(xiàn)，主要是由城市功能和綜合競爭力的差

4、別導(dǎo)致的▲不同城市人口規(guī)模和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差別，會導(dǎo)致房地產(chǎn)需求進(jìn)一步向大都市和核心城市集聚▲推動房價上升的因素仍大量存在，其合力比過去的更強(qiáng)大▲未來的經(jīng)濟(jì)增長主要靠增加貨幣供應(yīng)推動▲房價可以脫離國際市場和全國市場獨(dú)立形成,一線城市房價上升空間？,前提之一：土地必須私有化，否則法理上行不通；前提之二：必須百分之百明晰物業(yè)產(chǎn)權(quán)—— ★要先進(jìn)行反腐敗斗爭，并取得徹底勝利才行； ★必須理清所有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍工作（小城鎮(zhèn)二手房交易狀況

5、）； ★必須保證今后產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作及時并百分之百準(zhǔn)確。,房產(chǎn)稅會很快推出嗎？,前提之三：老百姓納稅意識毫無問題（我們與西方法制環(huán)境和社會文化完全不同，對老百姓來說要命難，要錢也難，征收物業(yè)稅幾乎會遭致全民反對）▲將土地出讓金混入物業(yè)稅中逐年征收是行不通的 ★物業(yè)稅與土地出讓金性質(zhì)不同 ★毀掉了土地出讓機(jī)制，建設(shè)用地?zé)o法成為開發(fā)商的生產(chǎn)要素▲過渡期如果保證財政收入？,房產(chǎn)稅會很快推出嗎？,中國住宅的價格形成十分復(fù)雜，有的

6、交了出讓金，有的沒交，臨近位置交的出讓金差別很大，如何做到公平(房改房、公房、小產(chǎn)權(quán)房)？▲稅費(fèi)清理、合并中與地方政府的談判會順利嗎？▲新稅種的設(shè)立是一項(xiàng)立法工作，需要通過全國人大討論、通過，制訂法律，會順利嗎？▲有可行的操作方案嗎？,房產(chǎn)稅會很快推出嗎？,★按照物業(yè)價值征收 ★按照套型面積征收 ★按照人均面積征收 ★按照容積率征收 ★按照套數(shù)征收▲評估力量能夠支撐征稅工作嗎？▲稅收征管與權(quán)力尋租▲居民的稅賦

7、承受力問題,房產(chǎn)稅會很快推出嗎？,京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的提出▲涓滴效應(yīng)與回流效應(yīng)——沒有人能改變經(jīng)濟(jì)規(guī)律▲五年內(nèi)能看到的變化主要有四個方面 ★北京與周邊交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)與改善； ★房地產(chǎn)開發(fā)與居住衛(wèi)星城的出現(xiàn)； ★通信聯(lián)網(wǎng) ★部分項(xiàng)目外遷至環(huán)境區(qū)域,京津冀協(xié)同發(fā)展與環(huán)京樓市的機(jī)會,環(huán)京樓市的機(jī)會 綜合考慮現(xiàn)有城市建設(shè)基礎(chǔ)、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和集聚趨勢、投資規(guī)模差別、臨京區(qū)域人口與經(jīng)濟(jì)狀況，可關(guān)注如下區(qū)域——

8、 ★第一價值區(qū)是固安縣城、燕郊鎮(zhèn)、大廠潮白河區(qū)域； ★第二價值區(qū)包括香河、三河市、大廠縣城、廊坊市、永清，至多再加上涿州▲北三縣的價值及不確定性▲固安房地產(chǎn)市場的前景,京津冀協(xié)同發(fā)展與環(huán)京樓市的機(jī)會,▲放眼世界，尋求回報高而穩(wěn)定的機(jī)會★海外置業(yè)的動機(jī)分析 1、分散風(fēng)險 2、轉(zhuǎn)移資產(chǎn) 3、利用成熟市場機(jī)制、穩(wěn)定的法律環(huán)境尋求高額回報★海外置業(yè)的市場選擇 1、澳大利亞（推薦） 2、加拿大（推薦

9、） 3、美國（一般）,海外置業(yè)的機(jī)會與風(fēng)險,4、香港（一般） 5、新加坡（一般） 6、日本（不主張） 7、韓國（不主張） 8、歐洲（不主張） 9、新西蘭（不主張） 10、迪拜（不主張）▲投資海外房地產(chǎn)市場的基本條件 ★找到值得信賴的機(jī)構(gòu)操作 ★有流暢的資金進(jìn)出渠道 ★明確房地產(chǎn)買賣的稅費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn) ★有后續(xù)的出租服務(wù),海外置業(yè)的機(jī)會與風(fēng)險,進(jìn)入海外市場要關(guān)注的問題 從長期來看，在海外也有很多穩(wěn)

10、定而把握的機(jī)會。但進(jìn)入海外市場要關(guān)注如下幾點(diǎn)： ★是否具有成熟穩(wěn)定的法律制度； ★是否屬于移民國家，便于今后移民； ★人口增長趨勢是否明顯； ★租賃市場是否好（本國承租者，留學(xué)生） ★經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與長期趨勢是否看好； ★金融市場是否成熟、完善，投資杠桿的高低； ★是否具有戰(zhàn)爭風(fēng)險。,海外置業(yè)的機(jī)會與風(fēng)險,關(guān)于貸款問題 1、一般不存在同時限貸或不貸的情況。銀行之間是競爭的； 2、澳洲銀