【論文】借名買房協(xié)議在經(jīng)濟(jì)適用房中效力問題初探 3204字

1、借名買房協(xié)議在經(jīng)濟(jì)適用房中效力問題初探借名買房協(xié)議在經(jīng)濟(jì)適用房中效力問題初探3204字摘要：隨著近些年房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)的大熱，我國(guó)全面開放二孩政策，人口不斷增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不斷攀升，關(guān)于房子的糾紛也逐漸增多，人們開始變得“談房色變”。雖然《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬和內(nèi)容依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記確定。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中仍然存在著大量的房產(chǎn)登記人與實(shí)際權(quán)利人不相符的情形。而由于國(guó)家政策的出臺(tái)，借名買房的現(xiàn)象開始逐年增多，因此，由于“借名”而導(dǎo)

2、致的房產(chǎn)糾紛也逐漸被社會(huì)各界所關(guān)注。下載論文網(wǎng)關(guān)鍵詞：借名購(gòu)房協(xié)議；經(jīng)濟(jì)適用房；物權(quán)登記一、借名購(gòu)房“名”的分析借名購(gòu)房中，名應(yīng)該包括自然人的姓名、法人和其他組織的名稱。自然人所借的“名”，實(shí)際上就是借他人的姓名，可能是借用親朋好友中的名字，也可能借用素不相識(shí)，但有購(gòu)房條件的陌生人姓名。不過，無論是親朋好友還是陌生人，都必須得到他們本人的認(rèn)可與同意，也就是說實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間事先要有“借用名字”協(xié)議或約定，否則就是冒用他人姓名，

3、涉嫌侵犯他人姓名權(quán)，這種情形不在本文討論范圍。借名購(gòu)房通常是指實(shí)際出資人（實(shí)際購(gòu)房人）借用他人（名義購(gòu)房人）姓名購(gòu)買房屋，將房屋登記在他人名下，并達(dá)成協(xié)議，房屋的實(shí)際權(quán)益由實(shí)際出資享有。在限購(gòu)令和經(jīng)濟(jì)適用房政策推出前，借名購(gòu)房行為就只存在于實(shí)際出資人和名義購(gòu)房人之間。實(shí)際出資人借用他人名義買房，有其多種目的，但均逃不過“利”字。如有人利用非法收入以親友名義購(gòu)房，掩蓋犯罪事實(shí)的?，F(xiàn)階段在限購(gòu)令下，還有些實(shí)際購(gòu)房人已經(jīng)失去再次購(gòu)房的資格，但

4、是為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策，借用他人名字再次購(gòu)房。在現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)富有的自然人，是有權(quán)利選擇購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)量的，這是自然人行使權(quán)利的體現(xiàn)。但是，在公民在行使權(quán)利的時(shí)候，也需要遵守國(guó)家的法律法規(guī)和相關(guān)政策。二、借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房下，合同效力為了更好地解釋分析經(jīng)濟(jì)適用房下借名買房的相關(guān)法律關(guān)系，筆者擬引入一則實(shí)際案例進(jìn)行具體分析。案情如下：此外，合同法旨在賦予當(dāng)事人的意志以法律效果，因此合同法應(yīng)以當(dāng)事人的意思自治和合同自由作為其基本原則，從而最大

5、限度地實(shí)現(xiàn)私法自治并鼓勵(lì)交易能實(shí)現(xiàn)其私人目的。當(dāng)事人希望通過合同的履行而實(shí)現(xiàn)其訂約目的，所以，在當(dāng)事人自愿接受合同關(guān)系拘束的情況下，如果合同本身并沒有違背法律和社會(huì)公共道德，不存在《合同法》所規(guī)定的無效事由，則任何第三人強(qiáng)迫當(dāng)事人解除合同或宣告合同失效都是不符合當(dāng)事人意志的。屈某援引國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見及經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的有關(guān)條款，主張與劉某之間的協(xié)議無效。第一，本案申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人雙方約定由申請(qǐng)人出資以被

6、申請(qǐng)人名義購(gòu)買訟爭(zhēng)房，待符合上市交易條件后再將房屋過戶給申請(qǐng)人，該情形并未被上述文件所直接禁止。第二，上述文件只是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格作出一定限制，但并未絕對(duì)禁止經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，在符合一定條件并繳納稅費(fèi)之后，經(jīng)濟(jì)適用房允許上市交易。也即無購(gòu)房資格人員只是不能直接從開發(fā)商處購(gòu)濟(jì)適用房，而無購(gòu)房資格人員因他人轉(zhuǎn)賣而取得經(jīng)濟(jì)適用房并未被上述文件所禁止。本案的情形與約定先由被申請(qǐng)人購(gòu)買，待允許上市交易后再按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人的情形并無實(shí)質(zhì)差異

7、，只不過是簡(jiǎn)化了價(jià)款交付手續(xù)而已。而后者（約定先由被申請(qǐng)人購(gòu)買，在允許上市交易后再按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人的情形）顯然并不為法律、政策所禁止，因此本案情形亦不能評(píng)價(jià)為違反法律或政策的強(qiáng)制性規(guī)定。上述國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見及經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法并非由總理簽署國(guó)務(wù)院令公布，在效力層級(jí)上均不屬于行政法規(guī)，因此即便認(rèn)為本案情形違反上述規(guī)范性文件，亦不構(gòu)成合同無效的理由。本案被申請(qǐng)人在當(dāng)時(shí)并無購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際需求和意愿，

8、而申請(qǐng)人除訟爭(zhēng)房外別無其他住房，其購(gòu)買訟爭(zhēng)房系用于自住而非用于投資或投機(jī)，因此申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間的借名買房行為不能認(rèn)定存在非法目的，其實(shí)際效果與政策規(guī)范目的亦不存在明顯背離。且依據(jù)房管政策，經(jīng)濟(jì)適用房在上市交易（也即申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間辦理更名過戶）時(shí)要繳納各種稅費(fèi)，政府通過收繳稅費(fèi)的方式已經(jīng)收回一部分政策補(bǔ)貼性投入，因此亦不能認(rèn)定為損害國(guó)家或社會(huì)公共利益。被申請(qǐng)人已在簽訂協(xié)議后從申請(qǐng)人處獲得5000元補(bǔ)償款，現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲，被申請(qǐng)人