借名買房合同的效力問題研究.pdf

1、房屋是公民日常生活中最基本的生活資料，房地產(chǎn)業(yè)也成為了影響經(jīng)濟和社會發(fā)展的一個重要因素。隨著我國民事法律的逐漸完善，其在房屋買賣法律行為上也制定了許多具體的法律制度和規(guī)定。從整個買房行為來看，其會涉及很多民事法律關(guān)系以及法律事實。從房屋買賣合同簽訂到合同的履行，以及房屋登記等，都會因為社會實踐的多樣性而顯示出一些法律漏洞。
　　借名買房合同是在特殊的社會背景下產(chǎn)生的法律問題，對其產(chǎn)生原因和解決對策的探討首先要在相關(guān)的法律制度內(nèi)出發(fā)

2、，并考慮到國家的一些經(jīng)濟政策，以此探尋立法者對此所秉持的立法精神。借名合同是無名合同，其與信托、委托合同、虛假意思表示等概念既有相似之處又略有不同，在分析借名買房合同涉及到的問題時，一方面要考察上述類似行為的具體法律適用情況，另一方面也要體現(xiàn)借名買房合同中相關(guān)問題解決方式的獨特之處。
　　借名買房合同往往走在法律的邊緣，對其效力問題以及性質(zhì)的認(rèn)定都存在很大的爭議。不同的主體往往對此有不同的判斷，因此也導(dǎo)致很多法院對此問題出現(xiàn)了不同

3、的裁判。但依據(jù)合同法意思自治的原則，只要當(dāng)事人意思表示自由、準(zhǔn)確以及完整，都應(yīng)認(rèn)定是有效的，除非有惡意串通損害他人合法權(quán)益、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定等合同無效的情形，否則都應(yīng)直接認(rèn)定該借名買房合同有效。而對于各地出臺的限購令以及對于經(jīng)濟適用房等的規(guī)定，其對合同效力的影響則應(yīng)當(dāng)理性看待。依據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，國家出臺的相關(guān)政策以及部門規(guī)章、地方性法規(guī)是不宜作為合同效力認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)的，因此，對借名買房合同效力的認(rèn)定一般

4、應(yīng)從現(xiàn)有法律、行政法規(guī)的內(nèi)容出發(fā)，再考慮該借名買房合同是否因違背國家相關(guān)政策規(guī)定而損害國家利益和社會公共利益，亦或是惡意串通損害他人利益等合同無效的情形。除了對借名人和出名人內(nèi)部的借名協(xié)議效力作認(rèn)定外，借名買房這一行為還涉及到對外部法律行為即房屋買賣合同和出名人處分所涉房屋等行為效力的界定。關(guān)于房屋買賣合同效力的認(rèn)定，一般從合同法中意思自治的角度出發(fā)，若符合合同成立的形式要件，一般認(rèn)定為有效，若其具有惡意串通損害他人利益、違反公序良俗以

5、及意思表示不真實等無效或者可撤銷的情形，則應(yīng)具體分析每種情形下該房屋買房合同的效力狀態(tài)。關(guān)于出名人處分房屋的效力問題，一般從善意取得的角度出發(fā)，考察第三人的主觀狀態(tài)以此來作出效力認(rèn)定，若符合善意取得的成立條件，則出名人的處分行為即使為無權(quán)處分，第三人也可能取得該房屋的所有權(quán)。
　　借名買房合同除了對其效力作出認(rèn)定，實踐中更為重要的是對房產(chǎn)的歸屬作出確認(rèn)，而這又與《中華人民共和國物權(quán)法》里面的物權(quán)登記制度相關(guān)聯(lián)。我國物權(quán)法規(guī)定了不動

6、產(chǎn)的登記制度，并明確了不動產(chǎn)登記的公示公信力和推定效力，此即表明不動產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利人在法律上享有推定權(quán)利，但在借名買房合同中，實際購買人為借名人，登記名義人并未實際出資，在事實上享有的房屋產(chǎn)權(quán)的應(yīng)是借名人。此即涉及到物權(quán)中事實物權(quán)和法律物權(quán)的關(guān)系。從借名買房合同中來看，借名人一般為事實物權(quán)人，出名人為法律物權(quán)人。因此，在判定借名買房合同中房屋物權(quán)歸屬問題時，應(yīng)如何在借名人和出名人之間進行權(quán)利衡量，以及如何保護事實權(quán)利人的相關(guān)權(quán)益，

7、均是借名買房合同中應(yīng)重點解決的問題。一般來說，出名人在房屋登記在其名下后，應(yīng)根據(jù)其與借名人的內(nèi)部約定，協(xié)助借名人辦理房屋過戶登記，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)至借名人名下，借名人亦可依照此內(nèi)部約定主張上述權(quán)利。但若房屋因政策等限制缺乏流通性，房屋因此不能再作變更登記，此時出名人因返還由借名人支付的購房款以及履行其他相關(guān)義務(wù)。另外，若有善意第三人，還應(yīng)充分考慮到善意第三人的利益，在沒有善意第三人的情形下，可直接在借名人與出名人之間進行利益分配。
　　除