房屋借名登記法律問(wèn)題的個(gè)案研究.pdf

1、房子在中國(guó)人眼中的重要性不言而喻，隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫與限購(gòu)政策的出臺(tái)，房屋借名登記行為引起的糾紛數(shù)屢見(jiàn)不鮮。房屋借名登記行為是指借名人不滿(mǎn)足某種條件或者不方便以自己的名義去購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，與出名人達(dá)成借名協(xié)議，以出名人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，借名人辦理相關(guān)的購(gòu)房手續(xù)并且支付購(gòu)房款，借名人對(duì)房屋實(shí)際占有使用，在條件方便將房屋過(guò)戶(hù)給借名人時(shí)，出名人再將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給借名人的行為。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)立法模式實(shí)質(zhì)上采用的是以登記要件為主的原則。也就是說(shuō)依據(jù)

2、現(xiàn)有物權(quán)法，在沒(méi)有足夠的證據(jù)證明登記存有錯(cuò)誤時(shí)就推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的名義物權(quán)人為真實(shí)權(quán)利人。但是，在房屋借名登記中名義物權(quán)人與真實(shí)權(quán)利人處于相分離的狀態(tài)，所以如果直接按照登記推定力與登記公信力來(lái)對(duì)房屋借名登記行為進(jìn)行判定，將會(huì)給真實(shí)權(quán)利人的利益造成損害。①由房產(chǎn)借名登記行為引發(fā)的糾紛很多，但是我國(guó)法律并沒(méi)有對(duì)此類(lèi)行為做明確具體的規(guī)定。物權(quán)公示制度是對(duì)已經(jīng)登記的物權(quán)在當(dāng)時(shí)狀態(tài)下所表現(xiàn)出來(lái)的一種行政確認(rèn)，并不是對(duì)權(quán)利本身的確定，只有在涉及到

3、第三人時(shí)表現(xiàn)才會(huì)出來(lái)的公示效力，用以對(duì)第三人的信賴(lài)?yán)孢M(jìn)行保護(hù)；在沒(méi)有涉及第三人的情況下，要注意對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù)。
　　本文寫(xiě)作的目的就是試圖通過(guò)對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》相關(guān)條文的法律解析，結(jié)合理論與實(shí)踐中對(duì)房屋借名登記行為的各種觀(guān)點(diǎn)，從房屋借名登記行為產(chǎn)生原因與借名買(mǎi)房協(xié)議效力兩個(gè)角度來(lái)具體分析房借名登記的房屋歸屬問(wèn)題，從而探求房屋借名登記中對(duì)真實(shí)權(quán)利人利益保護(hù)的途徑。本文以法律解釋為基礎(chǔ)，通過(guò)理論與案例相結(jié)合的方式進(jìn)行論證，運(yùn)用一個(gè)

4、經(jīng)典案例為線(xiàn)索，并運(yùn)用其他相關(guān)案例進(jìn)行進(jìn)一步的佐證分析，體現(xiàn)很強(qiáng)的實(shí)踐性。本文主要由四部分構(gòu)成，總計(jì)約三萬(wàn)字。
　　第一部分是主要案例的介紹，通過(guò)案例中當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求與答辯意見(jiàn)分析爭(zhēng)議焦點(diǎn)，依據(jù)爭(zhēng)議焦點(diǎn)為下文的借名買(mǎi)房協(xié)議效力、房屋物權(quán)歸屬的論述做鋪墊。在分析法院判決后所引發(fā)的思考，提出問(wèn)題引出下文。
　　第二部分從房屋借名登記產(chǎn)生的背景及借名買(mǎi)房協(xié)議的界定，來(lái)分析借名買(mǎi)房協(xié)議的性質(zhì)與效力。從借名協(xié)議與相近概念的區(qū)分，包括

5、對(duì)代理行為、行紀(jì)行為、委托行為的比較，總結(jié)得出借名買(mǎi)房協(xié)議的特點(diǎn)與性質(zhì)，對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議的概念進(jìn)行明確。在學(xué)術(shù)界中，對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議的性質(zhì)與效力有不同的觀(guān)點(diǎn)，筆者對(duì)否定說(shuō)與肯定說(shuō)進(jìn)行觀(guān)點(diǎn)評(píng)析，再闡述自己觀(guān)點(diǎn)。以民事行為效力的一般規(guī)定為基礎(chǔ)，以《合同法》第52條規(guī)定為依據(jù)，綜合借名買(mǎi)房協(xié)議的發(fā)生原因來(lái)對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議效力進(jìn)行分析。在借名買(mǎi)房協(xié)議不違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定、不存在惡意串通且不損害他人利益的情形下，借名買(mǎi)房協(xié)議應(yīng)該有效；在違反了國(guó)家的強(qiáng)制

6、性規(guī)定,或者屬于《合同法》第52條規(guī)定無(wú)效合同種類(lèi)的情況下，借名購(gòu)房協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議。
　　第三部分從《物權(quán)法》第9條和第16條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，可以得知我國(guó)采取登記主義為主，登記具有推定力與公信力。但是登記的性質(zhì)屬于行政審查而不是行政確權(quán)，所以當(dāng)真實(shí)權(quán)利人具有充足的證據(jù)證明登記是錯(cuò)的，就可以申請(qǐng)異議登記或者更正登記，來(lái)對(duì)自己的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)。本文通過(guò)對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議效力的具體分析，認(rèn)為在借名協(xié)議無(wú)效的情況下，借名人不能取得房屋的物

7、權(quán)歸屬。在借名協(xié)議有效的情況下，還要區(qū)分是否涉及第三人情形。登記推定力主要表現(xiàn)在涉及善意第三人的情況下對(duì)其信賴(lài)?yán)娴谋Ｗo(hù)，使得真實(shí)權(quán)利人不能因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤來(lái)主張第三人返還原物，只能承受喪失物權(quán)的不利后果。但是在不涉及第三人的情況下，借名人應(yīng)該取得房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。在理論分析中聯(lián)系本案，具體分析本案中借名買(mǎi)房的效力、物權(quán)歸屬問(wèn)題。
　　第四部分是關(guān)于房屋借名登記相關(guān)的法律問(wèn)題分析。涉及本案中在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生異議時(shí)，是否可以提起民事訴訟