城市土地資產(chǎn)的經(jīng)營管理

1、土地是城市最重要的資產(chǎn)之一，經(jīng)營城市資產(chǎn)是經(jīng)營城市的關(guān)鍵。隨著土地使用制度改革的深化，特別是我國加入世貿(mào)組織后。土地市場與土地資產(chǎn)管理面臨許多新的問題與矛盾。土地經(jīng)營已經(jīng)成為經(jīng)營城市的必然選擇。一、土地資產(chǎn)經(jīng)營需要機(jī)制創(chuàng)新經(jīng)營城市土地資產(chǎn)的基本宗旨是通過運(yùn)用市場機(jī)制，高效率地配置土地資源，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)與發(fā)展的多元目標(biāo)。這意味著必須建立一個平等的土地有形市場主體，營造競爭使用土地的環(huán)境。1：經(jīng)營土地理念要求行政配置土地使用權(quán)比例逐步減少。

2、經(jīng)營土地理念的核心在于，政府要把土地使用權(quán)交由市場來完成，通過與其他城市資源的優(yōu)化配置，提高城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。2市場化進(jìn)程加快要求政府“有形的手”硬起來。政府對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控是現(xiàn)代實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)國家的普遍做法。土地市場是通過土地價格、供求關(guān)系、市場競爭來實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置的。推進(jìn)土地配置市場化，并不意味著政府應(yīng)當(dāng)有求必供，無為而治。相反，在土地公有制條件下，政府應(yīng)當(dāng)自覺遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，做理性的供給方。同時實(shí)施必要的宏觀調(diào)控。3市場

3、經(jīng)濟(jì)契約功能強(qiáng)化要求法律制度要與之相適應(yīng)。市場成長不足的重要原因在于分立產(chǎn)權(quán)的缺位，市場運(yùn)行要以分立的，有保障的產(chǎn)權(quán)為其制度前提。我國土地使用制度改革的啟動正是以兩權(quán)分離的制度作保障的。土地市場發(fā)育程度的提高，要求土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化、分立，實(shí)踐已經(jīng)遭遇法律空白的尷尬。4提高土地資產(chǎn)經(jīng)營績效要求行政管理體制富有效率。土地資產(chǎn)經(jīng)營管理必然觸及行政管理體制。相關(guān)部門主要是國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城市拆遷等部門。在職能過于分化的體制模式下，城市規(guī)劃特

4、別是詳細(xì)規(guī)劃的滯后與缺乏透明度直接影響到土地供應(yīng)計劃的編制實(shí)施，土地儲備與供應(yīng)的具體操作，也使公眾缺乏對整個城市發(fā)展的預(yù)期，進(jìn)而使發(fā)展商缺乏對地產(chǎn)市場的預(yù)期。如房、地產(chǎn)管理部門分立，形成城市的房、地交易市場分離，導(dǎo)致房、地交易手續(xù)的分辦，房產(chǎn)證與土地證分辦；土地有形市場及其管理機(jī)構(gòu)不健全，有市無場、有場無市的局面未能從根本上扭轉(zhuǎn)。這種格局直接降低了行政效率，危及土地交易與國有土地資產(chǎn)的安全，影響政府的公眾形象。二、經(jīng)營城市土地資產(chǎn)的幾點(diǎn)

5、思考隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，作為城市空間和城市功能的載體——土地，日益成為城市資產(chǎn)的重要組成部分。如何合理利用城市土地資源，最大限度地發(fā)揮城市土地資產(chǎn)效益，為城市建設(shè)和國企改革積累資金，就成了亟需研究的重要課題。我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府宏觀調(diào)控與市場機(jī)制相結(jié)合的思路，進(jìn)一步完善城市土地資產(chǎn)經(jīng)營的運(yùn)行機(jī)制。1完善城市建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)機(jī)制城市土地一級市場的供應(yīng)主體是政府。其供應(yīng)渠道與方式直接影響到土地市場的發(fā)育與規(guī)范。當(dāng)前城市土地

6、利用中政府政出多門、多頭供地現(xiàn)象的存在，引發(fā)了土地供應(yīng)總量的失控，供應(yīng)不均衡的問題。應(yīng)當(dāng)依法由國土行政主管部門代表政府，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理的供地管理模式。只有這樣，才能有力地促進(jìn)政府集中統(tǒng)一供應(yīng)土地機(jī)制的形成，有效地實(shí)施對土地一級市場的壟斷。2建設(shè)規(guī)范的市場運(yùn)行機(jī)制國有土地使用權(quán)一級市場供應(yīng)重在推進(jìn)招標(biāo)拍賣和掛牌出讓制度化。除涉及國家安全和保密等特殊用地外，對經(jīng)營性用地應(yīng)統(tǒng)一納入招標(biāo)拍賣供應(yīng)制度。對土地供應(yīng)計劃直

7、至具體地塊，應(yīng)向社會公布。凡是有兩個以上意向用地者的，均應(yīng)組織招標(biāo)拍賣，體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)的“三公原則”，消除腐敗行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等二級流轉(zhuǎn)市場重在規(guī)范。應(yīng)本著提高交易效率，保障交易安全，保全國家利益原則，實(shí)施疏堵并舉。盡快扭轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)生活中的土地交易有市無場、有場無市的格局?，F(xiàn)代企業(yè)制度下的土地資產(chǎn)運(yùn)營重在監(jiān)督。凡是國有企業(yè)實(shí)施規(guī)范化公司制改革的，要在地價評估顯化資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上，對國有土地使用權(quán)采取出讓、租賃、作價出資、作價入

8、股或授權(quán)經(jīng)營等方式進(jìn)行處置。對國家授權(quán)經(jīng)營的，要建立土地資產(chǎn)經(jīng)營績效考核制度，明確被授權(quán)經(jīng)營企業(yè)與監(jiān)管部門對國有土地資產(chǎn)保值增值的責(zé)任。3完善土地市場宏觀調(diào)控機(jī)制，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律的手段，調(diào)控土地市場強(qiáng)化土地供應(yīng)計劃的調(diào)控力度。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，超前預(yù)測土地需求變化，完全結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與舊城改造，把城市存量建設(shè)用地調(diào)整納入土地供應(yīng)的盤子中去。借鑒香港特別行政區(qū)供地管理方式，制定土地供應(yīng)計劃，并及時向社會公布。盡快由過

9、去的建設(shè)用地先項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)，后審批的計劃管理模式，轉(zhuǎn)向以土地市場供應(yīng)為主導(dǎo)的模式，使土地供應(yīng)引導(dǎo)、制約土地需求。利用價格、稅費(fèi)以及財政貨幣政策杠桿進(jìn)行調(diào)控。市場低速時，可實(shí)施擴(kuò)展性財政政策，刺激地產(chǎn)投資，在市場過熱時。可實(shí)施緊縮性財政政策，必要時可采取價格管制，以抑制過度投機(jī)與地產(chǎn)泡沫。4構(gòu)建城市規(guī)劃引導(dǎo)機(jī)制地價受城市功能性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方q黑龍江國土資源2007l維普資訊又才________‘，為進(jìn)一步推動全省收購儲備交易工作的

10、開展，了解各地市落實(shí)《黑龍江省人民政府關(guān)于做好全省收購儲備工作的幾點(diǎn)意見》(黑政發(fā)[2004]92號文)和《黑龍江省國土資源廳關(guān)于做好收購儲備具體實(shí)施意見的通知》(黑國土資發(fā)[2005]87號文)文件的情況，Et前，黑龍江省國土資源收購儲備交易中心對全省十三個地市土地收購儲備交易情況進(jìn)行了檢查，各地市的收購儲備交易工作，有了較大幅度的推進(jìn)。一、各地市土地收購儲備(交易)機(jī)構(gòu)設(shè)置情況目前全省十三個地市除大興安嶺地區(qū)外，都有了收購儲備(交易

11、)的專門機(jī)構(gòu)。而且十個地市已升格為副處級單位，其中哈爾濱為副局級，牡丹江為正處級，有些地市收購儲備工作開展的非常好。但我們也應(yīng)該看到，雖然土地收購儲備機(jī)構(gòu)為政府對土地一級市場高度壟斷、土地市場的有序運(yùn)營和國有土地資產(chǎn)的保值增值的顯現(xiàn)等方面提供了基礎(chǔ)條件和保障，同時也存在著一些問題。其中，土地收購儲備交易機(jī)構(gòu)的職能定位不明確顯得尤為突出。這反映在各地市土地收購儲備交易機(jī)構(gòu)名稱上的；i量皇；不_致，在機(jī)構(gòu)名稱上有的叫“土地礦業(yè)權(quán)i=：：：=

12、=轟儲備交易中心”，有的叫“收購儲備整理中心”，有的叫“土地(收購)儲備中心”，有的叫“國土資源收購儲備交易中心”，正是由于機(jī)構(gòu)名稱的不統(tǒng)一，收購儲備交易機(jī)構(gòu)的職能也不盡一致。二、末實(shí)施“一條龍”管理引起的相關(guān)問題由于有的儲備機(jī)構(gòu)沒有交易職能，在土地出讓過程中又沒有參與權(quán)，以至于進(jìn)入儲備庫的土地，何時能出讓，出讓后的資金何時能到位，何時能還貸都沒有決定權(quán)，會使儲備機(jī)構(gòu)對儲備地塊m讓的運(yùn)作周期相當(dāng)敏感，這樣不僅延長了收儲資金的運(yùn)作周工IL

13、工IL工IL工IL工IL工IL1L工IL工IL工IL工IL工IL向、基礎(chǔ)設(shè)施配套水平、環(huán)境優(yōu)劣和土地供應(yīng)關(guān)系等因素影響，而區(qū)位級差地價又是導(dǎo)致城市空間結(jié)構(gòu)演變的基本動因之一。因此，必須重視城市規(guī)劃對地價的作用。遵循城市化發(fā)展的客觀規(guī)律，把城市化與市場化、工業(yè)化、國際化緊密結(jié)合起來，形成職能分工明確、空間布局合理、等級規(guī)模有序的城鎮(zhèn)體系，強(qiáng)化特大城市的集聚和輻射作用，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域性中心，加快發(fā)展中小城市，積極發(fā)展部分重點(diǎn)小城鎮(zhèn)，促進(jìn)土地資

14、本的合理生成，形成合理的區(qū)域地價?？茖W(xué)超前編制城市規(guī)劃。從城市整體層面上，充分考慮城市用地功期，使還貸周期加長，從而最終導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加大。由于出讓金在其他的部門管理，會容易發(fā)生地方政府財政吃緊時挪用出讓金，導(dǎo)致管理上的不便，監(jiān)管力度不強(qiáng)，更重要的是影響了收儲工作的理J頤和暢通。三、收購、儲備、交易“一條龍”管理的必要性從各地市的實(shí)際操作看，收儲機(jī)構(gòu)有交易職能的。即實(shí)施“一條龍”管理的部門，像齊齊哈爾、雙鴨山等地在工作的理順和銜接上就有利

15、于收儲工作的全面開展。1實(shí)施“一每龍”管理有利于縮短收儲資金的周轉(zhuǎn)周期和減少收儲成本并能降低財務(wù)風(fēng)險由于有的儲備機(jī)構(gòu)沒有交易職能，收購與交易完全脫節(jié)，使儲備庫中的土地未能及時盤活而推向市場會引起一系列風(fēng)險，這也是收購儲備制度實(shí)施過程中的最大內(nèi)部風(fēng)險。目前，土地收購儲備的資金來源是銀行貸款和部分財政資金，渠道單一，資金壓力大，而且央行實(shí)行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》要求：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(銀行把儲備機(jī)構(gòu)劃入房地產(chǎn)類)申請銀行

16、貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％”0通知中還規(guī)定：“各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款”?！皩ν恋貎錂C(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值70％，而且貸款期限不得超過2年”。如果一年期貸款基準(zhǔn)利率為558％、兩年期為576％，加上浮動利率那么二年期的貸款利率可能會達(dá)到7％，這與發(fā)達(dá)國家通行的2％一3％的貸款基準(zhǔn)利率相比，我國的貸款利率

17、過高，所以儲備機(jī)構(gòu)對儲備土地的運(yùn)轉(zhuǎn)周期相當(dāng)敏感。由于沒有交易部門的儲備機(jī)構(gòu)資金運(yùn)作是財政部門審核后再撥付成本，而有時財政部門撥付的收儲資金又不是很及時，這樣加重了利息負(fù)擔(dān)，而且也不便于成本的核算。另外，有的開發(fā)商拿到地后遲遲不繳土地價款，而交易部門又沒和儲備部門在一個機(jī)構(gòu)里，交易部門不存在利息負(fù)擔(dān)的壓力，有時又不能及時督促開發(fā)商繳納土地價款，土地收儲部門卻干著急，對此又無權(quán)干涉。這都加大了收儲成本和收儲資金的運(yùn)營周期和財務(wù)風(fēng)險。2“一條

18、龍管理”能夠有效防止土地收益被挪用現(xiàn)象的發(fā)生一些地方政府不是把土地收購儲備部門看作政府壟斷土地能，基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平以及城市總體容量的適度控制標(biāo)準(zhǔn)，做好城市建設(shè)規(guī)劃編制，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局的建設(shè)開發(fā)順序，讓城市規(guī)劃在宏觀層次上對城市未來整體地價的高低發(fā)揮引導(dǎo)作用。增強(qiáng)政府經(jīng)營土地資產(chǎn)的計劃性，也便于投資者決策、監(jiān)督。5建立高效能的經(jīng)營管理體制土地資產(chǎn)的市場化運(yùn)作特征，要求行政管理體制必須進(jìn)行改革。鑒于現(xiàn)行的行政管理矩陣中，規(guī)劃、土地、

19、房產(chǎn)行政管理職能過于分化，造成了管理實(shí)踐中的極不協(xié)調(diào)，按照精簡、統(tǒng)一、效能的現(xiàn)代行政原則，實(shí)行房地合一體制，規(guī)劃、國土合一體址制，都能很好地發(fā)揮在土地資產(chǎn)經(jīng)營乃至整個國土管理中的體制優(yōu)勢。運(yùn)行效率和經(jīng)營城市品位將會明顯提高。城市中可設(shè)立土地資產(chǎn)經(jīng)營管理專門委員會，負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)土地資產(chǎn)經(jīng)營中涉及的重大問題。進(jìn)一步健全地租征收、土地儲備、房產(chǎn)交易等機(jī)構(gòu)，從而完善土地市場供應(yīng)、調(diào)控、監(jiān)管運(yùn)行機(jī)制，提高土地資產(chǎn)經(jīng)營在經(jīng)營城市中的主導(dǎo)作用。讓有限