玉林奧園康城項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃提案65p

1、2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部/,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部/,玉林奧園康城項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃提案,【日期: 2008年1月25日】【機(jī)密文件】,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,提案目錄,項(xiàng)目發(fā)展綱要第一部分 玉林市場(chǎng)狀況分析第二部分 “玉林奧園康城”項(xiàng)目分析第三部分 “玉林奧園康城”項(xiàng)目定位第四部分 “玉林奧園康城”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案第五部分 “玉林奧園康城”項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目合作綱要

2、第一部分 寶資通企業(yè)理念第二部分 寶資通服務(wù)模式第三部分 寶資通聯(lián)行優(yōu)勢(shì)第四部分 寶資通成功案例,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第一部分 玉林市場(chǎng)狀況分析,1.1 玉林城市分析1.1.1 地理環(huán)境優(yōu)越玉林市地處桂東南，毗鄰廣東省，面向瓊港澳。不但受到泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射，更是直接承受“北部灣國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”的輻射作用，是對(duì)外開(kāi)放和區(qū)域合作“M”型戰(zhàn)略中東南亞通往粵港澳和西南通往湛江海南的

3、節(jié)點(diǎn)，是廣西進(jìn)入廣東特別是進(jìn)入珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和北部灣經(jīng)濟(jì)合作的重要節(jié)點(diǎn)城市。,項(xiàng)目發(fā)展綱要,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.1 玉林城市分析——城市發(fā)展定位,1.1.2 城市發(fā)展定位沿海東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地 隨著目前廣東地區(qū)的勞動(dòng)力等各成本的增加，以及國(guó)家對(duì)于西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略發(fā)展，玉林是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地之一。中國(guó)中小企業(yè)名城 玉林中小企業(yè)數(shù)量占全部企業(yè)數(shù)量的98%以上，經(jīng)濟(jì)總量占全市GDP的70%以上

4、，玉林的中小企業(yè)是其在廣西眾多城市的優(yōu)勢(shì)所在。,,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.1 玉林城市分析——城市規(guī)劃發(fā)展,1.1.3 城市規(guī)劃發(fā)展（1）城鎮(zhèn)化目標(biāo)：2010年市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到42%。（2）發(fā)展空間結(jié)構(gòu)：一個(gè)核心區(qū)（玉州—北流—福綿一體化），兩條發(fā)展主軸（興業(yè)－玉林－北流－容縣、玉林－博白－龍?zhí)叮?）城市發(fā)展定位調(diào)整：城市向東拓展建設(shè)城市新中心，將城東新區(qū)作為城市面向21世紀(jì)城市新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)的主要聚集

5、地，作為城市行政中心、文化中心、金融辦公中心、體育中心和教育科研中心。（4）東拓南擴(kuò)：完善江南，重點(diǎn)向東,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.1 玉林城市分析——玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo),從最近三年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，玉林各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有明顯的提高，按照“十一五”規(guī)劃，至2010年玉林GDP約為630億元，人均GDP達(dá)到10000元。表明玉林城市經(jīng)濟(jì)在這幾年將得到良好的發(fā)展，這有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占G

6、DP的比重由2000年的39.3：30.4：30.3優(yōu)化為2005年29.4:34.1:36.5，三大產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了由“一、二、三”向“三、二、一”轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)力的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利的契機(jī)。,1.1.4 玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)（2005年-2007年）,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.2 社會(huì)階層與購(gòu)房居民構(gòu)成分析,1.2.1 社會(huì)階層構(gòu)成通過(guò)2006年的人口普查調(diào)查報(bào)告顯示，整個(gè)大玉林共有600

7、多萬(wàn)人口，其中玉州區(qū)56萬(wàn)，福綿34萬(wàn)，容縣75萬(wàn)，陸川93萬(wàn)，博白156萬(wàn)，興業(yè)69萬(wàn)，北流122萬(wàn)。玉林市常住人口的性別比例大約為53%：47%，其中居住在城鎮(zhèn)的人口占常住人口的32.33%，居住在鄉(xiāng)村的人口占常住人口的67.67%。在全市常住人口中，0-14歲占常住人口的27.50%；15-64歲的人口為占常住人口的63.83%；65歲及以上的占常住人口的8.67%。平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為3.69人。城區(qū)人口比例的嚴(yán)重不足，老年化

8、發(fā)展趨勢(shì)，家庭人均戶(hù)數(shù)偏高是制約著玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展幾個(gè)重要因素。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.2.2 社會(huì)階層與購(gòu)房居民構(gòu)成分析,按照中國(guó)階層劃分，可分為十個(gè)階層，在這十個(gè)階層當(dāng)中，玉林城區(qū)人口主要集中在專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員階層，個(gè)體工商戶(hù)階層，商業(yè)服務(wù)業(yè)員工階層。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員階層以玉柴集團(tuán)、玉藥集團(tuán)的技術(shù)人員為主，約占玉林城區(qū)人口的4%，他們有較穩(wěn)定的收入，生活圈相對(duì)狹窄，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商品，商品質(zhì)量的要求要高于價(jià)格感受；個(gè)體

9、工商戶(hù)階層以私營(yíng)企業(yè)主為主，約占城市人口的8%，他們生活比較講究實(shí)際，較相信自己的判斷，對(duì)產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比要求較高；商業(yè)服務(wù)業(yè)員工階層以中小企業(yè)的員工為主，約占城市人口的6%，他們年齡相對(duì)年輕，收入較為緊縮，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商品考慮比較謹(jǐn)慎，希望能通過(guò)反復(fù)比較買(mǎi)到“物美價(jià)廉”的商品。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.2.3 購(gòu)房居民構(gòu)成,性別——男女的性別比例在55%比45%之間，男性購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)者略高于女性；年齡——主要集中在25歲

10、~35歲之間，其次為36歲~45歲，25歲以下的購(gòu)房群體成上升趨勢(shì)；職業(yè)——主要集中在個(gè)體戶(hù)，這部分購(gòu)買(mǎi)群體占到消費(fèi)者總數(shù)的40%，其次為企事業(yè)單位的員工，占總數(shù)的30%，公務(wù)員、企事業(yè)單位的高層管理人員和玉柴職員，分別占到消費(fèi)總量的10%左右；生活區(qū)域——居住在玉林市的占90%左右（而又以市中心為主占40%，江南、城東為輔，各20%），縣份和外地分別占10%左右。而吸引市中心區(qū)的居住人口往城東新區(qū)偏移則是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵所在；,,2

11、024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.2.4 購(gòu)買(mǎi)意向及購(gòu)買(mǎi)行為分析,購(gòu)買(mǎi)意向分析所需面積——大多數(shù)人喜歡購(gòu)買(mǎi)100-120㎡的戶(hù)型，在選擇大面積上，主要集中在140~160㎡的戶(hù)型；承受總價(jià)——購(gòu)房的總價(jià)，主要集中在 20~25萬(wàn)的價(jià)格區(qū)間，高端物業(yè)產(chǎn)品，能接受30~40萬(wàn)的總價(jià)；家庭年收入——家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的成為購(gòu)房的主力軍，家庭年收入與購(gòu)房總價(jià)的比例在 1：8左右；,購(gòu)買(mǎi)行為分析購(gòu)買(mǎi)時(shí)所關(guān)注的內(nèi)容——對(duì)于

12、住宅來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)最為關(guān)注的內(nèi)容為價(jià)格，其次為地段、小區(qū)園藝/配套；對(duì)于商業(yè)，消費(fèi)者關(guān)注的內(nèi)容主要是地段、投資回報(bào)率和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理；購(gòu)買(mǎi)時(shí)的動(dòng)機(jī)——80%以上的消費(fèi)者在選擇購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)，是出于自用目的，出于純投資目的購(gòu)買(mǎi)者，目前在玉林房產(chǎn)市場(chǎng)尚數(shù)少量；購(gòu)買(mǎi)時(shí)的決策——在購(gòu)買(mǎi)決策中，65%以上的購(gòu)買(mǎi)者在成交前都要聽(tīng)取家人的意見(jiàn)，25%的要聽(tīng)取朋友的意見(jiàn),只有10%是自己拿主意的。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3

13、 玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,點(diǎn)評(píng)：玉林土地市場(chǎng)的土地供應(yīng)量每年在增加，而土地價(jià)格也逐年上漲，表明玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求的推動(dòng)下穩(wěn)步發(fā)展，從目前的形勢(shì)評(píng)斷，增長(zhǎng)的趨勢(shì)將延續(xù)。土地交易結(jié)果顯示，獲取玉林土地的開(kāi)發(fā)商多為外地投資商，說(shuō)明玉林的房地產(chǎn)發(fā)展已受到眾多外地開(kāi)發(fā)商親睞，往后將有越來(lái)越多的外地投資商進(jìn)入玉林。,1.3.1 土地方面,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3 玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,點(diǎn)評(píng)：05年、06年，玉林人正由

14、傳統(tǒng)的天地樓向多層觀念轉(zhuǎn)變，所以這兩年的多層市場(chǎng)供應(yīng)量并不多，所在的區(qū)域除了城北沒(méi)有外，其它區(qū)域占比較平均。由于市場(chǎng)形勢(shì)的改變，所以人的觀念也隨之改變，所以07年的供應(yīng)量有了大幅度的增加，主要集中在江南區(qū)域，占超過(guò)70%的量，而07年多層住宅的成交量也大幅增加。從成交量來(lái)看，玉林市場(chǎng)05年至07年，多層成交量占供應(yīng)量的比例在68%--86%之間，整體成交量屬于合理范圍之內(nèi)。而在平均價(jià)格方面，05、06年增長(zhǎng)速度較慢，到07年則有大幅

15、度增長(zhǎng)，但價(jià)格的上漲并不影響成交量。由此可見(jiàn)，玉林市場(chǎng)的多層還仍廣受消費(fèi)者熱烈追捧。,1.3.2.1 商品房方面——多層住宅,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3 玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,點(diǎn)評(píng)：06年隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，小高層推出量比05年有了大幅度的增加，主要集中在中心與城東區(qū)域。消費(fèi)的觀念開(kāi)始由多層向小高層轉(zhuǎn)變。而07年的小高層供應(yīng)量與06年基本持平，但是由于江南區(qū)域的異軍突起，所以江南區(qū)域也占了相當(dāng)?shù)谋戎?，形成了城東、江

16、南、中心三分天下的局面。小高層成交量保持在60%以上，小高層也開(kāi)始由慢熱向快熱形勢(shì)轉(zhuǎn)變。07年多層住宅暢銷(xiāo)，在下半年市場(chǎng)供應(yīng)量較少，所以給小高層有了提價(jià)的空間，所以07年小高層價(jià)格相06年漲幅較快。,1.3.2.2 商品房方面——小高層住宅,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3 玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,點(diǎn)評(píng)：由于玉林房地產(chǎn)起步晚，所以05、06年高層推出量較少，05年主要是金茂白馬商城，06年以燕趙商稱(chēng)、美家園為主。

17、市中心區(qū)域土地的稀缺性與高成本，決定了面向市場(chǎng)的是高層物業(yè)。所以07年高層住宅主要分布在市中心區(qū)域，目前高層物業(yè)的價(jià)值漲幅最高，以燕趙商稱(chēng)、美家園為主。但隨著市場(chǎng)的提升以及多個(gè)高層物業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)入玉林市場(chǎng)，從08年開(kāi)始，高層物業(yè)將會(huì)是項(xiàng)目住宅價(jià)值品質(zhì)及價(jià)格提升的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。,1.3.2.3 商品房方面——高層住宅,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.3 玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,點(diǎn)評(píng)：商業(yè)部分05年推出量較少，而到06、07年也不

18、多。原因是05年金茂白馬商城開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)不善，從此一起了負(fù)面影響，到06年另一大型商場(chǎng)美家園開(kāi)業(yè)后，商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡，致使投資客的投資決策越來(lái)越理性，故06、07年的玉林商業(yè)市場(chǎng)并不理想，成交量也在逐年降低。市場(chǎng)的不景氣，價(jià)格也受到了影響，從06到07年的商業(yè)物業(yè)價(jià)格上漲幅度不大，因此奧園康城商業(yè)開(kāi)發(fā)的投入需針對(duì)市場(chǎng)需求謹(jǐn)慎進(jìn)行。,1.3.2.5 商業(yè)方面,1.3.2.4 商務(wù)公寓方面,點(diǎn)評(píng)：05年無(wú)商務(wù)物業(yè)推出，而06、07年也只有

19、少量。06年主要集中在江南與中心區(qū)域，07年集中在江南區(qū)。06年的成交量占比基本與住宅物業(yè)占比持平，但07年較好，達(dá)到了80%；07年市場(chǎng)供應(yīng)量較少，而今年現(xiàn)所熟悉的新推項(xiàng)目中，基本無(wú)商務(wù)物業(yè)面市，所以商務(wù)物業(yè)將成為08年的市場(chǎng)空白點(diǎn)。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.4 2008年玉林地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),根據(jù)寶資通掌握的資料：到2008年玉林市預(yù)計(jì)新增項(xiàng)目將超過(guò)15個(gè)(估計(jì)08年度在市場(chǎng)公開(kāi)銷(xiāo)售的項(xiàng)目不會(huì)低于30個(gè))，市場(chǎng)推

20、出量將超過(guò)43.7萬(wàn)平方米，加上07年的后續(xù)量，預(yù)計(jì)08年總市場(chǎng)推出量將超過(guò)87.3958萬(wàn)平方米，比07年度將有23%左右的增幅。其中08年度住宅類(lèi)物業(yè)總推出量估計(jì)會(huì)超過(guò)50萬(wàn)平米（多層總面積估計(jì)接近15萬(wàn)平米左右，小高層接近25萬(wàn)平米左右）。受90/70政策的影響，住宅類(lèi)物業(yè)小戶(hù)型將大量出現(xiàn)，估計(jì)會(huì)占到總推出量的40%左右。從板塊來(lái)看，江南區(qū)推出的物業(yè)總面積將在30萬(wàn)平米左右，中心區(qū)將接近25萬(wàn)平米，城東區(qū)將超過(guò)18萬(wàn)平米，城

21、西將接近10平米。結(jié)論：不管是在板塊還是在物業(yè)類(lèi)型方面，08年度房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)大大加劇，各項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的細(xì)分和本身品質(zhì)打造的將會(huì)是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成敗的關(guān)鍵。估計(jì)08年度量?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)的幅度不會(huì)很大，空置率將高于07年。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.5 未來(lái)3年的潛在供應(yīng)量及布局分析,1.5.1 土地玉林的房地產(chǎn)起步較晚，而最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，加上玉林各區(qū)域待開(kāi)發(fā)地較多，所以估計(jì)未來(lái)3年內(nèi)土地供應(yīng)總量將達(dá)到6000畝

22、。在06年的市政府規(guī)劃中，城東與江南為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，目前這兩個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展成為了市場(chǎng)的主流，所以預(yù)測(cè)在未來(lái)3年內(nèi)，土地的供應(yīng)量仍以城東和江南為主。但其它區(qū)域受到這兩個(gè)區(qū)域的影響，供應(yīng)量也會(huì)隨之增加。,1.5.2 多層/小高層/高層估計(jì)未來(lái)3年內(nèi)，多層或小高層的市場(chǎng)供應(yīng)以江南和城東為主，但隨著這兩個(gè)區(qū)域發(fā)展越來(lái)越成熟，待開(kāi)發(fā)地越來(lái)越少時(shí)，也不排除其它區(qū)域異軍突起的可能。一個(gè)區(qū)域往往待該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展成熟或相關(guān)配套跟進(jìn)時(shí)

23、，才能為高層物業(yè)開(kāi)發(fā)做基礎(chǔ)。玉林的房地產(chǎn)發(fā)展每年都在穩(wěn)步上升，其中以城東、江南區(qū)域最突出，但市中心憑借土地的稀缺性、成本高、相關(guān)配套等影響，所以估計(jì)未來(lái)3年內(nèi)，玉林高層住宅的供應(yīng)量以城東、江南、市中心為主。,,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.5 未來(lái)3年的潛在供應(yīng)量及布局分析,1.5.3 商業(yè)白馬商茂、美家園等大型商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)以慘淡告終，在市場(chǎng)上起到了消極影響，但07年?yáng)|門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)的火爆場(chǎng)面重新激起了投資者的投資興趣

24、，所以估計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍會(huì)有商業(yè)物業(yè)推出，主要還是以市中心為主。但也不排除其它區(qū)域有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)突起的可能。,1.5.4 公寓07年市場(chǎng)上推出的公寓物業(yè)較少，08年在新推的項(xiàng)目中也較少有公寓物業(yè)，在經(jīng)歷了08年以后，相信有眾多開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)此市場(chǎng)空白點(diǎn)，在未來(lái)3年內(nèi)將有新的公寓物業(yè)推出，估計(jì)將以市中心、江南、城東為主。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.6 本案競(jìng)爭(zhēng)層面分析,1.6.1 城市一體化進(jìn)程加大競(jìng)爭(zhēng)隨著“玉—北—

25、?！背鞘幸惑w化進(jìn)程的提出，城市的規(guī)模在逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)地域性競(jìng)爭(zhēng)的范圍將擴(kuò)大。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)者不僅是來(lái)自于玉林城區(qū)的住宅項(xiàng)目，而且來(lái)自于北流、福綿以及各縣份的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，它們會(huì)造成本項(xiàng)目客戶(hù)群的一定分流。1.6.2 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈玉林“十一五”規(guī)劃的城市發(fā)展方向?qū)⒊皷|擴(kuò)南拓”目標(biāo)進(jìn)展，08年江南片區(qū)的住宅市場(chǎng)將異?；馃?，住宅市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)會(huì)較集中在江南區(qū)域，另外，根據(jù)玉林人民居住習(xí)慣，城市中心區(qū)域的住宅項(xiàng)目依舊會(huì)備受青睞。

26、江南片區(qū)和城市中心的住宅項(xiàng)目在一定程度上會(huì)給本項(xiàng)目造成一定的威脅。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.4 競(jìng)爭(zhēng)層面分析,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,1.7 競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié),“玉林奧園康城”項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)者多以城東、北流玉容公路旁的房產(chǎn)項(xiàng)目為主，（玉林各城區(qū)大型的住宅項(xiàng)目也是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)者，但基于居住有就近選擇的因素，故不作為直接競(jìng)爭(zhēng)者考慮）。之前城東開(kāi)發(fā)建設(shè)的東庭雅筑、德馨花園、玫瑰/百合花園基本上處于尾盤(pán)銷(xiāo)

27、售中，已不對(duì)奧園項(xiàng)目產(chǎn)生直接威脅。08年城東即將入市的富林雙源小區(qū)、新都香格里拉、萬(wàn)昌東方巴黎將是奧園項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)者，同時(shí)北流玉容公路旁的項(xiàng)目也會(huì)造成奧園項(xiàng)目客戶(hù)群一定程度上的分流。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第二部分 “玉林奧園康城”項(xiàng)目分析,2.1 “玉林奧園康城”項(xiàng)目地塊分析（外部因素）,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 “玉林奧園康城” SWOT項(xiàng)目分析,2.2.1 S-優(yōu)勢(shì)1、奧園

28、全國(guó)知名品牌（開(kāi)發(fā)商）2、超大型項(xiàng)目體量規(guī)模3、項(xiàng)目品質(zhì)-----（高規(guī)格整體規(guī)劃，設(shè)計(jì)配套，一流施工）4、位于城市和衛(wèi)星縣的交匯節(jié)點(diǎn)，輻射范圍大5、生態(tài)環(huán)境好6、臨近體育中心，健康配套完善7、項(xiàng)目高端體育住宅主題定位8、靠近兩岸開(kāi)發(fā)區(qū)和實(shí)驗(yàn)基地,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 “玉林奧園康城” SWOT項(xiàng)目分析,2.2.2 W-劣勢(shì)1、現(xiàn)階段生活配套不完善2、高品質(zhì)導(dǎo)致高端價(jià)格定位3、離傳統(tǒng)市

29、中心偏遠(yuǎn)4、產(chǎn)品單一（全高層）5、高容積率，建筑密度較大5、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，容易造成市場(chǎng)疲憊6、不臨目前玉容路的交通主干道，進(jìn)入性較差,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 “玉林奧園康城” SWOT項(xiàng)目分析,2.2.3 O-機(jī)會(huì)1、玉林行政中心東移2、玉—北—福 一體化3、玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟4、目前片區(qū)內(nèi)同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少5、2008年奧運(yùn)舉辦帶來(lái)的市場(chǎng)契機(jī)和奧園的體育營(yíng)銷(xiāo)的配合6、玉林住宅市場(chǎng)整體

30、品質(zhì)偏低7、政府規(guī)劃——城東新區(qū)作為房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)8、人們追求綠色、健康的居住空間,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 “玉林奧園康城” SWOT項(xiàng)目分析,2.2.4 T-威脅1、預(yù)期片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈2、房地產(chǎn)相關(guān)政策影響3、中心、江南板塊強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)4、消費(fèi)者居住理念——多層物業(yè)偏好、中心地段偏好5、玉林人口自然增長(zhǎng)率低、城市化動(dòng)力不足,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,,2024/4/4,寶資通

31、聯(lián)行/事業(yè)二部,2.3 “玉林奧園康城”SWOT策略應(yīng)用,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.4 “玉林奧園康城”項(xiàng)目規(guī)劃分析（內(nèi)部因素）,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.5 “玉林奧園康城”特性提煉,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.6 “玉林奧園康城”一期物業(yè)分析,8#賣(mài)點(diǎn)提煉樓棟坐落南北朝向景觀視野好，可觀看中央水景樓間距寬，最高處可達(dá)40米樓棟北面布置有兩個(gè)中型廣場(chǎng)的景觀節(jié)

32、點(diǎn)園藝綠化的均好性四房戶(hù)型位于樓棟中央的一梯兩戶(hù)13#賣(mài)點(diǎn)提煉東南面的景觀視野好，無(wú)建筑遮擋東北面緊鄰小區(qū)會(huì)所，人氣較為集中單元之間布局錯(cuò)落有致緊鄰小區(qū)入口，出入方便樓棟臨路面，符合玉林人民的居住習(xí)慣,綜合：一期推出物業(yè)為地塊三中性?xún)r(jià)比較高的樓群，8號(hào)樓擁有泳池的景觀，而13號(hào)樓更是直面體育公園景觀，其綠色的景觀視野非常開(kāi)闊，加上會(huì)所的設(shè)施配套，因此，在一期物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略上，更應(yīng)該注重產(chǎn)品品質(zhì)的打造和提升。,2024/4

33、/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.7 “玉林奧園康城”一期戶(hù)型分析,13號(hào)樓 8號(hào)樓 （詳細(xì)的戶(hù)型點(diǎn)評(píng)請(qǐng)見(jiàn)附件《玉林奧園康城項(xiàng)目戶(hù)型點(diǎn)評(píng)及優(yōu)化建議》,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第三部分 “玉林奧園康城”市場(chǎng)定位,奧園品牌的一貫形象——,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,,,,,,地理范圍,生活體驗(yàn)及方式,占據(jù)大玉林市場(chǎng)≥10%的市

34、場(chǎng)份額,占據(jù)玉州區(qū)≥25%的市場(chǎng)份額,08年度玉林住宅類(lèi)物業(yè)總推出量估計(jì)會(huì)超過(guò)50萬(wàn)平米（多層總面積估計(jì)接近15萬(wàn)平米左右，小高層接近25萬(wàn)平米左右）,“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”、“生活就象高爾夫”的倡導(dǎo)者,3.1 奧園康城市場(chǎng)地位定義,影響力,城市核心，領(lǐng)跑新生活大城,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.2 結(jié)合玉林的市場(chǎng)定位,離玉林新行政中心新城市核心生活更近，更便捷高效。生活更快了！,高端住宅帶來(lái)的高質(zhì)量生活方式的全新變革！,

35、奧園強(qiáng)勢(shì)高端品牌的價(jià)值植入，創(chuàng)造玉林最強(qiáng)大地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商形象，市場(chǎng)可信度更高！,奧園康城 新生活大城！,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.3 奧園康城如何體現(xiàn)“更高”,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.4 目標(biāo)客戶(hù)群定位,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.5 “奧園康城”價(jià)格定位,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.6 “玉林奧園康城”價(jià)格定位,基于以上的市場(chǎng)價(jià)格和推售體量分析，我們建議

36、“玉林奧園康城”項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)以下價(jià)格目標(biāo)2008年基本均價(jià)：2500元/平米 目標(biāo)均價(jià)：2750元/平米 兩年均價(jià)：3000元/平米,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第四部分 “玉林奧園康城”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣,在項(xiàng)目入市前期推廣上高舉，各渠道推廣全面鋪開(kāi)，以增加傳播頻率和加快傳播速度為主，主要配合體驗(yàn)式活動(dòng)為主。,4.1 08年總體推廣調(diào)子,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.2 08年?duì)I銷(xiāo)階段劃

37、分及部署,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.3 08年媒體推廣策略,1個(gè)月,2個(gè)月,1個(gè)月,1個(gè)月,第一階段預(yù)熱,第二階段開(kāi)盤(pán),第三階段熱銷(xiāo),第四、五階段,,,,,,,,,,65％,25％,10％,,,南國(guó)早報(bào)、玉林晚報(bào),廣西電視臺(tái)、玉林電視臺(tái),交通音樂(lè)頻道整點(diǎn)報(bào)道,戶(hù)外牌位、公交車(chē)車(chē)體廣告,玉林晚報(bào)、玉林日?qǐng)?bào)、玉林電視報(bào),戶(hù)型圖、海報(bào)、紙袋等,預(yù)約優(yōu)惠折扣、開(kāi)盤(pán)活動(dòng),配合活動(dòng),業(yè)主俱樂(lè)部,成立獨(dú)立的奧園短信發(fā)送平臺(tái),平面（

38、報(bào)紙）,電臺(tái),戶(hù)外,電視,DM,SP、RP,,,,,,,銷(xiāo)售物料,,媒體選擇,網(wǎng)絡(luò),,,開(kāi)發(fā)獨(dú)立網(wǎng)站、廣西房產(chǎn)網(wǎng)、玉林紅豆網(wǎng),社區(qū)活動(dòng),房博會(huì)優(yōu)惠促銷(xiāo)等,導(dǎo)入期立體式的媒體策略,推廣費(fèi)用的安排在前期階段，建議配置2%，后期可以減少到0.8%，整體維持在1.5%,,短信,,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.4 08年公關(guān)事件營(yíng)銷(xiāo)策略,公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)需解決的三個(gè)瓶頸,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.5 賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略

39、——售樓部,以大吊頂來(lái)襯托高品質(zhì)住宅品質(zhì)以大開(kāi)間、大進(jìn)深展示豪庭氣派以復(fù)式設(shè)計(jì)，展示售樓部崇高氣勢(shì)配置售樓部小型配套泳池，顯示細(xì)節(jié),2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.5 賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略——示范園林,以歐式雕塑為標(biāo)志性小品疊層式水景為噴泉設(shè)計(jì)以圓錐型風(fēng)格設(shè)計(jì)庭院小品,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,4.5 賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略——樣板間,以歐式布藝沙發(fā)為主設(shè)計(jì)元素以西班牙式的椅子為客座椅以暖色調(diào)為主要設(shè)計(jì)

40、元素，配合歐式風(fēng)格主臥采用吊頂燈飾，搭配乳黃色暖色系列，顯示歐式居住氛圍,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第五部分 “玉林奧園康城花園”項(xiàng)目規(guī)劃建議,5.1 住宅硬軟件配置建議項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)物業(yè)以毛坯房為交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目二期可嘗試以毛坯房/精裝房為交房標(biāo)準(zhǔn)（可選）,逐步完成從毛坯房到精裝修房交能標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)渡從而提升整體產(chǎn)品品質(zhì)毛坯房階段交房標(biāo)準(zhǔn)：入戶(hù)防盜門(mén)、鋁合金窗框帶鋼化玻璃、大陽(yáng)臺(tái)落地鋁合金推拉門(mén)、強(qiáng)電到位、弱電

41、到戶(hù)、管道燃?xì)獾綉?hù)、水電到戶(hù)、消防系統(tǒng)到戶(hù)、自動(dòng)安防及門(mén)禁系統(tǒng),2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.2 商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)建議,商業(yè)物業(yè)以滿(mǎn)足社區(qū)商業(yè)配套為主,前期完善酒店、會(huì)所的商業(yè)配套，以帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售,中期以租賃形式，招商吸引中小型商家進(jìn)駐，帶動(dòng)營(yíng)造便利生活的商業(yè)氛圍,后期以大量入住的業(yè)主為客群，利用玉林中小型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，使住宅物業(yè)帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售,,,,,,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.3 整體

42、及一期開(kāi)發(fā)建議,,,,,,3,1,2,5,4,以市場(chǎng)需求為主的開(kāi)發(fā)策略。組團(tuán)式的開(kāi)發(fā)策略、有利于前期物業(yè)形成相對(duì)獨(dú)立的居住空間、降低干擾性。,開(kāi)發(fā)距銷(xiāo)售及展示中心稍近的物業(yè)（方便樣板間管理及景觀） 增加部分投資型的物業(yè)（首期自住型客戶(hù)相對(duì)少些） 戶(hù)型配比豐富些（有利于滿(mǎn)足不周類(lèi)型客戶(hù)） 開(kāi)發(fā)綜合性較好的物業(yè) 2008年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)物業(yè)以不超過(guò)5萬(wàn)平米為最佳,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.4 組團(tuán)劃分建議,以歐式建

43、筑風(fēng)格的主題來(lái)定義組團(tuán),采用了歐洲4個(gè)國(guó)家的名字來(lái)命名，主要意圖為配合歐式的建筑風(fēng)格，并且全部以3個(gè)字來(lái)定名，其中意大利組團(tuán)中，因?yàn)槭菄闲鸵?guī)劃，所以中間的建筑另外名為為一個(gè)意大利著名旅游城市“威尼斯”作為組團(tuán)命名。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.5 其他策略建議1,整合營(yíng)銷(xiāo)（各種資源的力量）,+,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.5 其他策劃建議2,“雙育”營(yíng)銷(xiāo)策略以體育營(yíng)銷(xiāo)為策略主題，以教育營(yíng)銷(xiāo)為策

44、略配合體育營(yíng)銷(xiāo)的主題加教育營(yíng)銷(xiāo)的形象相結(jié)合的“雙育”營(yíng)銷(xiāo)策略,體育營(yíng)銷(xiāo)為策略主題,,教育營(yíng)銷(xiāo)為策略配合,“雙育”營(yíng)銷(xiāo)策略,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,5.5.1 “雙育”營(yíng)銷(xiāo)策略的網(wǎng)絡(luò)模型,,利用”雙育“營(yíng)銷(xiāo)策略，帶動(dòng)項(xiàng)目的配套體系逐漸完善，并能夠使各項(xiàng)設(shè)施充分利用和相互配合，讓項(xiàng)目的銷(xiāo)售得到更多硬件和軟件上的有力支持,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部/,寶資通和奧園集團(tuán)的項(xiàng)目合作綱要,2024/4/4,寶

45、資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第一部分 寶資通企業(yè)理念,項(xiàng)目合作綱要,天道酬勤（信仰）自強(qiáng)不息（奉行）和心同創(chuàng)（堅(jiān)持）建筑生活（倡導(dǎo)）,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第二部分 寶資通服務(wù)模式,2.1 寶資通專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)流程,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,2.2 寶資通全程專(zhuān)業(yè)服務(wù)內(nèi)容,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,第三部分 寶資通聯(lián)行優(yōu)勢(shì),3.1 企業(yè)優(yōu)勢(shì)寶資通聯(lián)行1998年創(chuàng)立以來(lái)，

46、立足廣西區(qū)域；寶資通聯(lián)行從單項(xiàng)服務(wù)到綜合全程服務(wù)，從南寧到廣西各地市，獲得廣西房地產(chǎn)行業(yè)高度的認(rèn)可；經(jīng)過(guò)九年的發(fā)展，寶資通聯(lián)行已成為廣西區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃代理行業(yè)的龍頭，平均每年服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)三十個(gè)；2007年代理銷(xiāo)售完成總額超過(guò)40億元；從1998年至今累計(jì)超過(guò)150個(gè)億的銷(xiāo)售額，居廣西同行首位，成為廣西房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)軍者。至今，寶資通聯(lián)行已向近150個(gè)項(xiàng)目個(gè)案提供不同類(lèi)型的服務(wù)，覆蓋城區(qū)開(kāi)發(fā)、住宅社區(qū)、商業(yè)物業(yè)、

47、特色街區(qū)等不同領(lǐng)域，成功率極高。,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,3.2 寶資通玉林作業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì),團(tuán)隊(duì)素質(zhì)（高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化，由有MBA學(xué)歷的成員組成的領(lǐng)導(dǎo)班子）市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)（扎根玉林擁有五年的本地市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)）資源優(yōu)勢(shì)（玉林主流媒體資源、客戶(hù)資源、合作伙伴等廣闊合作網(wǎng)絡(luò)）,華商國(guó)際,世紀(jì)京華,溫馨堂,北流合源美地,世紀(jì)江南,燕趙商城,五年時(shí)間10個(gè)項(xiàng)目50萬(wàn)銷(xiāo)售面積（累計(jì)）10億銷(xiāo)售金額（累計(jì)）100人金牌團(tuán)隊(duì)5000

48、名業(yè)主及12個(gè)合作開(kāi)發(fā)企業(yè)的信賴(lài),,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,寶資通成功案例,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,寶資通成功案例,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,寶資通成功案例,2024/4/4,寶資通聯(lián)行/事業(yè)二部,工作小組成員,陳景浩：公司總經(jīng)理 13807710296/0771-2509989（o）黎云成：玉林中心總經(jīng)理郭 翔：玉林中心副總經(jīng)理武 蘅：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉 薇：玉林中心銷(xiāo)售總監(jiān)